ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 928 / 2020 Αναπροσαρμογή επαγγελματικής μίσθωσης

Αριθμός 928/2020

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χρήστο Βρυνιώτη, Γεώργιο Χοϊμέ, Κωστούλα Φλουρή – Χαλεβίδου και Κωνσταντίνο Παναρίτη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 10 Ιανουαρίου 2020, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Κ. Σ. του Ν., κατοίκου … και 2) Ε. θυγ. Κ. Σ., κατοίκου … οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παναγιώτη Νικολετόπουλο.
Του αναιρεσιβλήτου: Κ. Μ. του Θ., κατοίκου …, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Λιακόπουλο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 23-1-2017 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1187/2017 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2931/2018 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 5-11-2018 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Κωνσταντίνο Παναρίτη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση, από 5-11-2018 και με ειδικό αριθμό κατάθεσης 816/2018, αίτηση αναίρεσης, με την οποία προσβάλλεται η υπ’ αριθμ. 2931/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν), έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα.
Συνεπώς είναι παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλόμενων λόγων της. Η προσβαλλόμενη απόφαση αποτελεί, όπως προκύπτει από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των σχετικών διαδικαστικών εγγράφων, κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Ο αναιρεσίβλητος-μισθωτής άσκησε κατά των αναιρεσειόντων – εκμισθωτών την από 23-1-2017 και με ειδικό αριθμό κατάθεσης 404/2017 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών για αναπροσαρμογή, κατ’ άρθρο 388 ΑΚ, αλλιώς κατ’ άρθρο 288 του ίδιου Κώδικα, του μηνιαίου μισθώματος για το επίδικο μίσθιο, που αποτελείται από ένα ισόγειο κατάστημα (Κ5) μετά της έμπροσθεν πρασιάς, και του υπογείου (Υ5), κείμενο στην Αθήνα επί της …, επιφανείας του ισογείου 117,60 τ.μ. και επιφανείας του υπογείου 117,60 τ.μ., στο ποσό των 2.400 ευρώ, από το ποσό των 8.430 ευρώ στο οποίο είχε διαμορφωθεί, λόγω των αναπροσαρμογών που μεσολάβησαν με βάση την από 12-11-2012 σύμβαση μισθώσεως, το αρχικό ποσό μισθώματος από 7.050 ευρώ. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 1187/2017 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγινε κατά ένα μέρος δεκτή η αγωγή κατά την κύρια βάση της και αναπροσαρμόσθηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 5.000 ευρώ. Κατά της απόφασης αυτής οι ήδη αναιρεσείοντες (εκμισθωτές) άσκησαν την από 7-9-2017 έφεση και ο ήδη αναιρεσίβλητος (μισθωτής) την από 6-9-2017 έφεση, επί των οποίων εκδόθηκε η ήδη πληττόμενη απόφαση. Με την εν λόγω απόφαση, αφού κρίθηκε, κατά παραδοχή ως βάσιμου σχετικού λόγου της έφεσης των εναγομένων – εκμισθωτών, ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ, όπως είχε δεχθεί το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του, εξαφάνισε την τελευταία και, αφού κράτησε την υπόθεση και τη δίκασε κατ’ ουσίαν, δέχθηκε κατά ένα μέρος την αγωγή, κατά την εκ του άρθρου 288 ΑΚ βάση της, και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα για το επίδικο μίσθιο στο ποσό των 3.800 ευρώ, σταθερά από την επίδοση της αγωγής μέχρι τη λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, ήτοι στις 31-12-2024.
Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 AK. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997). Περαιτέρω, από τις διατάξεις του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, προκύπτει ότι επί εμπορικών μισθώσεων και γενικά των προστατευομένων από το διάταγμα αυτό, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση. Με την παράγραφο 4 του ίδιου ως άνω άρθρου ορίσθηκε ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ”. Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις με τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεσθεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν την αμφοτεροβαρή σύμβαση, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου, είναι αυτά που επέρχονται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικά δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004). Επίσης, έκτακτα και απρόοπτα γεγονότα δεν μπορούν να χαρακτηρισθούν εκείνα, που συμβαίνουν συνήθως, όπως η αυξομείωση της οικονομικής κατάστασης του μισθωτή, η αύξηση ή μείωση της αξίας του ακινήτου και η παρεπόμενη, αντίστοιχη μεταβολή της μισθωτικής του αξίας, η οποία μπορεί να οφείλεται π.χ. στην αύξηση ή μείωση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων (ΑΠ 328/2004, ΑΠ 1171/2004). Εφόσον, από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, δεν συντρέχει εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, τότε είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σε αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και μπορεί να ζητηθεί με βάση το άρθρο αυτό (288 ΑΚ), η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον οφειλέτη μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξαιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, εις τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 298/2018, ΑΠ 304/2014). Κατά συνέπεια για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ’ αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς τη μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 778/2018, ΑΠ 203/2017, ΑΠ 320/2016, ΑΠ 867/2013). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 762/2015). Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου”, για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014). Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί (αναπροσαρμοσθεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόσθηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή εάν εφαρμόσθηκε, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή. Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, που το δικαστήριο της ουσίας ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση. Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του, ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται. Με το λόγο αυτόν ελέγχεται αν υπήρξε σφάλμα στη μείζονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, είτε αυτό διατυπώνεται ρητά, είτε εξυπακούεται ή σφάλμα στην υπαγωγή της μείζονος πρότασης, την οποία συνιστούν οι πραγματικές παραδοχές, στη μείζονα πρόταση. Για να είναι ορισμένος ο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης, πρέπει να καθορίζονται, μεταξύ άλλων, η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάσθηκε, το αποδιδόμενο στο δικαστήριο νομικό σφάλμα ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του ουσιαστικού νόμου και η επίδραση αυτού στο διατακτικό της απόφασης και εφόσον το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η ελάσσων πρόταση του νομικού συλλογισμού, δηλαδή, τα πραγματικά γεγονότα που αυτό δέχθηκε, υπό τα οποία και συντελέσθηκε η προβαλλόμενη παραβίαση των κανόνων του ουσιαστικού δικαίου (Ολ.ΑΠ 28/1998, Ολ.ΑΠ 32/1996).
Στην ερευνώμενη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της κρινόμενης αναίρεσης προσάπτονται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση πλημμέλειες από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, που συνίστανται στο ότι: α) το Εφετείο, κρίνοντας ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και απορρίπτοντας ως αβάσιμη την ερειδόμενη στο άρθρο αυτό κύρια βάση της ένδικης αγωγής, έσφαλε στην ερμηνεία και εφαρμογή της ανωτέρω ουσιαστικού δικαίου διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, β) κατά την έρευνα της ερειδόμενης στο άρθρο 288 ΑΚ βάσης της αγωγής, διερεύνησε το ύψος μισθωμάτων γειτονικών προς το επίδικο μίσθιων ακινήτων (καταστημάτων), παραλείποντας όμως να αναφέρει τα μισθώματα των εν λόγω καταστημάτων κατά την έναρξη της