ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Εμμανουηλία-Αλεξάνδρα Κεχαγιά, την οποία όρισε η Διευθύνουσα το Εφετείο, Πρόεδρος Εφετών, και τη Γραμματέα, Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στον Πειραιά στις ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της εκκαλούσας, ασκούσας πρόσθετους λόγους, εταιρείας …………….. η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της, Χαρίλαου Μεϊδάνη, με δήλωση, κατ’άρθρο 242 παρ.2 του ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου, καθ’ού οι πρόσθετοι λόγοι, ………….. οποίος παραστάθηκε, δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του, Κωνσταντίνου Σαρλή.
Ο ενάγων άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 10-9-2018 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. ………../14-9-2019) αγωγή του, η οποία ζήτησε να γίνει δεκτή.
Επί της αγωγής αυτής, εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, η υπ’αριθμ. 1262/2019 οριστική απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου, με την οποία αυτή έγινε εν μέρει δεκτή.
Η εκκαλούσα, με την από 9-5-2019 (υπ’αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ. ……../9-5-2019) έφεσή της και με τους από 20-9-2021(υπ’αύξ.αριθμ.εκθ. καταθ. ………/29-9-2019) πρόσθετους αυτής λόγους προσέβαλε την παραπάνω απόφαση. Η έφεση προσδιορίστηκε για να συζητηθεί αρχικά κατά τη δικάσιμο της 7-5-2020, οπότε η συζήτησή της ματαιώθηκε κατά τη διάρκεια της επιβολής του μέτρου της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των Δικαστηρίων λόγω της πανδημίας κορωναϊού Covid-19 (από 13.3.2020 έως 31-5-2020). Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 74 παρ. 2 του ν. 4690/2020 (ΦΕΚ Α 104/30-5-2020) περί αυτεπαγγέλτου ορισμού δικασίμου προς συζήτηση αυτών των υποθέσεων, τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 και 3 του Κανονισμού Εσωτερικής Υπηρεσίας του Εφετείου Πειραιώς και την υπ΄αριθμ. 80/2020 Πράξη της ορισθείσας από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς Δικαστή, Ζωής Καραχάλιου, Εφέτη, η παραπάνω υπόθεση επανεισήχθη προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου στη δικάσιμο της 13-12-2020, και μετ’αναβολήν την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο. Κατά την ίδια δικάσιμο προσδιορίστηκαν για να συζητηθούν και οι πρόσθετοι λόγοι και γράφτηκαν στο πινάκιο.
Κατά τη δικάσιμο αυτή η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά του οικείου πινακίου και συζητήθηκε. Κατά τη συζήτησή της στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εφεσίβλητου ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και τις προτάσεις που κατέθεσε, ενώ ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας δεν εμφανίσθηκε, αλλά παραστάθηκε με δήλωσή του, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 § 2 του ΚΠολΔ και προκατέθεσε τις προτάσεις της.