Εφορία: Πώς θα μειώσετε τα τεκμήρια των ακινήτων

Γιώργος Παλαιτσάκης

Τη δυνατότητα να μειώσουν σημαντικά τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών τους έχουν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις εκατομμύρια φορολογούμενοι αξιοποιώντας το δικαίωμα τροποποίησης των δεδομένων που έχει προσυμπληρώσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων στους κωδικούς του πίνακα 5.1 του εντύπου Ε1 με βάση καταχωρίσεις προηγούμενων ετών.

Κάθε φορολογούμενος έχει το νόμιμο δικαίωμα να δηλώνει στην εφορία τους πραγματικούς χρόνους που χρησιμοποίησε τις κατοικίες του μέσα στο προηγούμενο έτος για το οποίο φορολογείται. Δικαιούται δηλαδή να δηλώσει τα πραγματικά περιστατικά.

Υπολογισμός

Θα πρέπει εδώ να σημειώσουμε ότι, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (άρθρο 31 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος):

ADVERTISING

ADVERTISEMENT

1 Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία του φορολογουμένου υπολογίζεται κλιμακωτά, με βάση την επιφάνειά της, ως εξής:

– μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 40 ευρώ ανά τ.μ.

– από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 65 ευρώ ανά τ.μ.

– από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 110 ευρώ ανά τ.μ.

– από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 200 ευρώ ανά τ.μ.

– από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 400 ευρώ ανά τ.μ.

Για τους βοηθητικούς χώρους, ισχύει τεκμήριο 40 ευρώ ανά τ.μ.

Ολα τα ποσά που προκύπτουν με βάση τους παραπάνω υπολογισμούς προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 2.800 έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 5.000 ευρώ ανά τ.μ. και άνω. Για τις μονοκατοικίες, τα παραπάνω ποσά λαμβάνονται υπόψη αυξημένα κατά 20%. Επίσης για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά λαμβάνονται υπόψη μειωμένα κατά 50%.

Τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες βαρύνουν τους φορολογουμένους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε είναι ενοικιαστές τους είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.

2 Κατά τον υπολογισμό της μείωσης του τεκμηρίου διαβίωσης κατοικίας με βάση τους μήνες που αυτή δεν κατοικήθηκε, χρόνος μη κατοίκησης μεγαλύτερος των 15 ημερών υπολογίζεται ως ολόκληρος μήνας. Π.χ. εάν στην κύρια κατοικία του ο φορολογούμενος διέμεινε 9 μήνες και 10 μέρες και άρα δεν διέμεινε σε αυτήν για 2 μήνες και 20 μέρες, ο χρόνος διαμονής που πρέπει να συμπληρωθεί για την κύρια κατοικία είναι 9 μήνες, οπότε η έκπτωση επί του τεκμηρίου της θα υπολογιστεί με βάση τους 3 μήνες μη κατοίκησης, δηλαδή με βάση το κλάσμα 3/12 που ισοδυναμεί με 1/4 ή με ποσοστό 25%.

3 Πολλά χρόνια πριν, όταν ακόμη η συμπλήρωση των δηλώσεων γινόταν χειρόγραφα πάνω σε χάρτινα έντυπα τετράφυλλα Ε1, οι φορολογούμενοι υποχρεώνονταν να δηλώνουν ότι κατοίκησαν 12 μήνες στην κύρια κατοικία τους και συνήθως 1-3 μήνες στη δευτερεύουσα εξοχική, λες και το εκάστοτε προηγούμενο έτος διήρκεσε περισσότερους από 12 μήνες! Αυτό είχε ως αποτέλεσμα εκατομμύρια φορολογούμενοι κάθε χρόνο να υπερφορολογούνται άδικα εξαιτίας αυτού του στρεβλού τρόπου εφαρμογής των τεκμηρίων διαβίωσης, όπου το μεν τεκμήριο της κύριας κατοικίας υπολογιζόταν για όλο το έτος (για 12 μήνες) και το τεκμήριο της δευτερεύουσας εξοχικής για επιπλέον 1-3 μήνες!

Ωστόσο, και σήμερα ακόμη πολλοί φορολογούμενοι κάνουν αυτό το λάθος κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος αναγράφοντας συνολικό χρόνο διαμονής σε κύρια και δευτερεύουσες κατοικίες μεγαλύτερο των 12 μηνών μέσα στο έτος!

