Ορέστης Σεϊμένης – Αρχόντισσα Ιωάννα Ντουκάκη
ΕΙΣΑΓΩΓΗ: Με το άρθρο 44 του ν. 4916/2022 καταργήθηκε ο Συμπληρωματικός Φόρος του ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα Φυσικά Πρόσωπα από την 1/1/2022 και μετά. Σχετικό και το άρθρο 92 παρ. 4 περίπτ. γ’ του ν. 4916/2022.Από την 1/1/2022 εφαρμόζονται συντελεστές που επιβάλλονται στην συνολική αξία «ανά εμπράγματο δικαίωμα» (ανά ακίνητο) αλλά και άλλοι συντελεστές που προσαυξάνουν το συνολικό ΕΝ.Φ.Ι.Α του φορολογούμενου σε ειδικές περιπτώσεις («Προσαύξηση» του ΕΝ.Φ.Ι.Α.).
Το σχετικό άρθρο 5 του ν. 4223/2013, αντικαταστάθηκε με το άρθρο 44 του ν. 4916/2022 και ο Συμπληρωματικός Φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισχύει πλέον από την 1/1/2022 μόνο για τα Νομικά Πρόσωπα και τις Νομικές Οντότητες. Σήμερα θα αναφερθούμε μόνο στο «Φόρο κατά εμπράγματο δικαίωμα». Για την «Προσαύξηση του συνολικού ΕΝ.Φ.Ι.Α.» θα ασχοληθούμε την επόμενη εβδομάδα. (Ο υπολογισμός του φόρου ανά εμπράγματο δικαίωμα ήλθε σε εφαρμογή με τις νέες διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 4223/2013 με την ονομασία «ΕΝΟΤΗΤΑ Γ’».
ΦΟΡΟΣ ΣΤΗΝ ΑΞΙΑ ΑΝΑ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΙ ΑΚΙΝΗΤΟΥ:
Ο φόρος ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου υπολογίζεται επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, όπως αυτό αποτυπώνεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του άρθρου 23 του ν. 3427/2005, σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:
| Κλιμάκια συνολικής αξίας ακινήτου σε ευρώ | Συντελεστής φόρου ανά κλιμάκιο αξίας |
| 0,01- 400.000 | 0% |
| 400.000,01-500.000 | 0,20% |
| 500.000,01-600.000 | 0,30% |
| 600.000,01-700.000 | 0,40% |
| 700.000,01-800.000 | 0,50% |
| 800.000,01-900.000 | 0,60% |
| 900.000,01-1.000.000 | 0,70% |
| 1.000.000,01-2.000.000 | 0,90% |
| >= 2.000.000,01 | 1,00% |
Ν. 4223/2013 άρθρο 4 Ενότητα. Γ – Ο ΔΕΑΦ 1048263 ΕΞ 01-06-2022
Σημειώνεται ότι:
a) Ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα υπολογίζεται στη συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου, όπως το δικαίωμα αυτό αναγράφεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων,
b) Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας επί του ακινήτου, ο φόρος απομειώνεται με βάση το «συντελεστή συνιδιοκτησίας» (Σ.Σ.: Είναι 0,90 ως ν. 3842/2010 παρ. 3.5.6.α’, για ακίνητα εντός Συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού αξίας ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982), εφόσον υφίσταται συνιδιοκτησία στην πλήρη ή ψιλή κυριότητα, και επιμερίζεται σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 2 (Σ.Σ. εννοεί τον επιμερισμό της πλήρους κυριότητος όπως αναφέρεται στις παραγράφους 3 έως και 8 του ν. 4223/2013)
c) Ο συντελεστής συνιδιοκτησίας δεν εφαρμόζεται όταν ο υπόχρεος σε φόρο έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας στην επικαρπία.
Ν. 3842/2010 άρθρο 32 παρ. 3.5.6.
Η Ενότητα Γ’ (Σ.Σ.: Δηλαδή η συνολική αξία κατά εμπράγματο δικαίωμα), εφαρμόζεται εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του υποκειμένου στον φόρο υπερβαίνει τις 300.000€, όπως αυτή υπολογίζεται σύμφωνα με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010.
Ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα (της Ενότητας Γ’) ΔΕΝ εφαρμόζεται και δεν επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:
Α) Στα ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή στα έργα τέχνης
Β) Στα δικαιώματα επί γηπέδων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού και
Γ) στα δικαιώματα επί των κτιρίων που είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων εκατό (100) ετών και τα οποία έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή ως έργα τέχνης, καθώς και των αναλογούντων σε αυτά ποσοστών επί των γηπέδων ή οικοπέδων στα οποία βρίσκονται.