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Στην υπό κρίση περίπτωση, αρμόδια φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3994/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 72 § 13 του ίδιου νόμου) η από 9-5-2019 (υπ’αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ. ………../9-5-2019) έφεση της εναγομένης, η οποία, μετά τη συντέλεση της μετατροπής της, με την από 9-4-2019 απόφαση των εταίρων της, που καταχωρήθηκε στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο, έχει πλέον τη μορφή της ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρείας, συνεχιζόμενης, ωστόσο, της νομικής της προσωπικότητας και της παρούσας εκκρεμούς δίκης, χωρίς να επέρχεται διακοπή αυτής (άρθρα 52 και 107 § § 1 και 2 του ν.4072/2012), ως εν μέρει ηττηθείσας πρωτοδίκως διαδίκου, κατά της υπ’αριθμ. 1262/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών-μισθωτικών- διαφορών, και έκανε εν μέρει δεκτή, ως βάσιμη και κατ’ουσίαν την από 10-9-2018 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. …………./14-9-2019) κατ’αυτής αγωγή, περί καταβολής οφειλόμενης αναλογίας μισθωμάτων. Έχει δε ασκηθεί νομότυπα (άρθρο 495, 499, 500, 511, 513 § 1 εδαφ.β΄, 516 § 1, 517 και 520 § 1 του ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (άρθρο 518 § 2 του ΚΠολΔ), δηλαδή εντός διετίας από τη δημοσίευση της εκκαλουμένης, εφόσον δεν αποδεικνύεται επίδοσή της, ενώ, για το παραδεκτό της, κατατέθηκε κατά την άσκησή της το προβλεπόμενο παράβολο (υπ’αριθμ. . ………… e-παράβολο και από 9-5-2019 αποδεικτικό εξόφλησής του της Τράπεζας Alpha Bank). Παραδεκτά και εμπρόθεσμα (άρθρο 591 παρ 1 περ. ζ΄ του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το άρθρο τέταρτο του ν.4335/2015), ασκήθηκαν και οι από 20-9-2021 (υπ’αύξ.αριθμ.εκθ. καταθ. ………../29-9-2019) πρόσθετοι λόγοι έφεσης, καθόσον κατατέθηκαν με ιδιαίτερο δικόγραφο στη Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου και επικυρωμένο αντίγραφό τους επιδόθηκε στον εφεσίβλητο προ οκτώ τουλάχιστον ημερών πριν από τη συζήτηση (σχετ. η υπ’αριθμ. …….΄/1-10-2021 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών, ………). Επομένως, πρέπει η έφεση και οι συνεκδικαζόμενοι με αυτήν, λόγω του παρακολουθηματικού χαρακτήρα τους [ΕφΑθ 539/2019, ΕφΑθ (Μον) 24/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»], πρόσθετοι λόγοι της, να γίνουν τυπικά δεκτοί και να ερευνηθούν περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων τους (άρθρο 533 παρ. 1 του ΚΠολΔ).
Κατά το άρθρο 574 του ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής, κύρια υποχρέωση έχει, για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης, να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα κατά τον χρόνο που έχει συμφωνηθεί. Η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα ή οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο. Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από αυτήν μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες. Έτσι, την αγωγή για καταβολή του μισθώματος νομιμοποιείται να ασκήσει μόνο ο εκμισθωτής και όχι ο κύριος του μισθίου [ΑΠ 274/2020, ΑΠ 578/2019, ΕφΑιγ (Μον) 67/2020 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»], ενώ ο κύριος (πλήρης ή ψιλός) ή ο επικαρπωτής του μισθίου δεν δικαιούται, αν δεν είναι και εκμισθωτής, να ασκήσει οιαδήποτε αγωγή από τη μίσθωση για καταβολή μισθωμάτων ή απόδοση του μισθίου, ακόμη κι αν έληξε η μίσθωση, αλλά μόνο τις αγωγές από την κυριότητα ή την νομή [ΑΠ 578/2019, ΕφΑιγ (Μον) 67/2020 όπ]. Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του ΠΔ/τος 34/1995 παρεκκλίσεις [ΑΠ 274/2020, ΕφΑιγ (Μον) 67/2020 όπ].