επίδικης μίσθωσης το Δεκέμβριο του 2012, ενώ όφειλε να διαπιστώσει την τυχόν μεταβολή των ως άνω μισθωμάτων κατά το χρονικό διάστημα από την έναρξη της επίδικης μίσθωσης μέχρι τη συζήτηση της αγωγής και γ) παρέλειψε να αναζητήσει και να προσδιορίσει τα οικονομικά στοιχεία της ασκούμενης στο μίσθιο ακίνητο επιχείρησης του ενάγοντος-αναιρεσιβλήτου (φαρμακείου) κατά την έναρξη της μίσθωσης και κατά τη συζήτηση της υποθέσεως, για να διαπιστωθεί αν υπάρχει μείωση των εσόδων του φαρμακείου του αναιρεσιβλήτου, και ότι στις περιπτώσεις αυτές (β’ και γ’) το Εφετείο έσφαλε κατά την ερμηνεία και εφαρμογή της ουσιαστικού δικαίου διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ. Το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, ως αποδειχθέντα, μετά από συνεκτίμηση των αποδεικτικών μέσων που αναφέρει, τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα των λόγων της αναιρέσεως, πραγματικά περιστατικά: “Με το από 12-11-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, η Ε. Κ., φαρμακοποιός, κάτοικος … μίσθωσε από τους εναγομένους, από τον μεν πρώτο εξ αυτών, ως κατόχου του 0,1% της πλήρους κυριότητας και του 29,9% της επικαρπίας του μισθίου, από τη δε δεύτερη εξ αυτών, ως κατόχου του 70% της πλήρους κυριότητας και του 29,9% της ψιλής κυριότητας του μισθίου, ένα ισόγειο κατάστημα (Κ5) μετά της εμπρόσθιας πρασιάς, μετά του υπογείου (Υ5), της από κοινού αποκλειστικής κυριότητας, νομής και κατοχής τους (κατά τα ως άνω ποσοστά εξ αδιαιρέτου) κείμενο στην Αθήνα και επί της Λ… γωνιαίο κτίριο καταστημάτων. Το κατάστημα αυτό έχει συνολική επιφάνεια ισογείου 117,60 τ.μ. και συνολική επιφάνεια υπογείου 117,60 τ.μ. περίπου. Συμφωνήθηκε το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως φαρμακείο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε 12ετής, αρχόμενη από 12-11-2012 και λήγουσα την 12-11-2024. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε στο ποσό των 7.050 ευρώ, πλέον του ημίσεος τέλους χαρτοσήμου ύψους 126,90 ευρώ, φόρων, δημοτικών τελών κλπ, μέχρι τις 31-12-2012. Στη συνέχεια, από 1-1-2013 μέχρι 31-12-2013 το μίσθωμα ορίσθηκε στο ποσό των 8.000 ευρώ, πλέον του ημίσεος τέλους χαρτοσήμου, ύψους 144 ευρώ. Περαιτέρω, αναπροσαρμόζεται εκάστη πρώτη κάθε έτους μετά την 1-1-2014 κατά ποσοστό ίσο με το ύψος της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή, όπως υπολογίζεται από την ΕΛΣΤΑΤ, σε σχέση με το αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, προσαυξημένο κατά δύο μονάδες. Σήμερα το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 8.430 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του ημίσεος του τέλους χαρτοσήμου. Πλην όμως ο ενάγων ήδη από τον Σεπτέμβριο του έτους 2014 καταβάλει το ποσό των 8.168 ευρώ μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου. Δυνάμει του υπ’ αριθμ. 10 όρου του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, συστάθηκε μεταξύ της μισθώτριας και του ενάγοντος… ομόρρυθμη εταιρεία εκμετάλλευσης συστεγαζόμενων φαρμακείων με την επωνυμία “… ΟΕ”… Στις 12-9- 2014 κατόπιν κοινής απόφασης των συμβαλλόμενων και μοναδικών εταίρων της ανωτέρω εταιρείας, αποφασίσθηκε η λύση της… Με την υπ’ αρ. …/12-9-2014 πράξη της συμβολαιογράφου Αθηνών Ε. Δ., ο ενάγων δήλωσε ότι υποκαθιστά ο ίδιος ως μοναδικός μισθωτής, σύμφωνα με τον όρο 10 του από 12-11-2014 ιδιωτικού συμφωνητικού, την ανωτέρω εταιρεία στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της ένδικής μίσθωσης… Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η ένδικη σύμβαση μίσθωσης με εκμισθωτή τον ενάγοντα, έλαβε χώρα μετά την έναρξη της οικονομικής κρίσης και τη λήψη έκτακτων και επειγόντων μέτρων λιτότητας και δημοσιονομικής πειθαρχίας. Ήταν δε γνωστές οι διακυμάνσεις της σταθερότητας στην ελληνική οικονομία, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας. Η οικονομική κρίση που είχε ήδη αρχίσει ιδιαίτερα κατά το έτος 2012 επιδεινώθηκε μετέπειτα. Ειδικότερα εντός του έτους 2012 τέθηκαν σε ισχύ με τους νόμους 4046/2012 (ΦΕΚ Α’ 28/14-2-2012) και 4093/2012 (ΦΕΚ Α’ 222/12=11-2012) τα αντίστοιχα επονομαζόμενα “Μνημόνιο
ΙΙ και “Μνημόνιο”, τα οποία περιόρισαν ακόμη περισσότερο, σχεδόν εκμηδένισαν, την ρευστότητα του καταναλωτικού κοινού, που δαπανά κατά κύριο λόγο τα εισοδήματά του στα απολύτως αναγκαία (βασική διατροφή) καθώς με τους ως άνω νόμους τέθηκαν σε εφαρμογή πλήθος ρυθμίσεων εργατικού και φορολογικού δικαίου, με αποτέλεσμα την ακόμη περαιτέρω αποδυνάμωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών.
