Αριθμός 84/2020
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Α2′ Πολιτικό Τμήμα
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Κοντό, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Θεόδωρο Κανελλόπουλο – Εισηγητή, Μαρία Βασδέκη, Κωνσταντίνα Μαυρικοπούλου και Αικατερίνη Κρυσταλλίδου – Μωρέση, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 25 Νοεμβρίου 2019, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ό. συζύγου Δ. Π., το γένος Α. Μ., κατοίκου … Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Παναγιώτη Τανταρούδα.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Θ. Α. του Α., κατοίκου …. και προσωρινά διαμένοντος στη … και 2) Α. συζύγου Θ. Α., το γένος Σ. Θ., κατοίκου ομοίως. Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Παπακώστα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-8-2011 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων και την από 29-11-2011 ανακοίνωση δίκης με προσεπίκληση σε αναγκαστική παρέμβαση της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Μεσολογγίου και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 66/2014 του ίδιου Δικαστηρίου και 32/2018 του Τριμελούς Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30-8-2018 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 522, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ, όπως τα τρία τελευταία έχουν αντικατασταθεί με το άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 3043/2002, προκύπτει α) ότι ο πωλητής ευθύνεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του αν το πράγμα, κατά το χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, ήτοι κατά το χρόνο παραδόσεώς του σ’ αυτόν, έχει πραγματικά ελαττώματα ή στερείται τις συνομολογημένες ιδιότητες (ΑΠ 1888/2018), δηλαδή η ευθύνη του είναι αντικειμενική, με εξαίρεση την αξίωση αποζημίωσης ένεκα ελαττώματος, κατ’ άρθρο 543 εδ. β’, που παρέχεται μόνον εφόσον ο πωλητής βαρύνεται με πταίσμα (ΑΠ 1497/2018) και β) ότι ο αγοραστής, στις περιπτώσεις που υφίσταται ευθύνη του πωλητή για πραγματικό ελάττωμα ή για έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, δικαιούται, κατ’ επιλογή του, είτε να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, τη διόρθωση ή την αντικατάσταση του πράγματος με άλλο, εκτός εάν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες, είτε να μειώσει το τίμημα, είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός εάν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα. Το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση της πώλησης είναι διαπλαστικό δικαίωμα, ασκείται κατ’ αρχήν άτυπα, με μονομερή δήλωση του δικαιούχου προς τον αντισυμβαλλόμενο, αλλά και με εξώδικη δήλωση, αγωγή, ανταγωγή, ένσταση, αλλά και με συμφωνία των μερών, ενεργεί αναδρομικά και επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων υποχρεώσεων εξαρχής (άρθρα 389 επ. ΑΚ) (ΑΠ 560/2017, ΑΠ 996/2015). Εξάλλου, ως ιδιότητα του πράγματος θεωρείται όχι μόνο κάποιο συγκεκριμένο φυσικό γνώρισμα ή πλεονέκτημα αυτού, αλλά και οποιαδήποτε σχέση η οποία από το είδος και τη διάρκειά της, επιδρά κατά την αντίληψη των συναλλαγών στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος. Τα μέρη είναι κατ’ αρχήν ελεύθερα να αναγάγουν ρητώς οποιαδήποτε χαρακτηριστικά ή ιδιότητες ενός πράγματος σε δεσμευτικό περιεχόμενο της μεταξύ τους συμβάσεως. Η σχετική συμφωνία των μερών μπορεί να έχει θετικό ή αρνητικό περιεχόμενο, να αναφέρεται δηλαδή στην ανάγκη υπάρξεως ορισμένων ιδιοτήτων ή στην ανάγκη απουσίας ορισμένων χαρακτηριστικών – ελαττωμάτων αντίστοιχα. Έτσι, ως συνομολογημένη νοείται μία ιδιότητα, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα έχει τη συμφωνημένη ιδιότητα, στην ύπαρξη της οποίας αποδίδεται ιδιαίτερη σημασία από τον αγοραστή και την οποία ο πωλητής εγγυάται, αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψή της (ΑΠ 575/2013). Συνιστά δε συνομολόγηση ιδιότητας και η συμφωνία περί έλλειψης ορισμένου πραγματικού ελαττώματος (ΑΠ 1497/2018, ΑΠ 243/2009). Επομένως, για να γεννηθεί η κατά τα ανωτέρω ευθύνη του πωλητή πρέπει το πραγματικό ελάττωμα ή συνομολογημένη ιδιότητα να λείπει κατά το χρόνο μετάθεσης του κινδύνου (άρθρο 537 παρ. 1 ΑΚ), που προσδιορίζεται στα άρθρα 522-524 ΑΚ, δηλαδή κατά κανόνα κατά το χρόνο της παραδόσεως του πωληθέντος πράγματος στον αγοραστή (ΑΠ 1391/2010). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 7/2006). Με το λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (ΟλΑΠ 27/1998). Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση. Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (Ολ ΑΠ 18/2008, ΟλΑΠ 7/2006). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την ως άνω διάταξη προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ’ αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία). Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (AΠ 802/2017). Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε, με την προσβαλλομένη απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: “Με το με αριθ. …23-8-2006 συμβόλαιο ενώπιον της Συμβ/φου… η εναγόμενη (αναιρεσείουσα) πώλησε και παρέδωσε στους ενάγοντες (αναιρεσιβλήτους) ένα αγρό ξηρικό εκτάσεως 3.335 τ.μ. κατά τον τίτλο κτήσης… κατά νεότερη δε ακριβή καταμέτρηση 4.438,42 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση…, εκτός οικισμού… με τα στοιχεία… στο από Αυγούστου 2006 τοπογραφικό διάγραμμα του Πολιτικού Μηχανικού Θ. Α., το οποίο υπογράφηκε από τους συμβαλλόμενους… και προσαρτήθηκε στο συμβόλαιο. Το τίμημα ορίσθηκε στο ποσό των 255.000 Ευρώ, από το οποίο μέρος ύψους 73.414,25 Ευρώ που αναγραφόταν στο συμβόλαιο, καταβλήθηκε με δόση αντικαταβολής της με αριθ. … επιταγής της ΕΤΕ εις διαταγή Θ. Α. πληρωτέα από τον… λογαριασμό του, που οπισθογραφήθηκε στην εναγομένη, η οποία την εισέπραξε την ίδια ημερομηνία, το δε ποσό των 181.585,75 Ευρώ (πλέον του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο) καταβλήθηκε με δόση αντικαταβολής της με αριθ, … επιταγής της ΕΤΕ εις διαταγή ιδίου, η οποία οπισθογραφήθηκε στην πωλήτρια και εξοφλήθηκε την ίδια ημερομηνία (23-8-2006). Το έτος 2010 δόθηκε εντολή από τους ενάγοντες (αγοραστές) στον Πολιτικό Μηχανικό Δ. Ζ. για τη σύνταξη νέου τοπογραφικού προκειμένου να εκδοθεί άδεια για την ανέγερση οικοδομής στο ένδικο ακίνητο. Κατά την εμβαδομέτρηση διαπιστώθηκαν τα ακόλουθα : α) τμήμα εμβαδού 334,20 τ.μ. ευρίσκεται από την περίφραξη μέχρι τη γραμμή παραλίας…., β) τμήμα εμβαδού 990,40 τ.μ. ευρίσκεται από τη γραμμή παραλίας μέχρι τη γραμμή παλαιού αιγιαλού… και γ) τμήμα εμβαδού 3.114,40 τ.μ. ευρίσκεται μέσα από τον παλαιό αιγιαλό… Το τίμημα (ενν. τμήμα) όμως αυτό είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, αφού για την αρτιότητα απαιτείται εμβαδόν 4.000 τ.μ. με συνέπεια να μην είναι δυνατή η έκδοση άδειας οικοδομής.
