Αριθμός 699/2020
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χρήστο Βρυνιώτη, Γεώργιο Χοϊμέ, Κωστούλα Φλουρή – Χαλεβίδου και Ουρανία Παπαδάκη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 22 Νοεμβρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειουσών: 1) Α. Β. του Δ. και 2) Β. Β. του Μ., κατοίκων …, εκ των οποίων η 2η παραστάθηκε αυτοπροσώπως με την ιδιότητά της ως δικηγόρου με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και η 1η εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Β. Β. με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Χ. Γ. του Κ., κατοίκου … και 2) Κ. Γ. του Χ., κατοίκου …, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Εμμανουήλ Στυλιανάκη.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-9-2013 αγωγή των ήδη αναιρεσειουσών, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 354/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5921/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 25-9-2018 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ουρανία Παπαδάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 25-9-2018 (αριθμ. καταθ. 90138/2018) αίτηση αναίρεσης, κατά της υπ’ αριθμ. 5921/2018 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την τακτική διαδικασία (εφέσεων), έχει ασκηθεί νόμιμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ), απορριπτομένου του ισχυρισμού των αναιρεσιβλήτων περί ασκήσεως αυτής μόνο από την δεύτερη αναιρεσείουσα Β. Β. και όχι και από την πρώτη Α. Β., καθόσον πρόδηλα η αναγραφή στο τέλος της κρινόμενης αναίρεσης, “η αναιρεσείουσα”, έγινε από προφανή παραδρομή, ενώ στην προμετωπίδα του δικογράφου αναγράφονται ολογράφως και οι δύο αναιρεσείουσες με τα πλήρη στοιχεία τους και η παραγγελία προς επίδοση της υπό κρίση αναιρέσεως χορηγήθηκε από τη δεύτερη αναιρεσείουσα, δικηγόρο Αθηνών, ενεργούσα ατομικά και ως πληρεξούσια δικηγόρος της πρώτης αναιρεσείουσας, την οποία και εκπροσώπησε νομίμως ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, δυνάμει του υπ’ αριθμ. 5479/19-11-2019 ειδικού δικαστικού πληρεξουσίου της συμβ/φου Αθηνών Ε. Λ. (βλ. υπ’ αριθμ. 945Ε/6-11-2018 και 985Γ’/8-11-2018 εκθέσεις επίδοσης των δικαστικών επιμελητών στο Εφετείο Αθηνών Ι. Β. Κ. και στο Εφετείο Κρήτης με έδρα το Πρωτοδικείο Ηρακλείου Ά. Λ. Μ., καθώς και το εν λόγω πληρεξούσιο).
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα από το αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή, τη δυνατότητα όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (παρ. 1 έως και 3) του π.δ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το νόμο αυτόν μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της σύμβασης μισθώσεως από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, η οποία ανέρχεται σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου ορίστηκε ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα”. Εξάλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ. Ο μισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, αν ληφθεί υπόψη και το άρθρο 44 του πιο πάνω π.δ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του παραπάνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά την καλή πίστη που διαταράχθηκε. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, καθώς επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προαναφερόμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014). Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής, κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι διαπλαστικό και, κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν, λοιπόν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, εφεξής ο συμβατικός όρος για το μίσθωμα (ήτοι η συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτά (δικαστική αναπροσαρμογή και, συνάμα, κατάλυση του συμβατικού όρου για το μίσθωμα), το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον, είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του πιο πάνω π.δ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Εξάλλου, με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνημένων. Αυτή καθ’ εαυτή η προσφυγή στο δικαστήριο, εκ μέρους του ενός των συμβαλλόμενων μερών (ή και των δύο), δηλώνει με σαφήνεια τη θέληση του ενός (ή και των δύο) για μη τήρηση των συμφωνημένων. Η άποψη, κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται και, επομένως, διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ’ εφαρμογή των ίδιων διατάξεων, μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του μισθώματος, δεν προκρίνεται, λαμβάνοντας υπόψη ιδίως α) το ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και καθένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε, αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (στηριζόμενη στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα, αφενός μεν να είναι δυνατή η εντός ενός και του ίδιου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), αφετέρου δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που καθεμία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβαλλόμενα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα με το τι πρέπει να γίνει, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, ενώ το κατ’ αναπροσαρμογή μίσθωμα που ορίστηκε από το δικαστήριο, κατ’ άρθρο 288 ΑΚ, είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επόμενου ή των επόμενων σταδίων, οπότε, εκ του πράγματος, θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει τη συμβατική. Τελικά, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και τη συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της συμβατικής σχέσης που έχει διαταραχθεί και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ 403/2017).
