Αριθμός 325/2013
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Γεώργιο Σακκά, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Ιανουαρίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία “Εκμετάλλευση Μισθώσεων και Παροχής Υπηρεσιών Ανώνυμη Οικοδομική Εταιρία” που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Ευάγγελο Παπαλάμπρο και κατέθεσε προτάσεις.
Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία “ΕΥΡΩΠΛΑΣΤ Ανώνυμη Εταιρεία Παραγωγής, διαθέσεως, εμπορίας, αντιπροσωπεύσεως, εισαγωγής πλαστικών ειδών και μηχανημάτων παραγωγής πλαστικών ειδών”, που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Αθανάσιο Τσίτσο, βάσει δηλώσεως κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 20-4-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:1615/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5270/2011 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 3-3-2012 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Γεώργιος Σακκάς, ανέγνωσε την από 16-1-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της αιτήσεως αναιρέσεως ως προς τον πρώτο λόγο της και την απόρριψη ως προς τους λοιπούς λόγους της.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
1. Επειδή από τον συνδυασμό των διατάξεων των όρθρων 574, 575 και 576 του Α.Κ. προκύπτει, ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί αυτό κατάλληλο για τη χρήση αυτή καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Ο μισθωτής υποχρεούται, σε αντάλλαγμα, να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν υπό την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου εμποδίσθηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση αυτού, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ’ ένσταση, να μη καταβάλει το μίσθωμα και αν το προκατέβαλε, δικαιούται να αναζητήσει αυτό ως αχρεώστητο κατά το άρθρο 904 του ΑΚ. Στην περίπτωση αυτή ο ενάγων εκμισθωτής μπορεί, ενόψει του ενδοτικού χαρακτήρα των διατάξεων των άρθρων 576 επ. ΑΚ, να επικαλεσθεί με αντένσταση ότι η ευθύνη του για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου έχει αποκλειστεί με συμφωνία των μερών (άρθρο 361 ΑΚ), ο δε μισθωτής εναγόμενος, αντιτάσσοντας επαντένσταση, να ισχυριστεί ότι η συμφωνία αυτή είναι άκυρη, διότι ο εκμισθωτής αποσιώπησε με δόλο ή από βαριά του αμέλεια το ελάττωμα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας (άρθρο 332 παρ.1 ΑΚ). Επίσης ο εκμισθωτής μπορεί κατ’ ένσταση να προβάλλει τον ισχυρισμό, ότι ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης μισθώσεως γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας ή ότι παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, γεγονός που αποκλείει την ευθύνη του για την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας (άρθρα 579 και 581 ΑΚ) και επομένως ο μισθωτής δεν έχει τα δικαιώματα που απονέμονται σ’ αυτόν από τα άρθρα 576 έως 578 ΑΚ. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες ανεπαρκείς ή αντιφατικές σε ζήτημα που ασκεί που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Έλλειψη δε η ανεπάρκεια ή αντιφατικότητα της αιτιολογίας κατά την έννοια της διατάξεως αυτής υπάρχει, όταν στο αιτιολογικό, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν αναφέρονται καθόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί, αν στην συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που εφαρμόστηκε (Ολ. ΑΠ 26/2004). Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα περιστατικά: Με το από 9 Ιουνίου 2003 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων, η ενάγουσα εκμίσθωσε στην εναγομένη δύο ισόγειες αίθουσες, συνολικής επιφάνειας 1.600 τ.μ. (ήτοι 800 τ.μ. η καθεμία), κείμενες επί της οδού …αρ…, στην …, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν από τη μισθώτρια για την εμπορία, διάθεση και αποθήκευση πλαστικών ειδών, μουσαμάδων, ειδών τεντοποιίας και συναφών ειδών. Το ακίνητο αυτό ανήκει κατά κυριότητα στους Ι. Κ., Ε. Κ. και Κ. Κ., εκ τρίτου συμβαλλομένων στην ανωτέρω μίσθωση, και δυνάμει ιδιωτικών συμβάσεων παροχής υπηρεσιών, που καταρτίσθηκαν μεταξύ αυτών και της ενάγουσας, η τελευταία είχε αναλάβει κατ’ αποκλειστικότητα τη διαχείριση μισθώσεων που είχαν ήδη συνάψει εκείνοι, αλλά και κάθε μελλοντικής μίσθωσης. Η διάρκεια της ανωτέρω μίσθωσης συμφωνήθηκε για δώδεκα (12) έτη, αρχομένη από 9-9-2003 και λήγουσα στις 8-9-2015, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 4.400 € για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, στο ποσό των 4.840 € για το τρίτο έτος της μίσθωσης, πλέον του ημίσεως του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 1,8%, αναπροσαρμοζόμενο για καθένα από τα τρία επόμενα έτη κατά το ποσοστό της αύξησης του δείκτη τιμών του καταναλωτή, όπως θα καθορίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους προηγούμενους δώδεκα μήνες, και για τα επόμενα τρία έτη κατά δυο (2) μονάδες πάνω από την αύξηση του δείκτη τιμών του καταναλωτή, το οποίο συμφωνήθηκε να καταβάλλεται εντός των τριών πρώτων, ημερών κάθε μισθωτικού μήνα. ………. Η εναγομένη εγκαταστάθηκε στο μίσθιο και άρχισε να το χρησιμοποιεί για το σκοπό που το μίσθωσε, το δε μηνιαίο μίσθωμα, με βάση τον προαναφερόμενο συμβατικό όρο, διαμορφώθηκε από 9-9-2008 στο ποσό των 5.360 €, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου ποσού 96,48 €, δηλαδή συνολικά 5.456,48 €. Κατά το πρώτο δεκαπενθήμερο του μηνός Οκτωβρίου 2006, έλαβε χώρα πτώση τεμαχίων σκυροδέματος από την οροφή της μίας αίθουσας του μισθίου, η δε πτώση συνεχίστηκε, με αποτέλεσμα την αποφλοίωση της οροφής και την εμφάνιση του οπλισμού με έντονα σημάδια οξείδωσης. Κατόπιν αυτών η μισθώτρια, αφού ενημέρωσε σχετικά την ενάγουσα, με την από 19-10-2006 αίτησή της προς το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, ζήτησε τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης και ορίστηκε πραγματογνώμονας ο Α. Φ., πολιτικός μηχανικός, ο οποίος, μετά από σχετική αυτοψία, συνέταξε την από 6-12-2006 τεχνική έκθεσή του, το περιεχόμενο της οποίας έχει ως ακολούθως: “Από την επιτόπου αυτοψία που έγινε, παρουσία και των δύο πλευρών, διαπιστώθηκε ότι το ένα από τα δύο κτίρια είναι σε καλή κατάσταση, ενώ στο δεύτερο κτίριο παρατηρήθηκαν τα εξής: Α. Λόγω μη τοποθέτησης αποστατών στο σιδηρού οπλισμό των πλακών και των δοκών κατά την κατασκευή του κτιρίου, δεν υπάρχει επαρκής επικάλυψη του οπλισμού. Έτσι σε μερικά σημεία έχουμε μηδενική επικάλυψη (φωτ.1 – τα σίδερα είναι ορατά και υπάρχουν σημάδια οξείδωσης-σκουριά). Β. Σε άλλα σημεία η μη ύπαρξη αποστατών έχει προξενήσει έντονη οξείδωση του οπλισμού, με αποτέλεσμα αποκόλληση τμημάτων σκυροδέματος (φωτ.2). Γ. Στον αντισεισμικό αρμό μεταξύ των δύο κτιρίων παρατηρήθηκαν, εκτός από την οξείδωση του κύριου οπλισμού και οπλισμού διάτμησης (τσέρκια) στα δοκάρια, και αποκόλληση του σοβά των υποστυλωμάτων (φωτ.3), λόγω πιθανής διείσδυσης υγρασίας. Δ. Οι πλάκες του κτιρίου έχουν υγρασίες, λόγω μη ύπαρξης υγρομόνωσης στις ταράτσες των