Στην κρινόμενη περίπτωση, ο ενάγων ισχυρίστηκε με την αγωγή του, ότι δυνάμει του από 20-2-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, που συνυπέγραψαν, αφενός ο ίδιος και οι λοιποί συγκύριοι του ειδικότερα περιγραφόμενου ακινήτου, και αφετέρου η εναγομένη, της παραχώρησαν κατά χρήση το συγκεκριμένο ακίνητο, προσδιορίζοντας ειδικότερα την δική του αναλογία στο ποσοστό του ¼, έναντι μισθώματος που συμφωνήθηκε στο ποσό των 7.500 ευρώ για τα δύο πρώτα έτη της μισθώσεως, συμπεριλαμβανομένου και του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αποθηκευτικό χώρο και χώρο γραφείων για τις ανάγκες της επιχειρηματικής της δραστηριότητας, για χρονικό διάστημα 12 ετών, με αφετηρία την 1-5-2012. Ότι συμφωνήθηκε ρητώς, μετά την παρέλευση της πρώτης διετίας, δηλαδή από την 1-5-2014 και μέχρι τη λήξη της μίσθωσης το μηνιαίο μίσθωμα να αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο, κατά την ποσοστιαία επί τοις εκατό μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγηθέντος κάθε φορά δωδεκαμήνου, πλέον 2 % επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Ότι, με βάση τα συμφωνηθέντα, η αναλογία του επί του μισθώματος, ανερχόμενη στο ¼ αυτού, ανήλθε, για το χρονικό διάστημα από 1-5-2014 έως 30-4-2015 στο ποσό των 1.882,5 ευρώ, από 1-5-2015 έως 30-4-2016, στο ποσό των 1.886,25 ευρώ, από 1-5-2016 έως 30-4-2017, στο ποσό των 1.916,45 ευρώ, από 1-5-2017 έως 30-4-2018, στο ποσό των 1.985,5 ευρώ και από 1-5-2018 έως 30-4-2019, στο ποσό των 2.035 ευρώ, και ότι η εναγομένη, παρ’ότι χρησιμοποιεί ανενόχλητα το μίσθιο και τις επανειλημμένες οχλήσεις του, δεν του έχει καταβάλει και εξακολουθεί να του οφείλει για όλο το παραπάνω χρονικό διάστημα, το ποσό των 2.848,40 ευρώ, ως διαφορά της αναλογίας του επί του καταβλητέου μισθώματος, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα. Με βάση τα πραγματικά αυτά περιστατικά, ζητούσε να αναγνωριστεί ότι ισχύει ο συμβατικός όρος περί ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος σε ποσοστό ίσο με την ετήσια αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή πλέον 2% επί του καταβαλλόμενου κάθε φορά μισθώματος, αρχής γενομένης από τον Μάιο του έτους 2014 και έκτοτε ανά έτος, να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει το συνολικό ποσό των 2.848,40 ευρώ, ως διαφορά της αναλογίας που ο ίδιος δικαιούται επ’αυτού και να επιβληθούν σε βάρος της τα δικαστικά του έξοδα.
Επί της αγωγής εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση, με την οποία, αφού απορρίφθηκε ο ισχυρισμός της εναγομένης περί καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, έγινε αυτή δεκτή, ως εν μέρει βάσιμη και κατ’ουσίαν, και ακολούθως, αναγνωρίστηκε ο συμβατικός όρος περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, υποχρεώθηκε η εναγομένη να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 1.827,38 ευρώ, και επιβλήθηκαν σε βάρος της τα δικαστικά του έξοδα, τα οποία καθορίστηκαν στο ποσό των 500 ευρώ.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται η εναγομένη με τους λόγους της έφεσής της και τους πρόσθετους αυτής λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, και ζητεί, μετά την τυπική και κατ’ουσίαν παραδοχή τους, να εξαφανιστεί άλλως μεταρρυθμιστεί η εκκαλουμένη, και ακολούθως να απορριφθεί η αγωγή και να επιβληθούν τα δικαστικά της έξοδα αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, σε βάρος του εφεσίβλητου. Ειδικότερα, με τον πρώτο λόγο της έφεσής της, κατ’εκτίμηση του περιεχομένου του, ισχυρίζεται ότι η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί ως αόριστη, διότι ο ενάγων δεν εκθέτει υπό ποία ιδιότητα είναι δικαιούχος της επικαλούμενης αναλογίας του επί του μισθώματος, αν διατηρεί την ιδιότητά του αυτή μέχρι σήμερα, τους τίτλους στους οποίους στηρίζει το δικαίωμά του και το είδος αυτού, ώστε να κριθεί αν νομιμοποιείται ενεργητικά στην άσκησή της, δυνάμει ποίου συμβολαίου μίσθωσης και ποιού συγκεκριμένου όρου αυτού ζητά την επικαλούμενη προσαύξηση του μισθώματος, τον χρόνο που αυτή έπρεπε να καταβάλλεται, ούτε τέλος μνημονεύει τον δείκτη τιμών καταναλωτή κατά τα επίδικα χρονικά διαστήματα, με αποτέλεσμα να μην προκύπτει αναλυτικά η αύξηση του μισθώματος κατ’έτος.