Στην προκείμενη περίπτωση, το δικάσαν ως Εφετείο Μονομελές Πρωτοδικείο με την προσβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 5921/2018 απόφασή του, συνεκδικάζοντας την από 1-12-2014 έφεση των εναγουσών και ήδη αναιρεσειουσών και την παραδεκτώς από τους εναγόμενους και ήδη αναιρεσίβλητους ασκηθείσα με τις προτάσεις αντέφεση, που αφορά κεφάλαια της εκκαλούμενης απόφασης που προσβάλλονται με την παραπάνω έφεση, αφού απέρριψε την αντέφεση, δέχθηκε την έφεση τυπικά και εν μέρει στην ουσία της, με τις εξής ανέλεγκτες παραδοχές: “…Δυνάμει του από 14-9-2009 συμφωνητικού μίσθωσης, οι εναγόμενοι εκμίσθωσαν στις ενάγουσες, ένα διαμέρισμα, επιφάνειας 64 τ.μ., αποτελούμενο από τρία κύρια δωμάτια, έναν χώρο υποδοχής και ένα w.c, που βρίσκεται στον τρίτο όροφο πολυώροφης οικοδομής, κειμένης στη συμβολή των οδών … και …, περιοχή … στην …, για να χρησιμοποιηθεί σαν δικηγορικό γραφείο δυο συστεγαζόμενων δικηγόρων. Η διάρκεια ορίστηκε τριετής, ήτοι από 1-10-2009 έως 30-9-2012, αλλά ως εμπορική παρατάθηκε αναγκαστικά. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσόν των 724 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου και συμφωνήθηκε, να αναπροσαρμόζεται μετά την πρώτη διετία, κατά ποσοστό 5% ετησίως. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι τον Οκτώβριο έτους 2011, οι διάδικοι, συμφώνησαν προφορικά τη μείωση του μισθώματος στο ποσόν των 579,16 ευρώ, το οποίο θα αναπροσαρμόζεται σε ποσοστό 5% ετησίως. Λόγω της οικονομικής κρίσης που έχει πλήξει κάθε τομέα της ελληνικής αγοράς, έχει επηρεαστεί δυσμενώς και η επαγγελματική δραστηριότητα των μισθωτριών δικηγόρων, τα εισοδήματα των οποίων από το έτος 2011 μέχρι και την άσκηση της αγωγής έχουν υποστεί σημαντική μείωση. Η μεγάλη δε προσφορά γραφείων έχει οδηγήσει και σε σημαντική πτώση της μισθωτικής τους αξίας. Οι ενάγουσες προσκομίζουν τα παρακάτω μισθωτήρια σαν συγκριτικά στοιχεία, με τα οποία έχουν εκμισθωθεί: 1) διαμέρισμα Δ’ ορόφου επιφάνειας 60 τ.μ. στην οδό …, για το χρονικό διάστημα από τον Μάρτιο του 2013 μέχρι τέλος Μαρτίου 2015, με μηνιαίο μίσθωμα 400 ευρώ, για να χρησιμοποιηθεί σαν δικηγορικό γραφείο…. Από τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία το πλέον πρόσφορο είναι το με αριθμό 1, το οποίο αφορά εκμίσθωση ομοειδούς γραφείου (δικηγορικού) πλησίον του επιδίκου, δηλ. στην οδό … και αφορά μίσθωση που έχει καταρτιστεί τον Μάρτιο του 2013, πριν δηλαδή την άσκηση της αγωγής. Από τα στοιχεία αυτά και την από 9-12-2013 βεβαίωση μισθωτικής αξίας…συνάγεται ότι η μισθωτική αξία των γραφείων που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το μίσθιο, διαμορφώνεται κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, στο ποσόν των 7 ευρώ ανά τ.μ. Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι στην οδό … υπάρχουν πολλά δικηγορικά γραφεία, εκμισθωμένα με πολύ υψηλό μίσθωμα, αλλά δεν προσκομίζουν κανένα συγκριτικό στοιχείο. Σύμφωνα με τα ανωτέρω αποδεικτικά στοιχεία, μεταξύ του οφειλόμενου σήμερα μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί, υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει σημαντική διαφορά, γι’ αυτό και επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου κατά την άσκηση της προμνησθείσας από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. καταθ. 1556/2013) αγωγής μισθώματος των 579,19 ευρώ (πλέον τέλους χαρτοσήμου) στο ποσό των 425 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου. Το παρόν δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, εκτιμώντας το υφιστάμενο αποδεικτικό υλικό σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως (άρθρ. 