Κτηματολόγιο: Τι αναλαμβάνουν οι πιστοποιημένοι μηχανικοί • Εργασίες, έλεγχοι, ευθύνη & κυρώσεις

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,

Ολοκληρώνεται το κτηματολόγιο και από αρχές του 2025 τα Υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν οριστικά, ενώ τελική προθεσμία για δηλώσεις ακινήτων παραμένει η 30ή Νοεμβρίου 2024. Με τον τρόπο αυτό, το Κτηματολόγιο γίνεται ο μοναδικός φορέας που θα διαχειρίζεται όλες τις συναλλαγές ακινήτων, με ενιαίους κανόνες, ψηφιακά εργαλεία για όλους και ψηφιοποιημένο αρχείο Υποθηκοφυλακείων. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει πιέσει πολύ τα τελευταία χρόνια τη χώρα μας, για την ολοκλήρωση του έργου του κτηματολογίου κι αυτό έχει ως συνέπεια να κλείνουν με γρήγορες διαδικασίες οι μελέτες και όλα να γίνονται ηλεκτρονικά. Όμως, εκατομμύρια ιδιοκτητών δεν είναι εξοικειωμένοι με την τεχνολογία και επίσης στις περισσότερες περιπτώσεις η ανάρτηση των στοιχείων έγινε μέσα στην καραντίνα του Κορωνοϊού – COVID19 και ο κόσμος δεν ενημερώθηκε επαρκώς, ότι έπρεπε να κάνει ενστάσεις, γιατί αλλιώς θα υπάρχουν συνέπειες. Τέλος οι περισσότεροι πολίτες θεωρούν ότι , εφόσον διαθέτουν για το ακίνητο το συμβόλαιο , το δηλώνουν στο Ε9 και το δήλωσαν στο κτηματολόγιο , όλα είναι μια χαρά και τακτοποιημένα .

Το μεγάλο θέμα όμως που θα προκύψει στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, είναι τί θα γίνει όταν ξεκινήσει από το 2025 να λειτουργούν τα κτηματολογικά γραφεία και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο λανθασμένα τα δικαιώματα τους ;

Αυτό αφορά κυρίως στην εσφαλμένη τοποθέτηση του ακινήτου, ως προς τη θέση και τα όρια του, σε σχέση με την πραγματικότητα κάτι που δυστυχώς δεν γίνεται στις περισσότερες περιπτώσεις αντιληπτό κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, αλλά αργότερα κατά την διαδικασία της πώλησης, της δωρεάς, της γονικής παροχής ή κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Εκείνη τη στιγμή ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται τις συνέπειες της λανθασμένης δήλωσης ή μη, καθώς και της λανθασμένης εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο και αναζητά τον τρόπο διόρθωσης τους. Εκτιμάται ότι πάνω από το 50% στην επικράτεια και σε ορισμένες μάλιστα ορεινές περιοχές όπως είναι το Πήλιο ,η Ήπειρος κ.αλ. πάνω από το 70% τα γεωτεμάχια του κτηματολογίου δεν συμφωνούν με την πραγματικότητα.

Επειδή το θέμα το γνωρίζει το αρμόδιο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και προκειμένου να μην αποτελέσει το κτηματολόγιο τροχοπέδη στις αγοραπωλησίες, ετοίμασε ένα νέο νομοσχέδιο το οποίο θα έρθει για ψήφιση τον Σεπτέμβριο στη Βουλή που θα αφορά αλλαγές στις διαδικασίες διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων.

Βασικό στοιχείο του νομοσχεδίου είναι και η θεσµοθέτηση του πιστοποιηµένου µηχανικού µε δικαίωµα υπογραφής για τις χιλιάδες χωρικές µεταβολές, με στόχο τις εύκολες και γρήγορες διορθώσεις στα λάθη των µελετών κτηµατογράφησης.

