ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 89/2023   Αγοραπωλησία ακινήτου – Απάτη-Μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο-Ηθική βλάβη

Αριθμός 89/2023

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1′ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ευδοξία Κιουπτσίδου – Στρατουδάκη, Προεδρεύουσα Αρεοπαγίτη, Ιωάννα Κλάπα – Χριστοδουλέα, Χρήστο Κατσιάνη, Ασημίνα Υφαντή – Εισηγήτρια και Κανέλλα Τζαβέλλα – Δημαρά, Αρεοπαγίτες.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 10 Οκτωβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Α. Δ. του Χ., κατοίκου … 2) Σ. Δ. του Χ., … οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Θεόδωρο Κωνσταντίνου και κατέθεσαν προτάσεις.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ε. Β. του Α., 2) Ε. Π. του Α., κατοίκων … οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Χρήστο Μπραζιώτη και κατέθεσαν προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2/5/2011 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Λάρισας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 5/2018 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5/2021 του Τριμελούς Εφετείου Λάρισας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 10/6/2021 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως προσβάλλεται η αντιμωλία των διαδίκων εκδοθείσα κατά την τακτική διαδικασία υπ’ αριθμό 5/2021 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Λάρισας, η οποία απέρριψε την έφεση των αναιρεσειόντων κατά της πρωτόδικης αποφάσεως που είχε δεχθεί εν μέρει την αγωγή των αναιρεσιβλήτων. Η αίτηση αναιρέσεως ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ), είναι συνεπώς παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω το παραδεκτό και βάσιμο του λόγου της (άρθρο 577 αριθ. 3 ΚΠολΔ).
Κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που ιδρύει τον προβλεπόμενο από τη διάταξη αυτή λόγο αναιρέσεως, υπάρχει όταν ο κανόνας δικαίου είτε ερμηνεύθηκε εσφαλμένα, δηλαδή το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σ’ αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε δεν εφαρμόσθηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, είτε εφαρμόσθηκε, ενώ αυτές δεν συνέτρεχαν ή εφαρμόσθηκε εσφαλμένα (ΟλΑΠ 4/2005, 7/2006, 2/2013).
Συνεπώς, κατά τις παραπάνω διακρίσεις, η παράβαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που οδηγεί σε εσφαλμένο νομικό συλλογισμό και κατ’ επέκταση σε εσφαλμένη εφαρμογή του δικαίου, εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου είτε ως εσφαλμένη υπαγωγή σ’ αυτόν των περιστατικών της ατομικής περιπτώσεως, που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα με τη μορφή του διατακτικού της αποφάσεως. Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στον νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν προφανή την παράβαση (ΑΠ 1163/2020, ΑΠ 931/2019, ΑΠ 191/2018).
