Τράπεζες: Πώς θα εφαρμοστούν τα νέα πλαφόν στα στεγαστικά δάνεια – Τι αλλάζει από το 2025

Τα ανώτατα όρια θα ισχύσουν από 1 Ιανουαρίου 2025

Αρτεμις Σπηλιώτη

Ανώτατο όριο χρηματοδότησης στεγαστικού δανείου στο 80% του ακινήτου και στο 90% για νέο δανειολήπτη, αλλά και ανώτατο όριο στη μηνιαία δόση που δεν μπορεί να ξεπερνάει στο 40% ή το 50% του μηνιαίου εισοδήματος αντίστοιχα προβλέπει η Πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα ανώτατα όρια θα ισχύσουν από 1 Ιανουαρίου 2025 ενώ παρέχεται στις τράπεζες το δικαίωμα να τα υπερβαίνουν σε ποσοστό έως 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός έκαστου ημερολογιακού τριμήνου.

Τα νέα μέτρα και ο στόχος

Τα μακροπροληπτικά μέτρα, δεσμευτικού χαρακτήρα, για δάνεια και πιστώσεις με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα προς φυσικά πρόσωπα, με τα οποία θεσπίζονται όρια σε δείκτες που συνδέονται με την πίστωση ή τον δανειολήπτη ή με επιμέρους χαρακτηριστικά της πίστωσης στοχεύουν, όπως τονίζει η ΤτΕ «την πρόληψη ή τον περιορισμό των συστημικών κινδύνων που απορρέουν από την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και συνδέονται με τη χρηματοδότηση νοικοκυριών ή/και επιχειρήσεων με εξασφάλιση οικιστικά ή επαγγελματικά ακίνητα.

Συμβάλλουν επίσης ευρύτερα στην πρόληψη της υπέρμετρης χαλάρωσης των πιστοδοτικών κριτηρίων και στην ενίσχυση της ανθεκτικότητας του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Τα μέτρα αυτά είναι συμπληρωματικά προς άλλα μακροπροληπτικά μέτρα για την αντιμετώπιση των κυκλικών και διαρθρωτικών συστημικών κινδύνων που επηρεάζουν τις κεφαλαιακές απαιτήσεις των ιδρυμάτων, όπως το απόθεμα ασφαλείας για τα λοιπά συστημικά σημαντικά ιδρύματα (απόθεμα O-SII).»

Σημειώνεται ότι τα νέα όρια που θεσπίζονται δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης, σε δάνεια και πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής (πχ. «Σπίτι μου) ή πράσινης μετάβασης, καθώς επίσης και σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης.

Πιο αναλυτικά με την Πράξη της Εκτελεστική Επιτροπής  θεσπίζεται:

1. Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση (loanto-value at origination – LTV-O) 90% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός εκάστοτε ημερολογιακού τριμήνου σε επίπεδο ιδρύματος ή οντότητας δύναται να υπερβαίνει τα ανώτατα επιτρεπόμενα όρια LTV-O. Η αξιολόγηση της υπέρβασης των ορίων θα γίνεται διακριτά για τους αγοραστές για πρώτη φορά και για τους λοιπούς δανειολήπτες. Το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη LTV-O δεν εφαρμόζεται σε συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης ιδιωτών που αφορούν ακίνητα.
2. Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) 50% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός εκάστοτε ημερολογιακού τριμήνου σε επίπεδο ιδρύματος ή οντότητας δύναται να υπερβαίνει τα ανώτατα επιτρεπόμενα όρια DSTI-O. Η αξιολόγηση της υπέρβασης των ορίων θα γίνεται διακριτά για τους αγοραστές για πρώτη φορά και για τους λοιπούς δανειολήπτες.

Σημειώνεται ότι αγοραστής για πρώτη φορά είναι ο  δανειολήπτης στον οποίο δεν έχει χορηγηθεί στο παρελθόν δάνειο ή πίστωση με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση η πιστωτική επέκταση στεγαστική πίστη, που αναμένεται να αναθερμανθεί με την υποχώρηση των επιτοκίων – αν και το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι οι υψηλές τιμές των ακινήτων  και η έλλειψη ακινήτων – θα πρέπει να είναι συνετή ώστε να μην αναβιώσει ο κίνδυνος υπερχρέωσης.

Πάντως τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τράπεζες ακολουθούν συνετή πολιτική χορηγήσεων όμως και οι δανειολήπτες κινούνται εξίσου συνετά ώστε να ελαχιστοποιήσουν τον κίνδυνο μη εξυπηρέτησης των δανειακών τους υποχρεώσεων.

Τα στοιχεία της ΤτΕ

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ  (β’ τρίμηνο 2023 – Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας – Νοέμβριος 2023) με βάσει συγκριμένους δείκτες (δείκτης δανείου προς αξία και δείκτης εξυπηρέτησης προς εισόδημα) τα μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων δανείων με εξασφάλιση οικιστικού ακινήτου το 73,4% των εκταμιεύσεων είναι χαμηλού κινδύνου δηλαδή οι δανειολήπτες έχουν επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική εξυπηρέτηση δανείου.

Το 25% των εκταμιεύσεων χαρακτηρίζονται μεσαίου κινδύνου ενώ τα δάνεια υψηλού κινδύνου αντιστοιχούν σε μόλις 1,1% του συνόλου.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2023 ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) ήταν 31,1%  και ο δείκτης δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (LTV-O) στο 61,7%