ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΑΡΙΘΜΟΣ 123/2021
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευθυμία Κοκμοτού, Εφέτη την οποία, όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Εφετείου Αθηνών και την Γραμματέα Φωτεινή Μπριντζίκη.
Συνεδρίασε, δημόσια, στο ακροατήριό του στην Αθήνα, στις 29/09/2020 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του εκκαλούντος: Ελληνικού Δημοσίου, νομίμως εκπροσωπούμενου από τον Υπουργό Οικονομικών, ο οποίος κατοικοεδρεύει στην Αθήνα (οδός Καραγεώργη Σερβίας, αριθμός 10, με Α.Φ.Μ. ….), το οποίο εκπροσώπησε η Δικαστική Πληρεξούσια του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους Μαρία Ζωή Τζιαβέλη με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου: … … του …, κατοίκου …., με Α.Φ.Μ. …, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου του δικηγόρου Κωνσταντίνου Α. Αδάμη.
Ο ενάγων ήδη εφεσίβλητος με την από 01.10.2018 με Γενικό αριθμό κατάθεσης …/04-10-2018 και Ειδικό αριθμό κατάθεσης …/04-10-2018 αγωγή του προς το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σ’ αυτήν. Επί της άνω αγωγής, εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων 591 παρ.1 και 614 ΚΠολΔικ, όπως ήδη ισχύουν, μετά την αντικατάστασή τους με τον ν.4335/2015, η υπ’ αριθμόν 983/2019 οριστική απόφαση του άνω δικαστηρίου, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής, το εναγόμενο που ηττήθηκε, άσκησε στο εκδόν δικαστήριο την από 03.12.2019 με Γενικό αριθμό κατάθεσης …/04-122019 και Ειδικό αριθμό κατάθεσης …/04-12-2019 έφεσή του, με την οποία ζήτησε την εξαφάνιση της εκκαλουμένης, ώστε να απορριφθεί στο σύνολό της η εναντίον του αγωγή. Η έφεση κατατέθηκε στο δευτεροβάθμιο τούτο δικαστήριο με επιμέλεια του εκκαλούντος, συνταχθείσης της έκθεσης κατάθεσης δικογράφου με ΓΑΚ …/11.12.2019 και ΕΑΚ …/11.12.2019 και αυθημερόν με πράξη του Γραμματέα του άνω δικαστηρίου, προσδιορίστηκε για συζήτηση για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο.
Κατά τη δικάσιμο αυτή, η υπόθεση εκφωνήθηκε στη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Κατά την εκφώνηση της υποθέσεως από τη σειρά του οικείου πινακίου, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως αναφέρεται παραπάνω και ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εφεσίβλητου αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε εμπρόθεσμα, ενώ η πληρεξούσια δικηγόρος του εκκαλούντος παραστάθηκε με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και προκατέθεσε τις έγγραφες προτάσεις της.
Η κρινόμενη από 03.12.2019 με Γενικό αριθμό κατάθεσης …/04-12-2019 και Ειδικό αριθμό κατάθεσης …/04-12-2019 έφεσή του πρωτοδίκως ηττηθέντος εναγομένου Ελληνικού Δημοσίου κατά της υπ’ αριθμόν 983/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων 591 παρ.1 και 614 ΚΠολΔικ, όπως ήδη ισχύουν μετά την αντικατάστασή τους με τον ν.4335/2015, αρμοδίως φερόμενη ενώπιον του δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το άρθρο 4 παρ. 2 του ν. 3994/2011), χωρίς για το παραδεκτό της να επισυνάπτεται στο δικόγραφό της γραμμάτιο προκαταβολής εισφορών και ενσήμων στον οικείο Δ.Σ., ούτε το προβλεπόμενο από την διάταξη του άρθρου 495 παρ.3 εδ. α’ του ΚΠολΔικ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 12 παρ.2 του Ν.4055/2012 και με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν.4335/2015 παράβολο, αφού το εκκαλούν είναι το Ελληνικό Δημόσιο, που απαλλάσσεται των σχετικών υποχρεώσεων (βλ. άρθρα 1 και 5 του κανονιστικού διατάγματος «περί του κώδικος δικών του Δημοσίου», σε συνδυασμό και με το άρθρο 19 παρ.28 και 29 του ν.2386/1996), ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρο 10 του ν.δ/τος της 26.07.1944 «περί κώδικος των νόμων περί δικών του Δημοσίου»), εντός της γνήσιας τριακονθήμερης προθεσμίας από την επίδοση της εκκαλουμένης (βλ. την υπ’ αριθμόν …..11.2019 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Εφετείο Αθηνών ……), σύμφωνα με τα άρθρα 495 επ., 511 επ., 518 παρ. 1 σε συνδ. με 591 παρ. 1 ΚΠολΔικ (όπως ήδη ισχύουν μετά την τροποποίησή τους με το ν. 4335/2015). Πρέπει επομένως να γίνει τυπικά δεκτή η έφεση και να ερευνηθεί κατά την ίδια διαδικασία, το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Στην προκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή του, όπως παραδεκτά διορθώθηκε κατ’ άρθρο 224 του ΚΠολΔ και κατά δέουσα εκτίμηση του περιεχομένου της, ο ενάγων ισχυρίστηκε ότι με το αναφερόμενο στην αγωγή μισθωτήριο εκμίσθωσε προς το Ελληνικό Δημόσιο μετά από μειοδοτική δημοπρασία για τη στέγαση του Ειρηνοδικείου …, το λεπτομερώς περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο ιδιοκτησίας του, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε αρχικά σε 400.000 δραχμές (1.173,89 ευρώ), με ετήσια αναπροσαρμογή αυτού επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου από του δευτέρου έτους της μίσθωσης ίση με τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου δωδεκαμήνου, προσαυξανόμενου κατά μία μονάδα, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε δωδεκαετής, αρχόμενη από 15-06-2001 και ήδη έχει καταστεί αορίστου χρόνου. Στο καταβαλλόμενο μίσθωμα συμπεριλαμβάνονται δαπάνες του ενάγοντος για τη συντήρηση του μίσθιου, ύψους περίπου 200 ευρώ μηνιαίως. Ότι το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα τον Ιούνιο του 2010 είχε διαμορφωθεί στο ποσό των 1.711,84 ευρώ, βάσει δε του Ν. 4002/2011 το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε μονομερώς κατά 20% και διαμορφώθηκε από 01-07-2011 έως 30-09-2011 στο ποσό των 1.567,28 ευρώ και από 01-10-2011 έως 30-09-2012 στο ποσό των 1.369,47 ευρώ, ενώ στη συνέχεια κατά εσφαλμένη εκ μέρους του εναγομένου εφαρμογή του ν. 4081/2012 το μίσθωμα μειώθηκε περαιτέρω και υποχώρησε στο ποσό των 1.214,05 ευρώ από 01-10-2012 έως το χρόνο άσκησης της αγωγής. Δεδομένου ότι η αντικειμενική αξία του μίσθιου ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 392.274,09 ευρώ και ως εκ τούτου η νόμιμη μισθωτική αξία του μισθίου είναι 1.569 ευρώ, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή, η δεύτερη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.214,05 ευρώ δεν ήταν νόμιμη, καθώς το μειωμένο καταβαλλόμενο μίσθωμα των 1.369,47 ευρώ, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί δυνάμει της πρώτης μείωσης κατά τις διατάξεις του ν. 4002/2011, ήταν ήδη μικρότερο του αντικειμενικά προσδιοριζόμενου κατά παράβαση της διάταξης του άρθρου 2 παρ. 3 του ν. 4081/2012. Με βάση αυτό το ιστορικό και μετά από παραδεκτό περιορισμό του αιτήματος της αγωγής από καταψηφιστικό σε έντοκο αναγνωριστικό με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου του, που καταχωρίστηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχεται στις εμπρόθεσμα και νομότυπα κατατεθείσες προτάσεις του, ο ενάγων ζήτησε: 1) Να αναγνωριστεί ότι το ορθώς καταβαλλόμενο μίσθωμα για το επίδικο χρονικό διάστημα ανέρχεται στο ποσό των 1.369,47 ευρώ και όχι στο ποσό των 1.214,05 ευρώ, 2) Να αναγνωρισθεί η υποχρέωση του εναγόμενου να του καταβάλει από διαφορά μισθωμάτων το συνολικό ποσό των 11.190,24 ευρώ και ειδικότερα για το χρονικό διάστημα από 01-10-2012 έως 15-10-2012 ποσό 77,71 ευρώ, από 16-10-2012 έως 15-092018 συνολικό ποσό 11.034,82 ευρώ και από 16-09-2018 έως 20-09-2018 ποσό 77,71 ευρώ, έντοκα με το νόμιμο τόκο υπερημερίας από την επομένη ημέρα κατά την οποία ήταν καταβλητέο κάθε μίσθωμα, δηλαδή από τη 16η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα) Να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στη δικαστική του δαπάνη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφασή του απέρριψε την αγωγή ως προς την πρώτη εναγόμενη Κτηματική υπηρεσία του Δημοσίου νομίμως εκπροσωπούμενης και ως προς το δεύτερο εναγόμενο Υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων Τμήμα Οικονομικής Διαχείρισης και Προμηθειών νομίμως εκπροσωπούμενου, περαιτέρω δε έκανε δεκτή την αγωγή κατά ένα μέρος ως προς το τρίτο εναγόμενο ήδη εκκαλούν Ελληνικό Δημόσιο, αναγνώρισε ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα της επίδικης μίσθωσης για το χρονικό διάστημα από 01-10-2012 έως την 30-09-2019 ανέρχεται στο ποσό των 1.369,47 ευρώ και αναγνώρισε την υποχρέωση του τρίτου εναγόμενου να του καταβάλει από διαφορά μισθωμάτων το συνολικό ποσό των 10.723,98 ευρώ, με το νόμιμο τόκο υπολογιζόμενο σε 6% ετησίως, από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την εξόφληση, ενώ δέχθηκε ότι το οφειλόμενο ποσό που αντιστοιχεί στη διαφορά μισθωμάτων των μισθωτικών μηνών από 01-10-2012 έως 31-12-2012, δηλαδή το ποσό των 466,26 ευρώ (155,42 X 3 μήνες) έχει υποπέσει σε παραγραφή καθόσον με δεδομένο ότι η υπό κρίση αγωγή επιδόθηκε στο εναγόμενο την 10-10-2018, η παραγραφή των ως άνω απαιτήσεων για το έτος 2012 αρχίζει από 31-12-2012. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται το εναγόμενο και ήδη εκκαλούν με την υπό κρίση έφεσή του και για τους λόγους που ειδικότερα αναφέρονται σ’ αυτήν, οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητεί δε, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση και να απορριφθεί η αγωγή στο σύνολό της.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 28 (όπως τούτο συμπληρώθηκε με το άρθρο 1 του α.ν. 1120/1938 και έλαβε τον αριθμό αυτό με το άρθρο 25 του α.