Από την επισκόπηση, ωστόσο, του δικογράφου της υπό κρίση αγωγής, προκύπτει ότι αυτή είναι αρκούντως ορισμένη, αφού επαρκώς περιγράφονται τα πραγματικά περιστατικά που απαιτούνται αλλά και αρκούν για τη νομική της θεμελίωση. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη σκέψη που προεκτέθηκε, λόγω της σχετικότητας της μισθωτικής σύμβασης, δεν απαιτείτο για το ορισμένο της αγωγής και την ενεργητική νομιμοποίηση του ενάγοντος- η οποία στηρίζεται στην ιδιότητά του και μόνον ως εκμισθωτή- η επίκληση του τυχόν εμπράγματου δικαιώματός του επί του μισθίου, αφού η ιδιότητά του ως εκμισθωτή είναι ανεξάρτητη της υπάρξεως τέτοιου δικαιώματος, με αποτέλεσμα να μην είναι αναγκαία ούτε η επίκληση ότι διατηρεί το δικαίωμά του αυτό ή του τίτλου κτήσης του, ούτε και ότι διατηρεί την ιδιότητα του συνεκμισθωτή, αφού η τυχόν απώλειά της ανάγεται στην εκτίμηση των αποδείξεων και αποτελεί προϋπόθεση της γένεσης του δικαιώματός του για καταβολή του μισθώματος, κατά το επίδικο χρονικό διάστημα, αρκούσης της επίκλησης της αναλογίας του στο συμφωνηθέν μίσθωμα. Επιπλέον, εξειδικεύει επαρκώς τα στοιχεία της ένδικης μίσθωσης, δηλαδή την ύπαρξη έγγραφης συμφωνίας και του ιδίου με την εναγομένη, τον χρόνο έναρξης της μίσθωσης, το συμφωνηθέν μίσθωμα και τον όρο περί αναπροσαρμογής του (τρόπος υπολογισμού, χρόνος αυτής), αλλά και, αντιθέτως προς όσα η εκκαλούσα ισχυρίζεται, την ημερομηνία κατάρτισής της, ενώ δεν απαιτείτο να παραθέσει την ποσοστιαία επί της εκατό μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή, του προηγηθέντος κάθε φορά δωδεκαμήνου, κατά τον χρόνο της εκάστοτε αναπροσαρμογής, καθώς αυτός καταρτίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή και είναι ευχερής η ανεύρεσή του και στο διαδίκτυο, με αποτέλεσμα να αρκεί απλός μαθηματικός υπολογισμός για τον, σε συνάρτηση προς αυτόν, προσδιορισμό του μισθώματος. Επομένως, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση έκρινε ορισμένη την αγωγή, αν και χωρίς αιτιολογία, που συμπληρώνεται από την αιτιολογία της παρούσας, δεν έσφαλε στην ερμηνεία και την εφαρμογή του νόμου, αλλά ορθά έκρινε. Συνακόλουθα, ο πρώτος λόγος της έφεσης, κατά το οικείο σκέλος του, κρίνεται απορριπτέος, ως αβάσιμος.
