Από τον Νίκο Ρουσάνογλου
Σε μία ακόμα σημαντική κίνηση για την επίλυση των παθογενειών που έχουν συσσωρευτεί επί δεκαετίες στην κατασκευή και μεταβίβαση ακινήτων και που ήρθαν στην επιφάνεια μέσω της καθιέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, προχωρά το Υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με τον νέο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο, που αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή τον προσεχή Σεπτέμβριο.
Μία από τις βασικότερες παρεμβάσεις αφορούν την δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ώστε να “ξεκλειδώσουν” δεκάδες χιλιάδες πράξεις αγοραπωλησίας, ή γονικές παροχές, που σήμερα είναι “κολλημένες”.
Μέχρι σήμερα και με βάση και την πιο πρόσφατη ρύθμιση που είχε ψηφιστεί τον προηγούμενο Δεκέμβριο, αν κατά την επιμέτρηση των επιφανειών τους μεταβιβαζόμενου ακινήτου, διαπιστωνόταν κάποια απόκλιση σε σχέση με την αναγραφόμενη επιφάνεια στην οικοδομική άδεια, ή την κάτοψη, ή την αρχική (ή και μεταγενέστερες) σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορούσε να έρθει σε συνεννόηση με τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, καταθέτοντας διορθωμένη κάτοψη για τον όροφο των διαμερισμάτων τους. Στην πράξη όμως παρατηρήθηκαν και πάλι δυσλειτουργίες, λόγω της συχνής απροθυμίας πολλών γειτόνων να συνεργαστούν, ή της αδυναμίας των ενδιαφερόμενων να εντοπίσουν τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Επίσης, έχουν αναφερθεί περιπτώσεις επιθετικών συμπεριφορών, ακόμα κι εκβιασμών ώστε να εξασφαλιστεί η απαιτούμενη συναίνεση, έναντι οικονομικών ανταλλαγμάτων.
Στο πλαίσιο αυτό, εισάγεται νέα ρύθμιση η οποία θα προσφέρει την δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, με υπεύθυνη δήλωση του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη και του μηχανικού του. Ασφαλώς, προϋπόθεση για να γίνει αυτό, είναι η απόκλιση των επιφανειών του διαμερίσματος με τα αναγραφόμενα στην αρχική σύσταση, να μην επηρεάζει τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών του ορόφου επί των χιλιοστών της οικοδομής και ασφαλώς να μην υπάρχει και πρόβλημα με τους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου.
Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς ακινήτων, τουλάχιστον 1 στις 2 κατοικίες που έχουν χτιστεί στη χώρα, έχουν κάποια απόκλιση των επιφανειών τους, σε σχέση με τον αρχικό σχεδιασμό, κυρίως λόγω της γενικότερης “χαλαρότητας” που προσέγγιζαν την ανέγερση οικοδομών οι παλιότερες γενιές οικοδομικών εταιρειών και αρχιτεκτόνων/πολιτικών μηχανικών. Έτσι, εμφανίζονται διαφορές στις επιφάνειες που έχουν κατασκευαστεί (συνήθως 1-3 τ.μ.), είτε προς τα πάνω, είτε και προς τα κάτω, οι οποίες δεν έχουν αποτυπωθεί μέσω της τροποποίησης των αρχικών οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί. Συνήθως δηλαδή, το πρόβλημα είναι από το στάδιο της κατασκευής και σπανιότερα αφορά σε μεταγενέστερες προσθήκες, κάτι άλλωστε δύσκολο σε περιπτώσεις διαμερισμάτων εντός πολυκατοικιών. Απλώς, η υποχρέωση που έχει εισάγει η Ταυτότητα Κτιρίου για λεπτομερή καταμέτρηση όλων των επιφανειών κάθε ακινήτου, που πρόκειται να μεταβιβαστεί, έχει αποκαλύψει το πρόβλημα και έχει οδηγήσει σε απόγνωση δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, που επιθυμούν να πουλήσουν το ακίνητό τους (συχνά μάλιστα έχουν ακυρωθεί συμφωνίες λόγω της αδυναμίας επίλυσης του ζητήματος), ή να το μεταγράψουν στα παιδιά τους.