Συνεπώς, η πίστη του ενάγοντος ότι η οικονομία θα συνέχιζε να είναι ανθεκτική δεν αποτελεί περιστατικό στο οποίο στηρίχθηκε ο ενάγων, αλλά στοιχείο της βούλησής του και η διάψευσή του δεν αποτελεί έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός. Επομένως, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ και η εκκαλουμένη που έκρινε την αγωγή ορισμένη και ουσιαστικά βάσιμη ως προς τη βάση του άρθρου 388 ΑΚ έσφαλε στην ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, όπως βάσιμα παραπονούνται οι εναγόμενοι εκκαλούντες με τον σχετικό πρώτο λόγο της έφεσής τους και πρέπει να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση και να ερευνηθεί η αγωγή κατά την ΑΚ 288 βάση της, η οποία είναι ορισμένη, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη της παρούσας…”. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα πραγματικά περιστατικά (η μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας και η μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων και των φαρμακείων, παρά τις περί του αντιθέτου προσδοκίες του ενάγοντος, δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα) δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως, ο πρώτος, κατά το πρώτο σκέλος του, λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια της παράβασης του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, είναι αβάσιμος και απορριπτέος.
Περαιτέρω το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ως αποδειχθέντα, κατά την αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του, τα εξής πραγματικά περιστατικά: “…αποδείχθηκε ότι τα μέτρα που ελήφθησαν θα εξακολουθήσουν να υφίστανται και να επηρεάζουν τους πολίτες για πολλά έτη ακόμα και επίκεινται νέες μειώσεις μισθών και συντάξεων για τα επόμενα έτη, ενώ διαρκώς επιβάλλονται νέοι, πιο δυσβάστακτοι φόροι, ενόψει του ότι η χώρα δεν έχει εξέλθει από το μηχανισμό στήριξης. Η Ελλάδα βρέθηκε στην τέταρτη χειρότερη θέση στον κόσμο στην ανεργία, ενώ υπέστη τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση μεταξύ των ανεπτυγμένων κρατών στην αγορά κατοικίας, τη μεγαλύτερη μείωση μισθών και συντάξεων διεθνώς, καταγράφει δε το μεγαλύτερο ρυθμό στο κλείσιμο επιχειρήσεων, τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές των περιουσιακών στοιχείων, όπως μετοχές, αυτοκίνητα ακίνητα, τη μεγαλύτερη αύξηση σε έμμεσους φόρους κλπ. Εξαιτίας των γεγονότων αυτών, όπως ήταν εύλογο, συρρικνώθηκε αναλόγως η αγοραστική δύναμη των πολιτών, αλλά και η επιχειρηματική δραστηριότητα, με συνέπεια να πλήττεται κάθε τομέας της τελευταίας με εμφανή πτώση του τζίρου των επιχειρήσεων, οι οποίες υπέστησαν σοβαρή μείωση των εργασιών τους και πλείστες οδηγήθηκαν στην παύση της λειτουργίας τους. Ανάλογη ήταν και η πτώση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων σε όλη την Ελλάδα και ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, με αποτέλεσμα, όπως είναι κοινά γνωστό, κατά την ως άνω χρονική περίοδο το “πάγωμα” του ήδη καταβαλλόμενου μισθώματος στις επαγγελματικές κυρίως μισθώσεις, ή η μείωση τούτου σε ανάλογα επίπεδα να αποτελεί κανόνα πλέον που ακολουθούνταν από τα συμβαλλόμενα μέρη, καθώς η ενέργεια αυτή, ήταν προς το συμφέρον αμφοτέρων, δηλαδή οποιουδήποτε εκμισθωτή και μισθωτή, αφού, η κατά τον τρόπο αυτόν ενίσχυση