Κατά το άρθρο 914 ΑΚ, όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια, έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής η ανθρώπινη συμπεριφορά που αποτελεί στοιχείο αδικοπραξίας, μπορεί να συνίσταται και σε παράλειψη. Η τελευταία, όμως, για να οδηγήσει σε υποχρέωση αποζημιώσεως πρέπει να είναι παράνομη. Τούτο συμβαίνει, όταν ο υπαίτιος παραλείπει να προβεί σε θετική ενέργεια, στην οποία υποχρεούται από το νόμο, τη δικαιοπραξία, την καλή πίστη και τις κρατούσες αντιλήψεις από προηγούμενη συμπεριφορά του ή από το γενικό πνεύμα του δικαίου (ΑΠ 174/2005). Η υπαίτια ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη με την οποία παραβιάζεται σύμβαση μπορεί, εκτός από την αξίωση από τη σύμβαση να επιστηρίξει και αξίωση αποζημίωσης από αδικοπραξία, αν χωρίς τη συμβατική σχέση διαπραττόμενη θα ήταν παράνομη, ως αντικείμενη στο από το δίκαιο, κατά το άρθρο 914 ΑΚ, επιβαλλόμενο καθήκον του να μη ζημιώνει κάποιον υπαίτια. Περαιτέρω, από τα άρθρο 147 εδ. α’ και β’, 298, 361 και 914, 938 ΑΚ σε συνδυασμό και με τα άρθρα 513, 534, 535, 540, 543, 547, 559 και 561 ΑΚ συνάγονται τα εξής: Όποιος παρασύρθηκε με απάτη άλλου, σε σύναψη συμβάσεως έχει δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την ακύρωση της συμβάσεως, ή να ζητήσει από τον άλλο τη σύναψη σχετικής ανατρεπτικής συμβάσεως, δηλαδή σύμβαση για το ότι η προηγούμενη σύμβαση λογίζεται σαν να μη είχε ποτέ συναφθεί. Παράλληλα δε, εκείνος έχει δικαίωμα να ζητήσει από τον άλλο την ανόρθωση κάθε ζημίας, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τις αδικοπραξίες, πράγμα που κατ’ αρχήν συμβαίνει εφ’ όσον η απάτη συνιστά παράνομη και υπαίτια ζημιογόνο συμπεριφορά, να ζητήσει δηλαδή, αποζημίωση κατά τις περί αδικοπραξιών διατάξεις. Συγκεκριμένα, δικαιούται να αποζημιωθεί για το αρνητικό διαφέρον, δηλαδή δικαιούται σε ανόρθωση κάθε ζημίας που θα απεφεύγετο αν δεν είχε εσφαλμένα πιστεύσει, ότι συνάπτει έγκυρη σύμβαση όπως είναι οι δαπάνες για τη σύναψη της συμβάσεως ή το διαφυγόν κέρδος που θα πετύχαινε εκείνος από άλλη σύμβαση που θα συνήπτε, αν δεν απασχολούνταν με τη σύναψη της ακυρώσιμης συμβάσεως. Επίσης, ο απατηθείς έχει δικαίωμα να αποδεχθεί τη σύμβαση, σ’ αυτή δε την περίπτωση δικαιούται να αποζημιωθεί για το θετικό διαφέρον, δηλαδή δικαιούται σε ανόρθωση από τον άλλο κάθε ζημίας που θα αποφευγόταν, αν τα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά ήταν όχι ψευδή, αλλά αληθή και η σύμβαση εκπληρωνόταν. Τα δε προεκτιθέμενα ισχύουν και σε περίπτωση συνάψεως συμβάσεως πωλήσεως, αν ο αγοραστής, ο οποίος αγνοώντας ότι στο πωλούμενο πράγμα λείπει συμφωνημένη ιδιότητα ή υπάρχει πραγματικό ελάττωμα, παρασύρθηκε από τον πωλητή, ο οποίος γνωρίζοντας την αντίστοιχη έλλειψη ή την ύπαρξη παρέστησε σε εκείνον ψευδές γεγονός ως αληθές, δηλαδή ότι υπήρχε η ιδιότητα ή έλειπε το ελάττωμα και, έτσι, εκείνος συνήψε τη σύμβαση πωλήσεως (ΑΠ 776/2004, ΑΠ 649/2008). Ως αδικοπρακτική δε συμπεριφορά δόλια και αντικειμένη στα χρηστά ήθη, σε συνδυασμό και με τις διατάξεις των άρθρων 197, 198, 147, 148, 281, 288 και 919 του ΑΚ, ιδρύει αυτοτελή και πρωτογενή υποχρέωση αποζημιώσεως, εφ’ όσον συντρέχουν και οι λοιποί όροι αυτής, δηλαδή η ζημία και ο αιτιώδης σύνδεσμός της με την απατηλή (δόλια) συμπεριφορά του υπαιτίου (ΑΠ 3/2019, ΑΠ 1734/2013, ΑΠ 348/2010, ΑΠ 373/2008).