Δ) Επίσης δεν επιβάλλεται ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα σε δικαίωμα επί οικοπέδου με ή χωρίς κτίσμα, όταν το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του εν λόγω οικοπέδου δεν υπερβαίνει το πέντε τοις εκατό (5%).
Επιπλέον, το δικαίωμα επί του οικοπέδου δεν λαμβάνεται υπόψη για την εφαρμογή του συντελεστή φόρου ανά κλιμάκιο αξίας της Ενότητας Γ’, λαμβάνεται όμως υπόψη για τη συνολική αξία της περιουσίας του υποκειμένου στον φόρο για την παρούσα Ενότητα και την Ενότητα Ε’.
Ο ΔΕΑΦ 1048263 ΕΞ 01-06-2022
Ε) Ειδικά για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. των ετών 2022 και 2023 η παραπάνω Ενότητα δεν εφαρμόστηκε και για δικαιώματα επί ιστορικών διατηρητέων μνημείων ή έργων τέχνης, που προστατεύονται από το ν. 4858/2021 (Α’ 220) και τα οποία δεν καταλαμβάνονται από το προηγούμενο εδάφιο (Σ.Σ.: δηλαδή όταν το ποσοστό της συνιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερο από 5%), καθώς και για δικαιώματα επί κτιρίων, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μέχρι την 31η.12.2021 ως διατηρητέα, σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 1577/1985 (Α’ 210), εφόσον τα ως άνω μνημεία, έργα τέχνης ή κτίρια είναι προγενέστερα της 1ης Ιανουαρίου 1940, και για τα αναλογούντα σε αυτά ποσοστά επί των γηπέδων ή οικοπέδων στα οποία βρίσκονται. Η αξία του προηγούμενου εδαφίου υπολογίζεται σύμφωνα με το τρίτο και το τέταρτο εδάφιο της Ενότητας Ε’ (Σ.Σ.: Δηλαδή με το Ν. 3842/2010 παρ. 3.5.6.α’, για ακίνητα εντός Συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού αξίας ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982).
Ν.4223/2013 άρθρο 4 Ενότητα Γ’
Για το φόρο επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου της Ενότητας Γ’ και την προσαύξηση του κυρίου φόρου φυσικών προσώπων της Ενότητας Ε’ του άρθρου 4, εφαρμόζονται ανάλογα οι παρ. 3 έως και 8 άρθρου 2
Ν.4223/2013 άρθρο 2 παρ.9
ΕΝΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΑΝΑ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ:
Έστω ένα ακίνητο, εντός σχεδίου, το οποίο σύμφωνα με το εκκαθαριστικό του Ε9 έχει αξία 852.000€ (Δηλαδή η αξία του ακινήτου αυτού υπερβαίνει τις 400.000€).
Με 100% στην Πλήρη Κυριότητα. Δεν υπάρχει συνιδιοκτησία.
Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, σύμφωνα με τους αυξομειωτικούς συντελεστές του άρθρου 32 του ν. 3842/2010, υπερβαίνει τις 300.000€
Ο επί πλέον φόρος «κατά εμπράγματο δικαίωμα» είναι 1.712 € και υπολογίζεται σύμφωνα με τον παρακάτω τρόπο:
| Αξία Ακινήτου ανά κλιμάκιο | Αξία Ακινήτου του Κλιμακίου | Σύνολο αξίας Ακινήτου | Συντελεστής Φόρου ανά κλιμάκιο αξίας | Φόρος ανά κλιμάκιο αξίας | ΣΥΝΟΛΟ ΦΟΡΟΥ του ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ |
| Έως 400.000 | 400.000 | 400.000 | 0% | 0 | 0 |
| 400.000,01-500.000 | 100.000 | 500.000 | 0,20% | 200 | 200 |
| 500.000,01-600.000 | 100.000 | 600.000 | 0,30% | 300 | 500 |
| 600.000,01-700.000 | 100.000 | 700.000 | 0,40% | 400 | 900 |
| 700.000,01-800.000 | 100.000 | 800.000 | 0,50% | 500 | 1.400 |
| 800.000,01-852.000 | 52.000 | 852.000 | 0,60% | 312 | 1.712€ |
ΑΛΛΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΜΕ ΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΠΡΩΤΟ-ΓΙΑ ΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ (Ε.Δ.):
Δεδομένα Παραδείγματος:
Ο Α.Β έχει στην πλήρη κυριότητά του τα παρακάτω ακίνητα:
1. Ακίνητο αξίας 420.000€ (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
2. Ακίνητο αξίας 260.000€ (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