της προσπάθειας του μισθωτή να συνεχίσει την επαγγελματική του δραστηριότητα, μειώνοντας το κόστος της λειτουργίας της, εξακολουθούσε να παρέχει στο μισθωτή εισόδημα, έστω και μειωμένο, σε σχέση με το προηγούμενο, γεγονός ασφαλώς καλύτερο από την ολοσχερή απώλειά του, στην περίπτωση που ο μισθωτής, μη έχοντας τη δυνατότητα να αντιμετωπίσει το κόστος λειτουργίας της επιχειρήσεώς του, αποφάσιζε την παύση της. Ενόψει δε της μείωσης των εν γένει αποδοχών όλων των υπαλλήλων του δημοσίου αλλά και του ιδιωτικού τομέα, και της μείωσης των συντάξεων των συνταξιούχων (μερίδα του πληθυσμού που αποτελεί την πελατεία του ενάγοντος) και της έντονης κοινωνικής ανασφάλειας, προκλήθηκε κάμψη ανεξέλεγκτη των πωλήσεων φαρμάκων και λοιπών παραφαρμακευτικών ειδών του φαρμακείου, με αποτέλεσμα από το χρόνο της ένδικης μίσθωσης να έχουν μειωθεί οι πωλήσεις του εν λόγω φαρμακείου. Εξακολουθεί δε μέχρι σήμερα αλλεπάλληλη μείωση στις τιμές των φαρμάκων με σχετικές υπουργικές αποφάσεις και επιβλήθηκαν αλλεπάλληλα μέτρα λιτότητας στο χώρο της υγείας (μείωση των καταθέσεων του ΕΟΠΥ προς τα φαρμακεία, απότοκος της μείωσης των τιμών των φαρμάκων, των περιορισμών που τίθενται στους γιατρούς κατά τη συνταγογράφηση, της εκτεταμένης συνταγογράφησης από ιατρούς του ΕΟΠΥ και ιδιώτες ιατρούς γενοσήμων φαρμάκων, που έχουν πολύ μικρότερο κόστος από τα πρωτότυπα και της μετακύλισης του κόστους των φαρμάκων στους ασφαλισμένους, διάθεση από τον ΕΟΠΥ φαρμάκων δωρεάν, υψηλού κόστους, αποκλειστικά από κρατικά φαρμακεία…)… Τα ως άνω συμβάντα είχαν άμεσες επιπτώσεις και στη μείωση του κύκλου εργασιών της επαγγελματικής δραστηριότητας του ενάγοντος. Επίσης, αποδείχθηκε ότι επί της … πλησίον του φαρμακείου του ενάγοντος και του πολυϊατρείου του ΕΟΠΥ λειτουργούν και άλλα φαρμακεία, περίπου δέκα, με συναπτά έτη λειτουργίας και μόνιμη πελατεία, τα οποία αποσπούν μερίδιο από την ήδη μειωμένη κατανάλωση. Ήδη από το έτος 2015 μέσα στο κτίριο του πρώην ΙΚΑ και νυν πολυϊατρείου του ΕΟΠΥ … λειτουργεί φαρμακείο, από το Νοέμβριο του έτους 2014 στα καταστήματα Κ1-Κ2 λειτουργεί φαρμακείο από τον φαρμακοποιό Κ.-Φ. Θ., επί της … … Ο τελευταίος δε για δύο συνεχόμενα διάφορα μεταξύ τους καταστήματα, εμβαδού 115 τ.μ. περίπου το καθένα, με τα αναλόγου εμβαδού υπόγεια, καταβάλει μίσθωμα 2.625 ευρώ μηνιαίως για έκαστο (5.300 για αμφότερα), μίσθωμα εμφανώς μικρότερο σε σχέση με αυτό που καταβάλλει ο ενάγων, για κατάστημα εμβαδού 117,60 τ.μ. Επιπλέον, έχουν γίνει μειώσεις και σε αρκετά καταστήματα που ευρίσκονται πλησίον αυτού. Ειδικότερα, το σούπερ μάρκετ επί της … … εμβαδού 137,49 τ.μ. με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα 1.700 ευρώ, μειώθηκε σε 1.560 ευρώ, ακίνητο επί της … με μισθώτρια την ΑΛΦΑ ΜΠΑΝΚ από 5.000 ευρώ μετακόμισε σε άλλο ακίνητο με μηνιαίο μίσθωμα 3.500 ευρώ, επί της … μειώθηκε το μηνιαίο μίσθωμα του καταστήματος από 800 σε 400 ευρώ. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι του έχει αποκλειστεί τελείως η πρόσβαση στο ισόγειο και υπόγειο χώρο του μισθίου από την πίσω πλευρά αυτού, ήτοι από την …, γεγονός που δημιουργεί σε κάθε περίπτωση αρνητικές συνθήκες για την οικονομική, εμπορική και μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, δεδομένου ότι αποστερεί το μίσθιο από ένα βασικό πλεονέκτημα που είχε σε σχέση με άλλα μίσθια, αφού έτσι δημιουργούνται σοβαρά προσκόμματα στον ανεφοδιασμό του φαρμακείου και την προμήθεια των πελατών του με εμπορεύματα, καθόσον τα φορτηγά φόρτωσης και εκφόρτωσης αδυνατούν να εισέλθουν στους παραπάνω χώρους του ισογείου και υπογείου… Εξαιτίας δε της επιδείνωσης της οικονομικής κρίσης που έπληξε την Ελλάδα επήλθε κατά το επίδικο χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής ανάλογη μείωση της μισθωτικής αξίας του εν λόγω μισθίου ακινήτου, με συνέπεια με βάση τις συγκεκριμένες ειδικές συνθήκες που αποδείχθηκαν, από τη σύγκριση των δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος κατά την επίδικη χρονική περίοδο και του “ελεύθερου” για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, που παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου, να υφίσταται διαφορά, ώστε η εμμονή των εκμισθωτών στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή τούτου στο επίπεδο που αποκαθιστά την καλή πίστη και αίρει τη δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής. Ενόψει των προαναφερθέντων, τη θέση και την κατάσταση του μισθίου, τα συγκριτικά στοιχεία και τις ειδικές συνθήκες, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η πραγματική μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου κατά το χρόνο επίδοσης της αγωγής που είναι επιτευκτέα, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ανέρχεται το ανώτερο σε 3.800 ευρώ μηνιαίως…”. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο και καθορίζοντας το μηνιαίο μίσθωμα για το επίδικο μίσθιο ακίνητο (φαρμακείο) στο ποσό των 3.800 ευρώ, πλέον ημίσεος του τέλους χαρτοσήμου, από την επίδοση της αγωγής μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσας μίσθωσης στις 31-12-2024, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις της εν λόγω διατάξεως. Ειδικότερα εκτίθενται στην απόφαση α) η σημαντική μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης και τον αρχικό προσδιορισμό του μισθώματος μέχρι την άσκηση της αγωγής του μισθωτή, οφειλόμενη κυρίως στη συνεπεία της μεγάλης και μακροχρόνιας οικονομικής κρίσης μείωση της εμπορικής κίνησης και των εσόδων της ασκούμενης στο επίδικο μίσθιο επιχείρησης (φαρμακείο), β) η σημαντική διαφορά που υπάρχει μεταξύ του μισθώματος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης και του αρχικά συνομολογημένου και οφειλόμενου μισθώματος, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, του οποίου η κατανάλωση των προϊόντων του μειώθηκε σημαντικά στο εν λόγω φαρμακείο, και γ) ότι η μεγάλη απόκλιση μεταξύ του συμβατικώς οφειλομένου μισθώματος και του με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενου οφείλεται στην κατά τα ανωτέρω μεταβολή των συνθηκών και ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση των διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ. Επομένως, ο πρώτος, κατά το δεύτερο και τρίτο σκέλος του, λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, της ευθείας παραβιάσεως της ως άνω διατάξεως, πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως αβάσιμος. Σε κάθε περίπτωση απαραδέκτως προβάλλεται, γιατί, υπό το πρόσχημα της ευθείας παραβιάσεως του παραπάνω κανόνα ουσιαστικού δικαίου, πλήττεται στην πραγματικότητα η ανέλεγκτη από τον Άρειο Πάγο εκτίμηση των αποδείξεων.