4 Εν έτει 2024 όμως, όπου υπάρχει δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής των φορολογικών δηλώσεων και αναγνωρίζεται στον φορολογούμενο το δικαίωμα να δηλώνει σε κάθε περίπτωση τα πραγματικά περιστατικά, θέλει πολύ μεγάλη προσοχή στον τρόπο με τον οποίο δηλώνονται οι κατοικίες και ειδικότερα στην αναγραφή του χρονικού διαστήματος πραγματικής διαμονής σε κάθε κατοικία, ώστε να μην προκύψει άδικη υπερφορολόγηση με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι, σε κάθε περίπτωση, αν υπάρχουν περισσότερες της μίας κατοικίες που χρησιμοποιήθηκαν από τον φορολογούμενο κατά τη διάρκεια του 2023 (π.χ. μία κύρια ιδιόκτητη, μία δευτερεύουσα ιδιόκτητη και μία δευτερεύουσα ενοικιασθείσα εξοχική) θα πρέπει το άθροισμα των μηνών διαμονής στο σύνολο των κατοικιών να μην ξεπερνά τον αριθμό 12.

5 Επιπλέον, υπάρχει δυνατότητα δήλωσης λιγότερων από 12 μηνών διαμονής για την κύρια κατοικία, ακόμη κι αν δεν υπάρχει κάποια δευτερεύουσα, εφόσον για ένα χρονικό διάστημα του 2023 ο φορολογούμενος φιλοξενήθηκε πραγματικά σε άλλο σπίτι συγγενούς ή φίλου. Στην περίπτωση αυτή, το τεκμήριο διαβίωσης της κύριας κατοικίας μπορεί να μειωθεί κατά τόσα δωδέκατα όσα και οι μήνες «φιλοξενίας» στο άλλο σπίτι. Θα πρέπει επίσης να δηλωθεί η «φιλοξενία» και να την αποδεχθεί στη δική του δήλωση ο φορολογούμενος που διέθεσε το σπίτι του για τη «φιλοξενία».

Παράδειγμα

Η ελάφρυνση από τον σωστό χρόνο χρήσης

Φορολογούμενος συνταξιούχος 64 ετών κατοίκησε κατά τη διάρκεια του 2023 για 8 μήνες στην ιδιόκτητη κύρια κατοικία του, σε διαμέρισμα 80 τ.μ. στην Αθήνα, και για 4 μήνες στην εξοχική του κατοικία, μια μονοκατοικία 70 τ.μ. στον Ωρωπό Αττικής.

Ο σωστός τρόπος συμπλήρωσης του εντύπου Ε1 είναι να δηλώσει τα πραγματικά περιστατικά, δηλαδή 8 μήνες ιδιοκατοίκησης στην Αθήνα και 4 μήνες ιδιοκατοίκησης στο εξοχικό στον Ωρωπό.

Ετσι, τα τεκμήρια διαβίωσης θα υπολογιστούν από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ως εξής:

1 Για την κύρια κατοικία: 40 ευρώ ανά τ.μ. Χ 80 τ.μ. = 3.200 ευρώ επί 8 μήνες ιδιοκατοίκησης διά συνόλου 12 μηνών του 2023 (δηλαδή Χ 8/12) = 2.133,33 ευρώ. Δηλαδή το τεκμήριο διαβίωσης της κύριας κατοικίας θα ληφθεί υπόψη μειωμένο κατά 33,33% ή κατά 4/12 ή κατά 1/3!

2 Για τη δευτερεύουσα εξοχική μονοκατοικία: 40 ευρώ ανά τ.μ. x 70 τ.μ. = 2.800 ευρώ x 4 μήνες ιδιοκατοίκησης διά συνόλου 12 μηνών του 2023 (δηλαδή x 4/12) = 933,33 ευρώ x 1,2 (συντελεστής προσαύξησης μονοκατοικίας) = 1.120 ευρώ/2 (λόγω μείωσης 50% του τεκμηρίου στην περίπτωση της δευτερεύουσας κατοικίας) = 560 ευρώ. Δηλαδή το τεκμήριο θα υπολογιστεί μειωμένο κατά 66,66% ή κατά 8/12 ή κατά 2/3 και στη συνέχεια περαιτέρω μειωμένο κατά 50% επειδή αφορά δευτερεύουσα κατοικία (η προσαύξηση κατά 20% – ο πολλαπλασιασμός με συντελεστή 1,2 – ισχύει για όλες ανεξαιρέτως τις μονοκατοικίες). Η συνολική μείωση του τεκμηρίου της δευτερεύουσας κατοικίας θα είναι της τάξεως του 80,71%.