Συνεπώς από το ακίνητο των 4.439 τ.μ. το οποίο μεταβιβάστηκε από την εναγομένη στους ενάγοντες τμήμα αυτού εμβαδού 334,20 τ.μ. εμπίπτει στην παραλία και έτερο τμήμα εμβαδού 990,40 τ.μ. εμπίπτει στον παλαιό αιγιαλό με συνέπεια το εναπομένον τμήμα των 3.114,40 τ.μ. να μη φέρει τις συνομοληγηθείσες ιδιότητες και ειδικότερα να είναι μικρότερο των 4.439 τ.μ., που μεταβιβάστηκε, γεγονός που αντιμετωπίζεται σαν έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητος… και να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αφού είναι μικρότερο των 4.000 τ.μ., που απαιτείται για ακίνητα εκτός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου πόλεως σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 10 παρ.1εδ.α’ Ν.3212/2003… και συνεπώς να μη φέρει τη συνομολογηθείσα ιδιότητα της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, όπως βεβαιώθηκε στο Αυγούστου 2006 τοπογραφικό διάγραμμμα του Πολ.Μηχανικού Θ. Α., το οποίο επισυνάφθηκε στο με αριθ. …2006 συμβόλαιο πωλήσεως και στο οποίο (τοπογραφικό) γίνεται ρητή παραπομπή.
Συνεπώς o ισχυρισμός της εναγομένης ότι δεν είχε υποσχεθεί ρητά την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του πωληθέντος ακινήτου, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος κατ’ ουσία. Περαιτέρω η εναγομένη προέβαλε ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και επαναφέρει με την έφεση την ένσταση περί βαριάς αμέλειας των εναγόντων…, οι οποίοι δεν απευθύνθηκαν στις αρμόδιες αρχές προκειμένου να εκδόσουν πιστοποιητικό οικοδομησιμότητας ούτε ζήτησαν την σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος από Μηχανικό της επιλογής τους, όπως έπραξαν εκ των υστέρων. Κατ’ αρχήν ο νόμος δεν υποχρεώνει τον αγοραστή να προβεί σε έλεγχο του πράγματος κατά την παραλαβή….
Εν προκειμένω οι προαναφερόμενες ιδιότητες του πράγματος (περιορισμένης εκτάσεως αυτού μεγαλύτερης των 4.000 τ.μ. και περί αρτιότητας και οικοδομησιμότητάς του) συνομολογήθηκαν ρητά κατά τον χρόνο συνάψεως της συμβάσεως και πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ’ ουσία η αντένσταση που προέβαλαν καθ’ υποφορά με την αγωγή… οι ενάγοντες και επαναφέρουν ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου με τις νομίμως κατατεθείσες προτάσεις τους προς υπεράσπιση κατά της εφέσεως. Η συνομολόγηση των ανωτέρω ιδιοτήτων του ακινήτου εγκρίνεται αφενός στη συμφωνία μεταξύ της πωλήτριας και των αγοραστών για συγκεκριμένα χαρακτηριστικά αυτού και αφετέρου την ανάληψη από την πρώτη εγγύησης ως προς την ύπαρξή τους. Περιλαμβάνει πιο συγκεκριμένα εγγυητική βούληση της πωλήτριας, περιεχόμενο της οποίας είναι ότι αποδέχθηκε να ευθύνεται έναντι των αγοραστών για τις συνέπειες από την τυχόν έλλειψη της ιδιότητας, ανεξάρτητα από τη συνδρομή υπαιτιότητάς της…. Οι ενάγοντες άσκησαν μετά τη διαπίστωση της ελλείψεως της συνομολογηθείσας ιδιότητος το δικαίωμα υπαναχωρήσεως από την σύμβαση με την άσκηση της ένδικης αγωγής. Η εναγόμενη προέβαλε ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και επαναφέρει με την έφεση την ένσταση παραιτήσεως των εναγόντων από τα δικαιώματα που τους παρέχει το άρθρο 540 ΑΚ και ειδικότερα από το δικαίωμα υπαναχωρήσεως. Από την ερμηνεία (άρθρα 173, 200 ΑΚ) προκύπτει ότι οι συμβληθέντες παραιτήθηκαν ρητά μόνο για τη διάρρηξη της συμβάσεως για τους λόγους που αναφέρονται στις διατάξεις των άρθρων 178, 179 και 388 ΑΚ και όχι για έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητος και συγκεκριμένα της ιδιότητος περί αρτιότητος και οικοδομησιμότητος του πωληθέντος ακινήτου. Επομένως πρέπει η ένσταση περί παραιτήσεως να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ’ ουσία…. Επομένως εγκύρως οι ενάγοντες άσκησαν με την ένδικη αγωγή το δικαίωμα της υπαναχωρήσεως από την πώληση, η οποία (υπαναχώρηση) επέφερε την αναδρομική ανατροπή της συμβάσεως και δικαιούνται το τίμημα της πωλήσεως, που αναγράφηκε στο συμβόλαιο νομιμοτόκως από της καταβολής και το επιπλέον καταβληθέν, το οποίο δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο και το οποίο χωρίς νόμιμη αιτία κατέχει η εναγομένη με το νόμιμο τόκο από της επιδόσεως της αγωγής….”. Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της αποφάσεως του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, που είχε αποφανθεί ομοίως και είχε κάνει εν μέρει δεκτή την αγωγή των αναιρεσιβλήτων, αναγνωρίζοντας ότι λύθηκε η ένδικη σύμβαση πώλησης λόγω νόμιμης υπαναχώρησης των αναιρεσιβλήτων και υποχρεώνοντας την αναιρεσείουσα να καταβάλει σε αυτούς τα αναφερόμενα σε αυτή ποσά. Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 513, 522, 534, 535, 537 και 540 ΑΚ, χωρίς να αρκεσθεί σε λιγότερα στοιχεία από όσα οι διατάξεις αυτές απαιτούν, καθόσον τα δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούσαν το πραγματικό των διατάξεων αυτών και δικαιολογούσαν την παραδοχή της ένδικης αγωγής. Ειδικότερα, οι παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης 1) ότι από το ακίνητο των 4.439 τ.μ., το οποίο μεταβιβάστηκε από την αναιρεσείουσα στους αναιρεσιβλήτου, τμήμα αυτού εμβαδού 334,20 τ.