ν. 1540/1938), 29 (όπως αντικαταστάθηκε και έλαβε τον αριθμό αυτό με το άρθρο 25 του α.ν. 1540/1938) και 30 του π.δ. 19/19-11-1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών», που διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθρο 34 του εισ.ν.Α.Κ., προκύπτει ότι σε μισθώσεις για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο. Η παράταση αυτή της σύμβασης είναι δυνατή, για ορισμένο και πάλι χρόνο, με την τήρηση όμως των διατυπώσεων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, τις οποίες τάσσει η διάταξη του άρθρου 29 του άνω Π.δ/τος, Ειδικότερα απαιτείται: α) δήλωση του Υπουργού Οικονομικών (ήδη Νομάρχη), που να έχει κοινοποιηθεί στον εκμισθωτή δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την λήξη της μίσθωσης, β) πρόταση της Επιτροπής Στεγάσεως, και γ) διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για τη μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες να απέβησαν άγονες ή το αποτέλεσμά τους να κρίθηκε ασύμφορο. Η χρησιμοποίηση του μισθίου ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης κατά νομικό πλάσμα θεωρείται σιωπηρή παράταση για το χρονικό διάστημα της χρησιμοποίησης και το Δημόσιο υποχρεούται σε καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος, μόνον εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 611 Α.Κ., δηλαδή εφόσον ο εκμισθωτής, παρόλο ότι γνωρίζει ότι το Ελληνικά Δημόσιο, συνεχίζει να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, δεν εναντιώνεται. Ως εναντίωση κατά την έννοια του νόμου αυτού, νοείται η μονομερής απευθυντέα, για την οποία δεν προβλέπεται συστατικός τύπος, μπορεί να είναι όχι μόνο ρητή, αλλά και σιωπηρή, δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης, είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Η δε εναντίωση αυτή μπορεί να είναι όχι μόνο ρητή, αλλά και σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή, ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους, γίνεται δε σε οποιοδήποτε αρμόδιο για τη λήψη της όργανο του Δημοσίου (ανεξάρτητα από το αν το όργανο αυτό το εκπροσωπεί κατά νόμο), και δεν είναι απαραίτητο να γίνει αποκλειστικά προς τον Υπουργό Οικονομικών ή το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, όπως ορίζουν οι διατάξεις των άρθ. 5 και 6 του Διατάγματος της 16-6/10-7-1944 «περί Κώδικος των νόμων περί δικών του Δημοσίου» προκειμένου για δικόγραφα εισαγωγικά της δίκης, ανάμεσα στα οποία περιλαμβάνεται ο προϊστάμενος της αρμόδιας ΔΟΥ και η στεγαζόμενη δημόσια υπηρεσία. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί εκτός από την αγωγή απόδοσης του μίσθιου και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη σιωπηρή παράταση της μίσθωσης. Αυτό δε για το λόγο ότι, εφόσον ως σιωπηρή παράταση νοείται η εξακολούθηση με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης που έληξε και ουσιώδης όρος κάθε σύμβασης μίσθωσης πράγματος είναι το ύψος του μισθώματος, η αναζήτηση μεγαλύτερου μισθώματος δεν αποτελεί τίποτε άλλο από εναντίωση στη συνέχιση της μίσθωσης. Αν παρά την εναντίωση του εκμισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο αυθαιρέτως παρακρατεί και χρησιμοποιεί το μίσθιο, ευθύνεται κατά το άρθρο 601 Α.Κ. για πλήρη αποζημίωση (βλ. Α.Π. 524/2007, Α.Π. 32/2002). Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με το άρθρο 298 ΑΚ αποκαθίσταται και το διαφυγόν κέρδος του εκμισθωτή, δηλαδή εκείνο που θα αποκόμιζε με πιθανότητα, κατά τη συνήθη (κανονική) πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε το μίσθιο αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης. Τέτοιο δε διαφυγόν κέρδος αποτελεί και το υψηλότερο από το καταβαλλόμενο ως «αποζημίωση χρήσης» μίσθωμα, που αποδεδειγμένα θα λάμβανε ο εκμισθωτής, εκμισθώνοντας σε άλλον το μίσθιο (ΑΓΊ 261/1997, 1512/2000, 1221/2001). Το νομικό αυτό καθεστώς ανατράπηκε με το ν. 2648/1998, με το άρθρο 41 παρ. 17 του οποίου ορίσθηκαν τα εξής: α) Η διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 10 του π.δ. 10/19-11-1932 αντικαθίσταται ως εξής: «1) Στις μισθώσεις ακινήτου για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών ή άλλη δημόσια χρήση εφαρμόζονται, ως προς τη διάρκεια της μισθώσεως, την αναπροσαρμογή του μισθώματος και την καταγγελία της συμβάσεως από τον εκμισθωτή λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης του ακινήτου, οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 όπως ισχύουν», β) Στην παράγραφο 3 του άρθρου 29 του π.