Θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο; Μία είναι η συμβουλή που δίνουν οι ειδικοί: «Τα μάτια σας δεκατέσσερα…». Γιατί; Επειδή εκατομμύρια ακίνητα σε όλη τη χώρα είναι γεμάτα «κρυφές παγίδες» και αυθαιρεσίες, τις οποίες ακόμη και οι νόμιμοι ιδιοκτήτες τους δεν γνωρίζουν.
Το πρόβλημα με τις «κρυφές παγίδες» αφορά κυρίως τους κατόχους οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων και πάρκινγκ) που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες, ιδιαίτερα κατά τον καιρό της αντιπαροχής.
Επιπλέον, τα δεδομένα είναι διαφορετικά ανάλογα με το αν πρόκειται για αγορά οικοπέδου με σκοπό την έκδοση οικοδομικής άδειας ή για αγορά διαμερίσματος, μονοκατοικίας ή γραφείου.
Και επειδή στην Ελλάδα οι πολεοδομικές μεταβολές είναι πολλές και οι κανονισμοί δόμησης σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές συνεχώς αλλάζουν, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή, δίνουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες προκειμένου να μη βρεθείτε προ απροόπτου όσοι προβείτε σε αγοραπωλησία ενός ακινήτου.
Τι θα πρέπει να ξέρει από την αρχή ένας υποψήφιος αγοραστής
Πρέπει απευθυνθεί σε δικηγόρο και μηχανικό. Επίσης πριν από την υπογραφή του συμβολαίου είναι απαραίτητη η Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Πρόκειται για ένα πολεοδομικό εργαλείο που επιτρέπει τον αυστηρό έλεγχο κάθε νέου αυθαιρέτου.
Ποιο είναι το πρώτο πράγμα που ελέγχουμε σε μια αγορά;
Είναι η «καθαρότητα» των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή. Διότι σε πολλές περιοχές της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πάντα ασφάλεια στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Τι πρέπει να κάνουμε;
Ελέγχουμε τα συμβόλαια του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο με δικηγόρο. Ο έλεγχος θα πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον μια 20ετία, για να μην τεθεί αργότερα ζήτημα χρησικτησίας. Επίσης ελέγχουμε να μην έχει το ακίνητο βάρη, όπως υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδίκηση από τρίτους κ.ά.
Με το Κτηματολόγιο τι γίνεται;
Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, τα υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν και τη θέση τους θα πάρουν τα Κτηματολογικά Γραφεία, στα οποία θα μεταφερθούν όλες οι εγγραφές του Υποθηκοφυλακείου στα σχετικά φύλλα καταχώρισης.
Ο έλεγχος των φύλλων καταχώρισης γίνεται ηλεκτρονικά και είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Τι πρέπει να κάνει ο αγοραστής;
Ο αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για τα τυχόν λάθη, για να γίνουν έγκαιρα όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διόρθωση προδήλου σφάλματος ή διόρθωση λόγω γεωμετρικών του πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.
Γιατί είναι σημαντικός ο πολεοδομικός έλεγχος;
Διότι προφυλάσσει τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου λόγω απαλλοτριώσεων ή εισφοράς σε γη και χρήμα, καθώς και από άλλους μελλοντικούς περιορισμούς που μπορεί να μπλοκάρουν την εκμετάλλευση και τη χρήση του ακινήτου.
Ενα παράδειγμα;
Μπορεί, για παράδειγμα, ο αγοραστής να θέλει να ανεγείρει ή να αλλάξει χρήση σε ένα ακίνητο για ένα επαγγελματικό εργαστήριο, που όμως απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Γι’ αυτό, είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται από την Πολεοδομία βεβαίωση για τις ισχύουσες χρήσεις γης.
Τι ελέγχουμε;
Ελέγχουμε με μηχανικό όλα τα πολεοδομικά δεδομένα, όπως τον συντελεστή δόμησης, το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης, το επιτρεπόμενο ύψος, καθώς κι αν ισχύουν ειδικές διατάξεις, όπως π.χ. αν υπάρχει υποχρεωτική πρασιά ή στοά, υποχρεωτική στέγη, υποχρεωτικά μορφολογικά στοιχεία στο κτίριο κ.λπ.
Γιατί είναι σημαντικά αυτά τα στοιχεία;
Διότι μπορούν να είναι καθοριστικής σημασίας για την επιφάνεια της κάτοψης κτίσματος που ο υποψήφιος αγοραστής επιθυμεί να ανεγείρει.
Τι σημαίνει αυτό;
Ενα γωνιακό οικόπεδο, που διαθέτει υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές, έχει μικρότερη κάλυψη και επομένως η γνώμη ενός μηχανικού είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή του οικοπέδου.
Επίσης θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός με προσοχή, μήπως βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη τροποποίησης των όρων δόμησης της περιοχής ή εάν υπάρχει κάποια προσφυγή στο ΣτΕ, γεγονός που πιθανόν να σας εμποδίσει να κτίσετε μελλοντικά, όπως έγινε πρόσφατα με την κατάργηση των παρεκκλίσεων.
Προκόπης Γιόγιακας
Τι θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός
Από τον μηχανικό του αγοραστή θα πρέπει να ελεγχθεί:
- Η οικοδομική άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων, εξαιρέσεις από κατεδάφιση.
- Το ακίνητο σε σχέση με τα σχέδια (αν συμφωνούν με την πραγματικότητα, αν εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις κ.λπ.).
- Ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών.
- Νομιμότητα παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο κ.λπ.).
- Αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.
- Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει επέκταση του σχεδίου με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής.
- Αν υπάρχουν Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, Παραδοσιακοί Οικισμοί), που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης, αρτιότητας και μορφολογικά στοιχεία π.χ. υποχρεωτική στέγη, απόσταση από όρια κ.λπ.
- Για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα εξετάζεται αν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά τον χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος κ.λπ.
- Η ύπαρξη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο.
- Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για την έκδοση άδειας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας, γιατί αν υπάρχει η ένδειξη/υποψία πως μπορεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, υπάρχει κίνδυνος να σταματήσει η έκδοση της οικοδομικής άδειας.