μ. εμπίπτει στην παραλία και έτερο τμήμα εμβαδού 990,40 τ.μ. εμπίπτει στον παλαιό αιγιαλό, με συνέπεια το εναπομένον τμήμα των 3.114,40 τ.μ. να μη φέρει τις συνομοληγηθείσες ιδιότητες της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, καθόσον είναι μικρότερο των 4.000 τ.μ., που απαιτούνται για την αρτιότητα των ακινήτων εκτός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου πόλεως, και 2) ότι η έλλειψη των ως άνω ιδιοτήτων υπήρχε κατά το χρόνο της συνάψεως της συμβάσεως και παραδόσεως του πωληθέντος ακινήτου στους αγοραστές, τον οποίο χρόνο σαφώς δέχεται η προσβαλλόμενη απόφαση ως κρίσιμο, όπως τούτο προκύπτει από το όλο περιεχόμενό της, και τον οποίο, άλλωστε, είχαν επικαλεσθεί για τη θεμελίωση της αγωγή τους οι ενάγοντες – αναιρεσίβλητοι, παρείχαν σ’ αυτούς το δικαίωμα να υπαναχωρήσουν με την ένδικη αγωγή από την επίδικη σύμβαση πωλήσεως και να ζητήσουν την απόδοση από την αναιρεσείουσα του καταβληθέντος σ’ αυτήν τιμήματος. Περαιτέρω, το Εφετείο, με βάση τις ανωτέρω παραδοχές του, δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού διέλαβε στην απόφασή του, σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο περί της ορθής ή μη εφαρμογής των ως άνω διατάξεων, με τις υποστηρίζουσες την κρίση αυτή ως άνω ορθές παραδοχές περί ελλείψεως των συνομολογηθεισών ιδιοτήτων της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας του ακινήτου κατά το χρόνο της συνάψεως και παραδόσεως αυτού στους αγοραστές. Επομένως, ο περί του αντιθέτου τέταρτος, από τον αρ. 1 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως είναι αβάσιμος. Ο ίδιος ως άνω λόγος, καθό μέρος προσάπτεται ευθεία παραβίαση των διατάξεων των άρθρων 237 και 240 ΑΚ, είναι αβάσιμος, ως ερειδόμενος επί εσφαλμένης προϋποθέσεως, αφού το Εφετείο δεν ασχολήθηκε με την εφαρμογή των διατάξεων αυτών, ούτε και εν όψει των παραδοχών του αλλά και του ως άνω αντικειμένου της δίκης ήσαν αυτές εφαρμοστέες. Εξάλλου, η περαιτέρω κρίση του Εφετείου, ότι “αντιμετωπίζεται σαν έλλειψη συνομολογηθείσης ιδιότητος” το γεγονός ότι το πωληθέν ήταν έκτασης μικρότερης των 4.439 τ.μ., που αναγράφεται στο συμβόλαιο, είναι πλεοναστική, αφού οι προεκτεθείσες παραδοχές περί ελλείψεως των ρητά συνομοληθεισών ιδιοτήτων της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας του πωληθέντος ακινήτου αρκούσαν για τη στήριξη του διατακτικού της προσβαλλόμενης αποφάσεως, περιλήφθηκε δηλαδή η κρίση αυτή χωρίς ανάγκη στηρίξεως του διατακτικού της. Επομένως, ο δεύτερος, από τους αρ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγος του αναιρετηρίου, με τον οποίο προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η αιτίαση για ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση της διάταξης του άρθρου 550 ΑΚ, που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα και ότι ο αγοραστής έχει δικαίωμα υπαναχώρησης για ελλιπή έκταση τότε μόνον όταν η έλλειψη είναι τόσο σημαντική, ώστε ο αγοραστής δεν έχει συμφέρον στη σύμβαση, είναι προεχόντως αλυσιτελής. Κατά το άρθρο 332 ΑΚ, εδ. α’ ΑΚ, “άκυρη είναι κάθε εκ των προτέρων συμφωνία με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη από δόλο ή βαριά αμέλεια”. Από τη διάταξη αυτή, συνάγεται ότι απαλλαγή ή περιορισμός της ευθύνης μπορεί εγκύρως να συμφωνηθεί μόνο για ελαφρά αμέλεια και όχι για βαριά αμέλεια ή δόλο. Η απαλλαγή ή ο περιορισμός γίνεται με σύμβαση (ΑΠ 491/2016). Εξάλλου, με τις διατάξεις των άρθρων 534-558 του ΑΚ, όπως ισχύουν μετά το ν. 3043/2002, καθιερώνεται η ευθύνη του πωλητή πράγματος, όταν τούτο είναι ελαττωματικό ή λείπουν οι συνομολογημένες ιδιότητες. Η ρύθμιση αυτή διαλαμβάνει μονομερώς αναγκαστικό δίκαιο υπέρ των δικαιωμάτων του αγοραστή. Ωστόσο, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν τον αποκλεισμό ή τον περιορισμό της ευθύνης του πωλητή για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων. Η συνομολόγηση όμως τέτοιου είδους απαλλακτικών ρητρών πρέπει να συνάδει με τις ρυθμίσεις του άρθρου 332 ΑΚ, η οποία, μετά την κατάργηση του άρθρου 538 ΑΚ, εφαρμόζεται και στην περίπτωση της πώλησης. Η σχετική συμφωνία καταρτίζεται είτε ταυτόχρονα με την πώληση είτε χωριστά, οπότε σ’ αυτή την περίπτωση θα πρέπει να περιβληθεί τον τύπο, στον οποίο ενδεχομένως υπόκειται η πώληση. Από τα παραπάνω προκύπτει, ότι ο πωλητής δεν μπορεί να συμφωνήσει προκαταβολικά με τον αγοραστή ότι δεν θα ευθύνεται σε περίπτωση έλλειψης ανταπόκρισης του πράγματος στους όρους της σύμβασης, όταν η έλλειψη αυτή οφείλεται σε δόλο ή βαριά αμέλεια του πωλητή. Αντίθετα, η απαλλαγή του πωλητή λόγω ελαφράς αμέλειας είναι δυνατόν να συμφωνηθεί εκ των προτέρων, με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που θεσπίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 332 ΑΚ (πρβλ. ΑΠ 737/2014). Ο ισχυρισμός του πωλητή περί απαλλαγής του από την ευθύνη λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συνομολογηθείσας ιδιότητας με την επίκληση τέτοιας συμφωνίας, αποτελεί ένσταση, για το ορισμένο της οποίας, ενόψει και του γεγονότος ότι η ευθύνη του αυτή σχετικά με τα δικαιώματα που απορρέουν από