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), κρίνει ότι… η αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος στο προαναφερόμενο ποσό των 425 ευρώ επιβάλλεται από την προβλεπομένη στη διάταξη του άρθρ. 288 ΑΚ αρχή της καλής πίστης λόγω της συνδρομής ειδικών συνθηκών, οι οποίες, όπως προεκτέθηκε, συνίστανται στην οικονομική κρίση…, που… έχει πλήξει και το επάγγελμα των δικηγόρων, επηρεάζοντας, μεταξύ άλλων, και τη δραστηριότητα των εναγουσών και ήδη εκκαλουσών ως δικηγόρων. Αυτές, δε, οι ειδικές συνθήκες καθιστούν την εμμονή στην εκπλήρωση της επίδικης παροχής, ήτοι την εμμονή στην καταβολή μηνιαίου μισθώματος ανερχομένου στο ως άνω ποσό των 579,16 ευρώ, αντίθετη στην ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και γι’ αυτό επιβάλλουν τον περιορισμό (αναπροσαρμογή) της εν λόγω μηνιαίας παροχής στο ως άνω ποσό των 425 ευρώ, το οποίο, με βάση αντικειμενικά κριτήρια και κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, ανταποκρίνεται στο επίπεδο εκείνο που επιτάσσει η γενική αρχή της συναλλακτικής καλής πίστης. Άλλωστε, στην προκειμένη περίπτωση πληρούνται οι προϋποθέσεις για την κατ’ άρθρ. 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος στο ως άνω ποσό των 425 ευρώ και, συγκεκριμένα, μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη συμβατική διαμόρφωση του μισθώματος στο ως άνω ποσό των 579,16 ευρώ μέχρι το χρόνο άσκησης της προμνησθείσας από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. κατάθ. 1556/2013) αγωγής, ουσιώδης απόκλιση κατά το χρόνο της άσκησης της εν λόγω αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα των 425 ευρώ και στο συνομολογημένο μηνιαίο μίσθωμα των 579,16 ευρώ και αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της προαναφερομένης ουσιώδους απόκλισης… Επομένως, η εκκαλουμένη απόφαση, κρίνοντας ότι το οφειλόμενο κατά την άσκηση της προμνησθείσας από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. κατάθ. 1556/2013) αγωγής μηνιαίο μίσθωμα των 579,16 ευρώ πρέπει να αναπροσαρμοσθεί στο ποσό των 480 ευρώ, ερμήνευσε και εφήρμοσε εσφαλμένως το νόμο και εκτίμησε πλημμελώς το υφιστάμενο αποδεικτικό υλικό. Εξάλλου, το ως άνω υπό στοιχ. Γ αίτημα της προμνησθείσας από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. κατάθ. 1556/2013) αγωγής περί περαιτέρω αναπροσαρμογής του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής ανά διετία είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο, καθόσον στο προαναφερόμενο συμφωνητικό μίσθωσης προβλέπεται ότι μετά την πρώτη διετία το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σε ποσοστό 5% ετησίως. Κατά την κρίση του παρόντος δευτεροβαθμίου Δικαστηρίου, αυτή η συμφωνία για περαιτέρω αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι σύμφωνη με την κατ’ άρθρ. 288 ΑΚ αρχή της συναλλακτικής καλής πίστης, καθόσον, αντικειμενικά εκτιμώμενη, ανταποκρίνεται στην ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές. Επομένως, η εκκαλουμένη απόφαση, η οποία απέρριψε το ως άνω υπό στοιχ. Γ αίτημα της προμνησθείσας από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. κατάθ. 1556/2013) αγωγής ως μη νόμιμο, προέβη σε ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει η υπό κρίση έφεση να γίνει εν μέρει δεκτή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη και να μεταρρυθμισθεί η εκκαλουμένη απόφαση με τον τρόπο που ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας. Η δε αντέφεση…, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη”. Και με τις παραδοχές αυτές, η αναιρεσιβαλλόμενη, δέχθηκε κατ’ ουσίαν την έφεση των αναιρεσειουσών και αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη υπ’ αριθμ. 