Αθροισμα τεκμηρίων διαβίωσης για κύρια και δευτερεύουσα εξοχική κατοικία: 2.133,33 ευρώ + 560 ευρώ = 2.693,33 ευρώ.

Αν ο φορολογούμενος έκανε το λάθος και δήλωνε ότι κατοίκησε και τους 12 μήνες του 2023 στην κύρια κατοικία του, τότε θα βαρυνόταν γι’ αυτήν με τεκμήριο διαβίωσης 3.200 ευρώ.

Από κει και πέρα, αν δήλωνε κι ότι κατοίκησε και 4 μήνες στη δευτερεύουσα εξοχική (συνολικά… 16 μήνες !!!), τότε το συνολικό ποσό τεκμηρίων διαβίωσης θα ανερχόταν σε 3.760 ευρώ (3.200 ευρώ + 560 ευρώ).

Στην περίπτωση δήλωσης 12 μηνών διαμονής μόνο για την κύρια κατοικία, θα βαρυνόταν με επιπλέον τεκμήριο 506,67 ευρώ (3.200 ευρώ – 2.693,33 ευρώ), ενώ στην παράλογη περίπτωση δήλωσης διαμονής 12 μηνών στην κύρια και… 4 μηνών στη δευτερεύουσα εξοχική θα βαρυνόταν με επιπλέον τεκμήριο 1.066,67 ευρώ (3.760 ευρώ – 2.683,33 ευρώ).

Συνεπώς, η ορθή δήλωση του χρόνου διαμονής σε κάθε κατοικία θα έχει ως συνέπεια τη μείωση του συνολικού ποσού των τεκμηρίων διαβίωσης κατά 15,8%-28,3%.

EΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΠΟΣΑ ΤΕΚΜΗΡΙΩΝ ΔΙΑΒΙΩΣΗΣ ΓΙΑ ΚΥΡΙΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ (τα ποσά σε ευρώ)

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΣΕ Τ.Μ.	ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΤΙΜΕΣ ΖΩΝΗΣΕΩΣ 2.799 ΕΥΡΩ ΑΝΑ Τ.Μ.		ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΤΙΜΕΣ ΖΩΝΗΣΑΠΟ 2.800 ΕΩΣ 4.999 ΕΥΡΩ ΑΝΑ Τ.Μ.		ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΤΙΜΕΣ ΖΩΝΗΣΑΠΟ 5.000 ΕΥΡΩ ΑΝΑ Τ.Μ. ΚΑΙ ΑΝΩ
	ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ	ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ	ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ	ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ	ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ	ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ
30	1200	1440	1680	2016	2040	2448
40	1600	1920	2240	2688	2720	3264
50	2000	2400	2800	3360	3400	4080
60	2400	2880	3360	4032	4080	4896
70	2800	3360	3920	4704	4760	5712
80	3200	3840	4480	5376	5440	6528
90	3850	4620	5390	6468	6545	7854
100	4500	5400	6300	7560	7650	9180
110	5150	6180	7210	8652	8755	10506
120	5800	6960	8120	9744	9860	11832
130	6900	8280	9660	11592	11730	14076
140	8000	9600	11200	13440	13600	16320
150	9100	10920	12740	15288	15470	18564
160	10200	12240	14280	17136	17340	20808
170	11300	13560	15820	18984	19210	23052
180	12400	14880	17360	20832	21080	25296
190	13500	16200	18900	22680	22950	27540
200	14600	17520	20440	24528	24820	29784
250	24600	29520	34440	41328	41820	50184
300	34600	41520	48440	58128	58820	70584
350	54600	65520	76440	91728	92820	111384
400	74600	89520	104440	125328	126820	152184
450	94600	113520	132440	158928	160820	192984
500	114600	137520	160440	192528	194820	233784