δ. 19/19-11-1932 προστίθενται εδάφια που έχουν ως εξής: «Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται παράταση για μία μόνο φορά της μίσθωσης χωρίς τη διεξαγωγή δημοπρασίας, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες κρίνεται τούτο απολύτως αναγκαίο και αιτιολογείται επαρκώς από τη στεγαζόμενη υπηρεσία. Η παράταση αυτή γίνεται με απλή δήλωση του Υπουργού των Οικονομικών, που κοινοποιείται στον εκμισθωτή τρεις (3) τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της ισχύουσας μίσθωσης, το δε μίσθωμα αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του π.δ. 34/1995, όπως ισχύουν, γ) Οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης β’ αυτής της παραγράφου εφαρμόζονται μόνο σε μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου». Η ισχύς της ως άνω ρύθμισης αρχίζει από τη δημοσίευση του ν. 2648/1998 στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως που έγινε την 22-10-1998. Η νέα ρύθμιση, με την οποία οι μισθώσεις για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών υπάγονται στο καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων του π.δ. 34/95, αφορά σε μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 2648/98. Τούτο μάλιστα συνάγεται από το συνδυασμό των εδαφίων β’ και γ’ της νέας ρύθμισης, τα οποία εισάγουν μεταβατική ρύθμιση, που αφορά στις υφιστάμενες μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 2648/98, η θέσπιση των οποίων σε αντίθετη περίπτωση δεν θα είχε νόημα, κατά το περί τούτου εξαγόμενο εξ αντιδιαστολής επιχείρημα (Α.Π. 342/2002, 1162/2009, 16/2010). Ωστόσο με το άρθρο 41 παρ. 17 του ν. 2648/1998 οι μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, δεν υπήχθησαν γενικώς στις διατάξεις του π.δ. 34/1995, αλλά μόνο για ορισμένα θέματα. Αυτό σημαίνει ότι το π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται στις μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών μόνο για τα θέματα, τα οποία ρητώς αναφέρονται στη νέα διάταξη. Σύμφωνα με αυτή, το π.δ. εφαρμόζεται στις μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών μόνο: α) ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, β) την αναπροσαρμογή του μισθώματος, γ) την καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και γ) την καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ανοικοδόμηση. Οι λοιπές διατάξεις του π.δ. 34/1995 δεν εφαρμόζονται στις μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών, αλλά εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις του από 19/19.11.1932 π.δ. (βλ. Ιωάννης Ν. Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, Αθήνα 2020. Έκδοση γ’, παρ. 68 Β4). Ήδη η εκμίσθωση ακινήτων με μισθωτή το Δημόσιο διέπεται από τις ρυθμίσεις του ν.3130/2003 (ΦΕΚ Α’ 76/28/3/2003), του οποίου όμως οι ρυθμίσεις ισχύουν για μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος του νέου νόμου (βλ. μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 29 του ως άνω νόμου). Επομένως η επίδικη μίσθωση της οποίας η ισχύς άρχισε σύμφωνα με τον όρο 3 του από 25-04-2001 Μισθωτηρίου και τον όρο 11 της με αριθμό πρωτ. 2168/φ.2/07.06.2000 Διακήρυξη Μειοδοτικής Δημοπρασίας Μίσθωσης Ακινήτου της Κτηματικής Υπηρεσίας Ανατολικής … δεν διέπεται από τις ρυθμίσεις του ν. 3130/2003, αλλά υπάγεται στις ρυθμίσεις του π.δ. 19/19-11-1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» και στις διατάξεις του π.δ. 34/95 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 παρ. 17 του ν. 2648/1998 (βλ. ΑΠ 1809/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Ε7 2013/1037).
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης της μάρτυρα του ενάγοντος …, που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου (το εναγόμενο δεν εξέτασε μάρτυρα), η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, καθώς και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων, τα οποία επικαλούνται και προσκομίζουν νόμιμα οι διάδικοι, τα οποία λαμβάνονται υπόψη είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, καθώς και των διδαγμάτων της κοινής πείρας, λαμβανομένων υπόψη αυτεπαγγέλτως, κατ’ άρθρο 336 παρ.4 ΚΠολΔικ, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του υπ’ αριθμόν … ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης που συνήφθη κατόπιν μειοδοτικού διαγωνισμού σύμφωνα με τη διακήρυξη …. μεταξύ της Αναπληρώτριας Προϊστάμενης της (πρώην) Κτηματικής Υπηρεσίας Ανατολικής … και του ενάγοντος ήδη εφεσιβλήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Διατάγματος 19/1932 «περί στεγάσεων Δημοσίων Υπηρεσιών», το οποίο εκδόθηκε σε εκτέλεση του Ν. 5706/1932, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε τον Α.