354/2014 απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου (Ειρηνοδικείου Αθηνών) που είχε δεχθεί εν μέρει την αγωγή και είχε καθορίσει το ένδικο μίσθιο στο ποσό των 480 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με τους όρους του συμφωνητικού, μεταρρύθμισε αυτήν και καθόρισε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα για το ένδικο μίσθιο στο ποσό των τετρακοσίων είκοσι πέντε ευρώ (425 €) πλέον τέλους χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από την επομένη της επίδοσης της από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. κατάθ. 1556/2013) αγωγής, έως και τη συμβατική λύση της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως σύμφωνα με τους όρους του συμφωνητικού μίσθωσης. Στην ερευνώμενη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αναίρεσης, αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 ΚΠολΔ, επειδή το ως Εφετείο δικάσαν δικαστήριο έκρινε ότι με την αναπροσαρμογή του μισθώματος, λόγω της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 288 ΑΚ, δεν θίγεται η συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, απορρίπτοντας το σχετικό αίτημα των αναιρεσειουσών (που προέβαλαν και με τον υπό στοιχ. Γ, λόγο της έφεσής τους) να γίνεται η περαιτέρω κατ’ έτος αναπροσαρμογή, σύμφωνα με τη ρύθμιση του άρθρου 7 παρ. 3 π.δ. 34/1995, ως αναγκαία συνέπεια του νόμου. Συγκεκριμένα, το ως Εφετείο δικάσαν δικαστήριο, ως προς το ζήτημα αυτό, δέχθηκε όπως αναφέρθηκε ανωτέρω: “Εξάλλου, το ως άνω υπό στοιχ. Γ αίτημα της… αγωγής περί περαιτέρω αναπροσαρμογής του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής ανά διετία είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο, καθόσον στο προαναφερόμενο συμφωνητικό μίσθωσης προβλέπεται ότι μετά την πρώτη διετία το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σε ποσοστό 5% ετησίως. Κατά την κρίση του παρόντος δευτεροβαθμίου Δικαστηρίου, αυτή η συμφωνία για περαιτέρω αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι σύμφωνη με την κατ’ άρθρ. 288 ΑΚ αρχή της συναλλακτικής καλής πίστης, καθόσον, αντικειμενικά εκτιμώμενη, ανταποκρίνεται στην ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές. Επομένως, η εκκαλουμένη απόφαση, η οποία απέρριψε το ως άνω… αίτημα της… αγωγής ως μη νόμιμο, προέβη σε ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου…”. Κρίνοντας, έτσι, το ως Εφετείο δικάσαν δικαστήριο, δηλαδή ότι ο δικαστικός αυτός καθορισμός του μισθώματος δεν επηρέαζε την ισχύ της συμβατικής ρήτρας, που προέβλεπε την, κατά ορισμένο χρονικό διάστημα (ενός έτους) και βάσει προσδιορισμένου ποσοστού (5% ετησίως) επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, αναπροσαρμογή του μισθώματος, έσφαλε ως προς την ερμηνεία των προπαρατιθέμενων, ουσιαστικού δικαίου, διατάξεων των άρθρων 288 ΑΚ και 7 παρ. 3 π.δ. 34/1995, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 361 και 574 ΑΚ, καθόσον σύμφωνα μ’ αυτά που προαναφέρθηκαν, σε περίπτωση δικαστικής αναπροσαρμογής μισθώματος κατά την ΑΚ 288, αυτομάτως καταργείται η ρήτρα συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος, αφού προδήλως θα έχει κριθεί ότι οι οικείες συμβατικές προβλέψεις είναι απρόσφορες πλέον να ρυθμίζουν το ζήτημα του ύψους του. Με τη δικαστική απόφαση μεταβάλλονται τα περιστατικά, επί των οποίων οι συμβαλλόμενοι στήριξαν την συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή. Μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή, το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον, είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ 34/1995. Επομένως, ο πρώτος λόγος της αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός. Όλες οι λοιπές αιτιάσεις που αφορούν τον δεύτερο λόγο αναίρεσης (άρθρ. 560 αριθμ. 