Κατά το άρθρο 281 του ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου. Τούτο συμβαίνει, ιδίως, όταν από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Μόνη όμως η αδράνεια του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του για μακρό χρόνο και πάντως μικρότερο απ` αυτόν της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης, που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (ΟλΑΠ 2/2019, ΧΡΙΔ 2019.504, ΑΠ 104/2021 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, η επίκληση περιστατικών, η αλήθεια των οποίων αποκλείει τη γέννηση ή συνεπάγεται την κατάλυση του δικαιώματος δεν θεμελιώνει και ένσταση καταχρηστικής άσκησής του αλλά είτε συνιστά αιτιολογημένη άρνηση της στηριζόμενης στο δικαίωμα αυτό αγωγής είτε θεμελιώνει άλλη παρακωλυτική ή καταλυτική του δικαιώματος ένσταση (ΑΠ 536/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), διότι ο σχετικός ισχυρισμός στρέφεται μόνον κατά ενεργού και ασκούμενου με την αγωγή δικαιώματος (ΑΠ 602/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Σύμφωνα με τις παραπάνω σκέψεις, ο ίδιος λόγος της έφεσης, ελέγχεται ως αβάσιμος, και ως προς το σκέλος του που πλήττει την εκκαλουμένη για την απόρριψη του πρωτοδίκως προταθέντος ισχυρισμού της εναγομένης, περί καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, με τον οποίο επιχείρησε να θεμελιώσει την εκ του άρθρου 281 του ΑΚ ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, επικαλούμενη ότι ο ενάγων, από κοινού με τους λοιπούς συνεκμισθωτές συμφώνησε σε μείωση του αρχικού μηνιαίου μισθώματος από 7.500 ευρώ σε 6.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την 3-12-2016 έως την 30-4-2024 και ακολούθως αναρτήθηκε, με επιμέλεια όλων των εκμισθωτών, δήλωση τροποποίησης του αρχικού μισθωτηρίου στην ηλεκτρονική σελίδα της ΑΑΔΕ, την οποία και αποδέχθηκε η ίδια στις 8-2-2017, καθώς και ότι τα οικονομικά μεγέθη, όπως διαμορφώθηκαν μετά την κατάρτιση της επίδικης σύμβασης, επηρέασαν επί το δυσμενέστερον τις επιχειρήσεις του ίδιου κλάδου, με αποτέλεσμα η απαίτηση του ενάγοντος για καταβολή προσαυξήσεων, επί του ήδη υψηλού μισθώματος, που είχε συμφωνηθεί, να καθίσταται καταχρηστική. Και τούτο διότι, όπως ορθώς έκρινε το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, ο ισχυρισμός αυτός, ως προς το πρώτο σκέλος του, αποτελεί αιτιολογημένη άρνηση, αφού η εναγομένη αρνήθηκε το δικαίωμα του ενάγοντος για καταβολή της συμφωνηθείσας προσαύξησης, και κατά τα λοιπά, ως αόριστος, καθώς η εναγομένη δεν επικαλέστηκε ότι ο ενάγων με την προηγηθείσα συμπεριφορά του της δημιούργησε ευλόγως την πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσει το δικαίωμά του και ποιές επαχθείς συνέπειες συνεπάγεται για την ίδια η άσκηση του σχετικού του δικαιώματος.