Ν. 1540/1938 και τον Ν. 2648/22.10.1998, συμφωνήθηκε η μίσθωση προς το Ελληνικό Δημόσιο ενός ακινήτου ιδιοκτησίας του ενάγοντος, προκειμένου να στεγαστεί σε αυτό το Ειρηνοδικείο … … και ειδικότερα ενός ακινήτου, που βρίσκεται στο … … και αποτελείται από ισόγειο και πρώτο όροφο οικοδομής, συνολικής επιφάνειας 270 τ.μ. και μικτής 339,86 τ.μ., μετά περιβάλλοντος οικοπεδικού χώρου 850 τ.μ. περίπου. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών, αρχής γενομένης από την ημέρα που θα γίνει η παραλαβή του ακινήτου με σχετικό πρωτόκολλο παράδοσης παραλαβής, που θα υπογράφει από τον Προϊστάμενο της υπό στέγαση υπηρεσίας και έναν μηχανικό του Δημοσίου, καθώς και από τον ιδιοκτήτη του ως άνω ακινήτου. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 400.000 δραχμών (1.173,89 ευρώ) καταβαλλόμενο στο τέλος κάθε τριμηνίας με ετήσια αναπροσαρμογή αυτού επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος από του δευτέρου έτους της μίσθωσης, ίση με τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου δωδεκαμήνου, προσαυξανόμενου κατά μία μονάδα, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος. Συμφωνήθηκε ακόμη ότι στο καταβαλλόμενο μίσθωμα συμπεριλαμβάνονται δαπάνες του ενάγοντος για τη συντήρηση των εγκαταστάσεων του κτιρίου (υδραυλικής, ηλεκτρικής, αποχέτευσης, κλιματισμού κ.λπ.) ύψους περίπου 200 ευρώ μηνιαίως. Το μίσθιο παραλήφθηκε στις 15-06-2001, ημερομηνία κατά την οποία άρχισε να ισχύει η δωδεκαετής μίσθωση σύμφωνα με τον όρο υπ’ αριθμόν 3 του από 25-04-2001 μισθωτηρίου. Κατόπιν των γενομένων αναπροσαρμογών το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα είχε διαμορφωθεί τον Ιούνιο του έτους 2010 στο ποσό των 1.711,84 ευρώ. Ακολούθως στο πλαίσιο εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 21 παρ. 1 του ν. 4002/2011 το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε μονομερώς κατά 20% και διαμορφώθηκε από 01-07-2011 έως 30-09-2011 στο ποσό των 1.567,28 ευρώ και από 01-102011 έως 30-09-2012 στο ποσό των 1.369,47 ευρώ. Στη συνέχεια δυνάμει του άρθρου 2 του ν. 4081/2012 το μίσθωμα μειώθηκε περαιτέρω και υποχώρησε στο ποσό των 1.214,05 ευρώ από 01-10-2012 έως το χρόνο άσκησης της αγωγής. Σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 2 του ν. 4081/2012 η διενέργεια των επιβαλλομένων μειώσεων είναι μη επιτρεπτή, εάν το ετήσιο μίσθωμα είναι κατώτερο ενός ελάχιστου ορίου, το οποίο προκύπτει με την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης 4,80% επί της αξίας του ακινήτου, που υπολογίζεται κατά τρόπο αντικειμενικό με βάση τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του Ν. 1249/1982. Μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης το εναγόμενο εξακολούθησε να παραμένει στο ακίνητο και συνέχισε να το χρησιμοποιεί, αφού δεν καταγγέλθηκε η μισθωτική σχέση από τα συμβαλλόμενα μέρη και δεν εκφράστηκε ρητή εναντίωση από τον ενάγοντα στην καθ’ οιονδήποτε τρόπο παράταση της μίσθωσης. Δεδομένου ότι η παράταση της σύμβασης είναι δυνατή, για ορισμένο και πάλι χρόνο, με την τήρηση όμως των διατυπώσεων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, τις οποίες τάσσει η διάταξη του άρθρου 29 του π.δ. 19/19-11-1932, οι οποίες στην προκειμένη περίπτωση δεν τηρήθηκαν, μετά τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας που ήταν η 14η.06.2013, θεωρείται ότι η ένδικη μίσθωση παρατάθηκε σιωπηρά εφόσον ο ενάγων εκμισθωτής γνώριζε ότι το Ελληνικό Δημόσιο συνεχίζει να χρησιμοποιεί το ακίνητο και δεν πρόβαλε εναντίωση κατά δε τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης συνέχισε να υπάρχει μισθωτική σύμβαση, ο δε μισθωτής Δημόσιο όφειλε το ίδιο μίσθωμα με εκείνο της προηγούμενης μίσθωσης και για όσο χρόνο έκανε χρήση του μίσθιου χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή. Όπως προέκυψε από το προσαγόμενο μετ’ επικλήσεως από 26-11-2013 έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών (Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας Γενική Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών και Στέγασης, Τμήμα Ε’), η οποία απευθύνεται προς το Ειρηνοδικείο …, με κοινοποίηση προς την πρώην Κτηματική Υπηρεσία Ανατολικής …, με θέμα «Μίσθωση Ειρηνοδικείου …. Σχετ.: Το με αριθμό πρωτ. …/01.10.2013 έγγραφο της ΓΓΔΠ με συνημμένη την από 27-09-2013 αίτηση του εκμισθωτή … …», ο ενάγων υπέβαλε αίτηση με συνημμένα φύλλα υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του μίσθιου, θεωρημένα από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., διαμαρτυρόμενος για τη μονομερή μείωση του μισθώματος και αιτούμενος την αναδρομική αύξηση των μισθωμάτων. Σύμφωνα με το υπ’ αριθμόν πρωτ. …. έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών (Γενική Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών Κτηματική