Ορέστης Σεϊμένης – Αρχόντισσα Ιωάννα Ντουκάκη
ΣΟΦΙΤΑ
Τι είναι η «Σοφίτα»; Μπορεί η σοφίτα να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία; Μπορούν να προσμετρηθούν οι σοφίτες στον Συντελεστή Δόμησης; Πώς θα γραφεί στο Ε9 η Σοφίτα;
Α. ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ:
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός που ισχύει από το 2012 (Ν. 4067/2012) ορίζει στην παράγραφο 81 του άρθρου 2 ότι «Σοφίτα» είναι ένας ανοιχτός (ή: κλειστός) προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους μιας επικλινούς στέγης του κτιρίου. Η Σοφίτα αυτή δεν μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Αυτό σημαίνει ότι η Σοφίτα δεν μπορεί να μεταβιβαστεί μόνη της.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Επικλινής στέγη είναι η στέγη που έχει κλίση προς την μία πλευρά της (δηλαδή κλίνει προς τα κάτω, είναι «κεκλιμένη»)
Β. Πότε Η ΣΟΦΙΤΑ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΜΕΤΡΗΣΕΙ ΣΤΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ:
Οι Σοφίτες συνδέονται λειτουργικά με κάποιον χώρο. Εάν το συνολικό εμβαδόν μιας σοφίτας είναι μικρότερο ή ίσο του 1/2 του παραπάνω χώρου – με τον οποίο συνδέεται λειτουργικά και επομένως η σοφίτα δεν αποτελεί ανεξάρτητο όροφο – τότε η σοφίτα δεν προσμετράει στο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤH ΔOΜΗΣΗΣ (Ν. 4067/2012 Άρθρο 11 παρ. 6 i ε.)
Γ. ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΤΕΘΕΙ ΣΟΦΙΤΑ ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΜΙΑ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΗ ΣΤΕΓΗ
(σε νομίμως υφιστάμενα κτίσματα προ του Ν. 4067/2012);
Είναι δυνατή η προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο, στέγης και σοφίτας ή η προσθήκη σοφίτας εντός νομίμως υφιστάμενης στέγης κτιρίου, εφ’ όσον πληρούνται οι προϋποθέσεις χαρακτηρισμού του χώρου ως «σοφίτα» (παρ. 81 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012) και τηρούνται οι γενικοί και τυχόν ειδικότεροι όροι δόμησης και περιορισμοί που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.
(Ν. 4067/2012 Άρθρο 23 παρ. 3)
Επισημαίνεται, ότι θα πρέπει να υπάρχει σε κάθε περίπτωση η λειτουργική σύνδεση της σοφίτας με τον υποκείμενο όροφο του κτιρίου.
Δ. ΜΠΟΡΕΙ ΜΙΑ ΣΟΦΙΤΑ ΝΑ ΕΧΕΙ ΠΡΟΣΒΑΣΗ-ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΣΕ ΑΝΟΙΚΤΟ ΕΞΩΣΤΗ;
Δεν επιτρέπεται η πρόσβαση – εκτόνωση της σοφίτας σε ανοικτό εξώστη ή δώμα του κτιρίου που βρίσκεται σε συνέχεια του δαπέδου της καθώς η σοφίτα ως χώρος εντός της στέγης του κτιρίου δεν συνυπολογίζεται στον αριθμό των πραγματοποιουμένων ορόφων του κτιρίου (κατ’ αντιστοιχία με τους εσωτερικούς εξώστες για τους οποίους ρητά αναφέρεται στον ορισμό τους ότι δεν αποτελούν όροφο) και ως εκ τούτου δεν δύναται το δάπεδό της να προεκταθεί οριζόντια προκειμένου να δημιουργηθεί ανοικτός εξώστης (κατά τον ορισμό αυτού σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012). Επιπρόσθετα, στην περίπτωση αυτή η σοφίτα θα αποκτούσε χαρακτηριστικά ανεξάρτητου ορόφου, ο οποίος θα έπρεπε να προσμετρηθεί στον πραγματοποιούμενο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου – γηπέδου. Σύμφωνα εξάλλου και με το άρθρο 2 της υπ’ αριθμ. 63234/19.12.2012 Απόφασης Αν. Υπουργού ΠΕΚΑ (με την οποία εγκρίθηκε Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών του ΝΟΚ) στο οποίο διευκρινίζεται ότι «επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου», καθίσταται σαφές ότι τα ανοίγματα που κατασκευάζονται στις σοφίτες αποσκοπούν αποκλειστικά στον φωτισμό και αερισμό τους.
Ε. Η ΠΡΟΣΘΗΚΗ ΣΟΦΙΤΑΣ ΕΛΕΓΧΕΤΑΙ
Οι εργασίες που εκτελούνται στα πλαίσια προσθήκης σοφίτας, σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, ελέγχεται από Ελεγκτή δόμησης, σύμφωνα με την υπ’ αρίθμ. 299/7.1.2014 ΚΥΑ (ΦΕΚ 57/Β/14) «Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης» η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της παρ. 5 του άρθρου 7 του ν. 4030/2011.
ΣΤ. Η ΣΟΦΙΤΑ ΣΤΟ Ε9
Οι απόψεις των δύο Υπουργείων για το πως πρέπει να γράφονται οι σοφίτες στο Ε9 είναι διαφορετικές:
• Στο Υ/Περιβάλλοντος ισχυρίζονται ότι η σοφίτα είναι βοηθητικός χώρος.
• Στο Υ/Οικονομικών δέχονται (και υποστηρίζουν προφορικά) ότι η σοφίτα είναι κύριος χώρος ο οποίος προστίθεται στον χώρο της κυρίας ιδιοκτησίας
Κατά τη γνώμη μας η πραγματική χρήση της σοφίτας πρέπει να καθορίζει και την καταγραφή της στο Ε9 ως κύριος ή ως βοηθητικός χώρος (π.χ. οι πολύ μικρές ή οι μεγάλες διαστάσεις της, το μικρό ή το μεγαλύτερο ύψος της κ.ά.)
Στις περιπτώσεις που μια σοφίτα «τακτοποιήθηκε» ή «νομιμοποιήθηκε» με ειδικό νόμο θα διαπιστώσουμε εάν είναι κύριος ή βοηθητικός χώρος στο σχετικό Πιστοποιητικό που μας υπογράφει ο Μηχανικός.
