Από τον Γιώργο Φιντικάκη
Η εκτός σχεδίου δόμηση ξαναμπαίνει στο παιχνίδι. Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν δει τα οικόπεδά τους να απαξιώνονται μέσα σε μια νύχτα από το ΣτΕ, επειδή παρ’ ότι τεσσάρων στρεμμάτων και άνω, δεν είχαν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο, δηλαδή θεωρούνταν «τυφλά», πλέον θα μπορούν να ξανακτίσουν.
Αρκεί, ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου, αν δημιουργήθηκε προ του 1985 ή μεταξύ 1985-2003 (οπότε και θεσπίστηκαν οι περιορισμοί της ελάχιστης αρτιότητας και του «προσώπου» αντίστοιχα), να πληροί την ευνοϊκή ερμηνεία ως προς το τι σημαίνει κοινόχρηστος δρόμος, που προβλέπει το νέο νομοσχέδιο του υπ. Περιβάλλοντος.
Η ρύθμιση που περιλαμβάνεται στον χωροταξικό σχεδιασμό που παρουσιάστηκε χθες από τον Θ. Σκυλακάκη στο υπουργικό, επιχειρεί να άρει το αδιέξοδο στο οποίο έχουν βρεθεί χιλιάδες ιδιοκτήτες τα τελευταία χρόνια μετά την οριζόντια περιουσιακή απαξίωση της εκτός σχεδίου δόμησης από το ΣτΕ.
Το τελειωτικό χτύπημα για τις περιουσίες τους ήρθε πέρυσι την άνοιξη όταν το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται ως προϋπόθεση και η ύπαρξη «προσώπου» του ακινήτου σε κοινόχρηστο δρόμο.
Για να είμαστε δίκαιοι, δεν έφταιγε μόνο το ΣτΕ. Τόσα χρόνια, με ευθύνη της ίδιας της πολιτείας, δεν είχε οριστεί ξεκάθαρα η διαδικασία με την οποία καθορίζεται ένας δρόμος ως κοινόχρηστος.
Είναι ο επαρχιακός δρόμος που ορίζεται με απόφαση υπουργού; Αυτός που ενώνει οικισμούς μεταξύ τους και με εθνικές, επαρχιακές οδούς ; Στο όριο του σχεδίου πόλεως; Ο δρόμος που επιτρέπει τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα. Εκείνος που προυφίστατο του 1923;
Οι κατά καιρούς εγκύκλιοι από το αρμόδιο υπουργείο μόνο σύγχυση δημιουργούσαν, τόσο στους αρμόδιους υπαλλήλους όσο και στους ιδιώτες μηχανικούς.
Κάπως έτσι, κάνοντας μια οριζόντια απαγόρευση, αφού ούτε αυτό προσδιόρισε τι εννοούσε ως κοινόχρηστο δρόμο, το ΣτΕ έβγαλε εκτός αγοράς ένα τεράστιο όγκο ακινήτων σε όλη την Ελλάδα.
Εξέλιξη που όχι μόνο απέκλεισε τη δυνατότητα της νόμιμης δόμησης, η οποία έχει κανόνες και δεν είναι αυθαίρετη, αλλά και δημιούργησε τον κίνδυνο εμφάνισης μιας νέας γενιάς αυθαιρέτων κτισμάτων στην ελληνική ύπαιθρο.
Και κατέστησε ως μοναδική λύση για τους κατόχους των απαξιωμένων αυτών ακινήτων το να πουληθούν αντί «πινακίου φακής» σε γειτονικούς ιδιοκτήτες, προκειμένου να συνενωθούν, σύμφωνα με το νόμο, για να ανεγερθούν μεγαλύτερες κατασκευές, που κάθε άλλο παρά ευνοούν το περιβάλλον.
Τώρα, η ρύθμιση του ΥΠΕΝ επιχειρεί να δημιουργήσει μια νέα κατάσταση. Έρχεται να ξεκαθαρίσει τι εννοεί το ΣτΕ ως προς την ανάγκη ύπαρξης «προσώπου» του ακινήτου σε κοινόχρηστο δρόμο. Και βάζει συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ως προς το πλάτος του, τις αεροφωτογραφίες που θα αποδεικνύουν ότι υπήρχε, τι θα γίνει με τα «τυφλά» οικόπεδα, κ.ό.κ.
