Ηλεκτρονικά διεκπεραιώνεται σήμερα μεγάλο μέρος των συναλλαγών και των επιμέρους διαδικασιών που απαιτούνται για να ολοκληρωθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων. Ωστόσο, ακόμη και σήμερα υπάρχουν σοβαρά προβλήματα που εμποδίζουν την ολοκλήρωση χιλιάδων μεταβιβάσεων.
H εφαρμογή για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων ΦΜΑ λειτουργεί στην ηλεκτρονική διεύθυνση aade.gr/myPROPERTY.
Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί από τον αγοραστή ως πρώτη κατοικία, ο ίδιος ή ο συμβολαιογράφος, κατά τη διαδικασία συμπλήρωσης της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, πρέπει να «κλικάρει» σε ένα επισυναπτόμενο κείμενο υπεύθυνης δήλωσης.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ αν ο αγοραστής είναι άγαμος χωρίς εξαρτώμενα τέκνα ή σε 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος. Προσαυξάνεται δε κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα εξαρτώμενα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ επιπλέον για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δευτέρου.
Υποβολή
Συνοπτικά, η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων περιλαμβάνει τα ακόλουθα 9 βήματα:
1) Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή μέσω της εφαρμογής myProperty.
2) Η δήλωση αποστέλλεται, μέσω της εφαρμογής, στους λογαριασμούς αγοραστή και πωλητή στο aade.gr.
3) Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση.
4) Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος, αν υπάρχει.
5) Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
6) Ο αγοραστής πληρώνει το φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
7) Το πληροφοριακό σύστημα TΑΧΙS των ΔΟΥ ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου.
8) Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myPROPERTY για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
9) Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στo myPROPERTY.
Υποχρεώσεις
Ο φορολογούμενος που πρόκειται να μεταβιβάσει ένα ακίνητό του, πριν υποβάλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, πρέπει να εισέλθει στα στοιχεία των δηλώσεων Ε9 της περιόδου 2014-2024, τα οποία υπάρχουν στην καρτέλα «Περιουσιακή Κατάσταση» του ΟΠΣ Περιουσιολογίου Ακινήτων της ΑΑΔΕ και να εντοπίσει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, προκειμένου να ελέγξει ανά έτος, εάν όλα τα περιγραφικά και προσδιοριστικά στοιχεία του είναι ορθά. Σε περίπτωση που εντοπίσει λάθη ή παραλείψεις, πρέπει να προβεί σε όσες τυχόν διορθώσεις είναι απαραίτητες μέσω της υποβολής τροποποιητικής δήλωσης Ε9 και σε κάθε περίπτωση να μεταφέρει τη δήλωση με τα επικαιροποιημένα στοιχεία του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος. Παράλληλα, η ίδια υποχρέωση ισχύει και για τον αποκτώντα το ακίνητο (αγοραστή, δωρεοδόχο), εφόσον έχει ήδη δικαίωμα επί του μεταβιβαζόμενου/κληρονομούμενου ακινήτου.
Ενημέρωση Ε9
Σε κάθε περίπτωση υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου μέσω της εφαρμογής myPROPERTY γίνεται πλέον αυτόματη δημιουργία και υποβολή τροποποιημένης ψηφιακής δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή με τις απαιτούμενες εισαγωγές, μεταβολές και διαγραφές στοιχείων ακινήτων. Αυτό λαμβάνει χώρα, αμέσως μόλις πραγματοποιηθεί από τον συμβολαιογράφο η ανάρτηση του συμβολαίου στην εφαρμογή myPROPERTY, με το οποίο συστήνεται, μετατίθεται, αλλοιώνεται (μεταβάλλεται) ή καταργείται δικαίωμα σε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9).
Τα 11 απαιτούμενα δικαιολογητικά
Τα δικαιολογητικά που πρέπει να συγκεντρωθούν για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου φθάνουν τα 11 και είναι τα εξής:
* Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης. Αναρτάται από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή myPROPERTY.
* Τίτλος κτήσης: Tο συμβολαιογραφικό μεταβιβαστικό έγγραφο, το οποίο συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο.
* Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Εγγραφο που επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία – ή 6ετία σε περίπτωση που έχει εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους – έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ ή και ΦΑΠ), όπως επίσης και ότι τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση τόσο από τα συμβόλαια όσο και τα υπόλοιπα αποδεικτικά έγγραφα.
* Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας.
* Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας.
* Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
* Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.
* Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
* Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
* Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
* Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Γραφειοκρατικά εμπόδια «μπλοκάρουν» χιλιάδες αγοραπωλησίες
Σοβαρά προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία δεν έχουν επιλυθεί από τα συναρμόδια υπουργεία και έχουν «μπλοκάρει» για πάρα πολλούς μήνες πλήθος συμβολαίων έχουν εντοπίσει εδώ και καιρό οι συμβολαιογράφοι.
Τα προβλήματα αφορούν κυρίως περιπτώσεις αγοραπωλησιών διαμερισμάτων που βρίσκονται σε πολυκατοικίες αλλά και άλλων κτισμάτων. Δεκάδες χιλιάδες τέτοια ακίνητα έχουν καταστεί de facto «πράγματα εκτός συναλλαγής», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) κ. Στράτος Παραδιάς. Κι αυτό, όπως τονίζει ο ίδιος, έχει φέρει σε απόγνωση τους ιδιοκτήτες τους.
Πλήρη ταύτιση
Αιτία για την οποία δεν μπορούν να διεκπεραιωθούν πολλές τέτοιες μεταβιβάσεις είναι το γεγονός ότι για να συνταχθεί οποιοδήποτε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, το εμβαδόν του πρέπει να συμπίπτει απολύτως στα εξής επτά έγγραφα:
* Συμβόλαιο απόκτησης,
* Πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας,
* Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
* Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δίμηνης ισχύος,
* Κάτοψη του κτίσματος,
* Αδεια οικοδομής
* Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Νέες μετρήσεις
Ειδικότερα, όπως μάς διευκρίνισε ο κ. Παραδιάς, η πλήρης εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» επιβάλλει λεπτομερή επαναμέτρηση-εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και ιδιαιτέρως των οριζοντίων ιδιοκτησιών. Από τη στιγμή που θα γίνει η νέα εμβαδομέτρηση τα τετραγωνικά μέτρα που προέκυψαν από αυτήν συγκρίνονται με τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται σε όλα τα παραπάνω έγγραφα. Αν δεν συμφωνούν τα στοιχεία της εμβαδομέτρησης με τα στοιχεία για τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται σε όλα τα παραπάνω έγγραφα θα πρέπει να πρώτα να τροποποιηθούν τα στοιχεία της επιφάνειας του ακινήτου που αναγράφονται στο συμβόλαιο απόκτησης που έχει στη διάθεσή του ο πωλητής. Κι αυτό πρέπει να γίνει ακόμη κι αν οι διαφορές που διαπιστώθηκαν στα τετραγωνικά μέτρα είναι πολύ μικρές! Ομως η διόρθωση αυτή είναι πρακτικά αδύνατη στις περισσότερες των περιπτώσεων καθώς θα πρέπει να βρεθούν και να συμφωνήσουν οι προηγούμενοι κάτοχοι του ακινήτου (δικαιοπάροχοι) πράγμα πολύ δύσκολο έως αδύνατο.
Ετσι ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές στα αναφερόμενα εμβαδά, επειδή η διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου είναι αδύνατη, καθίσταται αδύνατη και η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων και η μεταβίβαση μπλοκάρεται.
Διαμερίσματα
Το πρόβλημα είναι οξύτατο ειδικά στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες, όπου απαιτείται επιπλέον και η υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, δηλαδή θα πρέπει όλοι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της πολυκατοικίας να συμφωνήσουν και να δεχθούν να υπογράψουν την τροποποίηση του εμβαδού του προς μεταβίβαση διαμερίσματος! Αυτό βεβαίως είναι αδύνατο, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα όπου δεν υπάρχει καν η νομοθετηθείσα δυνατότητα της «μονομερούς» τροποποίησης της πράξης σύστασης (παρ. 9Α άρθρου 98 Ν. 4495/2017), όπου δεν υπάρχει όμορος γείτονας για να τη συνυπογράψει.