Μάλιστα, μέχρι το τέλος του 2023, τυχόν απόκλιση των επιφανειών σήμαινε υποχρεωτική τροποποίηση της σύστασης του συνόλου των διαμερισμάτων ενός κτιρίου, δηλαδή έπρεπε να εξασφαλιστεί η έγγραφη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, πέραν του πολύ μεγάλου κόστους, που έπρεπε να επωμιστεί ο ιδιοκτήτης. Ουσιαστικά δηλαδή “καταδίκαζε” την αγοραπωλησία σε αποτυχία.
Για το ζήτημα αυτό είχε καταθέσει νομοθετική πρόταση και η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία ανέφερε ότι “με υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και με υπεύθυνη δήλωση των μηχανικών τους, όλοι οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και τη μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε. Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, χωρίς να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου”.
Τι περιλαμβάνει το νέο Νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο
Εν τω μεταξύ χθες, κατά τη διάρκεια του Υπουργικού Συμβουλίου, ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρης Παπαστεργίου και ο Υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Κωνσταντίνος Κυρανάκης, παρουσίασαν τους βασικούς άξονες του νέου Νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο. Στόχος είναι η ολοκλήρωση της Κτηματογράφησης μέχρι το 2025, η ενσωμάτωση της τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων και η απλοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων.
Πιο συγκεκριμένα οι κύριες Διατάξεις του Νομοσχεδίου είναι:
Η Ολοκλήρωση της Κτηματογράφησης το 2025
- Το Κτηματολόγιο γίνεται ο μοναδικός φορέας που θα διαχειρίζεται όλες τις συναλλαγές ακινήτων, με ενιαίους κανόνες, ψηφιακά εργαλεία για όλους και ψηφιοποιημένο αρχείο Υποθηκοφυλακείων.
- Τα Υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν οριστικά μέχρι το τέλος του 2024, ενώ τελική προθεσμία για δηλώσεις ακινήτων παραμένει η 30ή Νοεμβρίου 2024.
- Το Νομοσχέδιο φέρνει τη σύμπτυξη τελικών σταδίων στις μελέτες Κτηματογράφησης που εκκρεμούν ώστε να επιτευχθεί ο στόχος ολοκλήρωσης το 2025.
Η χρήση τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων
-Η υποστηρικτική χρήση εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης θα μειώσει τον χρόνο διεκπεραίωσης πολύπλοκων υποθέσεων κάτω από το μισό.
Το νομοσχέδιο εισάγει το πλαίσιο για την ασφαλή χρήση της.
Ο απεγκλωβισμός χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων που ήταν όμηροι γραφειοκρατίας
Ένα πάγιο αίτημα της κτηματαγοράς ικανοποιείται. Θεσπίζεται η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας όταν διαπιστώνεται μικρή διαφορά μεταξύ της μέτρησης τετραγωνικών με σύγχρονα μέσα και των τετραγωνικών που αναφέρονται στο παλιό συμβόλαιο.
Η ρύθμιση αυτή θα δώσει λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι εγκλωβισμένοι σε αδιέξοδα λόγω μικρών διαφορών στα τετραγωνικά μέτρα.
Η θεσμοθέτηση πιστοποιημένου μηχανικού με δικαίωμα υπογραφής για τις χιλιάδες χωρικές μεταβολές που έρχονται
Εύκολες και γρήγορες διορθώσεις στα λάθη παλιών μελετών Κτηματογράφησης
Καταργείται η έγχαρτη διαδικασία, έρχεται νέα ψηφιακή πλατφόρμα που θα δίνει λύση στο 1/3 του χρόνου.