το άρθρο 540 ΑΚ είναι ανεξάρτητη από το πταίσμα του (αντικειμενική ευθύνη κατά 537 παρ. 1 ΑΚ), πρέπει να επικαλεστεί σαφώς τη συνδρομή ελαφράς αμέλειας καθώς και τα περιστατικά, τα οποία, αντικειμενικώς ελεγχόμενα, συγκροτούν την έννοια αυτής, έχοντας και το βάρος απόδειξης των εν λόγω περιστατικών, προκειμένου έτσι να μπορέσει το Δικαστήριο να κρίνει το νόμω βάσιμο της ανωτέρω ένστασης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 332 παρ. 1, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 361 ΑΚ, αλλά και ο αγοραστής να αμυνθεί κατ’ αυτής. Εξάλλου, στους κανόνες του ουσιαστικού δικαίου, η παραβίαση των οποίων ιδρύει τον από τη διάταξη αυτή προβλεπόμενο λόγο, περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, με τους οποίους ορίζεται, αφενός, ότι, κατά την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις, και αφετέρου, ότι οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και οι οποίοι εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία υπάρχει κενό στη δικαιοπραξία ή γεννιέται αμφιβολία για τη δήλωση βουλήσεως. Ειδικότερα, παράβαση των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών, που περιέχονται στα άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ, υφίσταται, όταν το δικαστήριο της ουσίας είτε προσέφυγε στους ερμηνευτικούς αυτούς κανόνες προς συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, μολονότι δέχθηκε, ότι η δικαιοπραξία είναι πλήρης και σαφής και δεν έχει ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας (ΑΠ 355/2007, ΑΠ 1365/2005, ΑΠ 426/2010), κατά την ανέλεγκτη, προς αυτό, κρίση του (ΑΠ 1749/2005), είτε παρέλειψε να προσφύγει στους ίδιους ερμηνευτικούς καvόvες, καίτοι ανέλεγκτα, επίσης, διαπίστωσε την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στις δηλώσεις βουλήσεως των δικαιοπρακτούντων, οι οποίες έχρηζαν έτσι κατάλληλης συμπλήρωσης ή ερμηνείας με εφαρμογή των διατάξεων των άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ (ΑΠ 416/1993, ΑΠ185/2004, ΑΠ 1503/2005). Προσφυγή πάντως στις διατάξεις αυτές υπάρχει, έστω και αν αυτές δεν κατονομάζονται ρητά στην απόφαση, εφόσον, από το περιεχόμενο της απόφασης προκύπτει ότι το δικαστήριο, αναζητώντας την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, προσέφυγε τελικά στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρ. 173 και 200 ΑΚ (ΑΠ 355/2004). Η διαπίστωση, εξάλλου, από το δικαστήριο της ουσίας κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία δεν είναι αναγκαίο να αναφέρεται ρητά στην απόφασή του, αλλά αρκεί να προκύπτει και έμμεσα απ’ αυτή, όπως συμβαίνει όταν, παρά την έλλειψη σχετικής διαπίστωσης στην απόφαση, το δικαστήριο της ουσίας προέβη σε συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, γεγονός που αποκαλύπτει ακριβώς ότι το δικαστήριο αντιμετώπισε κενό ή ασάφεια στις δηλώσεις βουλήσεως των δικαιοπρακτούντων, που το ανάγκασαν να καταφύγει στη συμπλήρωση ή ανάλογα στην ερμηνεία τους (ΑΠ 215/2005). Ιδίως αυτό συμβαίνει όταν το δικαστήριο προβαίνει στο συσχετισμό των όρων της σύμβασης, στη λήψη στοιχείων εκτός της σύμβασης ή αντλεί επιχειρήματα από το σκοπό της (ΑΠ 557/2004, 1258/2004). Παράβαση των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ συνιστά και η εσφαλμένη εφαρμογή τους, με την έννοια της ευθείας κατ’ αρχήν παράβασης των κανόνων αυτών στην περίπτωση που το σχετικό πόρισμα, στο οποίο κατέληξε το δικαστήριο ως προς την ερμηνεία ή τη συμπλήρωση της δικαιοπραξίας, δεν είναι σύμφωνο με την καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΠ 715/2010). Για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσεως το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη, πλην άλλων, τα συμφέροντα των μερών και ιδίως εκείνου, την ιδιαίτερη προστασία επιδιώκει ο ερμηνευόμενος όρος (ΑΠ 737/2000, ΑΠ 337/2000), το δικαιοπρακτικό σκοπό, τις συνήθειες και τις άλλες συνθήκες, υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βούλησης, τη φύση της σύμβασης, τις διαπραγματεύσεις και την προηγούμενη συμπεριφορά των μερών (ΑΠ 1360/2017, ΑΠ 220/2016). Περαιτέρω, οι ίδιοι κανόνες παραβιάζονται και εκ πλαγίου, με την έννοια ότι η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας δεν έχει νόμιμη βάση και άρα είναι αναιρετέα κατά το εδάφιο 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔικ, στην περίπτωση που δεν εκτίθενται στην απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας με σαφήνεια και πληρότητα όλα τα πραγματικά περιστατικά που διαπιστώθηκαν για τους σκοπούς της ερμηνείας ή της συμπλήρωσης της δικαιοπραξίας (ΟλΑΠ 26/2004, ΑΠ 386/2004). Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως, η αναιρεσείουσα επικαλείται την από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ. παραβίαση κανόνων ουσιαστικού δικαίου και ειδικότερα των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρων 173 και 200 του Α.Κ., ισχυριζόμενη ότι το Εφετείο, μολονότι διαπίστωσε εμμέσως κενό στη δήλωση βουλήσεως των συμβαλλομένων σχετικά με τον όρο του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου περί παραιτήσεως των αναιρεσιβλήτων από τη διάρρηξη της ένδικης σύμβασης και προέβη σε ερμηνεία αυτού, παρ’ όλα αυτά εξέφερε τελικώς κρίση εκ διαμέτρου αντίθετη από εκείνη που υπαγορεύουν οι ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 Α.Κ., καθόσον, κατ’ ορθή ερμηνεία αυτών, έπρεπε να δεχθεί ότι οι αγοραστές ρητά παραιτήθηκαν από το δικαίωμα διάρρηξης ή ακύρωσης της συμβάσεως πωλήσεως για κάθε λόγο και αιτία, συμπεριλαμβανομένου και του δικαιώματος υπαναχώρησης λόγω έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας. Επί πλέον δε, σύμφωνα με τις αιτιάσεις της αναιρεσείουσας, το Εφετείο δεν διέλαβε στην προσβαλλομένη απόφασή επαρκείς για τη σχετική κρίση του αιτιολογίες, υποπίπτοντας έτσι στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., καθόσον δεν παραθέτει στην προσβαλλόμενη απόφασή του τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή των ερμηνευτικών κανόνων των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ και συγκεκριμένα δεν παραθέτει ούτε τα κενά, ούτε σε τι συνίσταται η αμφιβολία περί των δηλώσεων βούλησης των συμβαλλομένων στην ένδικη σύμβαση που καθιστούν αναγκαία τη χρήση των ως άνω ερμηνευτικών κανόνων, ούτε και τις σκέψεις βάσει των οποίων κατέληξε στο ερμηνευτικό πόρισμα, ότι δεν συμπεριλαμβάνεται στην παραίτηση από τη διάρρηξη της σύμβασης η παραίτηση από την υπαναχώρηση λόγω έλλειψης συνομολογηθείσας ιδιότητας. Από την παραδεκτή επισκόπηση των προτάσεων της αναιρεσείουσας ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και της εφέσεως αυτής προκύπτει, ότι η αναιρεσείουσα, με τον πρώτο λόγο της έφεσής της, επανέφερε στο Εφετείο τον πρωτοδίκως προβληθέντα ισχυρισμό της περί παραιτήσεως των αναιρεσιβλήτων από τα παρεχόμενα σε αυτούς από το άρθρο 540 ΑΚ δικαιώματα, και ειδικότερα από το δικαίωμα υπαναχωρήσεως, αφού στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο ρητά αυτοί δήλωσαν ότι “…παραιτούνται από το δικαίωμα τους να διαρρήξουν, ακυρώσουν και γενικά να προσβάλλουν το συμβόλαιο αυτό και τη σύμβαση της πώλησης που καταρτίστηκε, για οποιοδήποτε λόγο ουσιαστικό ή τυπικό και αιτία και για όσα αναφέρονται στα άρθρα 178, 179 και 388 του Αστικού Κώδικα και από κάθε σχετική αγωγή και ένσταση τους…”. Ωστόσο, με την παραπάνω διατύπωση προβληθείς, ο εμπεριέχων απαλλακτική ρήτρα ισχυρισμός αυτός της αναιρεσείουσας, στον οποίο αφορά η προβαλλόμενη αιτίαση, έπασχε αοριστίας, ως προς την επίκληση των θεμελιωτικών αυτού πραγματικών περιστατικών. Τούτο δε διότι, ενόψει της ακυρότητος πάσης εκ των προτέρων συμφωνίας, περί αποκλεισμού ή περιορισμού της ευθύνης του πωλητού από δόλο ή βαριά αμέλεια, η απαλλακτική ρήτρα του άρθρου 332 ΑΚ μπορεί να συμφωνηθεί έγκυρα μόνο για ελαφρά αμέλεια. Ωστόσο η αναιρεσείουσα δεν επικαλέστηκε, όπως όφειλε, ότι η πώληση του ακινήτου χωρίς να έχει τις συνομολογηθείσες ιδιότητες οφείλεται σε ελαφρά αμέλεια αυτής, εκθέτοντας παράλληλα και συγκεκριμένα περιστατικά που να θεμελιώνουν πταίσμα αυτής με την πιο πάνω μορφή της αμέλειας, με αποτέλεσμα να μη μπορεί να κριθεί η νομιμότητα του ως άνω προβληθέντος ισχυρισμού της από το Δικαστήριο και οι αναιρεσίβλητοι να αμυνθούν κατ’ αυτού. Το Εφετείο, σύμφωνα με τις παραπάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, αφού προέβη σε ερμηνεία του επίμαχου όρου του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, απέρριψε τον ισχυρισμό αυτό της αναιρεσείουσας περί παραιτήσεως των αναιρεσιβλήτων από τα παρεχόμενα σε αυτούς από το άρθρο 540 ΑΚ δικαιώματα, και ειδικότερα από το δικαίωμα υπαναχωρήσεως, ως αβάσιμο κατ’ ουσίαν, με την αιτιολογία ότι “Από την ερμηνεία (άρθρα 173, 200 ΑΚ) προκύπτει ότι οι συμβληθέντες παραιτήθηκαν ρητά μόνο για τη διάρρηξη της συμβάσεως για τους λόγους που αναφέρονται στις διατάξεις των άρθρων 178, 179 και 388 ΑΚ και όχι για έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητος και συγκεκριμένα της ιδιότητος περί αρτιότητος και οικοδομησιμότητος του πωληθέντος ακινήτου”. Με αυτά τα δεδομένα, το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης αναφορικά με την απόρριψη της πιο πάνω ένστασης κρίνεται εσφαλμένο, πλην, όμως, το διατακτικό της είναι κατά τα προαναφερόμενα ορθό. Κατά δε το άρθρο 578 ΚΠολΔ, αν το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης κρίνεται εσφαλμένο, αλλά το διατακτικό της ορθό, ο Άρειος Πάγος απορρίπτει την αναίρεση, εκτός αν υπάρχει έννομο συμφέρον να αποτραπεί δεδικασμένο, οπότε αναιρείται η απόφαση μόνο ως προς την εσφαλμένη αιτιολογία της. Επομένως, ο πρώτος λόγος της αίτησης αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί κατά το άρθρο 578 ΚΠολΔ, διότι η αναιρεσείουσα δεν επικαλείται έννομο συμφέρον να αποτραπεί δεδικασμένο, προϋπόθεση αναγκαία για να αναιρεθεί η απόφαση μόνο ως προς την εσφαλμένη αιτιολογία της (ΑΠ 19/2018). Σε κάθε περίπτωση, το ερμηνευτικό πόρισμα, στο οποίο μετά από ερμηνεία του συγκεκριμένου όρου της συμβάσεως κατέληξε το δικαστήριο, είναι σύμφωνο προς τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, διέλαβε δε στην απόφασή του σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες σχετικά με την ερμηνεία της δηλώσεως βουλήσεως των αναιρεσιβλήτων και το αληθές της περιεχόμενο, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθή εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, τις οποίες εφάρμοσε, και το νομικό χαρακτηρισμό των περιστατικών που έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Επομένως, το Εφετείο ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου που προαναφέρθηκαν και δεν παραβίασε τους γενικούς ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών και, ως εκ τούτου, ο πρώτος, από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγος της αίτησης αναίρεσης, είναι αβάσιμος, Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 542 ΑΚ, “το δικαστήριο μπορεί, μολονότι ο αγοραστής άσκησε το δικαίωμα υπαναχώρησης, να επιδικάσει μόνο μείωση του τιμήματος ή να διατάξει αντικατάσταση του πράγματος, αν κρίνει ότι οι περιστάσεις δεν δικαιολογούν την υπαναχώρηση”. Η διάταξη αυτή αποτελεί ειδικότερη έκφανση της αρχής της καλής πίστεως, γι’ αυτό και συνιστά κανόνα αναγκαστικού δικαίου. Το δικαστήριο, με βάση την παραπάνω διάταξη, μπορεί να αποφανθεί υπέρ της μειώσεως του τιμήματος ή της αντικαταστάσεως αντί της υπαναχωρήσεως, ως μη δικαιολογούμενης από τις περιστάσεις, επί τη βάσει των αντικειμενικών κριτηρίων της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, στο πλαίσιο δε αυτό εξετάζει ιδίως, αν το πράγμα μπορεί ακόμη, παρά το ελάττωμα ή την έλλειψη, να χρησιμοποιηθεί από τον αγοραστή για την κατά προορισμό χρήση του ή αν μπορεί να μεταπωληθεί σε τρίτον, έστω και μετά τη διόρθωση του ελαττώματος ή της έλλειψης που παρουσιάζει, καθώς επίσης και αν η από την υπαναχώρηση επερχόμενη ζημία στον πωλητή είναι δυσανάλογη σε σχέση με την ωφέλεια του αγοραστή από αυτήν, σταθμιζομένων έτσι των εκατέρωθεν συμφερόντων των μερών (ΑΠ 642/1992, ΑΠ 754/1984 ΑΠ 1482/1981). Εάν, συνεπώς, μετά από στάθμιση όλων των στοιχείων, το δικαστήριο κρίνει ότι η αναστροφή δεν δικαιολογείται από τις περιστάσεις, ευχέρεια έχει να επιδικάσει μόνο μείωση του τιμήματος ή αντικατάσταση του πράγματος με απόφαση που έχει διαπλαστικό χαρακτήρα, αφού ανατρέπει την επελθούσα συγκέντρωση με την άσκηση από τον αγοραστή της αναστροφής και παράγει αντί αυτής τα αποτελέσματα της μειώσεως του τιμήματος ή της αντικαταστάσεως του πράγματος και εφόσον έχει υποβληθεί σχετική ένσταση ή πρόταση από τον εναγόμενο πωλητή, δεδομένου ότι η κατ` άρθρ. 542 ΑΚ ενέργεια του δικαστηρίου, δεν μπορεί να είναι αυτεπάγγελτη, αφού είναι δυνατή η παραίτηση του πωλητή από την προστασία που του παρέχει αυτή η διάταξη, αλλά και γιατί ο αγοραστής απαιτείται να επικαλεσθεί ποια είναι η αξία του πράγματος χωρίς το ελάττωμα ή τις ελλείψεις και ποια η αξία του αν υπάρχουν αυτές (ΑΠ 1482/1981). Πάντως, σε κάθε περίπτωση, η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας για την επιδίκαση μειώσεως του τιμήματος ή αντικατάστάσεως του πράγματος αντί υπαναχωρήσεως, είναι κρίση νομική και υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο του Αρείου Πάγου (ΑΠ 2216/2014, ΑΠ 1482/1981). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 520, 527 και 269 ΚΠολΔ, όπως το άρθρο 269 ίσχυε κατά το χρόνο συζήτησης της υπόθεσης στον πρώτο βαθμό, πριν καταργηθεί, από 1-1-2016, με το άρθρο 1 άρθρο δεύτερο παρ. 1 του ν. 4335/2015 και εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση, προκύπτει ότι ο εναγόμενος ως εκκαλών, δεν μπορεί να προτείνει νέες ενστάσεις, τις οποίες δεν είχε προτείνει πρωτοδίκως, ή δεν είχε προτείνει με πληρότητα, εκτός εάν πρόκειται για ενστάσεις, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως ή μπορούν να προταθούν σε κάθε στάση της δίκης, ή γεννήθηκαν μετά την τελευταία συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 269 ΚΠολΔ, δηλαδή α) αν το δικαστήριο κρίνει ότι οι πραγματικοί ισχυρισμοί δεν προβλήθηκαν έγκαιρα με τις προτάσεις από δικαιολογημένη αιτία, β) αν αυτοί προέκυψαν για πρώτη φορά μεταγενέστερα, γ) αν αποδεικνύονται με δικαστική ομολογία του αντιδίκου και δ) αν αποδεικνύονται με έγγραφο, χωρίς πλέον την πρόσθετη προϋπόθεση να κρίνει το δικαστήριο ότι ο διάδικος δεν γνώριζε, ούτε μπορούσε να πληροφορηθεί έγκαιρα, την ύπαρξη του εγγράφου, η οποία απαλείφθηκε με το άρθρο 27 του ν. 3994/2011. Σε όλες τις περιπτώσεις της βραδείας προβολής ισχυρισμού το δικαστήριο της ουσίας διαμορφώνει την αναιρετικά ανέλεγκτη κρίση του ως προς το αν είναι ή όχι δικαιολογημένη η βραδεία προβολή αυτού ή ως προς το αν συντρέχει ή όχι κατά περίπτωση μία από τις παραπάνω προϋποθέσεις μετά από έρευνα των στοιχείων της δικογραφίας (ΑΠ 1087/2014, ΑΠ 752/2011). Το απαράδεκτο της υποβολής νέων αιτήσεων ή νέων ισχυρισμών (άρθρ. 223, 224, 526 και 527 ΚΠολΔ) ελέγχεται αναιρετικά με τους λόγους από τους αριθμούς 8 εδάφ. α’ και 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (ΑΠ Ολομ. 2/2005, ΑΠ 394/2011, ΑΠ 128/2008). Στην προκειμένη περίπτωση, με τον τρίτο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα προσάπτει στην προσβαλλομένη απόφαση τις από τους αρ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλειες με την αιτίαση, ότι κατ’ εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 542 ΑΚ, σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 540 και 547 ΑΚ, και ιδίως χωρίς επαρκείς αιτιολογίες, απέρριψε την ένστασή της, με την οποία ζήτησε από το δικαστήριο, καίτοι οι αναιρεσίβλητοι άσκησαν αγωγή υπαναχώρησης από την ένδικη σύμβαση πωλήσεως λόγω έλλειψης συνομολογηθείσας ιδιότητας, να προκρίνει τη μείωση του τιμήματος ως προσφορότερη και αναλογικότερη λύση. Από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των προτάσεων που κατέθεσε η αναιρεσείουσα στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και της εφέσεως αυτής προκύπτει ότι ο ως άνω ισχυρισμός δεν είχε προβληθεί στο πρωτόδικο δικαστήριο, μολονότι πρόκειται για ισχυρισμό που ήταν δυνατόν να προβληθεί έγκαιρα με τις πρωτόδικες προτάσεις της αναιρεσείουσας, αλλά προβλήθηκε το πρώτον ενώπιον του Εφετείου, με λόγο έφεσης, χωρίς η αναιρεσείουσα να επικαλεστεί ότι αυτός προβάλλεται παραδεκτώς λόγω συνδρομής των προϋποθέσεων των άρθρων 527 και 269 ΚΠολΔ, που δικαιολογούσαν κατ’ εξαίρεση την προβολή του για πρώτη φορά ενώπιον του Εφετείου (πρβλ. ΑΠ 967/2012). Επομένως, έπρεπε να απορριφθεί ως απαράδεκτος. Ωστόσο, η προσβαλλόμενη απόφαση απέρριψε την ανωτέρω ένσταση της αναιρεσείουσας ως ουσιαστικά αβάσιμη. Παρά, όμως, την εσφαλμένη αιτιολογία της, το διατακτικό της προσβαλλόμενης αποφάσεως είναι ορθό και συνεπώς ο ως άνω τρίτος λόγος της αναιρέσεως πρέπει, κατ’ άρθρο 578 ΚΠολΔ, να απορριφθεί, ως αβάσιμος. Πέραν τούτου, έτσι που έκρινε το Εφετείο και απέρριψε την προαναφερόμενη ένσταση της αναιρεσείουσας ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 542 του Α.Κ., ενόψει των παραδοχών αυτού ότι η έλλειψη των συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του ακινήτου ήταν ουσιώδης και οι αναιρεσίβλητοι προέβησαν στην αγορά αυτού με σκοπό την ανοικοδόμησή του, γι’ αυτό και κατά το έτος 2010 ανέθεσαν σε πολιτικό μηχανικό την εντολή σύνταξης νέου τοπογραφικού για την έκδοση άδειας ανέγερσης οικοδομής, πλην, όμως, ο σκοπός αυτός κατέστη ανέφικτος, εφόσον τελικά το πωληθέν δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, με αποτέλεσμα, όπως προκύπτει από τη νοηματική εκτίμηση του όλου περιεχομένου της προσβαλλόμενης απόφασης, να δικαιολογείται, με βάση τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, η ασκηθείσα από τους αναιρεσείοντες υπαναχώρηση, αφού η επερχόμενη ζημία στην πωλήτρια αναιρεσείουσα δεν είναι δυσανάλογη προς την ωφέλεια των αγοραστών αναιρεσιβλήτων από την υπαναχώρηση. Εξάλλου, το Εφετείο, με βάση τις ανωτέρω παραδοχές του, δεν στέρησε την απόφασή του νομίμου βάσεως, καθόσον διέλαβε σ’ αυτήν σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις, αιτιολογίες που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθότητα της υπαγωγής των (γενομένων δεκτών ως) αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών στην εφαρμοσθείσα, ως άνω, διάταξη του άρθρου 542 του Α.Κ., την οποία έτσι δεν παρεβίασε ούτε εκ πλαγίου. Επομένως, σε κάθε περίπτωση, ο προαναφερόμενος λόγος της αίτησης αναίρεσης είναι αβάσιμος. Περαιτέρω, η ανεπάρκεια των πραγματικών περιστατικών που συγκροτούν την ιστορική βάση της αγωγής ή της ένστασης, και συνδέεται με την εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα του ουσιαστικού δικαίου, χαρακτηρίζεται ως νομική αοριστία και ελέγχεται με τον αναιρετικό λόγο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ ως παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, εφόσον το δικαστήριο της ουσίας έκρινε τελικά ως ορισμένη την αγωγή ή την ένσταση, αρκούμενο σε λιγότερα ή διαφορετικά στοιχεία από αυτά που απαιτεί ο νόμος. Με τον ίδιο λόγο ελέγχεται και το σφάλμα του δικαστηρίου της ουσίας να κρίνει ως αόριστη την αγωγή ή την ένσταση, αξιώνοντας για τη θεμελίωσή τους περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος για τη θεμελίωση του ουσιαστικού δικαιώματος στο οποίο στηρίζονται. Πρόκειται και πάλι για παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου ως προς τη διαπίστωση νομικής δήθεν αοριστίας της αγωγής ή ένστασης. Επομένως, νομική είναι η αοριστία που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου. Αντίθετα, η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής ή της ένστασης, η οποία υπάρχει όταν δεν εκτίθενται στην αγωγή ή την ένσταση όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο για τη στήριξη του αιτήματος αυτών, τα πραγματικά, δηλαδή, περιστατικά που απαρτίζουν την ιστορική βάση της αγωγής ή της ένστασης και προσδιορίζουν το αντικείμενο της δίκης, δημιουργεί λόγους αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ. 8 και 14 του ΚΠολΔ (ΑΠ 658/2015). Εξάλλου, κατά το άρθρο 281 ΑΚ “η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος”. Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητος στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαιτείται δηλαδή για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης, οι πράξεις του υποχρέου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγουμένη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί επιπτώσεις στα συμφέροντα του υπόχρεου, οι οποίες, για την κατάφαση της καταχρηστικότητας, αρκεί να είναι δυσμενείς (ΟΛΑΠ 6/2016, ΑΠ 1313/2018). Μόνη δε η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, προσθέτως, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, τείνουσα στην ανατροπή της κατάστασης που διαμορφώθηκε υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται των υπό της ανωτέρω διάταξης διαγραφομένων ορίων (Ολ. ΑΠ 10/2012, Ολ. ΑΠ 8/2001, ΑΠ 711/2017). Στην προκειμένη περίπτωση, με το πέμπτο λόγο της αίτησης αναίρεσης αποδίδεται στην πληττόμενη απόφαση η από το άρθρο 559 αρ. 1, άλλως αρ. 14, του ΚΠολΔ, πλημμέλεια, συνισταμένη στην κατ’εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 281 ΑΚ απόρριψη ως αορίστου της πρωτοδίκως προβληθείσας από αυτή ενστάσεως καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος από τους αναιρεσιβλήτους, την οποία, επανέφερε νομίμως στο Εφετείο με λόγο έφεσης, καθόσον αξίωσε για τη θεμελίωσή της περισσότερα στοιχεία απ’ όσα η ανωτέρω διάταξη απαιτεί. Από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των προτάσεων της αναιρεσείουσας ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου προκύπτει ότι αυτή πρότεινε την ανωτέρω ένσταση, επικαλούμενη κυρίως μεν την παραίτηση των αναιρεσιβλήτων από τη διάρρηξη και ακύρωση της συμβάσεως για οποιοδήποτε λόγο και αιτία, συμπεριλαμβανομένης και της παραίτησης από το δικαίωμα υπαναχώρησης, σύμφωνα με το σχετικό όρο του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, και επί πλέον και τα ακόλουθα περιστατικά: α) ότι μέχρι την άσκηση αγωγής, δηλ. σχεδόν επί μία πενταετία, δεν είχε οχληθεί από τους αναιρεσιβλήτους για οιοδήποτε λόγο για την ένδικη σύμβαση, β) ότι η έλλειψη συνομολογηθείσας ιδιότητας μπορούσε να θεραπευτεί εύκολα από τους αναιρεσιβλήτους, καθόσον ήταν δυνατή και νόμιμη έναντι ευτελούς τιμήματος η αγορά του παλαιού αιγιαλού από το Δημόσιο, καθισταμένης έτσι της έκτασης άρτιας και οικοδομήσιμης, αλλά αυτοί δεν επέδειξαν το παραμικρό ενδιαφέρον να το πράξουν, παρά μάλιστα την προσφορά της να τους βοηθήσει και γ) ότι οι αναιρεσίβλητοι διέθεταν όμορο προς το πωληθέν ακίνητο, το οποίο μπορούσε να συνενωθεί με αυτό και να καταστεί έτσι η συνολική έκταση άρτια και οικοδομήσιμη. Ωστόσο, η ανωτέρω ένσταση είναι αόριστη, αφού, όπως ήδη αναφέρθηκε κατά την έρευνα του δευτέρου λόγου της αναίρεσης, ο ισχυρισμός της αναιρεσείουσας περί παραίτησης των αναιρεσιβλήτων από το δικαίωμα υπαναχώρησης από την ένδικη σύμβαση, στον οποίο και κατά το αναιρετήριο “βασίζεται και ευρίσκει νόμιμο έρεισμα” η εξεταζόμενη ένσταση, προβλήθηκε αορίστως, ενόψει του ότι είναι άκυρη κάθε εκ των προτέρων συμφωνία, με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη του πωλητή από δόλο ή βαριά αμέλεια και, ως εκ τούτου, η απαλλακτική ρήτρα του άρθρου 332 ΑΚ μπορούσε να συμφωνηθεί έγκυρα μόνο για ελαφρά αμέλεια, την οποία όμως η αναιρεσείουσα δεν επικαλέστηκε, επί πλέον δε, η αναιρεσείουσα ουδόλως εξέθεσε περιστατικά, από τα οποία να συνάγεται ότι οι αναιρεσίβλητοι με τη συμπεριφορά τους μετά τη διαπίστωση της ελλείψεως της συνομολογηθείσας ιδιότητας δημιούργησαν σ’ αυτήν την εύλογη πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσουν το δικαίωμά τους, με αποτέλεσμα μόνα τα λοιπά επικαλούμενα ως άνω πραγματικά περιστατικά, και αληθή υποτιθέμενα, δεν καθιστούν καταχρηστική την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος, ως μη πληρούντα τις αναφερόμενες στη μείζονα σκέψη προϋποθέσεις ουσιαστικής ευδοκίμησης της προτεινόμενης ένστασης. Επομένως, το Εφετείο, που έκρινε ομοίως ως προς τα περιστατικά αυτά, δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία την προαναφερόμενη διάταξη ουσιαστικού δικαίου, αξιώνοντας για την εφαρμογή της περισσότερα στοιχεία απ’ όσα η διάταξη αυτή του άρθρου 281 ΑΚ απαιτεί και συνεπώς ο αντίθετος πέμπτος λόγος του αναιρετηρίου, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση, κατά τη νοηματική του εκτίμηση, η πλημμέλεια από τον αρ. 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ, είναι αβάσιμος.
Κατ’ ακολουθίαν τούτων, πρέπει να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναιρέσεως και να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος για την άσκηση αυτής παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ). Τα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, που κατέθεσαν προτάσεις, πρέπει να επιβληθούν σε βάρος της αναιρεσείουσας λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 30-8-2018 αίτηση της Ό. συζ. Δ. Π. για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 32/2018 απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Στερεάς Ελλάδας.
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος για την άσκηση της ανωτέρω αίτησης παραβόλου.
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14 Ιανουαρίου 2020.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 29 Ιανουαρίου 2020.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
