ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΑΡΙΘΜΟΣ 235/2023
Αποτελούμενο από το Δικαστή Δημήτριο Μάκο. Εφέτη. που όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διοικήσεως του Εφετείου Αθηνών και την Αγγελική Κυριαζή, Γραμματέα.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 8η Νοεμβρίου 2022, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των:
ΤΗΣ ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «…Α.Ε.» και δ.τ. «….». που εδρεύει στον Πειραιά, οδός …. αρ. .. και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Βιολέττα Καλφοπούλου, με δήλωση κατ’ αρθρ. 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: της εταιρίας την επωνυμία «…. Ε.Ε.», που εδρεύει στο …. Αττικής, οδός …. αρ. …και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Μαρίνα Δάβαλου, με δήλωση κατ’ αρθρ. 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Στη Γραμματεία του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κατατέθηκε η από 10.3.2020 (αριθ. έκθ. κατάθ. …/…/2020) αγωγή της εφεσίβλητης. επ’ αυτής δε εκδύθηκε η υπ’ αριθ. 1281/2021 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, με την οποία κηρύχθηκε αυτό αναρμόδιο και παρέπεμψε την υπόθεση να εκδικαστεί από το Μονομελές Πρωτοδικείο. Ακολούθως, κατόπιν κλήσης της ενάγουσας εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 376/2022 απόφαση του εν λόγιο Δικαστηρίου, με την οποία έγινε δεκτή η αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, η πρωτοδίκως εναγομένη με την από 31.8.2022 έφεση της με αρ. κατ. …/…/31.8.2022 (αρ. προσδ. εφετείου …/31.8.2022).
Για την έφεση αυτή ορίστηκε δικάσιμος αυτή που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, κατά την οποία εκφωνήθηκε η υπόθεση από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε. Οι πληρεξούσιες δικηγόροι των διαδίκων, οι οποίες παραστάθηκαν με δηλώσεις, ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς του) μέσω των προτάσεών τους, που προκατέθεσαν.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 31.8.2022 με αρ. κατ. …/…/31.8.2022 (αρ. προσδ. εφετείου …/31.8.2022) έφεση της πρωτοδίκως ηττηθείσας εναγομένης. κατά της με αριθμό 376/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και ειδικότερα των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614 παρ. 1. 615 επ. ΚΠολΔ), με την οποία έγινε δεκτή η αγωγή, μετά την παραπομπή της υπόθεσης λόγω αναρμοδιότητας από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, ενώπιον του οποίου είχε αρχικά εισαχθεί η υπόθεση, με την υπ’ αριθ. 1281/2021 απόφασή του. ασκήθηκε με νομότυπη κατάθεση του σχετικού δικογράφου της έφεσης στη γραμματεία του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και εμπρόθεσμα, καθόσον δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης αποφάσεως, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται τέτοια επίδοση και επιπλέον δεν παρήλθε διετία από τη δημοσίευσή της την 19.5.2022 μέχρι την κατάθεση από την εκκαλούσα στη Γραμματεία του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, του δικογράφου της έφεσης, κατά τα ανωτέρω, στις 31.8.2022 (αρθ. 495 παρ. 1, 511, 513 παρ. 1, 516 παρ. 1., 517 και 518 παρ. 2 ΚΠολΔ. όπως η παρ. 2 αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015), αρμοδίως δε φέρονται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (αρθρ. 19 ΚΠολΔ. όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3994/25-7-2011. 511. 513 παρ. 1 περ. β’. 516 παρ.1. 517 ΚΠολΔ). Η εκκαλούσα. εξάλλου, κατέβαλε το νόμιμο παράβολο σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 495 του ΚΠολΔ. όπως ισχύει μετά την αντικ. με το άρθρο 1 άρθρο 3 του ν. 4335/2015 και την εκ νέου αντικατάσταση του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 3 του εν λόγω άρθρου με το άρθρο 35 παρ. 2 του Ν. 4446/2016 [ΦΕΚ A 240/22-12-2016]. όπως προκύπτει από τη σχετική επισημείωση του Γραμματέα του Πρωτοδικείου Αθηνών επί του εφετηρίου. Επομένως, η έφεση είναι τυπικά δεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσία για το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (αρ. 533 παρ. 1 Κ,ΠολΔ). κατά την ίδια διαδικασία, όπως και πρωτοδίκως.
Με την από 10.3.2020 (αριθ. έκθ. κατάθ. …/…/2020) ένδικη αγωγή η ενάγουσα ετερόρρυθμη εταιρεία εξέθεσε ότι η ίδια είχε μισθώσει με το από 16.10.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, από το … … του … ένα ενιαίο κατάστημα 150 τ.μ. και δη ισογείου 100 τμ., με υπόγειο 50 τ.μ.. που βρίσκεται στο … Αττικής, με μηνιαίο μίσθωμα αρχικά 3.500 ευρώ και μετά από συμφωνηθείσα παράταση 2.500 ευρώ, προκειμένου και το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο, για το οποίο έλαβε την υπ’ αριθ. …/2008 σχετική άδεια της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Ανατολικής Αττικής κατόπιν της διενέργειας όλων των νομίμων διαδικασιών για τη διαμόρφωση του μισθίου για τη λειτουργία της παραπάνω επιχείρησης. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης είχε αρχικά οριστεί για δώδεκα έτη και στη συνέχεια δυνάμει της από 29.9.2011 τροποποίησης της εμπορικής μίσθωσης, παρατάθηκε μέχρι την 15.10.2023. Ότι στη συνέχεια το έτος 2014 λόγω διενέργειας εργασιών μικρής κλίμακας, εκδόθηκε η υπ’ αριθ. …/2014 άδεια της αρμόδιας πολεοδομίας και μετέπειτα η υπ’ αριθ. …/2015 άδεια λειτουργίας αρτοποιείου κατόπιν εκσυγχρονισμού της Δ/νσης Ανάπτυξης της Περιφερειακής Ενότητας Ανατολικής Αττικής. Ότι το μίσθιο ήταν διαμορφωμένο εξαρχής ως ενιαίος χώρος και δεν χρειάστηκε να προβεί η ίδια σε καμία ενέργεια συνένωσής του, ενώ δεν γνώριζε ότι αποτελείτο από τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες, καθώς δεν αναφερόταν στο μισθωτήριο, γεγονός το οποίο πληροφορήθηκε το πρώτον κατά τη γενόμενη τακτοποίηση δυνάμει του ν. 4178/2013. περί το έτος 2015. εν συνεχεία δε τροποποιήθηκε η αρχικά εκδοθείσα άδεια οικοδομής και νομιμοποιήθηκε πολεοδομικά η συνένωση των τριών οριζόντιων ιδιοκτησιών. Ότι κατά το χρόνο λειτουργίας της στο ενιαίο μίσθιο ακίνητο η ίδια δαπάνησε υπέρογκα ποσά για την εσωτερική διαρρύθμισή του και για μηχανολογικό εξοπλισμό, ώστε να καταστεί λειτουργικό και νόμιμο για την επιχείρηση αρτοποιείου. Ότι ωστόσο, δυνάμει της νόμιμα μεταγεγραμμένης υπ’ αριθ. …/31.7.2018 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτου της συμ/φου Αθηνών … …. η εναγόμενη απέκτησε σε αναγκαστικό πλειστηριασμό. κατά κυριότητα την υπ’ αριθ. Κ3 οριζόντια ιδιοκτησία, που αποτελεί μέρος του ενιαίου μισθωμένου χοίρου και με την από 27.9.201 8 εξώδικη δήλωσή της προς την ίδια, προέβη στις 2.10.2018 σε καταγγελία της μίσθωσης ως προς την ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία. Ότι η εναγομένη ομολογεί ότι η παραπάνω οριζόντια ιδιοκτησία είναι συνενωμένη λειτουργικά με τις έτερες ιδιοκτησίες Κ2 και Κ4 και ότι στο ενιαίο μίσθιο χώρο λειτουργεί κατάστημα αρτοποιείου και παρασκευής και εμπορίας συναφών ειδών. Ότι η αποκοπή ενός τμήματος του μισθίου από την επιχείρησή της θα συνεπαγόταν αυτομάτως την παραβίαση των όρων της άδειας λειτουργίας αυτής και θα επέφερε την ανάκληση αυτής. Ότι μετά την κοινοποίηση της καταγγελίας η ίδια απέστειλε στην εναγομένη την από 15.10.2018 εξώδικη απάντηση, με την οποία της ζήτησε να απέχει από κάθε ενέργεια, που θα μπορούσε να θέσει σε κίνδυνο την ομαλή λειτουργία της επιχείρησής της. Ότι ζήτησε από την εναγομένη να της γνωστοποιήσει τον τραπεζικό της λογαριασμό ώστε να της καταβάλει το αναλογούν σε εκείνη μίσθωμα, κατόπιν δε της μη σχετικής γνωστοποίησης, παρακαταθέτει το μίσθωμα στο ΤΠΔ. Ότι η εν λόγιο καταγγελία είναι άκυρη, διότι αφορά τμήμα του ενιαίου ακινήτου, για το οποίο καταρτίσθηκε ενιαία μίσθωση και δεν μπορεί να καταγγελθεί ως προς επιμέρους τμήμα του και χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών ιδιοκτητών, ο δε φυσικός διαχωρισμός του ενιαίου ακινήτου συνεπάγεται την ανάκληση της άδειας λειτουργίας της επιχείρησης αρτοποιείου, που αφορά το όλο μίσθιο ακίνητο. Ότι η καταγγελία της μίσθωσης είναι άκυρη και ως καταχρηστική, καθόσον η εναγομένη γνώριζε κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού ότι επρόκειτο για τμήμα ενός ενιαίου (λειτουργικά και πολεοδομικά) μισθωμένου ακινήτου, το οποίο λειτουργούσε επί δεκατρία έτη ως αρτοποιείο, η δε απόδοση αυτοτελώς του εν λόγω τμήματος συνεπάγεται δυσβάστακτες συνέπειες για την ίδια, διότι θα έχει ως αποτέλεσμα την ανάκληση λειτουργίας της επιχείρησης, η δε πρόωρη λύση της μίσθωσης που θα έληγε συμβατικά στις 15.10.2023. θα προκαλέσει υπέρμετρα μεγάλη ζημία, καθόσον θα πρέπει να προβεί σε δαπανηρή μετεγκατάσταση σε άλλο ακίνητο, η δε εναγομένη δεν ζημιώνεται. εφόσον εισπράττει ανάλογο μέρος του μισθώματος, κατά τα εκτιθέμενα στο δικόγραφο. Κατόπιν αυτών, επικαλούμενη ειδικό έννομο συμφέρον, ενόψει της αμφισβήτησης της μίσθωσης από την εναγομένη. ζήτησε να αναγνωριστεί η ακυρότητα της από 27.9.2018 εξώδικης καταγγελίας της από 16.10.2007 εμπορικής μίσθωσης του προαναφερθέντος μισθίου ακινήτου, που επιδόθηκε στην ίδια την 2.10.2018. Για την υπόθεση αυτή εκδόθηκε η εκκαλούμενη υπ’ αριθ. 376/2022 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. με την οποία το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αφού έκρινε την ένδικη αγωγή επαρκώς ορισμένη, ως περιέχουσα τα αναγκαία κατά νόμο στοιχεία και νόμιμη ως προς αμφότερες τις βάσεις της. ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361. 574 επ.. 785 επ.. 788. 789. 281 ΑΚ, 70, 1009 ΚΠολΔ. 1 παρ. 14, 7 παρ. 14, 44, 48 ΠΔ 34/1995. μη υφισταμένου διαδικαστικού κωλύματος λόγω εκκρεμοδικίας από την τότε ασκηθείσα από την ενάγουσα κατά της εναγομένης, ανακοπή εκ του άρθρου 933 ΚΠολΔ και της από 8.2.2019 επιταγής προς απόδοση του μισθίου ακινήτου, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με τους αυτούς λόγους, με το σκεπτικό ότι τα αντικείμενα των δύο δικών δεν συμπίπτουν, λόγω της διαφοράς των αιτημάτων τους, ακολούθως έκανε αυτή δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη και αναγνώρισε ότι η από 2.10.2018 καταγγελία από την εναγομένη είναι άκυρη και δεν επέφερε τη λύση της μίσθωσης. Ως εκ τούτου η εκκαλούμενη απόφαση είναι οριστική κατά την έννοια του άρθρου 513 παρ. 1 εδ. β ΚΠολΔ, καθότι περατώθηκε όλη η δίκη και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απεκδύθηκε της εξουσίας του επ’ αυτής, οπότε και υπόκειται σε έφεση. Κατά της άνω απόφασης, για τους λόγους ειδικότερα που διαλαμβάνονται στην έφεσή της. παραπονείται η εκκαλούσα για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, προκειμένου να απορριφθεί η ένδικη αγωγή.
I. Σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση. αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παραγωγού τρόπου κτήσεως της κυριότητας και. συνεπώς, ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το δυνάμει συμβάσεως. όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητας του μισθίου (άρθρο 1005 ΚΠολΔ) υπεισέρχεται στη μίσθωση. αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου, έχει δε τα ίδια δικαιώματα με τον εκμισθωτή έναντι του μισθωτή, αλλά και του υπομισθωτή ή του παραχωρησιούχου. ως νέος κτήτορας του. υπεισερχόμενος αυτοδικαίως από την κατά τα άρθρ. 1192 περ. 2 και 1198 ΑΚ μεταγραφή της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως. στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της κατά τον ανώμαλο αυτό τρόπο εξελιχθείσας μισθωτικής αυτής σχέσεως. σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρ. 614 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ (AΠ 1230/2001 ΕλλΔνη 2002.146. AΠ 442/2000 ΤΝΠ ΔΣΑ). Ειδικότερα για να υπάρξει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε, περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτήν. Αντιθέτως ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου (ΕφΠειρ 48/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ. βλ. Μ. Μαργαρίτης. Ερμ ΚΠολΔ, έκδ. 2012, αρ. 5, σελ. 865). Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ’ ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση. Η εκτέλεση με βάση την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι νέα εκτέλεση, αυτοτελής και ανεξάρτητη από εκείνη που οδήγησε στον πλειστηριασμό και στην κατακύρωση στον υπερθεματιστή. η οποία ολοκληρώνεται με τη σύνταξη της έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης (ΑΠ 1685/2005 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Κεραμέας/Κονδύλης/Νίκας (Νικολόπουλος). Ερμηνεία ΚΠολΔ II, άρθρο 1005. αρ. 6, σελ. 1969).
11. Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ έχει εφαρμογή μετά την διενέργεια του πλειστηριασμού και την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή σε μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν την επιβολή της κατάσχεσης. Κατά το στάδιο αυτό έχει καταβληθεί εγκύρως το πλειστηρίασμα και η εκτελεστική διαδικασία έχει ολοκληρωθεί. Ο πλειστηριασμός ως ιδιόμορφη σχέση πώλησης αποτελεί τη νόμιμη αιτία με βάση την οποία αποκτάται η κυριότητα από τον υπερθεματιστή κατά τη διάταξη του άρθρου 1033 ΑΚ. Κατά τους όρους του άρθρου 1192 ΑΚ. ως πράξη της αρχής, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης υπόκειται σε μεταγραφή. Συνεπεία της σχετικότητας των ενοχών οι ενοχικές υποχρεώσεις, που βάρυναν το ακίνητο και χορηγούσαν σε κάποιον τρίτο το δικαίωμα της χρήσης, κατοχής και κάρπωσης του ακινήτου, δεν δεσμεύουν τον νέο κύριο αυτού ανεξάρτητα από τον χαρακτηρισμό της έννομης σχέσης (ΑΠ 605/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ. πριν τη τροποποίησή του με το Ν.4335/2015. παρεκκλίνοντας από την αρχή της σχετικότητας των ενοχών, προέβλεπε την προστασία των μισθώσεων του ακινήτου κατά τους όρους του άρθρου 614 ΑΚ. Έτσι εάν το ακίνητο ήταν επιβαρυμένο με μίσθωση, συναφθείσα πριν την κατάσχεση, ο υπερθεματιστής υποκαθιστούσε πλήρως τον μισθωτή. Μόνη εξαίρεση του ανωτέρω κανόνα αποτελούσαν οι μη έγκυρες μισθώσεις ή μισθώσεις που δεν αποδεικνύονταν με δημόσιο έγγραφο ή έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και οι μισθώσεις που περιείχαν ως όρο λύσης της σύμβασης την εκποίηση του μισθίου (ΑΠ 1230/2001. ΕφΠειρ 48/2013 ΤΝΓΙ ΝΟΜΟΣ). Πέρα από την προστασία της αστικής μίσθωσης, κατά την εφαρμογή του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, πριν τις τροποποιήσεις που επέφερε ο Ν. 4335/2015. ζήτημα ανέκυψε σχετικά με την προστασία των εμπορικών μισθώσεων δια της συγκεκριμένης διάταξης μετά την κατάργηση της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 1 του Ν. 813/1978 “περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων”, η οποία όριζε ότι “αι διατάξεις των άρθρων 614-618. 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ. εφαρμόζονται και επί των υπαγομένων εις τον παρόντα νόμον ρυθμίσεων” με το άρθρο 3 του Ν. 1229/1982. Οι διατάξεις των άρθρων 1009 ΚΠολΔ και 614 και 616 ΑΚ δεν εφαρμόζονται επί εμπορικών μισθώσεων και ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται βάσει νόμου στην έννομη σχέση της μίσθωσης απεριόριστα έχοντας τη δυνατότητα καταγγελίας του άρθρου 997 ΑΚ (ΟλΑΠ 6/2004. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη σύναψη πολυετών εμπορικών μισθώσεων με προκαταβολή μισθωμάτων για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, γεγονός που εμφανώς καταστρατηγούσε τα συμφέροντα του υπερθεματιστή, αφού οι προκαταβολές και οι εκχωρήσεις καταλάμβαναν μεγάλα χρονικά διαστήματα μεταγενέστερα της εκποίησης. Ο Ν.4335/2015 τροποποίησε ριζικά τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, ως εξής: «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο [2] μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο για αυτούς». Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας του μισθίου, στο οποίο ασκείται επιχείρηση, έχει δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτήν κατά τους όρους του άρθρου 614 ΚΠολΔ και να προβεί σε άμεση εκτέλεση. Η τροποποίηση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ θεσπίζει ως λόγο καταγγελίας της μίσθωσης την καταγγελία λόγω πλειστηριασμού. Συνεπώς δίνεται η δυνατότητα άσκησης του ουσιαστικού δικαιώματος της καταγγελίας μέσο) μιας διάταξης δικονομικού δικαίου με δύο βασικές προϋποθέσεις, που τίθενται όχι από τον ΑΚ. ήτοι την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού που οδηγεί στην ενεργητική νομιμοποίηση του υπερθεματιστή ιος νέου κυρίου προς άσκηση της καταγγελίας και την άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας εκ μέρους του μισθωτή. Ο νομοθέτης προστατεύει μόνο τη μίσθωση που υποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γιατί μόνο τότε είναι βέβαιο ότι πρόκειται για μίσθωση πριν από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό και που άρα είναι άξια προστασίας, αφοί) δεν αποκλείεται η κατάρτιση προχρονολογημένου ιδιωτικού συμφωνητικού (ΕφΛαρ 431/2019. ΤΝΠ ΔΣΑ. Κεραμεύς. Κονδύλης. Νίκας. Ερμ. ΚΠολΔ εκδ.2021 άρθρο 1009 ΚΠολΔ).
III. α. Κατά το άρθρο 1 παρ. 1 εδ. α ΠΔ 34/1995. (στο πεδίο εφαρμογής του οποίου παραπέμπει το άρ. 13 του ισχύοντος Ν. 4242/2014) «στις διατάξεις αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων, οι οποίες συνάπτονται για επιχείρηση σ’ αυτά εμπορικιον πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν». Η πιο συστηματική κατηγορία μισθώσεων, που προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995 είναι οι έχουσες αντικείμενο ακίνητο που κατά τα συμφωνηθέντα χρησιμοποιείται προς επιχείρηση εμπορικών πράξεων. Το άρθρο 1 παρ.1 εδ. α’ δεν προσδιορίζει την έννοια των εμπορικών πράξεων. Ως εμπορικές πράξεις θεωρούνται, σύμφωνά με την άποψη, που έχει επικρατήσει, οι αντικειμενικά εμπορικές πράξεις, που προβλέπονται από τ’ άρθρα 2 και 3 του Β.Δ. 2/14.5.1835. καθώς και οι παράγωγες εμπορικές πράξεις (ΑΠ 866/1983 ΝοΒ 32.479. Α.Π 1179/81 ΝοΒ 30.794. X. Παπαδάκη «Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων» τομ. Α. σελ. 182 επ.). Εξάλλου η καταγγελία είναι δικαίωμα διαπλαστικό ασκείται με μονομερή απευθυντέα δήλιοση βουλήσεως προς αντισυμβαλλόμενο και επιφέρει ως αποτέλεσμα τη λήξη για το μέλλον της μισθωτικής σχέσης (άρθ. 587 εδ. α’ΑΚ) και την υποχρέωση του μισθωτι) να αποδώσει το μίσθιο (Απ. Γεωργιάδης. Ενοχικό Δίκαιο. Ειδικό Μέρος. Τόμος 1 §27. Π λήξη της μίσθωσης. Έκδοση 2004. Σάκκουλας). Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ.1-2 Ν.4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28-2-2014) «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους. τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995. με την εξαίρεση των άρθρων 5-6. 16-18. 20- 26. 27 παρ. 2. 28-40. 43. 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη. ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με, έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Π καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Έτσι μόνο οι εμπορικές μισθώσεως, που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014 [28/2/2014] καταλαμβάνονται από τις διατάξεις του άρθρου 13 παρ. 1 και 2 αυτού, όχι δε και αυτές που έχουν συναφθεί πριν από τον χρόνο αυτό [παρ. 2α του ίδιου ως άνω άρθρου] (ad hoc ΑΠ 279/2020 ΤΝΠ ΔΣΑ).
β. i. Από τη διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ, η οποία έχει εφαρμογή και επί των εμπορικών μισθωμάτων (άρθρο 44 του π.δ 34/1995, για τις μισθώσεις με έναρξη πριν την εφαρμογή του ν. 4242/2013 που παρέχει την έννοια της συμβάσεως μισθώσεως) προκύπτει ότι η σύμβαση αυτή έχει ως περιεχόμενο για τον εκμισθωτή την παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου στον μισθωτή, η οποία, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Η ένοχη είναι ως εκ της φύσεώς της αδιαίρετη, γιατί το αντικείμενό της, δηλαδή η χρήση του μισθίου, είναι αδιαίρετη, αφού δεν επιδέχεται κτήση, άσκηση ή απώλεια κατ’ ιδανικά μέρη, δηλαδή κατάτμηση σε μέρη που να διαφέρουν μεταξύ τους ποσοτικά, εκτείνεται δε σε όλα τα πράγματα του μισθίου, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 551 ΑΚ (ΕφΠειρ 573/2006 ΤΝΠ ΔΣΑ). Συνέπεια του αδιαίρετου της χρήσης είναι ότι δεν επιτρέπεται καταγγελία της μίσθωσης για μέρος του μισθίου (ΑΠ 1518/2007, 885/2006 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΑΠ 1185/1986 ΕλλΔνη 28.1023, ΑΠ 1180/1976 ΝοΒ 25.713, ΕφΠειρ 739/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Εφθεσ 1787/2007 Αρμ 2008.573, ΕφΑθ 1452/1996 Ελλ.Δνη 38.919, ΕφΑθ 3963/1993 ΕΔικΠολυκ 1997.62, Φίλκ) Μίσθωση Πράγματος, 1981§53Δ), εάν δε υπάρξει τέτοια, είναι άκυρη και δεν παράγονται έννομα αποτελέσματα (ΕφΠειρ 739/2019, ΕφΑΘ 3706/2005 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ., ΕφΑθ 6454/86 ΕλλΔνη 28.1068, Γεωργιάδη -Σταθοπούλου, Ειδ. Ενοχ. άρθ. 574 αριθ 7 επ ). Ακόμη και όταν η σύμβαση της μισθώσεως έχει αντικείμενο ένα ή και περισσότερα αυτοτελή μίσθια ακίνητα, συνεχόμενα ή όχι, το ενιαίο αυτής δεν’ διασπάται στην περίπτωση εκποίησης ενός ή περισσοτέρων μισθωμένων ενιαίων μισθίων σε τρίτο. Η άποψη αυτή υπαγορεύεται από τον λόγο ότι ο νέος κτήτορας δεν’ μπορεί να έχει περισσότερα δικαιώματα από εκείνα που είχε ο αρχικός εκμισθωτής δικαιοπάροχός του, αλλά και διότι η καταγγελία, δεν μπορεί να αναφέρεται σε τμήμα του μισθίου ακινήτου (ΕφΠειρ 739/2019, ΕφΑΘ 3706/2005 ο.π.). Αυτό έχει ως συνέπεια μεταξύ άλλων, ότι δεν επιτρέπεται η καταγγελία από τους συμβαλλομένους της μίσθωσης για μέρος του μισθίου. Τα ανωτέρω προϋποθέτουν ότι το μίσθιο είναι ένα αυτοτελές ακίνητο ή αποτελείται από περισσότερα αυτοτελή ακίνητα, τα οποία συνενώθηκαν ή συμφωνήθηκε να συνενωθούν προκειμένου να εκμισθωθούν ως ενιαίο ακίνητο με την ίδια σύμβαση και έναντι ενιαίου, κατά κανόνα, μισθώματος (ΑΠ 885/2006 ο.π.). Αντίθετα τα ανωτέρω δεν ισχύουν, στην περίπτωση κατά την οποία με περισσότερες συμβάσεις, που καταρτίζονται συγχρόνως ή διαδοχικός. εκμισθώνονται περισσότερα αυτοτελή ακίνητα με ιδιαίτερο για καθένα μίσθωμα και συνομολογείται ρητά ή σιωπηρά δικαίωμα του μισθωτή για συνένωση αυτών, προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι αυξημένες στεγαστικές ανάγκες της δραστηριότητας του δια της ενιαίας χρήσης του δημιουργούμενου ευρύτερου χώρου. Στη περίπτωση αυτή είναι δυνατή η καταγγελία από τον μισθωτή της μίσθωσης για ένα από τα συνενωθέντα ακίνητα, εφόσον συντρέχει ο προβλεπόμενος από το άρθρο 43 του π,δ 34/1995 νόμιμος λόγος, όπως αν πρόκειται για εμπορική (μίσθωση), της χωρίς δηλαδή επίκληση αιτίας καταγγελίας της μίσθωσης απ’ αυτόν, μετά την πάροδο διετίας από την έναρξή της (ad hoc ΑΠ 885/2006 ο.π.). Περαιτέρω. σε περίπτωση που πρόκειται για μίσθωση ενός ακινήτου με περισσότερα τμήματα που παρουσιάζουν πραγματική αυτοτέλεια, ανήκοντα στον ίδιο ή σε περισσότερους εκμισθωτές, πρέπει να ερευνηθεί αν πρόκειται για μία ενιαία, με την οποία εκμισθωθήκαν περισσότερα ακίνητα, οπότε, κατά τα ανωτέρω, δεν είναι νοητή η καταγγελία για μία ιδιοκτησία, λόγω του αδιαιρέτου της χρήσης ή για σύμβαση που περιέχει περισσότερες αυτοτελείς μισθώσεις (βλ. Εφ.ΑΘ. 1452/1996 ΕλλΔνη 38.919), οπότε στη δεύτερη αυτή περίπτωση επιτρέπεται η καταγγελία και ορισμένων μόνον από τις περισσότερες αυτοτελείς μισθώσεις, αφού στην περίπτωση αυτή το αδιαίρετο της χρήσεως αφορά σε κάθε μίσθιο χωριστά (βλ. Κορνηλάκη Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο §115 σελ 426, Π. Αγωγές αριθ. 199, Φίλιο Επαγγελμ. μίσθωση 1986 σελ. 253, ΕφΑθ 3476/1987 ΕλλΔνη 29.167). Στοιχεία της κρίσης, σχετικά με το εάν πρόκειται για μία ενιαία μίσθωση ή περισσότερες αυτοτελείς, αποτελούν η συνομολόγηση ενός αδιακρίτως ή περισσοτέρων μισθωμάτων, ο προορισμός του ακινήτου για την άσκηση ορισμένης δραστηριότητας, για την οποία είναι απαραίτητη η συνενωμένη χρήση, η δυνατότητα λειτουργίας της επιχείρησης στο μέρος του ακινήτου κλπ. (ad hoc ΕφΠειρ 573/2006 ο.π.).
ii. Εξάλλου σε περίπτωση συνεκμίσθωσης έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 494 Α.Κ., κατά την οποία αν περισσότεροι οφείλουν αδιαίρετη παροχή, εφαρμόζονται οι διατάξεις της οφειλής εις ολόκληρον, καθώς και οι περί κοινωνίας διατάξεις των άρθρων 785 επ. Α.Κ. Κατά την Α.Κ. 788 η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί τους κοινωνούς. μεταξύ δε των πράξεων διοίκησης και διαχείρισης αυτού περιλαμβάνεται και η καταγγελία της μίσθωσης, η οποία γίνεται από όλους τους συνεκμισθωτές κατά όλων των συμμισθωτών στην περίπτωση που αυτοί είναι περισσότεροι του ενός, αν δε η καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως γίνει από το μισθωτή ή τους συμμισθωτές πρέπει να ασκείται εναντίον όλων των συνεκμισθωτών (ΑΠ 1818/2007 ο.π.).
γ. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 20 του πδ 34/1995, η οποία αντικατέστησε κατ’ άρθρο 2 παρ. 15 ν. 2235/1994 το άρθρο 11 παρ. 3 του ν. 813/1978 “περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων” και ισχύει στην προκειμένη περίπτωση λόγω της έναρξης της επίδικης μίσθωσης, σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις της ανωτέρω νομικής σκέψης υπό στοιχείο (Π α) «Συνενωμένη χρήση 1. Στις περιπτώσεις των άρθρων 16 έως 17 δεν επιτρέπεται καταγγελία προκειμένου περί όμορων ακινήτων τα οποία μισθώθηκαν από τον ίδιο μισθωτή μαζί με άλλα συνεχόμενα ακίνητα που ανήκουν στον ίδιο ή σε άλλους κυρίους ή εκμισθωτές, για ενιαία συνενωμένη χρήση τους από το μισθωτή, αν η αφαίρεση του τμήματος που αφορά η καταγγελία κάνει κατά την κρίση του δικαστηρίου αδύνατη ή ιδιαιτέρως δύσκολη τη λειτουργία της επιχείρησης στα υπόλοιπα μίσθια. 2. Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται, αν η καταγγελία αφορά το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του συνόλου της μισθωμένης επιφάνειας.». Αντίστοιχα σύμφωνα με την καταργηθείσα ως άνω διάταξη, καταγγελία στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 9 για ιδιόχρηση δεν χωρεί προκειμένου περί ακινήτων μισθωθέντων μαζί με άλλα ανήκοντα σε ετέρους ιδιοκτήτες ή εκμισθωτές για την ενιαία με συνένωση τούτων χρήση από τον μισθωτή, εάν η αφαίρεση του περί ου η καταγγελία τμήματος του μισθίου καθιστά, κατά την κρίση του δικαστηρίου, αδύνατη ή ιδιαζόντως δυσχερή την λειτουργία της λειτουργούσας στο μίσθιο επιχείρησης. Η με την ανωτέρω διάταξη εισαγόμενη ρύθμιση έχει ως σκοπό να αποτρέψει τη διάλυση ή τη δυσχέρανση της λειτουργίας της επιχείρησης με την καταγγελία μιας μίσθωσης και την αφαίρεση ενός από τα ενιαίως και εν συνενώσει χρησιμοποιούμενα μίσθια. Για την εφαρμογή της διάταξης δεν απαιτείται ούτε η σύγχρονη κατάρτιση των περισσοτέρων μισθώσεων. ούτε η ρητή συναίνεση των εκμισθωτών των μισθίων που χρησιμοποιούνται για τη λειτουργία της ενιαίας επιχειρήσεως. αλλά αρκεί η συναίνεση με σιωπηρή συμφωνία αυτών για την συνένωση των μισθίων εν γνώσει της αναγκαιότητας αυτής για την άσκηση, στα συνενωμένα μίσθια, ενιαίας επιχειρήσεως του μισθωτή. Μόνο στην περίπτωση κατά την οποία το μίσθιο, μετά την κατάρτιση της μισθώσεως, διαιρέθηκε σε περισσότερα διακριτά, και αυτοτελή μέρη, όπως συμβαίνει και με τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και μεταβιβάσθηκαν τα αυτοτελή αυτά μέρη σε διαφορετικά πρόσωπα, το αρχικό αντικείμενο της μισθώσεως δηλαδή το αρχικό ενιαίο μίσθιο διασπάται σε περισσότερα μίσθια και ο νέος κτήτορας του κάθε μισθίου υπεισέρχεται στους όρους της αρχικής μισθωτικής συμβάσεως, περιοριζόμενος όμως στο συγκεκριμένο τμήμα του αρχικού μισθίου που απέκτησε (ΑΠ 183/1994 ΤΝΠ ΔΣΑ). Τέλος και στην περίπτωση καταγγελίας σύμβασης μίσθωσης για ανοικοδόμηση δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής των διατάξεων περί συνενωμένης χρήσης (ΑΠ 196/1992 ΤΝΠ ΔΣΑ).
IV. «. Κατά το άρθρο 455 του Α.Κ.. ο δανειστής μπορεί με σύμβαση να μεταβιβάσει σε άλλον την απαίτησή του χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη (εκχώρηση). Η εκχώρηση είναι σύμβαση διαθέσεως και αναιτιώδης, δηλαδή ανεξάρτητη από την αιτία και μπορεί να γίνεται αντί καταβολής ή χάριν καταβολής (AΠ 826/2001 ΕλλΔνη 43.731). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 455. 460 έως 462 του Α.Κ.. σαφώς συνάγεται, ότι μετά την από τον εκδοχέα αναγγελία της εκχωρηθείσας απαιτήσεως στον οφειλέτη, αποκόπτεται κάθε δεσμός του εκχωρηθέντος οφειλέτη με τον εκχωρητή και η εκχωρηθείσα απαίτηση αποκτάται υπέρ του αναγγείλαντος εκδοχέως. ο οποίος δικαιούται έκτοτε στη δικαστική επιδίωξη και είσπραξή της. ο δε εκχωρητής αποξενώνεται από την εκχωρηθείσα απαίτηση μη δικαιούμενος να επιληφθεί αυτής (βλ. Μπαλή Ενοχ. Δικ. παραγ. 157 αριθ. 8. Σούρλα στην ΕρμΑΚ άρθρο 467 παραγ. 5 25). Λόγω του χαρακτήρα της εκχωρήσεως. ως εκποιητικής δικαιοπραξίας, αφού έχει σαν αποτέλεσμα την άμεση μεταβίβαση της απαιτήσεως. ο εκχωρητής πρέπει να έχει την εξουσία διαθέσεως της απαιτήσεως που θέλει να εκχωρήσει, άλλως η εκχώρηση. που γίνεται από πρόσωπο, που δεν είναι φορέας της εκχωρούμενης απαίτησης, είναι άκυρη. Εξάλλου η εκχώρηση είναι έγκυρη, εφόσον η απαίτηση που εκχωρείται είναι ορισμένη ή τουλάχιστον οριστή, όπως μάλιστα συμβαίνει και επί μεταβιβάσεως κάθε απαιτήσεως του εκχωρητή από κατονομαζόμενη έννομη σχέση. Περαιτέρω, κατά την έννοια των διατάξεων τιον άρθρων 361 και 455 ΑΚ. υπό την προϋπόθεση του οριστού. αντικείμενο της εκχώρησης επιτρέπεται να είναι και μελλοντικές απαιτήσεις, δηλαδή απαιτήσεις οι οποίες θα γεννηθούν μελλοντικά από αιτία που ήδη υπάρχει (π.χ. μεταβίβαση μελλοντικών μισθωμάτων από μίσθωση που έχει ήδη καταρτισθεί) είτε θα γεννηθούν μελλοντικά από αιτία που επίσης θα γεννηθεί στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση μισθωμάτων που Θα προκόψουν από μελλοντική εκμίσθωση ορισμένου ακινήτου (ΑΠ 311/2011). Η ενέργεια της παραπάνω εκχωρήσεως προϋποθέτει ότι στο μέλλον Θα γεννηθεί η απαίτηση. Στην εκχώρηση μελλοντικής απαιτήσεως έχει ήδη συντελεστεί το πραγματικό της διατάξεως της ΑΚ 455 και απομένει μόνο η γέννηση της απαιτήσεως, που αποτελεί αίρεση δικαίου. Τούτο σημαίνει, ότι δεν χρειάζεται να επαναληφθεί η σύμβαση εκχωρήσεως, όταν θα γεννηθεί η απαίτηση, η δε τυχόν ανικανότητα για δικαιοπραξία κάποιου από τα συμβαλλόμενα μέρη, που επήλθε μετά τη σύμβαση εκχωρήσεως, δεν επηρεάζει την τελευταία. Αντίθετα ο εκχωρητής πρέπει να έχει την εξουσία διαθέσεως της απαιτήσεως κατά το χρόνο γεννήσεως της τελευταίας, αφού στο χρόνο εκείνο ολοκληρώνεται η διάθεση της απαιτήσεως την οποία σκοπεί να προκαλέσει η εκχώρηση, που ως προς τη φύση της αποτελεί εκποιητική δικαιοπραξία. Έτσι, επί εκχωρήσεως μελλουσών απαιτήσεων η διάθεσή τους είναι έγκυρη από της εκχωρήσεως, πλην η ενέργειά της εξαρτάται από το αν πράγματι γεννηθεί η απαίτηση. Κατά το χρόνο δε της γεννήσεως της πρέπει να υπάρχει και η προς διάθεση ικανότητα του εκχωρητή. Επομένως, εάν δεν γεννηθεί η απαίτηση ή εάν γεννηθεί αυτή και κατά το χρόνο της γεννήσεως της ο εκχωρητής δεν έχει εξουσία διαθέσεως αυτής, η εκχώρηση καθίσταται ανενεργής (AΠ 956/2015. 1216/1995 ΤΝΠ ΔΣΑ). Αποκλίνουσα της εκχωρήσεως αυτής είναι η εξασφαλιστική εκχιόρηση. κατά την οποία ο εκχωρητής, που είναι οφειλέτης του εκδοχέως. εκχωρεί σε αυτόν απαίτησή του προς εξασφάλιση του προς αυτόν χρέους του. Η εκχώρηση αυτή περιέχει τη λεγάμενη καταπιστευτική (εξασφαλιστική) εκχώρηση. Δηλαδή, σύμφωνα με τη βούληση των μερών υπάρχει μεν στη σύμβαση αυτί) πλήρης και αληθινή μεταβίβαση της απαιτήσεως και ο εκχωρούμενος οφειλέτης ουδέν δικαιούται να αντιτάσσει εκ της μεταξύ του εκχωρητή και εκδοχέως σχέσεως του χρέους, αλλά υπό τον εμπιστευτικό μεταξύ του εκχωρητή και του εκδοχέως ισχύοντα όρο ότι ο εκδοχέας θα χρησιμοποιεί την εκχώρηση μόνο προς εξασφάλιση της πληρωμής του οφειλομένου προς τούτο χρέος του εκχωρητή, όχι δε πέραν του σκοποί) αυτού (ΕφΛαρ 316/201 1 ΤΝΠ ΔΣΑ. ΕφΛΟ 6180/2002 ΕλλΔ 44.830. Γ. Μπαλή. Ενοχ. Δίκ. 1 παρ. 153.4. Εμπρ. Δίκ. I παρ. 231. 6. Γεωργιάδη – Σταθόπουλο. αστ. Κωδ.. τόμο 11. άρθρο 455 σελ. 584). Όπως δε συνάγεται από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 471 και 455 ΑΚ. μόνη η εκχώρηση της αξιώσεως του εκμισθωτού προς είσπραξη των μισθωμάτων δεν αρκεί για τη μεταβίβαση στον τρίτο της μισθωτικής σχάσεως, ως ενοχικού δεσμού. αλλά απαιτείται εν ταυτώ εκχώρηση και αναδοχή χρέους όλων των αντιστοίχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, κατόπιν συναινέσεως και του μισθωτού (AΠ 1002/91 ΕλλΔνη 33.830. ΑΠ 1591/84 ΝοΒ 33.1015. ΕφΘεσ 29/1993. Αρμεν.93 27. ΕφΘεσ 1325/91 Αρμ. 45.335. ΕφΘεσ 3837/90 Αρμ 45.970. Εφ.ΑΟ 8223/89 ΑρχΝ 41.827. ΕφΑΘ 7943/87 ΕλλΔνη 30.356).
β. Εξάλλου, η επίδοση αντιγράφου του κατασχετηρίου εγγράφου από τον κατασχόντα. στον καθ’ ου η εκτέλεση, έχει ως άμεση έννομη συνέπεια κατ’ άρθρο 984 ΚΠολΔ. την αποστέρηση του δικαιούχου της κατασχεθείσας απαίτησης από την εξουσία της ελεύθερης διάθεσης του περιουσιακού στοιχείου, που κατασχέθηκε, η οποία είναι έννοια ευρύτερη της απαλλοτρίωσης και περιλαμβάνει οποιαδήποτε μεταβίβαση, σύσταση, επιβάρυνση και γενικώς νομική μεταβολή (βλ. ΑΠ 557/2010. 17/2009 TNΠ ΔΣΑ). ενώ επέρχεται και η αναγκαστικές εκχώρηση απαίτησης, που έχει κατασχεθεί από τον μέχρι τότε δικαιούχο στον κατασχόντα δανειστή, με συνέπεια σύμβαση μείωσης μισθώματος, που συνήφθη μετά την επιβολή από τον κατασχόντα της κατάσχεσης να είναι άκυρη καθόσον συνιστά διάθεση κατά παράβαση της αποστέρησης της δικαιούχου της κατασχεθείσας απαίτησης από την εξουσία της ελεύθερης διάθεσης του περιουσιακού στοιχείου που κατασχέθηκε (ΕφΑαρ 89/2019 ΤΝΠ ΔΣΑ).
Με τον με αριθμό (5) λόγο έφεσης, επαναφέρεται ο πρωτοδίκως προβληθείς ισχυρισμός της εκκαλούσας – εναγομένης. στον οποίο εκτίθεται ότι εσφαλμένα η εκκαλουμένη απόφαση δεν δέχθηκε τον ισχυρισμό της εκκαλούσας περί του ότι κατά το χρόνο της υπογραφής της ως άνω τροποποίησης την 29.9.201 1 από τον αρχικό εκμισθωτή, αυτός δεν είχε εξουσία διάθεσης του αντικειμένου της. καθόσον την είχε εκχωρήσει εξαρχής σε τραπεζικό ίδρυμα για διασφάλιση απαίτησής της από στεγαστικό δάνειο. Ειδικότερα αναφέρεται ότι η εκχώρηση αυτί) γνωστοποιήθηκε στην εφεσίβλητη με όρο του ιδιωτικοί) συμφωνητικού μίσθωσης. Ότι η εφεσίβλητη από την αρχή της μίσθωσης μέχρι και το θάνατο του εκμισθωτή κατέθετε τα μισθώματα σε λογαριασμό της τράπεζας, που είχε χορηγήσει το δάνειο. Ότι κατόπιν του θανάτου του αρχικού εκμισθωτή οι κληρονόμοι του αποδέχθηκαν την κληρονομιά του επ’ ωφελεία απογραφής. δεν αναμίχθηκαν με την επίδικη μίσθωση, ούτε και εισέπραξαν μισθώματα, τα οποία δεν εισέπραξε και η ως άνω τράπεζα, με αποτέλεσμα η επίδικη μίσθωση να μην έχει συνεχιστεί κανονικά.
Ο συγκεκριμένος, όμως λόγος έφεσης, ενόψει των ανωτέρω στην οικεία μείζονα σκέψη υπό στοιχείο (IV) διαλαμβανόμενων. εκ των οποίων συνάγεται ότι στην περίπτωση της εκχώρησης μελλοντικών μισθωμάτων από σύμβαση μίσθωσης που έχει ήδη καταρτισθεί, καταπιστευτικής ή μη, αφενός δεν μεταβιβάζεται από τον εκχωρητή εκμισθωτή στον εκδοχέα τρίτο και η μισθωτική σχέση ως ενοχικός δεσμός, καθώς τότε θα απαιτείτο εκχώρηση και αναδοχή χρέους όλων των αντιστοίχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων κατόπιν συναινέσεως και του μισθωτού και αφετέρου δεν υφίσταται αποστέρηση της εξουσίας διάθεσης του περιουσιακού στοιχείου του εκχωρητή εκμισθωτή, όπως συμβαίνει όταν τούτο προβλέπεται ρητά από το νόμο στην αναγκαστική εκχώρηση απαίτησης κατ’ άρθρο 984 ΚΠολΔ, κρίνεται απορριπτέος ως μη νόμιμος, καθότι στην προκειμένη περίπτωση, από τα προεκτεθέντα περί της, εκ του αρχικού εκμισθωτή, εξαρχής εκχώρησης των μελλοντικών μισθωμάτων του επίδικου μίσθιου ακινήτου, βάσει της, επίσης, αναφερόμενης σύμβασης μίσθωσης, σε τραπεζική εταιρεία, προς διασφάλιση απαίτησής της από στεγαστικό δάνειο, ουδόλως γίνεται αναφορά, ούτε άλλωστε και προκύπτει αντίστοιχη μεταβίβαση της ενοχικής σχέσης της μίσθωσης, καθώς και οποιαδήποτε περίπτωση έλλειψης εξουσίας διάθεσης του περιουσιακού στοιχείου ήτοι του μισθίου ακινήτου του εκχωρητή εκμισθωτή. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο το οποίο, απέρριψε έστω και σιωπηρά τον ως άνω ισχυρισμό της εναγόμενης – εκκαλουμένης, ορθά κατ’ αποτέλεσμα, το νόμο ερμήνευσε και εφάρμοσε, γι’ αυτό και συμπληρουμένης της σχετικής αιτιολογίας της εκκαλουμένης απόφασης, με αυτήν της παρούσας απόφασης (άρθρο 534 ΚΠολΔ), πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος ο ανωτέρω λόγος έφεσης.
V. Εξάλλου, ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον ειρηνοδίκη ή ενώπιον συμβολαιογράφου λαμβάνονται υπόψη μόνο εάν έχουν δοθεί ύστερα από νομότυπη κλήτευση του αντιδίκου Περαιτέρω, κατά το άρθρο 440 ΚΠολΔ τα δημόσια έγγραφα αποτελούν πλήρη απόδειξη για όσα βεβαιώνονται σ’ αυτά, την αλήθεια των οποίων όφειλε ο συντάξας το έγγραφο να διαπιστώσει. επιτρέπεται όμως ανταπόδειξη. Η νόμιμη κλήτευση του διαδίκου να μετάσχει σε κάποια διαδικαστική πράξη, κατά το άρθρο 139 ΚΠολΔ υποδεικνύεται μόνο με την έκθεση επιδόσεως και ελέγχεται από το δικαστήριο, το οποίο δεν αρκείται στη βεβαίωση περί τούτου του συμβολαιογράφου, ενώπιον του οποίου έγινε η εξέταση του μάρτυρα, αφού ο τελευταίος δεν είναι αρμόδιος να ελέγξει τούτο (ΑΠ 436/2007 ΤΝΠ ΔΣΑ).
Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων, αφενός της μάρτυρος απόδειξης … … και αφετέρου ανταπόδειξης …, οι οποίες εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και m καταθέσεις τους περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης εκείνου του Δικαστηρίου, από την υπ’ αριθ. ….2020 ένορκη βεβαίωση του … … ενώπιον της συμ/φου Αθηνών …., που προσκομίζεται από την ενάγουσα – εφεσίβλητη και λήφθηκε κατόπιν νομότυπης κλήτευσης της εναγόμενης – εκκαλούσας (βλ. την …. έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών …), πλην της προσκομιζόμενης από την εναγόμενη – εκκαλούσα υπ’ αριθ, …. ένορκης βεβαίωσης του …., ενώπιον της συμ/φου Αθηνών …, η οποία είναι ανυπόστατο αποδεικτικό μέσο και δεν εκτιμάται ούτε ως δικαστικό τεκμήριο και τούτο διότι σε αυτή βεβαιώνεται ότι η ενάγουσα, η οποία και δεν παρέστη κατά τη σύνταξή της, κλητεύθηκε για να παραστεί, σύμφωνα με την αναφερόμενη έκθεση επίδοσης, η οποία όμως, δεν προσκομίζεται ενώπιον του Δικαστηρίου, προκειμένου να ελεγχθεί, κατά τα ανωτέρω στην οικεία μείζονα σκέψη υπό στοιχείο (V) διαλαμβανόμενα, η ύπαρξη νόμιμης και εμπρόθεσμης κλήτευσης της ενάγουσας για να παραστεί κατά τη λήψη της, καθώς απαιτείται η κλήτευσή της (ενάγουσας) να αποδεικνύεται με έκθεση επιδόσεως δικαστικού επιμελητή κατ’ άρθρο 139 ΚΠολΔ και δεν αρκεί σχετική βεβαίωση του συμβολαιογράφου ο οποίος δεν είναι αρμόδιος για τον σχετικό έλεγχο και από όλα τα έγγραφα, τα οποία οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν νόμιμα, μερικά εκ των οποίων μνημονεύονται ρητώς κατωτέρω, χωρίς να παραλειφθεί η εκτίμηση κανενός κατά την εξέταση της ουσιαστικής βασιμότητας των ισχυρισμών των διαδίκων, τα οποία λαμβάνονται υπόψη προς άμεση ή έμμεση απόδειξη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθρα 336 παρ, 3, 339 και 395 ΚΠολΔ), χωρίς, όμως, η ρητή αναφορά κάποιων εξ αυτών να προσδίδει σε αυτά αυξημένη αποδεικτική δύναμη, σε σχέση με τα λοιπά επικαλούμενα και προσκομιζόμενα από αυτούς έγγραφα, για τα οποία δεν γίνεται ειδική μνεία, ενώ σημειώνεται ότι στην έννοια των εγγράφων περιλαμβάνονται τα προσκομιζόμενα αντίγραφα μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, τα οποία εμπίπτουν στην έννοια της μηχανικής απεικόνισης, κατ’ αρθρ. 444 παρ. 1 στ. γ’ και παρ. 2 ΚΠολΔ, εξομοιούμενα με ιδιωτικά έγγραφα (βλ. ΕφΑθ 636/2017 ΔΕΕ 2017.684, ΕφΠειρ 46/2014 ΔΕΕ 2014.373, ΕφΑθ 1711/2013 ΔΕΕ 2013/672 και ΕπιθΕμπΔ 2013.724, ΕφΑθ 32/2011 ΔΕΕ 2011.591), τις φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρα 444 παρ. 3, 448 παρ. 2, 457 παρ. 4 ΚΠοΔ), σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη (336 παρ. 4 ΚΠολΔ) και από όσα ρητώς ή εμμέσως ομολογούνται από τους διαδίκους (άρθρα 261, 352 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 16.10.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η εφεσίβλητη – ενάγουσα ετερόρρυθμη εταιρεία μίσθωσε από το … … του … ένα ισόγειο κατάστημα 100 τ.μ. με υπόγειο 50 τ.μ., συνολικού εμβαδού 150 (100 + 50) τμ, που βρίσκεται στο … Αττικής, οδός … 9 και …, για να το χρησιμοποιήσει ως αρτοποιείο και παρασκευαστήριο προϊόντων φούρνου και συναφών ειδών. Η διάρκεια της μίσθωσης είχε συμφωνηθεί αρχικά για δώδεκα (12) έτη, ήτοι μέχρι την 15.10.2019 και ακολούθως, δυνάμει της από 29.9.2011 τροποποίησης αφενός παρατάθηκε η διάρκεια της μέχρι 15.10.2023 και αφετέρου μειώθηκε το μηνιαίως καταβαλλόμενο μίσθωμα στο ποσό των 2.500 ευρώ. Η παραπάνω σύμβαση και η τροποποίησή της κατατέθηκαν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. …, όπως προκύπτει από τις υπ’ αριθ. …. σχετικές πράξεις. Ειδικότερα και κατά το ενδιαφέρον εν προκειμένω μέρος, από τα ως άνω ιδιωτικά συμφωνητικά προκύπτει ότι το μίσθιο είναι ένα ενιαίο κατάστημα, η δε ενάγουσα εταιρεία μετά την υπ’ αριθ. …/20.8.2008 βεβαίωση καταλληλότητας της Υπηρεσίας Υγείας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Ανατολικής Αττικής και την υπ’ αριθ. …/…2008 απόφαση της Διεύθυνσης Ανάπτυξης της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Ανατολικής Αττικής, έλαβε την υπ’ αριθ. …/19.11.2008 άδεια λειτουργίας επιχείρησης αρτοποιείου. Περαιτέρω, η μίσθωση συνεχίσθηκε κανονικά και μετά το θάνατο του αρχικού εκμισθωτή … … (4 10.2011), χωρίς να υπάρξει οποιαδήποτε διαμαρτυρία ή όχληση προς την ενάγουσα. Εξάλλου, από το ίδιο υλικό αποδείχθηκε ότι το όλο μίσθιο κατάστημα αποτελείται από τα υπό στοιχεία Κ2, Κ3 και Κ4 ισόγεια καταστήματα, μαζί με τμήμα υπογείου επιφάνειας 50 τ.μ. τα οποία συνιστούν τρεις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, σύμφωνα με τη νόμιμα μεταγεγραμμένη υπ’ αριθ. …/2005 πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας της συμ/φου Αθηνών ….. που έχει καταχωρισθεί νόμιμα στα βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου … στις 19.10.2005 με αριθμό καταχώρισης … και τα οποία είχαν εξαρχής συνενωθεί και ως ενιαίο λειτουργικά ακίνητο.
Τα συνενωμένα Κ2 και Κ4 ισόγεια καταστήματα – οριζόντιες ιδιοκτησίες έχουν εμβαδόν 43,36 και 22,30 τ.μ. αντίστοιχα, το δε ως άνω ΚΑΠΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΑ (Κ3) ισόγειο με ΚΑΕΚ …/0/4, το οποίο εμφαίνεται στο από Ιουλίου 2003 σχεδιάγραμμα κάτοψης της πολιτικού μηχανικού …, που επισυνάπτεται στην ως άνω πράξη σύστασης, έχει επιφάνεια 47,40 τ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ’ αδιαιρέτου οικόπεδο 43,39%ο και αποτελείται από έναν ενιαίο χώρο, είναι γωνιακό και συνορεύει βόρεια με την οδό … από την οποία έχει μία είσοδο, νότια με το Κ2 ισόγειο κατάστημα, με την οδό … από την οποία έχει και άλλη είσοδο και δυτικά με το Κ4 ισόγειο κατάστημα. Το εν λόγω κατάστημα εκπλειστηριάσθηκε ηλεκτρονικά στις 20.6.2018 ενώπιον της συμ/φου Αθηνών, … … και κατακυρώθηκε στην εναγομένη – εκκαλούσα ανώνυμη εταιρεία. Ειδικότερα με την υπ’ αριθ. …/31.7.2018 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτων της άνω συμ/φου, που καταχωρήθηκε νόμιμα στα βιβλία του κτηματολογικού γραφείου … στις 7.8.2018 με αριθμό …, η εναγομένη απέκτησε την κυριότητα της ως άνω οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ακολούθως, στις 2.10.2018 η εναγομένη επέδωσε στην ενάγουσα μισθώτρια την από 27.9.2018 εξώδικη δήλωση, με την οποία, υπό την ιδιότητά της ως κατήγγειλε κατ’ άρθρο 1009 ΚΠολΔ, την από 16.10.2007 μίσθωση ως προς την ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία, δηλώνοντας της ότι η μίσθωση έληγε για το λόγο αυτό μετά την πάροδο 2 μηνών δηλ στις 2.12.2018. Στη συνέχεια, η ίδια (εναγομένη) επέδωσε στην ενάγουσα αντίγραφο εξ απόγραφου της ως άνω περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτου με την από 8.2.2019 επιταγή προς εκτέλεση, επιτάσσοντάς την να της αποδώσει τη χρήση του ως άνω ακινήτου (Κ3 οριζόντιας ιδιοκτησίας), λόγω λήξης της μίσθωσης η δε τελευταία άσκησε την από 28.3.2019 με αρ. κατ. …./2019 ανακοπή εκ του άρθρου 933 ΚΠολΔ κατά της επιταγής προς εκτέλεση, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η συζήτηση της οποίας ορίσθηκε για τη δικάσιμο της 28.9.2021, με το ίδιο ιστορικό και για τους ίδιους ως άνω λόγους, επικαλούμενη ακυρότητα της καταγγελίας και καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας. Ενόψει, των ανωτέρω αποδεχθέντων περί του ότι στην προκείμενη για μία μίσθωση ακινήτου, το οποίο είχε διαμορφωθεί και εκμισθωθεί εξαρχής ως ενιαίο λειτουργικά ακίνητο, γεγονός το οποίο, όπως αποδείχθηκε από το ίδιο υλικό γνώριζε και η εναγόμενη εταιρεία, ναι μεν παρέχεται καταρχήν, σύμφωνα με τα προδιαληφθέντα στην οικεία μείζονα σκέψη υπό στοιχείο 01), σ’ αυτήν (εναγόμενη – εκκαλούσα) υπό την ιδιότητά της ως υπερθεματίστρια, ειδικός λόγος καταγγελίας, κατ’ άρθρ. 1009 ΚΠολΔ του κατακυρωθέντος υπέρ της ως άνω καταστήματος – οριζόντιας ιδιοκτησίας με στοιχεία Κ3, πλην όμως, για την εγκυρότητά της (καταγγελίας) θα πρέπει να συντρέχουν παράλληλα και οι λοιπές ισχύουσες επί καταγγελίας μισθωτικής σύμβασης συνενωμένων μισθίων ακινήτων, που έχουν εξαρχής εκμισθωθεί ως ενιαίο λειτουργικά μίσθιο, νόμιμες προϋποθέσεις και ειδικότερα οι διαλαμβανόμενες ανωτέρω στη σχετική νομική σκέψη υπό στοιχείο (III β) προϋποθέσεις, λόγω του αδιαίρετου χαρακτήρα της παραχώρησης χρήσης του επίδικου μισθίου ακινήτου ως συνόλου. Έτσι η γενόμενη από την εκκαλούσα – εναγομένη, από 2.10.2018 ένδικη καταγγελία πάσχει ακυρότητας και τούτο διότι αφορά μέρος μόνο του ενιαίως εκμισθωθέντος εξαρχής μισθίου ακινήτου στην εφεσίβλητη εταιρεία για το σκοπό της λειτουργίας της επιχείρησής της και δη την οριζόντια ιδιοκτησία με στοιχεία Κ3 και όχι το όλο μίσθιο αποτελούμενο και από τις λοιπές ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες με στοιχεία Κ2 και Κ4, για την οποία απαιτείτο, επίσης κατά τα εκτιθέμενα στη νομική σκέψη υπό στοιχείο (Π1 β ίϊ), καθότι η καταγγελία συνιστά πράξη διοίκησης — διαχείρισης του κοινού, να γίνει από όλους τους συνεκμισθωτές και όχι μόνο από την εκκαλούσα την 2.10.2018 (ΑΠ 1818/2007). Συνεπώς, η ως άνω δήλωση της εκκαλούσας ως εκμισθώτριας δεν επέφερε τη μετά δίμηνο απ’ αυτή, λύση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, κατ’ άρθρο 1009 ΚΠολΔ, το δε γεγονός της μεταγενέστερης και δη στις 12.2.2020 έτερης καταγγελίας ως προς τη με στοιχεία Κ2 οριζόντια ιδιοκτησία, που επίσης αποτελεί τμήμα του μισθίου, από άλλη υπερθεματίστρια και δη την εταιρεία «… ΑΕ», που ανήκει στον ίδιο επιχειρηματικό όμιλο με την εκκαλούσα – εναγομένη εταιρεία και για τον αυτό ως άνω λόγο, δεν αναιρεί τα ανωτέρω, εφόσον κρίσιμος χρόνος ήταν ο χρόνος που έγινε η ένδικη καταγγελία, χωρίς τη δυνατότητα μεταγενέστερης θεραπείας, ακόμη και αν αυτή είχε γίνει για το σύνολο των λοιπών μισθίων, πράγμα το οποίο ωστόσο δεν συνέβη στην προκειμένη περίπτωση. Τέλος, αναφορικά με τα ως άνω ειδικότερα εκτιθέμενα στη νομική σκέψη υπό στοιχείο (III γ), ως προς την πρόβλεψη της διάταξης του άρθρου 20 του ΠΔ 34/1995 για τη συνενωμένη χρήση, που έχει ως σκοπό την προστασία του μισθωτή, που δημιουργεί μεγάλη επιχείρηση με τη συνένωση καταστημάτων, η οποία εφαρμόζεται μόνον σε καταγγελία του εκμισθωτή λόγω ιδιόχρησης, αφενός δεν αφορά την προκειμένη όπου η ακυρότητα της ένδικης καταγγελίας οφείλεται, κατά τα ανωτέρω, στο αδιαίρετο της χρήσης της επίδικης μισθωτικής σύμβασης και αφετέρου ουδόλως προκύπτει ότι λειτουργεί ως αποκλειστικός προβλεπόμενος εκ του νόμο» λόγος για τον οποίο δεν επιτρέπεται τέτοιας μορφής καταγγελία. Περαιτέρω, με τον αριθμούμενο ως (1) λόγο έφεσης και κατ’ εκτίμηση αυτού, η εκκαλούσα ανώνυμη εταιρεία εκθέτει ότι εσφαλμένα έγινε δεκτή με την εκκαλουμένη απόφαση η άποψη ότι «κόμη και όταν η σύμβαση έχει αντικείμενο ένα ή περισσότερα αυτοτελή μίσθια ή όχι, το ενιαίο αυτής δεν διασπάται στην περίπτωση εκποίησης ενός ή περισσότερων μισθωμένων ενιαίων μισθίων σε τρίτο και έκρινε άκυρη την εκ μέρους της καταγγελία της μίσθωσης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ αναφορικά με την οριζόντια ιδιοκτησία με στοιχεία Κ3, που αποτελούσε τμήμα του ενιαίου μισθίου και περιήλθε στην κυριότητά της δυνάμει της αναφερόμενης περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Ότι αντίθετα ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, που υφίσταντο στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου του, αρχικού εκμισθωτή. Ότι σε περίπτωση των συνενωμένων αυτοτελών τμημάτων ενιαίου μισθίου σε διαφορετικά πρόσωπα, το αρχικό ενιαίο μίσθιο διασπάται σε περισσότερα μίσθια και έτσι μεταξύ του νέου κτήτορα και του μισθωτή ιδρύεται αυτοτελής μίσθωση με το περιεχόμενο της αρχικής μίσθωσης και αντικείμενο το συγκεκριμένο τμήμα του μισθίου, που αυτός απέκτησε και, συνεπώς, δικαιούται να προβεί ως προς την ιδιοκτησία αυτή σε καταγγελία της μίσθωσης χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών των λειτουργικά ιδιοκτησιών Ότι η εφεσίβλητη, κατόπιν της παραπάνω καταγγελίας άρχισε να καταβάλει στο ΤΠΔ τα αναλογούντα κατά την άποψή της μισθώματα, μετά την άρνηση της ιδίας να δεχθεί την καταβολή, αναγνωρίζοντας με τον τρόπο αυτό τη διάσπαση της αρχικής μίσθωσης. Ότι και η επακολουθήσασα καταγγελία από την έτερη αναφερόμενη εταιρεία ως προς την Κ2 όμορη ιδιοκτησία, που είναι συνενωμένη λειτουργικά με την επίδικη Κ3 οριζόντια ιδιοκτησία είναι νόμιμη και έγκυρη. Επιπροσθέτως, στον αριθμούμενο ως (2) λόγο έφεσης η εκκαλούσα εκθέτει ότι εσφαλμένα η εκκαλουμένη απόφαση δεν δέχθηκε την εγκυρότητα της καταγγελίας κατ’ άρθρο 1009 ΚΠολΔ, καθόσον αναφορικά με την πρόβλεψη της διάταξης του άρθρου 20 του ΠΔ 34/1995 για τη συνενωμένη χρήση, που έχει ως σκοπό την προστασία του μισθωτή, που δημιουργεί μεγάλη επιχείρηση με τη συνένωση πολλών καταστημάτων, αυτή εφαρμόζεται μόνο στην περίπτωση που η καταγγελία αφορά ιδιόχρηση κατ’ άρθρο 16 του ως άνω ΠΔ και όχι στην περίπτωση της ως άνω διάταξης (1009) του ΚΠολΔ. Στον αριθμούμενο ως (3) λόγο έφεσης και κατ’ εκτίμηση αυτού, εκτίθεται ότι εσφαλμένα απορρίφθηκε ο επικουρικός προβληθείς ισχυρισμός της εκκαλούσας περί του ότι ακόμη και αν ήθελε να γίνει δεκτό ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες, που απαρτίζουν το ενιαίο μίσθιο εκμισθώθηκαν από τον αρχικό εκμισθωτή στην εφεσίβλητη ως ενιαίο σύνολο και ότι κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 551 ΑΚ το αδιαίρετο της μίσθωσης ισχύει για όλες, τότε στην περίπτωση αυτή οι σχέσεις των συνεκμισθωτών διέπονται από τις διατάξεις για την κοινωνία δικαιώματος. Ότι η εκμίσθωση κοινού πράγματος εντάσσεται στις πράξεις διοίκησης και τακτικής εκμετάλλευσης, όπως η καταγγελία της σύμβασης. Ότι, συνεπώς, το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης ως πράξη διαχείρισης ασκείται από όλους ή την πλειοψηφία των κοινωνών ή από το διαχειριστή. Ότι με το ασκηθέν από την ίδια δικαίωμα καταγγελίας της επίδικης σύμβασης μίσθωσης για το μίσθιο Κ3 και ακολούθως από την ασκηθείσα, από την έτερη αναφερόμενη εταιρεία «… Α.Ε.», που ανήκει στον ίδιο όμιλο με την ίδια, καταγγελία ως προς το μίσθιο Κ2, που συναποτελεί το επίδικο μίσθιο (μαζί με την οριζόντια ιδιοκτησία Κ4), η ίδια με την παραπάνω εταιρεία ως κοινωνοί έχοντες την πλειοψηφία των μερίδων του μισθίου, μπορούν να καθορίσουν τον τρόπο τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης του κοινού περιλαμβανόμενης και της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης. Ότι η μη ταυτόχρονη άσκηση των προαναφερθεισών καταγγελιών της επίδικης σύμβασης μίσθωσης δεν αναιρεί τα ανωτέρω, καθόσον η καταγγελία κάθε συνενωμένου ακινήτου είναι αυτοτελής και αυθύπαρκτη και, επομένως, όταν ασκούνται πολλές δεν απαιτείται να ασκούνται συγχρόνως. Τέλος, με τον με αριθμό (6) λόγο έφεσης η εκκαλούσα εκθέτει ότι εσφαλμένα έγινε δεκτή η ένδικη αγωγή και αναγνωρίσθηκε η ακυρότητα της καταγγελίας της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, λόγω της γενικής αρχής του αδιαιρέτου της χρήσης κατ’ ανάλογη εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 551 ΑΚ, στερώντας από την ίδια το συνταγματικό δικαίωμα της χρήσης και εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας της και καταλύοντας την αρχή της ισότητας, ενώ αντίθετα έδωσε στην εφεσίβλητη το δικαίωμα να χρησιμοποιεί την εν λόγω ιδιοκτησία καταβάλλοντας ευτελές τίμημα, υπολειπόμενο της πραγματικής μισθωτικής της αξίας. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω αποδειχθέντων, οι επαναφερόμενοι με τους ως άνω συναφείς με αριθμούς (1, 2, 3, 6) λόγους έφεσης, ισχυρισμοί της εκκαλούσας, περί εγκυρότητας της καταγγελίας της, στηριζόμενης στη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, περί μη εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 20 του ΠΔ 34/1995, περί άσκησης του δικαιώματος καταγγελίας της μίσθωσης ως πράξης διαχείρισης ασκούμενης από την πλειοψηφία των κατοίκων και περί εσφαλμένης αναλογικής εφαρμογής του άρθρου 551 ΑΚ, αντίστοιχα, κρίνονται απορριπτέοι: Α) οι μεν πρώτος και τρίτος ως μη νόμιμοι, κατά τα ανωτέρω ειδικότερα διαλαμβανόμενα, καθότι δεν συντρέχει παρά/ με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ η προϋπόθεση της ύπαρξης εξαρχής διαφορετικών μισθώσεων επί των ως άνω με στοιχεία Κ2, Κ3 και Κ4 καταστημάτων, ώστε να δύνανται αυτές να καταγγελθούν διακριτά, αλλ’ αντίθετα αποδείχθηκε ότι αυτές είχαν εξαρχής εκμισθωθεί ως ενιαίο λειτουργικά μίσθιο υφισταμένου του αδιαίρετου χαρακτήρα της παραχώρησης χρήσης του επίδικου μισθίου ακινήτου ως συνόλου, ενώ περαιτέρω δεν συντρέχει και η προϋπόθεση της καταγγελίας από όλους τους κοινωνούς, παρά μόνον, αυτή της εκκαλούσας, η οποία είναι άκυρη ως αφορώσα μέρος μόνο του ενιαίως εκμισθωθέντος εξαρχής μισθίου ακινήτου στην εφεσίβλητη, Β) ο δεύτερος πρώτιστος ως αλυσιτελώς επίσης, με τα ως άνω εκτιθέμενα καθόσον η σχετική πρόβλεψη της διάταξης του άρθρου 20 του πδ 34/1995 ως αποκλείουσα την καταγγελία λόγω ιδιόχρησης συνενωμένων μισθίων δεν αποτελεί τον νόμιμο λόγο τέτοιας καταγγελίας και γ) έκτος, επίσης ως μη νόμιμος, λόγω του νομίμου, κατά τα ανωτέρω στην οικεία μείζονα πρόταση, της αναλογικής εν προκειμένη) εφαρμογής του άρθρου 551 ΑΚ, σημειουμένου περαιτέρω ότι ουδόλως δυνατοί να υποστηριχθεί η θέση της εκκαλούσας περί στέρησης του εκ του άρθρου 17 Σ δικαιώματος της επί της κυριότητας της προαναφερθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας με μόνη την κατάρτιση και λειτουργία της επίδικης μισθωτικής σύμβασης, όπως αντίστοιχα κρίνονται απορριπτέοι ως αβάσιμοι οι σχετικοί λόγοι έφεσης. Στη συνέχεια και αναφορικά με την αμφισβήτηση από την εκκαλούσα – ενάγουσα του εγκύρου της από 29.9.2011 τροποποίησης της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, εκ του ότι αυτή υπογράφηκε λίγες ημέρες προ του ως άνω θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, πέραν των ότι αφενός η εν λόγω τροποποίηση έχει θεωρηθεί, κατά τα ανωτέρω, μετά την κατάρτισή της από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. …, χωρίς να έχει μεσολαβήσει σχετική όχληση από τους κληρονόμους του αρχικού εκμισθωτή προς την εφεσίβλητη – μισθώτρια εταιρεία και αφετέρου από την απλή επισκόπηση των προσκομιζομένων από τους διαδίκους φωτοαντιγράφων τόσο του αρχικού μισθωτηρίου συμφωνητικού όσο και της τροποποίησής αυτού, ευχερώς προκύπτει η ταυτότητα αμφοτέρων των τεθεισών επί των ως άνω συμφωνητικών, υπογραφών του αρχικού εκμισθωτή και συνακόλουθα η γνησιότητα της δεύτερης χρονικά, λόγω και της μη αμφισβήτησης της πρώτης, ενώ εκ μόνου του γεγονότος ότι η σύναψη της τροποποιητικού συμφωνητικού είναι σε χρόνο εγγύτατο του θανάτου του αρχικού εκμισθωτή, χωρίς την ύπαρξη οποιοδήποτε άλλου αποδεικτικού στοιχείου περί τυχόν αδυναμίας του πνευματικής ή/και σωματικής να προβεί στη σύναψη της από 29.9.2011 τροποποιητικής συμφωνίας, ουδόλως δύναται να συναχθεί κατά λογική ακολουθία τέτοια ανυπαρξία υπογραφής του αρχικού εκμισθωτή στην παραπάνω τροποποίηση, ο παραπάνω ισχυρισμός της εκκαλούσας προβάλλεται πρωτίστως αλυσιτελώς και τούτο διότι η αρχική μίσθωση είχε σε κάθε περίπτωση δωδεκαετή διάρκεια κατ’ άρθρο 5 ΠΔ 34/1995, ακόμη και αν είχε συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, ήτοι, κατά τα ανωτέρω, μέχρι 15.10.2019 και, επομένως, η αρχική επίδικη μισθωτική σύμβαση θα ήταν ενεργή κατά το χρόνο της επίδικης καταγγελίας την 2.10.2018, ανεξαρτήτως της τυχόν ακυρότητας, εφόσον αυτή ήθελε αποδειχθεί, της από 29.9.2011 τροποποίησής της, ενώ τέλος, σημειωτέον ότι ερευνητέο εν προκειμένω είναι το νόμιμο της εν λόγω καταγγελίας κατ’ άρθρο 1009 ΚΠολΔ. Η αναφορά δε στο συναφή αριθμούμενο ως (4) λόγο έφεσης, με τον οποίο η εκκαλούσα παραπονείται για το ότι η εκκαλουμένη απόφαση εσφαλμένα δέχθηκε ότι η αρχική από 16.10.2007 μίσθωση τροποποιήθηκε με το από 29.9.2011 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ της μισθώτριας – εφεσίβλητης και του αρχικού εκμισθωτή, με το οποίο παρατάθηκε η μίσθωση μέχρι την 15.10.2023 και μειώθηκε το μηνιαίο μίσθωμα, περί του ότι το γεγονός ότι δεν προτάθηκε ένσταση πλαστότητας, δεν αποτελεί αντίστοιχα και απόδειξη της γνησιότητάς του, προβάλλεται αλυσιτελώς, καθόσον το παρόν Δικαστήριο δεν στήριξε την κρίση του σε αυτό. Ακολούθως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο απέρριψε το σχετικό ως άνω προβληθέντα ενώπιον του και επαναφερόμενο με τον παραπάνω λόγο έφεσης, ισχυρισμό της εκκαλούσας — ενάγουσας, έστω και με εν μέρει διαφορετική και εν μέρει συνοπτικότερη αιτιολογία, που το μεν αντικαθίσταται. το δε συμπληρώνεται με αυτή της παρούσας απόφασης (άρθρο 534 ΚΠολΔ), ορθά το νόμο ερμήνευσε και εφάρμοσε, γι’ αυτό και ο συναφής λόγος έφεσης, κρίνεται απορριπτέος ως ουσιαστικά αβάσιμος. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω αποδειχθέντων, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο στη συνέχεια έκανε δεκτή την ένδικη αγωγή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη και αναγνώρισε ότι η γενόμενη από 2.10.2018 καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης από την εναγόμενη είναι άκυρη, ορθά τις αποδείξεις εκτίμησε και το νόμο ερμήνευσε και εφάρμοσε, γι’ αυτό και όλοι οι λοιποί περί του αντιθέτου, συναφείς λόγοι έφεσης, όπως εκτιμώνται αυτοί, με τους οποίους η εκκαλούσα παραπονείται για εσφαλμένη και κακή εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, κρίνονται απορριπτέοι ως ουσιαστικά αβάσιμοι. Συνεπώς, η κρινόμενη έφεση πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη στο σύνολό της.
VI. α. Κατά τη διάταξη του άρθρου 193 ΚΠολΔ, εφόσον ο διάδικος προσβάλλει με ένδικο μέσο την απόφαση ως προς την ουσία της υπόθεσης, μπορεί να την προσβάλλει και ως προς τη διάταξη της σχετικά με τα δικαστικά έξοδα, παραπονούμενος για τον σε βάρος του καταλογισμό τους (ΑΠ 2193/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΜονΕφΑΘ 118/2018, ΜονΕφΠειρ 672/2015, ΕφΑΘ 3080/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Σκοπός της διάταξης είναι να περιορίσει τη δυνατότητα αυτοτελούς άσκησης ένδικων μέσων μόνο για το κεφάλαιο των δικαστικών εξόδων χωρίς ταυτόχρονη προσβολή της απόφασης και ως προς το κεφάλαιο της ουσίας της υπόθεσης. Η ρύθμιση ισχύει για όλα τα ένδικα μέσα (ΑΠ 617/2008, ΑΠ 777/2007, ΑΠ 781/2006, ΑΠ 54/2006 ΤΝΠ ΔΣΑ). Για το ορισμένο, όμως, του σχετικού λόγου, πρέπει να αναφέρεται στο δικόγραφο της έφεσης το αποδιδόμενο στην πληττόμενη απόφαση νομικό σφάλμα ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων περί δικαστική: δαπάνης και δη αν ο καθορισμός του σε βάρος του εκκαλούντος ποσού για δικαστικά έξοδα οφείλεται σε μη νόμιμο υπολογισμό ή σε κάποια άλλη αιτία, ώστε να είναι δυνατό να ελεγχθεί η παραβίαση ή μη των σχετικών διατάξεων και να αποκλεισθεί η περίπτωση του λογιστικού σφάλματος (ΑΠ 1306/1990 ΕλΔνη 33 311, ΕφΑΘ 4743/2021 αδημ. ΕφΑΘ 1045/2021, ΕφΠατρ 32/2019 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΠειρ 24/2016, ΕφΑΘ 3808/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Σ. Σαμουήλ Η Έφεση, 2003 παρ. 193, Β. θρακοκοίλη II έφεση έκδ.2015, σελ.305). Ως ουσία της υπόθεσης, νοείται κάθε τι που κρίθηκε και δεν υπάγεται στην έννοια των δικαστικών εξόδων, ανεξάρτητα εάν αφορά ουσιαστικό ή δικονομικό ζήτημα (ΑΠ 1306/1990 Δνη 1992.311, ΕΠειρ 160/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 1077/2007 ΤΝΠ ΔΣΑ).
β. Περαιτέρω, από τα άρθρα 176, 189, 190 παρ. 3 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ, συνάγεται ότι σε περίπτωση που ηττάται ο διάδικος, όπως όταν απορρίπτεται η αγωγή του, καταδικάζεται στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης του αντιδίκου του, μετά την υποβολή από τον τελευταίο σχετικού αιτήματος, ακόμη και όταν δεν έχει υποβληθεί κατάλογος εξόδων. Η καταψήφιση στη δικαστική δαπάνη του διαδίκου που ηττήθηκε, δεν έχει ανάγκη ειδικής αιτιολογίας και είναι συνέπεια της αρχής της ήττας (ΑΠ 248/2019, ΑΠ 99/2019, ΑΠ 22/2018, ΑΠ 476/2017, ΑΠ 260/2017, ΑΠ 859/2002 ΕλλΔνη 44 1260, ΜονΕφΑΘ 118/2018, ΜονΕφΠειρ 672/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 39/2011 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΑΘ 798/2007 ΕλλΔνη 2008 239). Η δικαστική δε δαπάνη, στην οποία καταδικάζεται σε περίπτωση ήττας κάποιος διάδικος περιλαμβάνει και την αμοιβή του πληρεξουσίου δικηγόρου του αντιδίκου του, χωρίς ανάγκη ιδιαίτερης αναφοράς γι’ αυτή, όπως αντίστοιχα και στο αίτημα κάθε διαδίκου περί καταδίκης του αντιδίκου του στην πληρωμή των δικαστικών του εξόδων περιλαμβάνεται και η αμοιβή του πληρεξουσίου δικηγόρου του (σχετ ΕφΛαρ 31/2021 ΤΝΠ ΔΣΑ).
Στην προκειμένη περίπτωση η εκκαλούσα με το σχετικό με αριθμό (7) λόγο έφεσης εκθέτει ότι η εκκαλουμένη απόφαση εσφαλμένα, άλλως υπερβολικά η εκκαλουμένη απόφαση επέβαλε σε βάρος της τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης ποσού 600 ευρώ. Ο λόγος αυτός της έφεσης, είναι μεν παραδεκτός, αφού προσβάλλεται, συγχρόνως και η ουσία της υπόθεσης, κατά τα προαναφερόμενα, πλην όμως, πρέπει να απορριφθεί πρωτίστως ως αόριστος και τούτο διότι, ενώ στην προκειμένη περίπτωση όπου η εναγόμενη ηττήθηκε, συνέτρεχε, κατά τα ανωτέρω στην οικεία μείζονα σκέψη αναφερόμενα, λόγος επιβολής των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας σε βάρος αυτής, εξαιτίας της νίκης της ενάγουσας κατά τις διατάξεις των άρθρων 176 και 191 παρ. 2 Κ,Πολ.Δ, στο συγκεκριμένο λόγο έφεσης εκτίθεται μόνο το ποσό στο οποίο ανήλθε η δικαστική δαπάνη, ενώ δεν αποδίδεται, όπως επίσης, απαιτείται κατά τα ανώτεροι στη σχετική νομική σκέψη υπό στοιχεία (VI α, β) εκτιθέμενα, οποιοδήποτε νομικό σφάλμα στην πληττόμενη απόφαση ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή από αυτή των διατάξεων περί δικαστικής δαπάνης και δη αν ο καθορισμός τον επιδικασθέντος ποσού των 600 ευρώ για δικαστικά έξοδα οφείλεται σε μη νόμιμο ή ορθό υπολογισμό αυτών, τα οποία έπρεπε να επιδικασθούν, σε σχέση με αυτά που επιδικάσθηκαν’ ή σε κάποια άλλη αιτία, ώστε να είναι δυνατό να ελεγχθεί η παραβίαση ή μη των σχετικών διατάξεων και να αποκλεισθεί η περίπτωση του λογιστικού σφάλματος, ως προς το ανωτέρω επιδικασθέν ποσό δικαστικών εξόδων. Περαιτέρω, η εκκαλούσα – εναγομένη πρέπει λόγω της ήττας της, να καταδικαστεί στα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης – ενάγουσας του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 106, 176, 183 του ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας. Τέλος, το παράβολο έφεσης που κατέθεσε η πληρεξούσια δικηγόρος της εκκαλούσας κατά την κατάθεση της ένδικης έφεσης, πρέπει να εισαχθεί στο Δημόσιο Ταμείο εξαιτίας της ήττας αυτής (εκκαλούσας) σε τούτη τη δίκη, (βλ. άρθρο 495 § 4 ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την εφαρμογή το» Ν. 4335/2015 λόγω του χρόνου κατάθεσης της έφεσης).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και απορρίπτει κατ’ ουσία την έφεση.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος της εναγόμενης – εκκαλούσας, τα δικαστικό έξοδα της ενάγουσας – εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει σε πεντακόσια (500) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή του κατατεθέντος από την εκκαλούσα παράβολου, στο Δημόσιο Ταμείο.
ΚΡΙΘΗΚΕ, και αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα στις 16.1.2023, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοί τους δικηγόροι.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