5 κι επικουρικά 560 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, που αφορούν την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος, για το χρονικό διάστημα από την επομένη της επίδοσης της αγωγής έως την συμπλήρωση δωδεκαετίας από την έναρξη της μίσθωσης, ήτοι την αναγκαστική (νόμιμη) λήξη της μίσθωσης και όχι την συμβατική λήξη όπως αναφέρεται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, αλυσιτελώς προβάλλονται, διότι ήδη με την υπ’ αριθμ. 4178/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών διορθώθηκε η αναιρεσιβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 5921/2018 απόφαση και ως προς την λήξη της μίσθωσης ήτοι (“…έως τη λύση της μίσθωσης”). Κατόπιν όλων αυτών, πρέπει, κατά παραδοχή του πρώτου λόγου αναίρεσης, να γίνει δεκτή η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη εφετειακή απόφαση, ως προς την κρίση της, ότι δεν έσφαλε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με το να απορρίψει ως μη νόμιμο το αίτημα της αγωγής να αναπροσαρμοστεί, περαιτέρω, το συμφωνημένο ποσοστό αναπροσαρμογής του μισθώματος, από 5% ετησίως, κατά τη ρύθμιση του άρθρου 7 παρ. 3 π.δ/τος 34/1995. Στη συνέχεια, πρέπει να κρατηθεί η υπόθεση και να εκδικαστεί από το Δικαστήριο τούτο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 580 παρ. 3 του ΚΠολΔ, αφού δεν χρειάζεται άλλη διευκρίνιση, δεδομένου ότι, λόγω της ενέργειας της παρούσας απόφασης, που είναι δεσμευτική για το ως Εφετείο δικάσαν δικαστήριο (άρθρ. 580 παρ. 4 του ίδιου Κώδικα), δεν υπάρχει δικονομικό έδαφος για περαιτέρω εκδίκαση της υπόθεσης, αλλά υπολείπεται μόνο η κατά το περιεχόμενο διατύπωση του διατακτικού της απόφασης με βάση την έκταση της αναίρεσης (ΑΠ 353/2015, ΑΠ 1162/2013), ενώ οι αναιρεσίβλητοι, ως εφεσίβλητοι, έχουν καταθέσει προτάσεις, κατά την προκείμενη αναιρετική διαδικασία, με άμεση δικονομική συνέπεια να είναι δυνατή η εξέταση της έφεσής τους κατά το αναιρούμενο μέρος της πληττόμενης απόφασης (ΑΠ 1129/2014). Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου, που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείουσες, σε αυτές (άρθρο 495 παρ. 3 εδάφ. ε’ του ΚΠολΔ, όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση μετά την αντικατάστασή του από το ν. 4335/2015 που ισχύει, για τα κατατιθέμενα από την 1-1-2016 ένδικα μέσα). Τέλος, οι αναιρεσίβλητοι που νικήθηκαν στην αναιρετική δίκη πρέπει να καταδικαστούν στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών, που κατέθεσαν προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά τους (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 5921/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ως προς το κεφάλαιο που αναφέρεται στο σκεπτικό της παρούσας.
Απορρίπτει την από 25-9-2018 αίτηση αναιρέσεως κατά τα λοιπά.
Δέχεται κατ’ ουσίαν την από 1-12-2014 έφεση των εναγουσών, ως προς το πιο πάνω κεφάλαιο.
Εξαφανίζει την υπ’ αριθμ. 354/2014 απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, ως προς το εν λόγω κεφάλαιο.
Κρατεί και δικάζει την υπόθεση, ως προς το κεφάλαιο αυτό.
Αναπροσαρμόζει, περαιτέρω, το καθορισθέν με την υπ’ αριθμ. 5921/2018 απόφαση του δικάσαντος ως Εφετείου Μονομελούς Πρωτοδικείου, αναφερόμενο στο σκεπτικό μηνιαίο μίσθωμα, ετησίως, από την επομένη της επίδοσης της από 27-9-2013 (υπ’ αριθμ. καταθ. 1556/2013) αγωγής και εφεξής, κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος.
Διατάζει την επιστροφή στις αναιρεσείουσες του παραβόλου που έχουν καταθέσει.
Και
Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών της παρούσας αναιρετικής δίκης, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 24 Απριλίου 2020.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 22 Ιουνίου 2020.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