Συγκεκριμένα, τα εκτός σχεδίου ακίνητα μπορούν πλέον να κτίζουν εφόσον:
1. Δημιουργήθηκαν από την 31/05/1985 μέχρι και την 31η/12/2003 και έχουν «πρόσωπο» ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους (σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων) σε οδό που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27/07/1977, πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Επίσης θα πρέπει αυτή να συνδέεται με κάποια κοινοτική, δημοτική, επαρχιακή ή εθνική οδό.
2. Δημιουργήθηκαν προ της 31ης/05/1985 και έχουν «πρόσωπο» ή εφάπτεται το ένα από τα όρια τους (πάντα σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων), είτε σε οδό που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27/07/1977, είτε εξασφαλίζει δουλεία διόδου, που οδηγεί σε κοινόχρηστη οδό, πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
Στην ελληνική νομοθεσία δεν νοείται ακίνητο χωρίς δικαίωμα πρόσβασης σε οδό. Σε περίπτωση «τυφλού» ακινήτου, που στερείται την αναγκαία δίοδο προς κοινόχρηστη οδό, ο ιδιοκτήτης του δικαιούται να ζητήσει τη σύσταση δουλείας διόδου. ‘Ητοι, την παραχώρηση του δικαιώματος διέλευσης μέσω γειτονικού ακινήτου, έναντι καταβολής κάποιας αποζημίωσης.
Εφόσον επομένως συντρέχουν τα παραπάνω, τότε τα οικόπεδα που είχαν θεωρηθεί «τυφλά» από το ΣτΕ μπορούν να οικοδομήσουν.
Βέβαια, η εκτός σχεδίου δόμηση, εκτός από ευκολότερη γίνεται και κατά τι ακριβότερη. Το κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας αυξάνεται. Το υπουργείο, που συχνά δέχεται κριτική ότι προτάσσει την εκτός σχεδίου δόμηση έναντι της προστασίας του περιβάλλοντος, καθιερώνει για τις παραπάνω περιπτώσεις ένα νέο τέλος.
Το ύψος του θα καθορίζεται με υπουργική απόφαση των υπ. Περιβάλλοντος-Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας. Το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», όπως αποκαλείται, θα κατατίθεται από τον ιδιοκτήτη πριν την έκδοση της άδειας στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και τα έσοδα του θα κατευθύνονται στον οικείο Δήμο αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
Κι εδώ φυσικά υπάρχει ένα θέμα. Ποιος θα ελέγχει τον κάθε Δήμο ότι τα έσοδα που εισέπραξε από τους πολίτες έγιναν υποδομές, ικανές να ανταπεξέλθουν στην κλιματική αλλαγή και όχι ψηφοθηρικά έργα; Θα λογοδοτούν σε τακτά διαστήματα στη διάρκεια της θητείας τους οι δημοτικοί άρχοντες για την αξιοποίηση της νέας αυτής πηγής εσόδων που θα εισπράττουν;
Μένοντας στη μεγάλη εικόνα, με τις παραπάνω ρυθμίσεις παρέχεται μια δεύτερη ευκαιρία σε όσους ιδιοκτήτες είδαν εν μια νυκτί να απαξιώνονται περιούσιες εκατομμυρίων, να μηδενίζονται οι αξίες τους και να χάνουν το δικαίωμα δόμησης ανεξαρτήτως εμβαδού.
Σημειωτέον ότι οι ρυθμίσεις που φέρνει το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ για δόμηση στα εκτός σχεδίου τεσσάρων στρεμμάτων οικόπεδα, είναι μεταβατικές και έχουν διάρκεια μέχρι το 2025.
Τότε υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί ο περίφημος χωρικός σχεδιασμός της χώρας, δηλαδή όλη η επικράτεια να έχει αποκτήσει τοπικά πολεοδομικά σχέδια, τα οποία θα καθορίζουν οριστικά τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης.
Ενα μεταρρυθμιστικό εγχείρημα που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις προκλήσεις των πόλεων ου 21ου αιώνα, την αύξηση της ζήτησης για υποδομές και την προστασία του περιβάλλοντος, χωρίς την ανάγκη τέτοιων μεταβατικών διατάξεων.
Είναι μία εκκρεμότητα που απασχολεί εκατομμύρια πολίτες και δυστυχώς διαρκεί σε αυτή τη χώρα έναν ολόκληρο αιώνα.
Εξού και πολύ συχνά στην πολεοδομική νομοθεσία αναφερόμαστε στους προ του 1923 δρόμους και οικισμούς, δηλαδή διατηρούμε ακόμη ένα απαρχαιωμένο πλαίσιο, καθιστώντας την Ελλάδα μια από τις αρνητικές εξαιρέσεις σε όλη την Ευρώπη.