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων, ……….. και ……………, που εξετάστηκαν με επιμέλεια του ενάγοντος και της εναγομένης, αντίστοιχα, ενώπιον του ακροατηρίου του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, που τηρήθηκαν με τη μέθοδο της φωνοληψίας, και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων, που νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, ορισμένα εκ των οποίων λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, χωρίς να παραλείπεται κανένα για την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης, ασχέτως αν μνημονεύεται ή όχι ειδικά, μεταξύ των οποίων οι -3 συνολικά- φωτογραφίες, που προσκομίζει ο εφεσίβλητος, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2, 457 § 4 του ΚΠολΔ), λαμβάνοντας υπόψη και τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής (άρθρο 336 § § 3 και 4 του ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά : Δυνάμει του από 20-2-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, που έχει καταχωρηθεί στην αρμόδια ΔΟΥ Νικαίας, ο ενάγων, ως επικαρπωτής σε ποσοστό 25 % εξ αδιαιρέτου, από κοινού με τους ………………, ως κυρίους, σε ποσοστό 8,33 % εξ αδιαιρέτου ο καθένας, τον ……… και ……….., ως επικαρπωτές, κατά το ποσοστό του 25 % εξ αδιαιρέτου ο καθένας, εκμίσθωσαν στην εναγομένη εταιρεία, υπό την τότε εταιρική της μορφή και επωνυμία, ένα ακίνητο (οικόπεδο έκτασης 3.774,35 τμ, μετά κτίσματος, επιφάνειας 1.365 τμ), που βρίσκεται εντός της περιφέρειας του Δήμου …., επί της συμβολής των οδών ……………., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την εντός αυτού άσκηση της επαγγελματικής της δραστηριότητας, και δη επιφάνεια 1.317 τμ του κτίσματος ως αποθηκευτικό χώρο και το απομένον τμήμα των 48 τμ, ως χώρο γραφείων. Η εν λόγω μίσθωση χαρακτηρίζεται ως εμπορική (άρθρο 1 παρ.1 α του πδ 34/1995), υπαγόμενη στις προστατευτικές δραστηριότητες του πδ 34/1995, διεπόμενη από τους συμβατικούς της όρους αλλά και τις οικείες περί μισθώσεως διατάξεις του ΑΚ (άρθρο 44 του πδ 34/1995). Η διάρκειά της συνομολογήθηκε για 12 έτη, με αφετηρία την 1-5-2012 και καταληκτική ημερομηνία τις 30-4-2024 και το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε για τα δύο (2) πρώτα έτη της μίσθωσης στο ποσό των 7.500 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου και του τέλους χαρτοσήμου (3,6 %), καταβλητέο κατά την προαναφερθείσα αναλογία εκάστου των εκμισθωτών, την 15η ημέρα κάθε ημερολογιακού μήνα (όρος 5). Επομένως, και ανεξαρτήτως του εάν πράγματι ο ενάγων τυγχάνει επικαρπωτής κατά το συγκεκριμένο ποσοστό, η αναλογία που δικαιούτο επί του μισθώματος ανέρχεται στο ¼ αυτού. Ρητώς, επίσης, συμφωνήθηκε ότι μετά την παρέλευση διετίας από την έναρξη της μίσθωσης, το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κατ’έτος σε ποσοστό ίσο με τον δείκτη τιμών καταναλωτή πλέον δύο ποσοστιαίες μονάδες (όρος 6). Αποδείχθηκε, επιπλέον, ότι η εναγομένη, αν και, σε εκτέλεση της συμφωνίας αυτής, παρέλαβε το μίσθιο και έκτοτε το χρησιμοποιούσε ανενόχλητα, αρνείται να καταβάλει στον ενάγοντα την αναλογία του επί της ετήσιας αναπροσαρμογής, περιοριζόμενη στην καταβολή προς αυτόν μηνιαίως, της αναλογίας του επί του αρχικού μισθώματος των 7.500 ευρώ ήτοι του ποσού των 1.875 (7.500 : 4) ευρώ. Η ίδια υποστηρίζει ότι ο ενάγων από κοινού με τους υπόλοιπους συνεκμισθωτές αποδέχθηκαν πρότασή της για μείωση του αρχικού μηνιαίου μισθώματος από 7.500 ευρώ σε 6.000 ευρώ από τις 3-12-2016, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά προς