Η συνολική αντικειμενική αξία της περιουσίας του, όπως προσδιορίζεται με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010, είναι μεγαλύτερη από 300.000€
Ερωτάται: πόσος είναι ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα στην παραπάνω περίπτωση;
Απάντηση:
1. Το ακίνητο των 420.000€ θα φορολογηθεί με φόρο (Ε.Δ.) 40€ (20.000 χ 0,2%)
2. Το ακίνητο των 260.000€ δεν θα φορολογηθεί με φόρο κατά Εμπράγματο Δικαίωμα.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΕΥΤΕΡΟ-ΓΙΑ ΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ (Ε.Δ.):
Δεδομένα Παραδείγματος:
Ο Α.Β έχει στην πλήρη κυριότητά του τα παρακάτω ακίνητα:
1. Ακίνητο αξίας 420.000€ (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
2. Ακίνητο αξίας 260.000€ (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
Η συνολική αντικειμενική αξία της περιουσίας του, όπως προσδιορίζεται με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010, είναι μικρότερη από 300.000€
Ερωτάται: πόσος είναι ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα στην παραπάνω περίπτωση;
Απάντηση:
1. Το ακίνητο των 420.000€ δεν θα φορολογηθεί με φόρο κατά Εμπράγματο Δικαίωμα (επειδή η συνολική αξία της περιουσίας είναι μικρότερη των 300.000€)
2. Το ακίνητο των 260.000€ δεν θα φορολογηθεί με φόρο κατά Εμπράγματο Δικαίωμα
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΡΙΤΟ-ΓΙΑ ΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ (Ε.Δ.):
Δεδομένα Παραδείγματος:
Ο Α.Β έχει στην πλήρη κυριότητά του τα παρακάτω ακίνητα:
1. Ακίνητο αξίας 420.000€ (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
2. Κτίριο αξίας 410.000€, διατηρητέο το οποίο είναι μεγαλύτερο των 100 ετών και έχει χαρακτηριστεί ιστορικό μνημείο ή ως έργο τέχνης (όπως εμφανίζεται η αξία του στο εκκαθαριστικό του Ε9)
3. Γήπεδο αξίας 430.000€ εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού (όπως εμφανίζεται η αξία του στο εκκαθαριστικό του Ε9)
Η συνολική αντικειμενική αξία της περιουσίας του, όπως προσδιορίζεται με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010, είναι μεγαλύτερη από 300.000€
Ερωτάται: πόσος είναι ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα στην παραπάνω περίπτωση;
Απάντηση:
1. Το ακίνητο των 420.000€ θα φορολογηθεί με φόρο (Ε.Δ.) 40€ (20.000 χ 0,2%)
2. Το ακίνητο των 410.000€ δεν θα φορολογηθεί με φόρο κατά Εμπράγματο Δικαίωμα (επειδή έχει χαρακτηρισθεί ως Ιστορικό Μνημείο……)
3. Το ακίνητο των 430.000€ δεν θα φορολογηθεί με φόρο κατά Εμπράγματο Δικαίωμα
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΕΤΑΡΤΟ-ΓΙΑ ΤΟ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ (Ε.Δ.):
Δεδομένα Παραδείγματος:
Ο Α.Β έχει στην κυριότητά του τα παρακάτω ακίνητα:
1. Ακίνητο αξίας 420.000€ κατά πλήρη κυριότητα (όπως εμφανίζεται η αξία στο εκκαθαριστικό του Ε9)
2. Ποσοστό 80% σε ακίνητο (συνολικής αξίας 600.000€, (όπως εμφανίζεται στο εκκαθαριστικό του Ε9)
Η συνολική αντικειμενική αξία της περιουσίας του, όπως προσδιορίζεται με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010, είναι μεγαλύτερη από 300.000€
Ερωτάται: πόσος είναι ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα στην παραπάνω περίπτωση;
Απάντηση:
1. Το ακίνητο των 420.000€ θα φορολογηθεί με φόρο (Ε.Δ.) 40€ (20.000 χ 0,2%)
2. Η αξία του ακινήτου των 600.000€ απομειώνεται κατά 90% λόγω συνιδιοκτησίας δηλαδή: 600.000€ Χ 0.90 = 540.000€
Και: 540.000€ X 80%=432.000€
ΚΑΙ: Ο φόρος κατά εμπράγματο δικαίωμα διαμορφώνεται γι’ αυτό το ακίνητο σε 64€ (δηλαδή: 32.000€ Χ 0.2%)
