«Βγαίνουν στο σφυρί» ακόμη και πρώτες κατοικίες με αξία 6-7 μεγαλύτερη από το ύψος του χρέους – Τι αναφέρει νέα δικαστική απόφαση
Μια πρακτική των servicers που παρατηρείται όλο και συχνότερα το τελευταίο διάστημα, στην προσπάθειά τους να επιταχύνουν την ανάκτηση μη εξυπηρετούμενων δανείων, «φρενάρουν» πλέον τα δικαστήρια. Οι servicers προχωρούν σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς ακινήτων πολλαπλάσιας αξίας από το ύψος του χρέους, σε τέτοιο βαθμό ώστε να κρίνεται αυτή η πρακτική καταχρηστική.
Όπως αναφέρουν νομικοί, σε πολλές περιπτώσεις οι servicers επιλέγουν την εύκολη, για τους ίδιους, λύση του πλειστηριασμού ενός ακινήτου σημαντικής αξίας, ακόμη και πρώτης κατοικίας, για ένα πολύ μικρότερο χρέος, αντί να προσπαθούν να προσφέρουν στον οφειλέτη μια βιώσιμη ρύθμιση, η οποία θα είχε για τις εταιρείες διαχείρισης μεγαλύτερο κόστος.
Είναι χαρακτηριστικό ότι οι servicers έχουν φθάσει στο σημείο να «βγάζουν στο σφυρί» ακίνητα έξι ή επτά φορές (!) μεγαλύτερης αξίας από την οφειλή του δανειολήπτη, μια πρακτική που όλο και συχνότερα ελέγχεται ενώπιον των δικαστηρίων με ανακοπές σε διαταγές πληρωμής και έχουν αρχίσει να εκδίδονται αποφάσεις υπέρ των δανειοληπτών που μπλοκάρουν τις διαδικασίες πλειστηριασμού.
Γεγονός είναι, πάντως, ότι με τέτοιες και άλλες επιθετικές πρακτικές οι servicers έχουν καταφέρει να αυξήσουν σημαντικά τις εισπράξεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο τελευταίο τρίμηνο του έτους, παρά την αποχή των συμβολαιογράφων, μια από τις μεγαλύτερης εταιρείες διαχείρισης, η doValue Greece, πέτυχε αύξηση εισπράξεων από κόκκινα δάνεια 25,8%, όπως αναφέρεται στην ανακοίνωση αποτελεσμάτων της μητρικής της εταιρείας.
Δικαίωση δανειολήπτη
Πρόσφατη απόφαση (με αριθμό 362/2024) που εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (σε υπόθεση που χειρίσθηκε ο Δικηγόρος Αθηνών, Μιχαήλ Ι. Κούβαρης) έκανε δεκτή την ανακοπή που είχε ασκήσει ο δανειολήπτης και ακύρωσε την κατάσχεση κύριας κατοικίας του, επειδή διαπίστωσε ότι παραβιάσθηκε η αρχή της αναλογικότητας, καθώς η αξία του ακινήτου ήταν πολλαπλάσια (6,5 φορές μεγαλύτερη) του ύψους του χρέους.
Σύμφωνα με την απόφαση,
- Η καθ’ ης η ανακοπή έχει επιβάλει αναγκαστική κατάσχεση για το ποσό των 33.476,26 ευρώ, επισπεύδοντας αναγκαστικό πλειστηριασμό για τις 21-2-2024. Από τα ανωτέρω, ωστόσο, προκύπτει ότι υφίσταται προφανής δυσαναλογία μεταξύ του χρησιμοποιούμενου μέσου και του επιδιωκόμενου σκοπού και υπέρβαση της αρχής της αναλογικότητας, λαμβανομένου υπόψη ότι η κατάσχεση έχει επιβληθεί για το ποσό των 33.476,26 ευρώ, ενώ η εμπορική αξία των κατασχεθέντων ακινήτων ανέρχεται σε 218.440 ευρώ, δηλαδή υπάρχει μία σημαντική απόκλιση μεταξύ των ποσών αυτών, καθώς η αξία του ακινήτου είναι τουλάχιστον εξαπλάσια του ποσού της κατάσχεσης, το οποίο αποτελεί και το ποσό της συνολικής απαίτησης, για την οποία έχει εκδοθεί ο εκτελεστός τίτλος.
- Σημειώνεται ότι από την υπ’ αριθμ. ……./2022 διαταγή πληρωμής προκύπτει ότι η συνολική απαίτηση που διαχειρίζεται η καθ’ ης η ανακοπή ανέρχεται στο ποσό των 50.757,28 ευρώ, η δε διαταγή πληρωμής εκδόθηκε για το ποσό των 32.391,26 ευρώ μετά από περιορισμό του αιτήματος εκ μέρους της καθ’ ης η ανακοπή, πλην, το γεγονός αυτό δεν μπορεί από μόνο του να άρει την προφανή δυσαναλογία μεταξύ του ποσού της επιδικασθείσας απαίτησης και της αξίας των κατασχεθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών, αφού το ποσό των 50.757,28 ευρώ δεν έχει καν επιδικαστεί υπέρ της δικαιούχου εταιρίας.
- Η καθ’ ης η ανακοπή δεν εξέθεσε με τις προτάσεις της ότι υπάρχει άλλη κινητή ή ακίνητη περιουσία της ανακόπτουσας με αξία εγγύτερη στην αξία της απαίτησης της καθ’ ης η ανακοπή, ώστε να παρέχεται στην τελευταία η δυνατότητα επιλογής ως προς το περιουσιακό αντικείμενο που θα μπορούσε να επιβάλει αναγκαστική κατάσχεση, με αποτέλεσμα η ανακοπτόμενη κατάσχεση να τυγχάνει καταχρηστική και στο πλαίσιο του άρθρου 951 παρ. 2 ΚΠολΔ. Πολύ περισσότερο, δεν αποδείχθηκε το ούτως ή άλλως δυσαπόδεικτο ζήτημα της ύπαρξης άλλων δανειστών της ανακόπτουσας (Γέσιου-Φαλτσή Π., Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως, Ειδικό Μέρος, τόμ. ΙΙ/α, 2^ έκδοση 2017, §53, σελ. 186, υπό II 2, αρ. 20).
- Επομένως, συντρέχει περίπτωση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, δια της επιβολής της προσβαλλόμενης κατάσχεσης, οπότε ο τρίτος λόγος της κρινόμενης ανακοπής πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος και κατ’ ουσίαν και πρέπει να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης.