την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων την προσκομιζόμενη δήλωσή τους στις 24-1-2017. Μάλιστα, ως επιπλέον επιχείρημα ότι η δήλωση αυτή αποτύπωνε τη βούληση και του ενάγοντος, αποτελεί, κατά τους ισχυρισμούς της, το γεγονός ότι στις 26-2-2020 συνυπέγραψε και ο ίδιος, το νεώτερο τροποιητικό ιδιωτικό συμφωνητικό για την ένδικη μίσθωση, με το οποίο το μίσθωμα, όπως αυτό είχε καθοριστεί μετά από την τροποποίησή του δια συμφωνίας στις 3-12-2016, στην οποία γίνεται ειδική μνεία, δεν μεταβλήθηκε. Η από 24-1-2017 με αριθμ. ……, όμως, δήλωση αυτή προς την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, η οποία εξυπηρετεί φορολογικούς λόγους, δεν αποτύπωνε στην πραγματικότητα τη βούλησή του, αφού αυτός δεν είχε συμφωνήσει στη μείωση του μισθώματος, γεγονός που γνωστοποίησε στην εναγομένη αποστέλλοντάς της, με τη βοήθεια του εξετασθέντος πρωτοδίκως μάρτυρα, ………., δύο μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Τούτο, ότι δηλαδή ο ενάγων δεν είχε συμφωνήσει προς την απόφαση της πλειοψηφίας των εκμισθωτών για μείωση του μισθώματος το αποδέχεται και η ίδια η εναγομένη, αφού, όπως προκύπτει από το σκεπτικό της υπ’αριθμ. 4768/2017 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε επί από 21-4-2017 (υπ’αριθμ. εκθ. καταθ. ……../3-5-2017) αγωγής της κατά του ενάγοντος, με αίτημα την αναγνώριση ότι η συμφωνία περί τροποποίησης του μισθώματος με ημερομηνία 3-12-2016 δεσμεύει και αυτόν, η ίδια επικαλείται τη συμφωνία των λοιπών εκμισθωτών πλην του εναγομένου. Συνεπώς, η συμφωνία αυτή δεν δέσμευε τον ενάγοντα, ο οποίος δικαιούτο την αναλογία του επί του μισθώματος, όπως αυτό θα διαμορφωνόταν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, με βάση τον όρο περί αναπροσαρμογής του αρχικού συμφωνητικού μισθώσεως. Αποδείχθηκε, επίσης, ότι με βάση τα δεδομένα της Ελληνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, ο δείκτης τιμών καταναλωτή ανερχόταν σε -1,3 %, τον μήνα Απρίλιο του έτους 2014, -1,6 %, τον μήνα Απρίλιο του έτους 2015, -1,3 % τον μήνα Απρίλιο του έτους 2016, 0%, τον μήνα Απρίλιο του έτους 2017 και 0,6 % τον μήνα Απρίλιο του έτους 2018, συνεπώς, με βάση τον προαναφερθέντα συμβατικό όρο, η συμβατική αναπροσαρμογή ανήλθε για το χρονικό διάστημα από 1-5-2014 έως 30-4-2015 στο ποσοστό του 0,7 % (-1,3 % + 2 %), από 1-5-2015 έως 30-4-2016, στο ποσοστό του 0,4 % (-1,6 % + 2 %), από 1-5-2016 έως 30-4-2017, στο ποσοστό του 0,7 % (-1,3 % + 2%), από 1-5-2017 έως 30-4-2018, στο ποσοστό του (0 % + 2 %) και από 1-5-2018 έως 30-4-2019, στο ποσοστό του 2,6% (0,6 % + 2 %). Επομένως, η αναλογία του ενάγοντος επί του μηνιαίου μισθώματος, διαμορφώθηκε, από 1-5-2014 έως 30-4-2015 στο ποσό των 1.888,12 [1.875 + 13,12 (1.875 Χ 0,7%)] ευρώ, και, κατά το αίτημα της αγωγής, των 1.882,50 ευρώ, από 1-5-2015 έως 30-4-2016, στο ποσό των 1.890,03 [1.882,5 + 7,53 (1.882,5 Χ 0,4 %)] ευρώ, και, κατά το αίτημα της αγωγής, των 1.886,25 ευρώ, από 1-5-2016 έως 30-4-2017, στο ποσό των 1.899,45 [1.886,25 + 13,20 (1.886,25 Χ 0,7 %)] ευρώ, από 1-5-2017 έως 30-4-2018, στο ποσό των 1.937,44 [1.899,45 + 37,98 (1.899,45 Χ 2 %)] ευρώ, και από 1-5-2018 έως 30-4-2019, στο