κτιρίων (φωτ.1 και 4) και έλλειψης κλίσεως για την απορροή των ομβρίων”. Ο ανωτέρω μηχανικός καταλήγει στο πόρισμα ότι πρέπει να γίνουν εργασίες υγρομόνωσης και αποκατάστασης των αποφλοιωμένων περιοχών καθώς και των περιοχών με μικρή επικάλυψη οπλισμού, οι οποίες είναι απαραίτητες, γιατί η οξείδωση και η διάβρωση του οπλισμού προκαλεί αύξηση του όγκου του, με αποτέλεσμα τη δημιουργία εσωτερικών τάσεων και ρηγματώσεων στο σκυρόδεμα, που. οδηγούν στην αποφλοίωσή του με κίνδυνο της στατικής επάρκειας των πλακών και δοκών, το δε κόστος της επισκευής εκτίμησε στο συνολικό ποσό των 77.349 €. Η ως άνω έκθεση διαβιβάστηκε στον πληρεξούσιο δικηγόρο της μισθώτριας με το υπ’ αριθμό πρωτ. …/19-1-2007 έγγραφο του ΤΕΕ. Στις 8-3-2007, η μισθώτρια επέδωσε στους ιδιοκτήτες του μισθίου ακινήτου και στην εκμισθώτρια την από 6-3-2007 εξώδικη διαμαρτυρία- πρόσκληση, με την οποία, επικαλούμενη ότι το μίσθιο εμφάνισε από αρκετό χρόνο σημαντικές ζημίες και βλάβες στον φέροντα οργανισμό και ότι τους ενημέρωσε κατ’ επανάληψη, πλην όμως αδιαφόρησαν, τους κάλεσε να αρχίσουν τις εργασίες αποκατάστασης των ελαττωμάτων, σύμφωνα με την τεχνική έκθεση του ως άνω μηχανικού, εντός προθεσμίας 10 ημερών από την επίδοση αυτής, τις οποίες οφείλουν να αποπερατώσουν εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος, διαφορετικά θα προβεί σε κάθε νόμιμη ενέργεια για την προστασία των δικαιωμάτων της. Η εκμισθώτρια και οι ιδιοκτήτες του μισθίου, σε απάντηση της ανωτέρω εξώδικης δήλωσης, επέδωσαν στις 3-4-2007 στη μισθώτρια την από 29-3-2007 εξώδικη δήλωση τους, με την οποία αρνήθηκαν να προβούν σε εργασίες επισκευής, επικαλούμενοι ότι υπέχει η ίδια σχετική συμβατική- υποχρέωση. Ακολούθως, την 1-4-2009, η μισθώτρια επέδωσε στην εκμισθώτρια την από 30-3-2009 εξώδικη δήλωση της, την οποία κοινοποίησε και στους ιδιοκτήτες του μισθίου, με την οποία διαμαρτυρόμενη για την μη αποκατάσταση των ελαττωμάτων του μισθίου, της γνωστοποίησε ότι από τον Ιανουάριο του έτους 2007 εμποδίζεται στη χρήση του μισθίου κατά το ήμισυ και ότι εφεξής θα καταβάλει μειωμένο το μίσθωμα κατά το ήμισυ. Επίσης δήλωσε ότι, επειδή κατά το χρονικό διάστημα από Ιανουάριο του 2007 έως και Φεβρουάριο του 2009 έχει καταβάλει ολόκληρο το συμφωνηθέν μίσθωμα, εκ του οποίου το ήμισυ συνολικού ύψους 66.314 έχει καταβληθεί αχρεωστήτως, πρότεινε σε συμψηφισμό την απαίτηση της αυτή με τα από το μήνα Μάρτιο του 2009 και εφεξής οφειλόμενα μισθώματα μέχρι την κάλυψη του αχρεωστήτως καταβληθέντος ποσού. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι, στις 15-7-2009, ο πολιτικός μηχανικός Β. Ά. της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου … διενήργησε αυτοψία στο μίσθιο ακίνητο και συνέταξε την από 17-7-2009 έκθεση του, με την οποία αποφαίνεται ότι η οικοδομή είναι επικίνδυνη από άποψη στατική, δομική και δημόσιας ασφάλειας και ότι είναι επιβεβλημένη η άμεση λήψη από τους ιδιοκτήτες αυτής των αναφερομένων στην έκθεση μέτρων ασφαλείας. Ειδικότερα, για την άρση του κινδύνου, έκρινε αναγκαία την ανάθεση σε διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό της μελέτης στεγανοποίησης της οροφής και επισκευής των βλαβών και την υποβολή φακέλου στο αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο προς έκδοση οικοδομικής άδειας, που έπρεπε να γίνουν εντός προθεσμίας 60 ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω έκθεσης στους ιδιοκτήτες, οι δε εργασίες επισκευής έπρεπε να γίνουν εντός 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Αποτέλεσμα