Από τις διατάξεις του άρθρου 7 παρ. 1 έως και 3 του π.δ. 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το νόμο αυτόν μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της σύμβασης μισθώσεως από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά από διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στη παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, η οποία ανέρχεται σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ”. Εξάλλου, όπως προαναφέρθηκε, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής, κατά την εν λόγω διάταξη, είναι διαπλαστικό και, κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν, λοιπόν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, εφεξής ο συμβατικός όρος για το μίσθωμα (ήτοι η συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτά (δικαστική αναπροσαρμογή και, συνάμα, κατάλυση του συμβατικού όρου για το μίσθωμα), το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται από το άρθρο 7 παρ. 3 του πιο πάνω π.δ. 34/1994, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνημένων. Αυτή καθ’ εαυτή η προσφυγή στο δικαστήριο, εκ μέρους του ενός των συμβαλλομένων μερών (ή και των δύο), δηλώνει με σαφήνεια τη θέληση του ενός (ή και των δύο) για μη τήρηση των συμφωνημένων. Τελικά, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και τη συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της συμβατικής σχέσης που έχει διαταραχθεί και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (Ολ.ΑΠ 3/2014). Στην ερευνώμενη περίπτωση, με τον δεύτερο λόγο (κατά το δεύτερο σκέλος του) αναίρεσης, προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, επειδή το Εφετείο έκρινε ότι με την αναπροσαρμογή του μισθώματος λόγω της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 288 ΑΚ, αυτοί (αναιρεσείοντες – εκμισθωτές) δεν δικαιούνται την προβλεπόμενη από το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995 κατ’ έτος αναπροσαρμογή του αναπροσαρμοσθέντος με την προσβαλλόμενη απόφαση μισθώματος, απορρίπτοντας το σχετικό αγωγικό αίτημα του αναιρεσιβλήτου να γίνεται η περαιτέρω κατ’ έτος αναπροσαρμογή σε ποσοστό 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, σύμφωνα με τη ρύθμιση του πιο πάνω άρθρου. Όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, αφού δέχθηκε, μετά από εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης, ότι κατά το άρθρο 288 ΑΚ συντρέχει περίπτωση αναπροσαρμογής του καταβαλλόμενου κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής από τον ενάγοντα μηνιαίου μισθώματος για το επίδικο μίσθιο των 8.168 ευρώ, στο ποσό των 3.800 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα για το εν λόγω μίσθιο ακίνητο στο παραπάνω ποσό των 3.800 ευρώ, πλέον ημίσεος του τέλους χαρτοσήμου (1,8%) μηνιαίως, από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, σταθερά μέχρι το τέλος της διάρκειας της συμφωνηθείσας μίσθωσης, ήτοι την 31-12-2024. Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, δηλαδή με το να δεχθεί ότι το μηνιαίο μίσθωμα, όπως ανωτέρω καθορίσθηκε, θα παραμείνει σταθερό από την επίδοση της αγωγής μέχρι τη λήξη της μίσθωσης στις 31-12-20124, χωρίς την κατ’ έτος αναπροσαρμογή από ποσοστό 2% πλέον του εκάστοτε Δ.Τ.Κ., που προέβλεπε η επίδικη σύμβαση μισθώσεως, σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, έσφαλε ως προς την ερμηνεία των προπαρατιθέμενων ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 288 ΑΚ και 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995, καθόσον, όπως προεκτέθηκε στη μείζονα σκέψη, αφού πραγματοποιήθηκε η αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω του διαπλαστικού της χαρακτήρα, καταλύθηκε η συμφωνία για την αναπροσαρμογή εφεξής και δεν ισχύει για το μέλλον, ενώ το μόνο που μπορεί να ισχύσει είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που προβλέπεται στο παραπάνω άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ.34/1995.