Υπηρεσία Αθηνών Ανατολικής …) με θέμα «Μισθώματα ακινήτου Ειρηνοδικείου …», το οποίο απευθύνεται προς το Γραφείο Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου Δικαιοσύνης Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, αντίγραφο της κρινομένης αγωγής, καθώς και του υπ’ αριθμόν πρωτ. ΔΤΥ Τμήμα …. εγγράφου μετά των συνημμένων του διαβιβάστηκε προς το Γραφείο Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου Δικαιοσύνης. Με το με αριθμό πρωτ. …. έγγραφό του το Υπουργείο Δικαιοσύνης Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων αναφέρει ότι ο ενάγων εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει προς αυτό ως αρμόδιο για την καταβολή του μισθώματος την προβλεπόμενη στο άρθρο 2 παρ. 3 του ν.4081/2012 αίτηση περιορισμού της μείωσης του μισθώματος. Ωστόσο αφενός μεν σύμφωνα με το άρθρο 4 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας που κυρώθηκε με τον ν. 2690/1999 (ΦΕΚ Α’ 45), όπως οι παρ. 1 και 2 αντικαταστάθηκαν από το άρθρο 6 παρ. 1 του ν. 3242/2004 (ΦΕΚ ΑΊ02), η παρ. 3 αντικαταστάθηκε από το άρθρο 11 παρ. 3 του ν. 3230/2004 ΦΕΚ A’44), οι δε παρ. 5 και 6 προστέθηκαν με το άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 3242/2004, αν η αίτηση του ενδιαφερομένου υποβληθεί σε αναρμόδια υπηρεσία, η υπηρεσία αυτή οφείλει να τη διαβιβάσει στην αρμόδια (όπως έγινε εν προκειμένω κατά τα προαναφερόμενα), στην περίπτωση δε αυτή η προθεσμία αρχίζει από τότε που περιήλθε η αίτηση στην αρμόδια υπηρεσία, αφετέρου δε διότι η προβλεπόμενη στο άρθρο 2 παρ. 3 του ν. 4081/2012 αίτηση δεν ορίζεται από το νόμο ως όρος του παραδεκτού για την προσφυγή του ενδιαφερομένου εκμισθωτή στο αρμόδιο Δικαστήριο για την παροχή δικαστικής προστασίας. Η αίτηση αυτή του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη σιωπηρή παράταση της μίσθωσης, αποτελεί σιωπηρή εναντίωσή του στη συνέχιση της μίσθωσης. Εφόσον παρά την εναντίωση του εκμισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο αυθαιρέτως παρακρατεί και χρησιμοποιεί το μίσθιο, ευθύνεται κατά το άρθρο 601 Α.Κ. για πλήρη αποζημίωση. Ωστόσο ο ενάγων βασίζει τις αξιώσεις του για το χρονικό διάστημα από 15-06-2013 ημερομηνία λήξης της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης έως 26-11-2013, ημερομηνία κατά την οποία το υπ’ αριθμόν πρωτ. ΔΤΥ Τμήμα …. έγγραφο μετά των συνημμένων του διαβιβάστηκε προς το Γραφείο Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου Δικαιοσύνης στη συμβατική σχέση, η οποία έχει λήξει, επικαλούμενος ότι η μίσθωση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου έχει καταστεί ως αορίστου χρόνου, ενώ θα έπρεπε να βασίζει αυτές για το χρονικό διάστημα από 26-112013 έως 30-09-2018 στο άρθρο 601 του Α.Κ. Επομένως η αγωγή για το ως άνω χρονικό διάστημα είναι ουσιαστικά αβάσιμη. Το εκκαλούν με τον πρώτο λόγο έφεσης ισχυρίζεται ότι έπρεπε η αγωγή να απορριφθεί ως αόριστη, διότι δεν περιέχει τα απαιτούμενα κατ’ άρθρο 216 του ΚΠολΔ στοιχεία, άλλως ως νομικά αβάσιμη, άλλως ως ουσιαστικά αβάσιμη καθόσον έσφαλε η εκκαλουμένη με το να δεχθεί ότι η ένδικη μίσθωση κατέστη αορίστου χρόνου μετά την 14.06.2013 που έληξε συμβατική τη διάρκεια, ενώ είχε λήξει την 14.06.2013 και δεν υπήρξε παράταση αυτής με οποιονδήποτε τρόπο, οι δε ένδικες διαφορές που ο ενάγων ζητεί με την αγωγή του, αφορούν αποζημίωση χρήσης κατ’ άρθρο 601 του Α.Κ. και όχι διαφορές μισθωμάτων. Ο πρώτος λόγος έφεσης πρέπει να απορριφθεί σύμφωνα με τα παραπάνω εκτιθέμενα καθόσον η μίσθωση παρατάθηκε σιωπηρά μετά τη λήξη της για αόριστο χρόνο, χωρίς όμως να καταστεί αορίστου χρόνου και έληξε όταν ο ενάγων απαίτησε μεγαλύτερο μίσθωμα και εναντιώθηκε με αυτόν τον τρόπο στη συνέχιση της μίσθωσης. Περαιτέρω από τα προσκομιζόμενα μετ’ επικλήσεως από τον ενάγοντα, νόμιμα θεωρημένα από τη Διεύθυνση Κεφαλαίου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. Αγίου Στεφάνου … φύλλα αντικειμενικής αξίας του μίσθιου ακινήτου αποδεικνύεται ότι η αντικειμενική αξία του ισογείου ορόφου του μίσθιου ανέρχεται στο ποσό των 148.681,01 ευρώ, του πρώτου (σ’) ορόφου στο ποσό των 158.593,08 ευρώ και του περιβάλλοντος οικοπεδικού χώρου 850 τ.μ., ο οποίος στο ως άνω φύλλο υπολογισμού αξίας ακινήτου χαρακτηρίζεται ως θέση στάθμευσης αυτοκινήτου στο ποσό των 85.000 ευρώ, δηλαδή η συνολική αντικειμενική αξία των χώρων αυτών ανέρχεται στο ποσό των 392.274,09 ευρώ. Ισχυρίζεται δε ότι βάσει της ως άνω συνολικής αντικειμενικής αξίας του μίσθιου ακινήτου και σύμφωνα με τις προαναφερόμενες διατάξεις του ν. 4081/2012 η νόμιμη μισθωτική αξία (τεκμαρτό μίσθωμα του μίσθιου ακινήτου) ανέρχεται στο ποσό των 1.569,00 ευρώ μηνιαίως (συνολική αντικειμενική αξία X συντελεστή απόδοσης 4,80% = γινόμενο: περιόδου 12 μηνών = καταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα, δηλαδή 392.274,09 X 4,80% = 18.829,15 ευρώ/12 μήνες = 1.569,00 ευρώ). Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 21 του ν. 4002/2011 το μίσθωμα μειώθηκε στο ποσό των 1.369,47 ευρώ. Ωστόσο κατά τον ενάγοντα δεδομένου ότι το μίσθωμα ήταν ήδη κατώτερο του αντικειμενικά προσδιοριζόμενου (τεκμαρτού), η επόμενη μείωση που έγινε σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4081/2012 και η οποία διαμόρφωσε το καταβαλλόμενο μίσθωμα στο ποσό των 1.214,04 ευρώ, ήταν μη νόμιμη. Αναφορικά με τον ισχυρισμό αυτό του ενάγοντος επισημαίνονται τα ακόλουθα: Όπως προκύπτει από το από 02η Μαρτίου 2001 Πρακτικό Επιτροπής Στέγασης Δημοσίων Υπηρεσιών (Δ/γμα 19/19.11.1932 «περί στεγάσεως Δημοσίων Υπηρεσιών» και άρθρο 103 του π.δ. 284/288 «Οργανισμός Υπουργείου Οικονομικών») με αντικείμενο συνεδρίασης «για τους αναγκαίους χώρους προς στέγαση του Ειρηνοδικείου …», η ως άνω Επιτροπή γνωμοδότησε ότι «Β. Κρίνουμε κατάλληλο το προσφερόμενο από τον κ. … … ακίνητο που βρίσκεται στο … … και επί Κοινοτικής οδού έναντι …., για τη στέγαση του Ειρηνοδικείου … …, αποτελούμενο από ισόγειο και πρώτο όροφο, συνολικής ωφέλιμης επιφάνειας 270 τ.μ. και μικτής 339,86 τ.μ. μετά περιβάλλοντος οικοπεδικού χώρου 850 τ.μ. περίπου για χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων », στη συνέχεια δε στον υπ’ αριθμόν Β7 όρο αναφορικά με τον περιβάλλοντα χώρο όρισε ότι απαιτούνται τα εξής: «Διάστρωση με μπετόν της διόδου από την είσοδο του κτιρίου μέχρι τον δρόμο. Ο έμπροσθεν του κτιρίου οικοπεδικός χώρος θα διαστρωθεί με άμμο και γαρπίλι. Το οικόπεδο θα περιφραχθεί κατά τις τρεις πλευρές του, πλην της προσόψεως, όπου θα κατασκευασθεί τοίχος από μπετόν η σοβατισμένους τσιμεντόπλινθους με κάγκελο μέχρι του επιτρεπόμενου ύψους. Θα τοποθετηθεί διπλή καγκελόπορτα για την είσοδο κοινού και αυτοκινήτων. Κατασκευή ράμπας για την πρόσβαση των ατόμων με ειδικές ανάγκες στο χώρο του ισογείου». Η ίδια περιγραφή του μίσθιου ακινήτου δίδεται και στο υπ’ αριθμό πρωτ. …. έγγραφο της Κτηματικής Υπηρεσίας Αθηνών Ανατολικής … με θέμα «Μισθώματα ακινήτου Ειρηνοδικείου …», το οποίο απευθύνεται προς το Γραφείο Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου Δικαιοσύνης Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, καθώς και στο με αριθμό πρωτ. … έγγραφο του Υπουργείου Δικαιοσύνης Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, τα οποίο προσκομίζονται μετ’ επικλήσεως από το εναγόμενο. Σύμφωνα με το Ν. 4122/2013 (ΦΕΚ Α’42 19.2.2013) «για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων Εναρμόνιση με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου και λοιπές διατάξεις», οι διατάξεις του οποίου ίσχυσαν σε μεταγενέστερο χρόνο από το χρόνο σύναψης της ένδικης μίσθωσης, ενδεικτικά στο άρθρο 2 με τίτλο «Ορισμοί» περίπτωση 4 αναφέρεται ως «Ωφέλιμη επιφάνεια κτιρίου ή κτιριακής μονάδας»: η μεικτή επιφάνεια δαπέδων των κλειστών στεγασμένων χώρων του κτιρίου που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών της κύριας χρήσης του, μετρούμενη βάσει εξωτερικών διαστάσεων. Στην ωφέλιμη επιφάνεια δεν προσμετρώνται: οι ανεξάρτητοι βοηθητικοί χώροι, όπως χώροι αποθήκευσης, στάθμευσης και εγκατάστασης ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού του κτιρίου, η επιφάνεια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων και του ανελκυστήρα, η επιφάνεια των αίθριων και όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για τον κλιματισμό του κτιρίου». Σύμφωνα με το από 01ης Ιουνίου 2000 Πρακτικό Επιτροπής Στέγασης Δημοσίων Υπηρεσιών (Δ/γμα 19/19.11.1932 «περί στεγάσεως Δημοσίων Υπηρεσιών» και άρθρο 103 του π.δ. 284/288 «Οργανισμός Υπουργείου Οικονομικών» με αντικείμενο συνεδρίασης «για τους αναγκαίους χώρους προς στέγαση του Ειρηνοδικείου …», η ως άνω Επιτροπή γνωμοδότησε ότι Α) «Για την καλή λειτουργία από άποψης στέγασης του Ειρηνοδικείου … …, χρειάζεται κτίριο γραφείων, που να διαθέτει χώρους συνολικής ωφέλιμης επιφάνειας (δηλαδή η προσφερόμενη ιδιόκτητη επιφάνεια αφαιρουμένου του εμβαδού των εξωτερικών τοιχοποιών, κλιμακοστασίου και χώρων W.C.) 210 έως 250 τ.μ. περίπου, η οποία αναλύεται ως εξής: Γραφεία Ειρηνοδικών = 30 τ.μ., Προϊστάμενος Γραμματείας = 20 έως 25 τ.μ., Γραφείο Γραμματέων = 30 έως 35 τ.μ., Γραφείο Επιμελητών 10 τ.μ., Γραφείο Δικηγόρων = 15 τ.μ., Γραφείο Ανακρίσεων = 10 τ.μ., Ακροατήριο = 60 έως 70 τ.μ., Αρχείο = 20 έως 30 τ.μ. και Χώρος διακίνησης = 15 έως 25 τ.μ., ήτοι σύνολο 210 έως 250 τ.