Στην προκείμενη περίπτωση, με τον μοναδικό λόγο της αναιρέσεως οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ισχυριζόμενοι ότι το Εφετείο παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 158, 159 παρ.1, 174, 180, 534, 535, 540, 543 του ΑΚ, 2 παρ. 1, 2, 3 ΝΔ 690/1948, 6 Ν 561/1977 και 417 ΚΒΠΝ, με το να δεχθεί ότι είναι εφαρμοστέες, εν προκειμένω, οι διατάξεις των άρθρων 534 και 535 ΑΚ και να επιδικάσει στους αναιρεσίβλητους αποζημίωση για το θετικό διαφέρον, ενώ υφίστατο εξυπαρχής απόλυτη ακυρότητα της επίδικης συμβάσεως πωλήσεως των προερχομένων από κατάτμηση ακινήτων. Από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ.2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλομένης αποφάσεως προκύπτει ότι το Εφετείο δέχθηκε, ως προς το ενδιαφέρον τον ερευνώμενο αναιρετικό λόγο μέρος, τα ακόλουθα : < Οι εκκαλούντες με το 59794/1998 συμβόλαιο πώλησαν και μεταβίβασαν κατ’ ισομοιρία και εξ αδιαιρέτου στους εφεσίβλητους ένα διαιρετό τμήμα του με αριθ. 44 οικοπέδου, εμβαδού 500,14 τ.μ., ενώ με το 59803/1998 συμβόλαιο πώλησαν και μεταβίβασαν σ’ αυτούς ένα ακίνητο συνολικού εμβαδού 500 τ.μ., το οποίο αποτελείτο κατά την έκταση των 320,14 τ.μ. από το με αριθ. 43 οικόπεδο και κατά την έκταση των 179,86 τ.μ. από το με αριθ. 44 οικόπεδο της ίδιας κατάτμησης. Σε καθένα από τα ως άνω συμβόλαια οι εκκαλούντες διαβεβαίωναν τους εφεσιβλήτους ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Η αρτιότητα των οικοπέδων στην περιοχή οριζόταν με την 4697/1985 απόφαση του Νομάρχη Λάρισας και το από 24-4-1985 ΠΔ, όπου προβλέφθηκε ότι θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 400 τ.μ., με συνέπεια το εναπομείναν μετά την ως άνω πώληση εμβαδόν του με αριθ. 43 οικοπέδου να καθίσταται μη άρτιο, αφού πλέον η έκτασή του ανερχόταν σε 359,86 τ.μ. Αλλά και το εναπομείναν ακίνητο των 320,14 τ.μ., το οποίο ήταν όμορο του 44 οικοπέδου, καθίστατο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, καθόσον προερχόταν από ιδιωτική κατάτμηση… Στις 18-4-2006 οι εφεσίβλητοι, προκειμένου να ανεγείρουν κτίσμα στο με αριθ. 43 ακίνητο, υπέβαλαν σχετικό φάκελο στην Πολεοδομία, η οποία όμως δεν τους χορήγησε την αιτούμενη οικοδομική άδεια, καθόσον η κατάτμηση του ως άνω ακινήτου δεν ήταν σύννομη και δημιούργησε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, προερχόμενα από ιδιωτική κατάτμηση…. Επίσης, το τμήμα του ακινήτου με αριθ. 43 που περιήλθε στους εφεσιβλήτους δεν είχε τη δυνατότητα να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο με την προσκύρωσή του στο όμορο ακίνητο 44, καθόσον προήλθε από την κατάτμησή του από υπαιτιότητα των εκκαλούντων που είχε ως συνέπεια τη δημιουργία μη άρτιου και μη οικοδομήσιμου ακινήτου που αφορούσε το υπολειπόμενο τμήμα των 359,86 τ.μ. του με αριθ. 43 ακινήτου….. Οι εφεσίβλητοι έλαβαν γνώση της έλλειψης αρτιότητας του πωληθέντος σ’ αυτούς τμήματος του με αριθ. 43 ακινήτου το 2007, όταν ζήτησαν να λάβουν οικοδομική άδεια για την ανέγερση επ’ αυτού κτίσματος. Από τα παραπάνω, σε συνδυασμό με τις δηλώσεις των εκκαλούντων που περιελήφθηκαν στα ως άνω συμβόλαια περί αρτιότητας των πωλούμενων ακινήτων, στα οποία δεν επισυναπτόταν σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα, αποδεικνύεται ότι οι εκκαλούντες αν και γνώριζαν ότι η αρτιότητα των ακινήτων 43 και 44 αφορούσε σύμφωνα με το εγκεκριμένο από το ΣΧΟΠ τοπογραφικό διάγραμμα την έκταση των 680 τ.