των ανωτέρω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου ήταν να παρακωλυθεί μερικά η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση του μισθίου από την εναγομένη, η οποία από τον Ιανουάριο του 2007 αναγκάστηκε να μη χρησιμοποιεί τη μία από τις δύο, ίσες σε επιφάνεια, αίθουσες του μισθίου, διότι ο χώρος αυτός, λόγω της αποκόλλησης τμημάτων σκυροδέματος, ήταν επικίνδυνος και εντελώς ακατάλληλος για τη συμφωνηθείσα χρήση. Για τα ελαττώματα αυτά η εναγομένη, όπως προαναφέρθηκε, ενημέρωσε προφορικά και με εξώδικη δήλωση-διαμαρτυρία της τόσο την εκμισθώτρια όσο και, τους ιδιοκτήτες, ζητώντας την αποκατάσταση των ελαττωμάτων, πλην όμως δεν προέβησαν σε καμία ενέργεια προς τούτο. Έτσι η ενάγουσα κατέστη υπερήμερη ως προς την υποχρέωση που είχε ως εκμισθώτρια, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 576 ΑΚ, να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση του σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Συνεπώς, αφού η μισθώτρια εξαιτίας των πραγματικών ελαττωμάτων εμποδίστηκε ολικά να κάνει χρήση του μισού μισθίου, δηλαδή της μίας εκ των δυο ίσων σε επιφάνεια αιθουσών, δικαιούται, σύμφωνα με το άρθρο 576 ΑΚ και τα διαλαμβανόμενα ανωτέρω στη μείζονα σκέψη, να μην καταβάλει το ήμισυ του συμφωνημένου μισθώματος, που αντιστοιχεί στη μία αίθουσα, κατά παραδοχή της σχετικής ένστασης της. Όσον αφορά τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι η εναγομένη γνώριζε την ύπαρξη των ελαττωμάτων κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης και παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο, δεν αποδεικνύεται βάσιμος και πρέπει να απορριφθεί και τούτο διότι από κανένα στοιχείο δεν προέκυψε ότι η εναγομένη, κατά την παραλαβή του μισθίου, γνώριζε τις κατασκευαστικές πλημμέλειες του κτιρίου. Έτσι, και αν ακόμη παρέλαβε το μίσθιο ανεπιφύλακτα, δεν αίρεται η ευθύνη της ενάγουσας εκμισθώτριας για τα ελαττώματα (άρθρο 581 ΑΚ). Η επικαλούμενη από την ενάγουσα συμφωνία περί αποκλεισμού της ευθύνης της για κάθε είδους ελαττώματα, είναι μη νόμιμη, διότι αφορά σε εκ των προτέρων συμφωνία για πλήρη απαλλαγή της εκμισθώτριας για την ευθύνη της από δόλο ή βαριά αμέλεια και επομένως σε συμφωνία άκυρη, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 332 παρ.1 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και στη σύμβαση μίσθωσης, μετά την κατάργηση του άρθρου 582 ΑΚ (από 21-8-2002) με το άρθρο 2 παρ. 3 του Ν.3043/2002 (η ένδικη σύμβαση 1 καταρτίσθηκε μεταγενέστερα της 9-6-2003). Μετά την παραδοχή της ένστασης περί μείωσης του μισθώματος κατά 50% λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου, η εναγομένη δεν οφείλει τις διαφορές των μισθωμάτων, ποσού 244,12 € μηνιαίως, που ζητεί η ενάγουσα για το χρονικό διάστημα από το Σεπτέμβριο του 2008 έως και Φεβρουάριο του 2009, αφού, όπως η ίδια ομολογεί, κατά το διάστημα αυτό η εναγομένη κατέβαλε μηνιαίως το ποσό των 5.139,68 €, δηλαδή ποσό μεγαλύτερο από το ήμισυ του συμφωνημένου μισθώματος. Αναφορικά με τα μισθώματα των μηνών Μαρτίου και Απριλίου 2009 (ήτοι από 9-3-2009 έως 8-5-2009), για τα οποία η ενάγουσα ζητεί με την αγωγή της το συνολικό ποσό των 10.913 € και ενόψει του ότι, μετά τη μείωση του μισθώματος κατά ποσοστό 50%, οφείλεται το ήμισυ αυτού, η εναγομένη πρότεινε ένσταση εξόφλησης κατόπιν εξώδικου συμψηφισμού αυτού με την δική της ληξιπρόθεσμη απαίτηση, κατά το μέρος που καλύπτονται, ύψους 66.093,60 €, το οποίο αχρεωστήτως κατέβαλε, πλέον των οφειλομένων, για μισθώματα του χρονικού διαστήματος που εμποδίστηκε μερικά στη χρήση του μισθίου, η οποία (ένσταση) αποδεικνύεται κατ’ ουσία βάσιμη, δεδομένου ότι η επίκληση εξωδίκου συμψηφισμού, που” έλαβε χώρα πριν την έναρξη της δίκης, αποτελεί ένσταση εξόφλησης. Με βάση τα ανωτέρω, η γενόμενη με την ένδικη αγωγή καταγγελία της σύμβασης-μίσθωσης, λόγω καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων, είναι άκυρη και δεν επέφερε τα αποτελέσματα της, δηλαδή τη λύση της μίσθωσης. Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχτηκε την έφεση της αναιρεσίβλητης μισθώτριας εταιρείας και εξαφανίζοντας την πρωτόδικη απόφαση, απέρριψε ως αβάσιμη την από 20-4-2009 αγωγή της εκμισθώτριας αναιρεσείουσας, με την οποία ζητούσε την απόδοση του μισθίου ακινήτου λόγω καθυστερήσεως καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων, την καταβολή αυτών ύψους 12.238,72 ευρώ και να αναγνωρισθεί ότι κατέπεσε η εγγύηση που είχε δοθεί από την εναγομένη υπέρ αυτής ως ποινική ρήτρα λόγω παράβασης συμβατικών όρων. Έτσι που έκρινε παραβίασε εκ πλαγίου τη διάταξη του άρθρου 332 παρ.1 ΑΚ, καθόσον η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, διότι διέλαβε ασαφή αιτιολογία ως προς το δόλο της αναιρεσείουσας εκμισθώτριας εταιρείας αναφορικά με την αποσιώπηση των ανωτέρω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου κατά τη σύναψη της μισθώσεως. Ειδικότερα, δεν διευκρινίζει αν η εκμισθώτρια εταιρεία δια του νομίμου εκπροσώπου της κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως με δόλο αποσιώπησε τα ανωτέρω ελαττώματα, ενώ αρκείται μόνο να επαναλάβει τα στοιχεία του νόμου (δηλαδή δόλος ή βαρειά αμέλεια), χωρίς όμως να εξειδικεύσει ειδικότερα την αόριστη νομική έννοια του δόλου, στην οποία στηρίζεται η επαντένσταση της αναιρεσίβλητης, ότι ο όρος της επίδικης σύμβασης, με τον οποίο έχει αποκλειστεί η ευθύνη της εκμισθώτριας για τυχόν ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου, είναι άκυρος, καθόσον η εκμισθώτρια επέδειξε δόλο κατά τη σύναψη της συμβάσεως αποσιωπώντας το πραγματικό ελάττωμα. Με αυτήν την αιτιολογία καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος για την ορθή ή όχι εφαρμογή της ως άνω διατάξεως ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε για το ανωτέρω κρίσιμο ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Επομένως, ο πρώτος λόγος του αναιρετηρίου, που εκτιμάται ως αιτίαση από το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος. Κατόπιν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση, διότι χρειάζεται διευκρίνιση, στο ίδιο Εφετείο, ήτοι στο Εφετείο Αθηνών, κατά διορθωτική, με συμπλήρωση, ερμηνεία του άρθρου 580 παρ.3 εδ.2 περ.β’ ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 12 παρ.4 του ν. 4055/2012, αφού είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως. Η έρευνα των λοιπών λόγων αναιρέσεως παρέλκει. Ακολούθως πρέπει η αναιρεσίβλητη να καταδικαστεί στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας (άρθρ. 178 και 183 ΚΠολΔ), η οποία παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την 5270/2011 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που θα συντεθεί από άλλους δικαστές. Και
Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, την 1η Φεβρουαρίου 2013.
Δημοσιεύθηκε, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 26 Φεβρουαρίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 325 / 2013 Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.