μ.». Με τη γνωμοδότησή της αυτή η ως άνω Επιτροπή έθεσε τους όρους της μελλοντικής μίσθωσης, αφού καθόρισε πλήρως τους απαιτούμενους χώρους συνολικής ωφέλιμης επιφάνειας αφαιρουμένου του εμβαδού των εξωτερικών τοιχοποιιών, κλιμακοστασίου και χώρων W.C., σύμφωνα δε με την υπ’ αριθμόν 2168/φ.2/21-06-2000 Διακήρυξη μειοδοτικής Δημοπρασίας μίσθωσης Ακινήτου του Προϊσταμένου της Κτηματικής Υπηρεσίας Ανατ. …, που εκδόθηκε για την εκμίσθωση ακινήτου για τη στέγαση του Ειρηνοδικείου … όρος 1 «το προσφερόμενο ακίνητο πρέπει να περιλαμβάνει χώρους ωφέλιμης επιφάνειας περίπου 210 έως 250 τ.μ. και λοιπούς βοηθητικούς χώρους », οι οποίοι ήταν δυνατόν να προσαυξηθούν κατά ποσοστό 25%. Δεδομένου ότι στο υπογραφέν από 25-04-2001 μισθωτήριο έγγραφο μεταξύ των διαδίκων μερών αναφέρεται ρητά (όρος 2) ότι το επίδικο μίσθιο ακίνητο αποτελείται «…ισόγειο και σ’ όροφο οικοδομής συνολικής ωφέλιμης επιφάνειας 270 τ.μ. και μικτής 339,86 τ.μ. μετά περιβάλλοντος οικοπεδικού χώρου 850 τ.μ. περίπου …», το Δικαστήριο κρίνει ότι η αναφορά στον όρο 1 της ως άνω Διακήρυξης σε «λοιπούς βοηθητικούς χώρους» αφορά εσωτερικούς βοηθητικούς χώρους, οι οποίοι προσμετρώμενοι συνιστούν τη μικτή επιφάνεια των 339,86 τ.μ., η οποία αναγράφεται στο μισθωτήριο, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται και ο περιβάλλων οικοπεδικός χώρος, ο οποίος σύμφωνα με την ως άνω από το από 02ης Μαρτίου 2001 γνωμοδότηση της αρμόδιας επιτροπής θα χρησιμοποιείται και ως χώρος στάθμευσης, για τόν οποίο όρισε τους όρους διαμόρφωσής του. Επομένως η συνολική αντικειμενική αξία του μίσθιου ανέρχεται στο ποσό των 307.274,09 ευρώ (με συνυπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ισογείου ορόφου στο ποσό των 148.681,01 ευρώ και του πρώτου (α’) ορόφου στο ποσό των 158.593,08) και η νόμιμη μισθωτική αξία (τεκμαρτό μίσθωμα του μίσθιου ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 1.229,09 ευρώ μηνιαίως (συνολική αντικειμενική αξία X συντελεστή απόδοσης 4,80% = γινόμενο: περιόδου 12 μηνών = καταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα, δηλαδή 307.274,09 X 4,80% = 14.749,16ευρώ/12 μήνες = 1.229,09 ευρώ). Επομένως ο προβαλλόμενος πρωτοδίκως ισχυρισμός του εναγόμενου και δεύτερος λόγος έφεσης ότι στους μισθωμένους χώρους δεν περιλαμβάνεται ο οικοπεδικός χώρος των 850 τ.μ., ο οποίος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων και κατά συνέπεια δεν μπορεί να συνυπολογιστεί κατά τον αντικειμενικό προσδιορισμό της αξίας του μίσθιου ακινήτου, πρέπει να γίνει δεκτός ως ουσιαστικά βάσιμος. Σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν η υπό κρίση αγωγή έπρεπε να απορριφθεί στο σύνολό της ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη. Με αυτές τις παραδοχές το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφασή του έκρινε νόμιμη την αγωγή και ακολούθως δέχθηκε εν μέρει αυτήν ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων που αναφέρονται στις προηγηθείσες νομικές σκέψεις και πλημμελώς εκτίμησε τις αποδείξεις, συνεπώς πρέπει η εκκαλουμένη να εξαφανιστεί στο σύνολό της, ενώ παρέλκει η εξέταση των λοιπών λόγων έφεση και να γίνει δεκτή η έφεση του εναγόμενου ως βάσιμη κατ’ ουσίαν. Ακολούθως, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο και ερευνηθεί κατ’ ουσίαν η αγωγή (άρθρο 535 παρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει να απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη. Τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, για την επιδίκαση των οποίων έχουν υποβληθεί από αυτούς αντίστοιχα αιτήματα, πρέπει να συμψηφιστούν στο σύνολό τους λόγω του δυσερμήνευτου των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν στην προκειμένη περίπτωση (άρθρα 179 και 183 ΚΠολΔ και κατ’ εφαρμογή του άνω άρθρου 22 παρ.2β του ν. 3693/1957 για το εναγόμενο Δημόσιο).
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 03.12.2019 με Γενικό αριθμό κατάθεσης …/04-12-2019 και Ειδικό αριθμό κατάθεσης …/…-2019 έφεση κατά της 983/12.09.2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, (διαδικασίας μισθωτικών διαφορών).
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλουμένη απόφαση.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση.
ΔΙΚΑΖΕΙ επί της από 01.10.2018 με Γενικό αριθμό κατάθεσης …/04-10-2018 και Ειδικό αριθμό κατάθεσης …….23.10.2017 αγωγή.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν.
ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ μεταξύ των διαδίκων στο σύνολό της την δικαστική δαπάνη για αμφοτέρους τους βαθμούς δικαιοδοσίας.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του στην Αθήνα συνεδρίαση, στις Ιανουαρίου 2021, απάντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ
