Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Είναι γεγονός ότι τα τελευταία δέκα χρόνια αρχίζει να μπαίνει σειρά στην καταγραφή των ακινήτων. Οι κυβερνήσεις χρησιμοποίησαν πολλά εργαλεία για να πιέσουν τους ιδιοκτήτες να καταγράψουν την ακίνητη περιουσία τους και να τη δηλώσουν σωστά στο Ε9. Συγκεκριμένα η απαίτηση της βεβαίωσης νομιμότητας του ακινήτου με ευθύνη του μηχανικού για κάθε μεταβίβαση, το σύγχρονο τοπογραφικό, η σύνταξη του κτηματολογίου, η δυνατότητα δήλωσης των αυθαιρέτων με μειωμένα πρόστιμα, η επιδότηση νοικοκυριών με το εξοικονομώ και τέλος η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου έχουν «ξεσκεπάσει» μεγάλο αριθμό ξεχασμένων τετραγωνικών, που συνεχώς τακτοποιούνται.
Η καταληκτική ημερομηνία για να δηλωθούν τα αυθαίρετα τετραγωνικά είναι η 31η Μαρτίου 2026, ενώ θα δοθεί με νέα νομοθετική ρύθμιση η δυνατότητα συνέχισης τακτοποίησης και των μεγάλων αυθαιρέτων έως την ίδια ημερομηνία.
Βασικό στοιχείο για τον έλεγχο της νομιμότητας του κτίσματος είναι η σύγκριση της πραγματικότητας με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια της οικοδομικής άδειας από την πολεοδομία. Παρ’ όλο που μεγάλος αριθμός αυθαιρέτων έχει δηλωθεί, ο μεγαλύτερος αριθμός παραμένει σε εκκρεμότητα και ένα μεγάλο ποσοστό αυθαιρέτων, που δεν δηλώθηκε, οφείλεται στο ότι ΔΕΝ ΓΝΩΡΙΖΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΟΤΙ ΥΠΑΡΧΕΙ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΑ.
Αυτό το μεγάλο ζήτημα αφορά κυρίως στους κατόχους οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων, πάρκινγκ κ.λπ.), που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν με το σύστημα της αντιπαροχής. Σε αυτή την περίπτωση ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής, που θα έκτιζε, στον συμβολαιογράφο και βάσει αυτών των σχεδίων συντασσόταν η πράξη σύστασης των οριζοντίων ιδιοκτησιών ανά όροφο με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής και στη συνέχεια γινόταν η πώληση των ακινήτων. Ομως για πολλούς λόγους, διαπιστώνεται σήμερα ότι σε πολλές περιπτώσεις τα σχέδια της σύστασης με τα οποία στη συνέχεια γίνονταν οι μεταβιβάσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια, που βρίσκονται στον φάκελο της οικοδομικής άδειας που φυλάσσεται στην πολεοδομία. Ετσι σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες που αγόρασαν το ακίνητό τους, θεωρούν ότι, έχοντας το συμβόλαιο αγοράς και δηλώνοντάς το και στο Ε9 με τα τετραγωνικά του συμβολαίου, είναι νόμιμοι και «πέφτουν από τα σύννεφα» κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας όταν θέλουν να κάνουν μια αγοραπωλησία ή να επιδοτηθούν από το πρόγραμμα Εξοικονομώ ή να συνδέσουν το ακίνητο με το φυσικό αέριο. Για αυτό τον λόγο θα πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων να αποκτήσουν φάκελο στο σπίτι τους που να έχουν συγκεντρωμένα όλα τα στοιχεία του ακίνητου τους και να βρουν από το αρχείο της Πολεοδομίας όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα του ακινήτουκαι κυρίως την κάτοψη που φαίνονται το εμβαδό και οι διαστάσεις του. Με βάση τα ανωτέρω στοιχεία που θα συγκεντρωθούν, θα πρέπει να γίνει διασταύρωση των σχεδίων συμβολαίου, πραγματικής κατάστασης και σχεδίων οικοδομικής αδείας.
Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να προσέξουν περισσότερο;
Θα πρέπει να προσέξουν όσοι:
- Αγόρασαν γραφείο-επαγγελματική στέγη, ενώ στην πολεοδομία φαίνεται ο χώρος ως κατοικία.
- Αγόρασαν κατάστημα με πατάρι, που όμως δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας.
- Γειτνιάζει το διαμέρισμά τους με φωταγωγό που έχει κλείσει.
- Αγόρασαν γκαρσονιέρα στο δώμα που μπορεί να ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους.
- Αγόρασαν διαμέρισμα στο υπόγειο ή ημιυπόγειο και στο σχέδιο που έχει κατατεθεί στην πολεοδομία φαίνονται ως αποθήκη.
- Αγόρασαν θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας που είναι κοινόχρηστος χώρος.
Ποιες άλλες είναι συνηθισμένες αυθαιρεσίες, που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της πολεοδομίας και πρέπει να τις τακτοποιήσουν;
- Αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος λόγω κατάληψης κοινόχρηστου χώρου (π.χ. διάδρομος) .
- Επέκταση του διαμερίσματος ή καταστήματος στο διπλανό διαμέρισμα ή κατάστημα (διαμερισμάτωση).
- Σοφίτες στον τελευταίο όροφο, κάτω από τη στέγη.
- Αλλαγές σε διαστάσεις και γενικά ό,τι έχει σχέση με την επιφάνεια.
- Κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων.
- Αλλαγή όψεων σε σχέση με εγκεκριμένες.
- Ξεμπαζώματα που έχουν ως αποτέλεσμα το υπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγειο.
- Κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο.
- Αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία.
- Αλλαγή στη θέση και στο μέγεθος των εξωτερικών ανοιγμάτων (παράθυρα, πόρτες, μπαλκονόπορτες).
- Επέκταση μπαλκονιών.
- Μετατροπή πέργκολας σε στέγαστρο.
- Χαγιάτι με κεραμίδια.
Τι γίνεται όταν δεν βρίσκουμε στην πολεοδομία τα σχέδια της άδειας που χτίστηκε η πολυκατοικία;
Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό ο οποίος θα κάνει ανασύσταση φακέλου, η οποία περιλαμβάνει τα εξής: Εγγραφη απάντηση της Πολεοδομίας περί απώλειας του σχετικού φακέλου, νέο τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχουν γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές κατά τις κείμενες διατάξεις.
Τι ισχύει για τα διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας; Χρειάζεται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την τακτοποίησή τους;
Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν στην επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών:
α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,
β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Εχω δύο διαμερίσματα στον όροφο. Σύμφωνα με το συμβόλαιο και την πραγματικότητα είναι 60 τ.μ. και 60 τ.μ., ενώ σύμφωνα με την οικοδομική άδεια θα έπρεπε να είναι 70 τ.μ. και 50 τ.μ. αντίστοιχα. Πρέπει να κάνω τακτοποίηση;
Ναι, γιατί έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών- διαμερίσματα. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο, ανεξάρτητα εάν ανήκουν στον ίδιο ή ακόμα και σε διαφορετικό ιδιοκτήτη και το πρόστιμο είναι 250 ευρώ.
Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινοχρήστου χώρου;
Μετά από την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και εφόσον συντρέχουν κάποιες προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Εκλεισα τον ημιυπαίθριο χώρο στο μπαλκόνι μου. Χρειάζομαι συναίνεση των συνιδιοκτητών για να τακτοποιήσω την αυθαιρεσία;
Για αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.
Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Πλην των περιπτώσεων αυθαίρετων που έχουν γίνει σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, υπόχρεος για την τακτοποίηση των αυθαίρετων επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τους ιδιοχρησιμοποιεί και απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής.