μ. για κάθε ακίνητο, παρέστησαν ψευδώς στους εφεσίβλητους ότι καθένα από τα τμήματα των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν χωριστά ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, ενώ λόγω της έκτασή τους αυτό ήταν ψευδές, με αποτέλεσμα το 43 ακίνητο μετά την κατάτμησή του να καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, γεγονός το οποίο αν γνώριζαν οι εφεσίβλητοι, ήτοι την πραγματική νομική κατάσταση του 43 ακινήτου, δεν θα προέβαιναν στην αγορά του τμήματός του…. Εξαιτίας της παραπάνω συμπεριφοράς των εκκαλούντων, οι εφεσίβλητοι υπέστησαν θετική ζημία ύψους 74.131,32 ευρώ και επιπλέον εξαιτίας της αδικοπρακτικής συμπεριφοράς τους υπέστησαν ηθική βλάβη και είναι δικαιούχοι χρηματικής ικανοποιήσεως ποσού 10.000 ευρώ έκαστος. Για τα ποσά αυτά δεν υπάρχει ειδικός λόγος έφεσης και η απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου δεν εκκαλείται ως προς την ορθότητα του υπολογισμού της θετικής ζημίας των εφεσιβλήτων, καθώς και για το ύψος της ηθικής βλάβης… Επομένως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο δέχθηκε τα ίδια κάνοντας δεκτή εν μέρει την αγωγή και αναγνωρίζοντας ότι οι εκκαλούντες οφείλουν εις ολόκληρον ο καθένας να καταβάλουν στους εφεσίβλητους το ποσό των 94.131,32 ευρώ με το νόμιμο τόκο, δεν έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων και πρέπει να απορριφθεί η έφεση ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη >. Με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 534,535,540,543 ΑΚ, τις οποίες ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε, ούτε παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή τις λοιπές διατάξεις των άρθρων 158,159,174,180 ΑΚ, 2 παρ. 1, 2, 3 ΝΔ 690/1948, 6 Ν 561/1977, 417 ΚΒΠΝ, αφού υπό τα ως άνω ανελέγκτως γενόμενα δεκτά πραγματικά περιστατικά, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους. Και τούτο διότι, σύμφωνα με τα εκτεθέντα στη μείζονα σκέψη και τις παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεως, οι αναιρεσίβλητοι αγοραστές, αγνοώντας ότι το πωλούμενο τμήμα του με αριθμό 43 ακινήτου προερχόταν από κατάτμηση αυτού και ότι είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, παρασύρθηκαν από τους αναιρεσείοντες πωλητές, οι οποίοι γνωρίζοντας την έλλειψη της αρτιότητας του πωλούμενου, παρέστησαν σ’ αυτούς ψευδές γεγονός ως αληθές, δηλ. ότι το πωλούμενο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο και έτσι οι αναιρεσίβλητοι συνήψαν την επίδικη σύμβαση πωλήσεως. Επομένως, οι απατηθέντες αναιρεσίβλητοι, οι οποίοι, εν προκειμένω, αποδέχθηκαν τη σύμβαση πωλήσεως, δικαιούνται να αποζημιωθούν για το θετικό διαφέρον, δηλ. δικαιούνται να ζητήσουν την ανόρθωση κάθε ζημίας τους, η οποία θα αποφευγόταν, αν τα ως άνω κρίσιμα πραγματικά περιστατικά ήταν αληθή και όχι ψευδή και η σύμβαση εκπληρωνόταν, δηλ. την αξία του αγορασθέντος με την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας ακινήτου και τις αμοιβές που κατέβαλαν σε μηχανικούς για τη σύνταξη μελετών προς έκδοση οικοδομικής αδείας. Επομένως, ο ως άνω αναιρετικός λόγος από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τον οποίο οι αναιρεσείοντες υποστηρίζουν τα αντίθετα, είναι αβάσιμος.
Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, εφόσον δεν υπάρχει άλλος αναιρετικός λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος από τους αναιρεσείοντες παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 αρ.3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες, λόγω της ήττας τους, στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, που κατέθεσαν προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα αυτών (άρθρα 106, 176, 183, 189 αριθ.1, 191 αριθ. 2ΚΠολΔ), όπως ορίζονται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 10-6-2021 αίτηση για αναίρεση της υπ’ αριθμό 5/2021 αποφάσεως του Τριμελούς Εφετείου Λάρισας.
Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος από τους αναιρεσείοντες παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.
Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 7 Νοεμβρίου 2022.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 17 Ιανουαρίου 2023.

Η ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