• Τι ακριβώς θα κάνει ο πιστοποιημένος μηχανικός ;

Ο πιστοποιημένος μηχανικός θα αναλαμβάνει τις διορθώσεις που αφορούν την λανθασμένη καταγραφή του ακινήτου και θα συμβάλλει στην επίσπευση των διαδικασιών διόρθωσης και ενημέρωσης των κτηματολογικών διαγραμμάτων, με τρόπο αξιόπιστο σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που ορίζονται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Ο πιστοποιημένος μηχανικός θα ελέγχεται από τον Φορέα του Κτηματολογίου , για τη διασφάλιση της ορθής εκτέλεσης των καθηκόντων του.

• Ποιες εργασίες μπορεί να διενεργεί ο πιστοποιημένος μηχανικός ;

Ο πιστοποιημένος μηχανικός αναλαμβάνει και εκτελεί τις ακόλουθες εργασίες:

1. τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και της τεχνικής εισήγησης για την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω εγγραπτέας προς καταχώριση πράξης ή τη διόρθωσή τους ,
2. τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων και δικαστικών αποφάσεων,
3. τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για τη γεωμετρική διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα, και
4. τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση στην κτηματολογική βάση διοικητικών πράξεων, όπως απαλλοτριώσεων, πράξεων εφαρμογής και αναδασμών.

• Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;

Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ. κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

• Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη διόρθωση Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών;

1. Αίτηση Διόρθωσης
2. Αντίγραφο του συμβολαίου
3. Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο
4. Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή.

• Πού οφείλονται τα προβλήματα στα εμβαδά και στις διαστάσεις των ακινήτων του Κτηματολογίου;
• Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες).
• Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα.
• Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. αγροτεμάχιο έκτασης δύο στρεμμάτων, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι, χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια.
• Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις.
• Ποιος είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο και παρακολούθηση του έργου των πιστοποιημένων μηχανικών ;

Ο έλεγχος και η παρακολούθηση των εργασιών των πιστοποιημένων μηχανικών και της ορθής εκτέλεσης των καθηκόντων τους ανατίθεται στην αρμόδια υπηρεσία του Φορέα του Ελληνικού κτηματολογίου και διενεργείται στο πλαίσιο αυτεπάγγελτων δειγματοληπτικών ελέγχων ή ύστερα από καταγγελία.

Σε περίπτωση που κατά τον έλεγχο , διαπιστωθεί ότι ο πιστοποιημένος μηχανικός εκπληρώνει πλημμελώς τα καθήκοντά του και διενεργεί παραβάσεις, όπως την αναγραφή ή η υποβολή ανακριβών στοιχείων και δικαιολογητικών, την παράβαση του καθήκοντος εχεμύθειας και εμπιστευτικότητας ως προς τη χρήση των στοιχείων και των πληροφοριών που συγκεντρώνει κατά την εκτέλεση του έργου του ή τη μη χρηστή χρήση της ιδιότητάς του, συντάσσεται από την υπηρεσία έκθεση ελέγχου που επιδίδεται με συστημένη επιστολή στον ελεγχόμενο πιστοποιημένο μηχανικό, με την οποία καλείται σε ακρόαση, ενώπιον του Εποπτικού Συμβουλίου , προς το οποίο διαβιβάζεται η έκθεση ελέγχου μετά του φακέλου , το οποίο και αποφασίζει την επιβολή διοικητικών κυρώσεων .

• Ποιες κυρώσεις επιβάλλονται σε μηχανικούς που δεν εκτέλεσαν σωστά τις εργασίες τους ;

Ανάλογα με το είδος και τη βαρύτητα της παράβασης, που σχετίζονται με την επιφάνεια του γεωτεμαχίου, την αξία του το βαθμό της υπαιτιότητας του πιστοποιημένου μηχανικού, επιβάλλονται και οι ανάλογες διοικητικές κυρώσεις που είναι οι εξής:

1. χρηματικό πρόστιμο
2. αποκλεισμός του πιστοποιημένου μηχανικού από την ανάθεση όλων των εργασιών.
3. οριστική διαγραφή του πιστοποιημένου μηχανικού από το Μητρώο, ιδίως σε περίπτωση υποτροπής.