Ειδικότερα Θέματα – Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)Σε ποιες περιπτώσεις επιβάλλεται και με πιο συντελεστή
Μετά από τους ορισμούς για την Βραχυχρόνια Μίσθωση και τον τρόπο φορολόγησης των εισοδημάτων από αυτήν για φυσικά και νομικά πρόσωπα και επιχειρήσεις, στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε την αντιμετώπιση της μίσθωσης αυτής από πλευράς Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), για όποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται αυτός στις μισθώσεις. (Ε.2024/9.4.2024)
i. Με την παρ. 1 του άρθρου 29 του Ν.5073/2023 τροποποιήθηκε η περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ και πλέον συμπεριλαμβάνεται στις περιπτώσεις που λογίζονται εκ του νόμου ως παροχή υπηρεσιών και η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, όταν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή.
Παράλληλα με την παρ. 2 του ίδιου ως άνω άρθρου και νόμου τροποποιήθηκε η παρ. 2 του Κεφαλαίου Β’ του Παραρτήματος ΙΙΙ του Κώδικα ΦΠΑ, και πλέον υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ δεκατρία τοις εκατό (13%) και η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή της ως άνω περίπτωσης.
ii. Η έννοια της «εκμετάλλευσης ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή», κατά τα οριζόμενα στην περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ, ταυτίζεται με την έννοια της «βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων» όπως αυτή απορρέει από τις διατάξεις του άρθρου 111 του Ν.4446/2016.
Επομένως, ως «εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή» ορίζεται η εκμετάλλευσή τους με σκοπό τη μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών, ήτοι μέχρι και πενήντα εννιά (59) ημέρες, εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
iii. Από 1.1.2024 και εφεξής, η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, ήτοι με διάρκεια μικρότερη των εξήντα (60) ημερών, εξομοιώνεται για σκοπούς ΦΠΑ, με την εκμετάλλευση ξενοδοχείων, επιπλωμένων δωματίων και οικιών στις εξής περιπτώσεις:
α. εφόσον ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια διαμονή, ή β. εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή και για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται. Τα ανωτέρω ισχύουν ανεξάρτητα αν το ακίνητο είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας.
iv. Επισημαίνεται ότι για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή και των, κατ’ επέκταση, υποχρεώσεων που απορρέουν από τη νομοθεσία περί ΦΠΑ, λαμβάνεται υπόψη η πρόθεση εκμετάλλευσης των εν λόγω ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, η οποία αποδεικνύεται από την καταχώρησή τους στο σχετικό Μητρώο, χωρίς να εξετάζεται και η απόκτηση ή μη εσόδων από την εκμετάλλευση κάθε ακινήτου εξ’ αυτών. Για παράδειγμα, σε περίπτωση καταχώρησης στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής τεσσάρων (4) ακινήτων, εκ των οποίων ο ιδιοκτήτης συνήψε εν τέλει συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μόνο για τα δύο (2), η τυχόν αντιπαροχή για τη βραχυχρόνια μίσθωση αυτών θα υπαχθεί σε ΦΠΑ 13%.
v. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν για βραχυχρόνια διαμονή έως δύο (2) ακίνητα εξακολουθούν να απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ, εφόσον δεν παρέχουν πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων, σύμφωνα με την περ. κστ’ της παρ. 1 του άρθρου 22 του Κώδικα ΦΠΑ και δεν υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών. Σε περίπτωση, ωστόσο, που κατά τη διάρκεια της βραχυχρόνιας διαμονής σε ένα ακίνητο παρέχονται εκ μέρους του εκμισθωτή και πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, οι οποίες είναι αντίστοιχες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα (πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων), το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται, αλλά υπάγεται στον ΦΠΑ, καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής, χωρίς να εξετάζεται ο αριθμός των ακινήτων που αυτός εκμεταλλεύεται.
vi. Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης (ή οι συνιδιοκτήτες) ενός ακινήτου έχει παραχωρήσει σε Διαχειριστή – Υπεκμισθωτή το δικαίωμα υπεκμίσθωσης έναντι συμφωνηθέντος μισθώματος, συμμετέχοντας ταυτόχρονα και σε ποσοστό επί του μισθώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να εξεταστεί αν ο Διαχειριστής – Υπεκμισθωτής εμπίπτει στις διατάξεις της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ, ενώ ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης/συνιδιοκτήτες) θεωρείται ότι προβαίνει σε μίσθωση ακινήτων η οποία υπάγεται στην απαλλαγή της περ. κστ’ της παρ. 1 του άρθρου 22 του Κώδικα ΦΠΑ.
vii. Για τις μισθώσεις με διάρκεια από 60 ημέρες και άνω, οι οποίες δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 8 σε συνδυασμό με την παρ. 2 του Κεφαλαίου Β’ του Παραρτήματος ΙΙΙ του Κώδικα ΦΠΑ, κατά τα αναφερόμενα στην παρ. 3 της Ενότητας Ι του Κεφαλαίου Α της παρούσας, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, να εξετάζεται αν τυγχάνουν της απαλλαγής από τον ΦΠΑ βάσει της περ. κστ’ της παρ. 1 του άρθρου 22 του Κώδικα ΦΠΑ ή αν τίθεται θέμα για την καθ’ οιονδήποτε τρόπο φορολόγησή τους (διακριτά ή ως ενιαίο σύνολο).
viii. Σημειώνεται ότι το ίδιο ακίνητο είναι δυνατόν να διατίθεται μέσα στο ίδιο έτος τόσο για βραχυχρόνια διαμονή όσο και για μακροχρόνια μίσθωση.
Κάθε περίπτωση μίσθωσης, αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με τη διάρκειά της. Τα ανωτέρω ισχύουν για συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης που αρχίζουν από 1.1.2024 και μετά. Έτσι, σε περίπτωση που η σύμβαση βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αρχίσει πριν την 1.1.2024 και ολοκληρώνεται εντός του έτους 2024, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις, αλλά οι προϊσχύουσες διατάξεις.
Αλωνιάτης Απόστολος
Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.