Συνεπώς, ο δεύτερος, κατά το δεύτερο σκέλος του, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης είναι βάσιμος. Παρέλκει δε η έρευνα του ίδιου (δευτέρου), κατά το πρώτο και το τρίτο σκέλος, λόγου αναίρεσης από του αριθμούς 19 και 9, αντίστοιχα, του ίδιου άρθρου, καθόσον η αναιρετική εμβέλεια του γενόμενου δεκτού λόγου αναιρέσεως καλύπτει το προσβαλλόμενο κατά τα ανωτέρω κεφάλαιο της αναιρεσιβαλλόμενης αποφάσεως, ώστε να καθίσταται αλυσιτελής η εξέταση του ίδιου λόγου αναίρεσης, κατά το πρώτο και το τρίτο σκέλος του, με τις αιτιάσεις ότι το Εφετείο δεν αιτιολόγησε την εκ του νόμου πρόβλεψη περί μελλοντικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και, αν και ζητήθηκε με την υπό κρίση αγωγή ο προσδιορισμός ετήσιας αναπροσαρμογής σε ποσοστό 75% επί του Δ.Τ.Κ., διέταξε το πλήρες πάγωμα του μισθώματος μέχρι τη λήξη της σύμβασης μισθώσεως. Μετά από αυτά, πρέπει, κατά παραδοχή του δευτέρου λόγου αναίρεσης, κατά το δεύτερο σκέλος του, να γίνει δεκτή η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη εφετειακή απόφαση, κατά το μέρος που δέχτηκε σχετικά με το αίτημα της αγωγής περί μείωσης του συμφωνημένου ποσοστού αναπροσαρμογής ότι το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου, όπως ανωτέρω αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 3.800 ευρώ, θα παραμείνει σταθερό από την επίδοση της αγωγής και εφεξής μέχρι το τέλος της διάρκειας της συμφωνηθείσας μίσθωσης, χωρίς να γίνεται η περαιτέρω κατ’ έτος αναπροσαρμογή, σύμφωνα με τη ρύθμιση του άρθρου 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995 απορρίπτοντας έτσι το ως άνω αγωγικό αίτημα. Στη συνέχεια, πρέπει να κρατηθεί η υπόθεση και να εκδικασθεί κατά τούτο από το Δικαστήριο αυτό, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 580 παρ. 3 του ΚΠολΔ, αφού δεν χρειάζεται άλλη διευκρίνιση, δεδομένου ότι, λόγω της ενέργειας της παρούσας απόφασης, που είναι δεσμευτική για το Εφετείο (άρθρο 580 παρ. 4 του ίδιου Κώδικα), δεν υπάρχει δικονομικό έδαφος για περαιτέρω εκδίκαση της υπόθεσης, αλλά υπολείπεται μόνο η κατά το περιεχόμενο διατύπωση του διατακτικού της απόφασης με βάση την έκταση της αναίρεσης (ΑΠ 403/2017, ΑΠ 353/2015). Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου, που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείοντες, σε αυτούς (άρθρο 485 παρ. 3 εδ. 5 ΚΠολΔ). Τέλος, ο αναιρεσίβλητος που νικήθηκε στην αναιρετική δίκη πρέπει να καταδικασθεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων, που κατέθεσαν προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά τους (άρθρο 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 2931/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, ως προς το κεφάλαιο που αναφέρεται στο σκεπτικό της παρούσας.
Απορρίπτει την από 5-11-2018 αίτηση αναίρεσης κατά τα λοιπά.
Δέχεται κατ’ ουσίαν την από 6-9-2017 έφεση του ενάγοντος.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ’ αριθμ. 1187/2017 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατά το μέρος που απέρριψε το αίτημα της από 23-1-2017 (με αριθμό καταθ. 513251/404/2017) αγωγής για μείωση του συμφωνημένου ποσοστού αναπροσαρμογής του μισθώματος για τα επόμενα μισθωτικά έτη στο ποσοστό 75% του πληθωρισμού, σύμφωνα με τη ρύθμιση του άρθρου 7 § 3 του Π.Δ/τος 34/1995.
Κρατεί και δικάζει την υπόθεση ως προς το κεφάλαιο αυτό.
Αναπροσαρμόζει, περαιτέρω, το καθορισθέν με την υπ’ αριθμ. 2931/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών μηνιαίο μίσθωμα, ετησίως, από την επίδοση της από 23-1-2017 (με αριθμ. καταθ. 513251/404/2017) αγωγής και εφεξής, κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος.
Διατάζει την επιστροφή στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που έχουν καταθέσει. Και
Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων της όλης δίκης, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 5 Ιουνίου 2020.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 31 Αυγούστου 2020.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