ποσό των 1.986,94 [1.937,44 + 50,37 (1.937,44 Χ 2,6 %) και κατά το αίτημα της αγωγής, 49,50] ευρώ. Συνεπώς, η εναγομένη όφειλε να καταβάλει στον ενάγοντα, ως αναλογία που δικαιούτο επί του εκάστοτε μισθώματος, το ποσό των 22.590 (1.882,50 Χ 12 μήνες), από 1-5-2014 έως 30-4-2015, το ποσό των 22.635 (1.886,25 Χ12 μήνες) ευρώ, από 1-5-2015 έως 30-4-2016, το ποσό των 22.793,40 (1.899,45 Χ 12 μήνες) ευρώ, από 1-5-2016 έως 30-4-2017, το ποσό των 23.249,28 (1.937,44 Χ 12 μήνες) ευρώ, από 1-5-2017 έως 30-4-2018 και το ποσό των 9.934,70 (1.986,94 Χ 5 μήνες, κατά το αίτημα της αγωγής και τις παραδοχές της εκκαλουμένης) ευρώ, από 1-5-2018 έως 30-4-2019, δηλαδή συνολικά 101.202,38 ευρώ. Έναντι της οφειλής της αυτής, του κατέβαλε για το ίδιο χρονικό διάστημα το ποσό των 99.375 (1.875 Χ 53) ευρώ, επομένως, εξακολουθεί να του οφείλει το ποσό των 1.827,38 (101.202,38 – 99.375) ευρώ. Το Πρωτοβάθμιο, επομένως, Δικαστήριο, ορθώς εκτιμώντας τις αποδείξεις, δέχθηκε ότι o ενάγων δεν δεσμεύεται από τη συμφωνία των λοιπών συνιδιοκτητών του μισθίου με την εναγομένη περί μειώσεως του μισθώματος από τις 3-12-2016, ότι, συνακόλουθα, ισχύει ο συμβατικός όρος που περιλαμβάνεται στο από 20-2-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης περί ετήσιας αναπροσαρμογής της αναλογίας του ενάγοντος επί του συνολικού μισθώματος από την 1-5-2014 και εντεύθεν σε ποσοστό ίσο με την ετήσια αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή πλέον δύο εκατοστιαίες μονάδες επί του καταβαλλόμενου μισθώματος κατά το αμέσως προηγούμενο έτος και υποχρέωσε την εναγομένη να του καταβάλει το παραπάνω ποσό των 1.827,38 ευρώ. Συνεπώς, ο δεύτερος λόγος της έφεσης και αμφότεροι οι πρόσθετοι λόγοι, με τους οποίους η εναγομένη πλήττει την εκκαλουμένη για την κρίση της αυτή, ελέγχονται ως αβάσιμοι και πρέπει να απορριφθούν.
Κατ’ακολουθία των ανωτέρω και μη υπάρχοντος άλλου λόγου έφεσης προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η έφεση και οι πρόσθετοι αυτής λόγοι στο σύνολό τους. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί, κατ’άρθρο 495 παρ. 3 εδ.ε΄ του ΚΠολΔ, η εισαγωγή του παραβόλου που κατέθεσε η εκκαλούσα κατά την άσκηση της έφεσης στο Δημόσιο Ταμείο, λόγω της ήττας της και, κατόπιν σχετικού αιτήματος του εφεσίβλητου, να επιβληθούν σε βάρος της τα δικαστικά του έξοδα του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό (άρθρα 106, 176, 183 του ΚΠολΔ, 63 § 1 I α), 68 παρ.1, 69 παρ.1 και 166 σε συνδυασμό με το κάτωθι αυτού παράρτημα Ι Β του ν. 4194/2013).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ την από 9-5-2019 (υπ’αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ. ……../9-5-2019) έφεση της εναγομένης και τους από 20-9-2021(υπ’αύξ.αριθμ.εκθ. καταθ. …………/29-9-2019) πρόσθετους αυτής λόγους, κατά της υπ’αριθμ. 1262/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ αυτούς τυπικά και τους απορρίπτει κατ’ουσίαν.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ στην εκκαλούσα τα δικαστικά έξοδα του εφεσιβλήτου του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους, στις 6-12-2021.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
