Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Μεγάλη αναστάτωση έχει δημιουργήσει στους ιδιοκτήτες ακινήτων η ψήφιση του νόμου 5142/ 2024 ( ΦΕΚ Α΄/4.10.2024) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με τον οποίο γίνεται περαίωση της κτηματογράφησης έως το 2025. Επίσης η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2024 θα μπορούν ιδιοκτήτες να δηλώσουν χωρίς πρόστιμο την ιδιοκτησία τους στο κτηματολόγιο. Αποτέλεσμα αυτών είναι, να συρρέουν οι πολίτες στα γραφεία μηχανικών και δικηγόρων, είτε για για δηλώσουν έγκαιρα την ιδιοκτησία τους , είτε για να ελέγξουν την ορθή καταχώρηση των ακινήτων τους στο κτηματολογιο , προκειμένου να προλάβουν τις ημερομηνίες για τυχόν διορθώσεις που απαιτηθούν ώστε να μην χάσουν την ιδιοκτησία τους.
Όμως, οι ημερομηνίες αυτές δεν αφορούν όλη τη χώρα . Κάθε περιοχή βρίσκεται σε διαφορετική φάση κτηματογράφησης και είναι λίγες οι περιοχές που βρίσκονται ακόμα σε ανάρτηση και δέχονται δηλώσεις μέχρι τις 30 Νοεμβρίου. Στην περίπτωση της περαίωσης της κτηματογράφησης , οι πολίτες θα πρέπει να περιμένουν να γίνουν οι αρχικές εγγραφές και στη συνέχεια θα ζητήσουν τη διόρθωση με την ανάλογη διαδικασία ( εξωδικαστική ή δικαστική) .
Επίσης η διόρθωση των πρώτων εγγραφών δεν λήγει σε όλες τις περιπτώσεις στις 30 Νοεμβρίου 2024 , αλλά εξαρτάται από τον χρόνο έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου για τη συγκεκριμένη περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.
Γι αυτό το λόγο , είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες πώς έχει καταχωρηθεί το ακίνητό τους στο κτηματολόγιο ώστε να προβούν έγκαιρα στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωση τυχόν λαθών που έχουν γίνει κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης.
Το σίγουρο είναι ότι , η fast trac διαδικασία κλεισίματος του κτηματολογλιου σε ένα μήνα από σήμερα , με την οριστικοποίηση χιλιάδων λανθασμένων – ανακριβών αρχικών εγγραφών, θα οδηγήσει σε περιπέτειες χιλιάδες ιδιοκτήτες , με κίνδυνο να χάσουν την περιουσία τους και μάλιστα χωρίς να το γνωρίζουν και θα το μάθουν όταν πάνε να μεταβιβάσουν το ακίνητο ή να βγάλουν οικοδομική άδεια.
Μέχρι πότε μπορούν να γίνουν διορθώσεις ;
Η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών εξαρτάται από το χρόνο έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου για τη συγκεκριμένη περιοχή-ΟΤΑ.
Η προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών είναι η 31η Δεκεμβρίου του 8ου έτους από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου π.χ. η έναρξη λειτουργίας ενός κτηματολογικού γραφείου Βόλου είναι η 8 Νοεμβρίου 2023 και η αποκλειστική προθεσμία για διορθώσεις των ανακριβών εγγραφών λήγει την 31 Δεκεμβρίου 2031.
- Ποιοι ιδιοκτήτες έχουν προθεσμία για διορθώσεις μέχρι 30 Νοεμβρίου 2024 ;
Η προθεσμία αυτή αφορά σε παλιές κτηματογραφήσεις στις οποίες είχαν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές μέχρι 30.11.2018 και δόθηκε μία τελική ευκαιρία για διορθώσεις μέχρι τις 30.11.2024. Στις περιοχές αυτές συγκαταλέγονται από τη Μαγνησία οι ΟΤΑ Σκιάθου , Αλοννήσου και Νέας Αγχιάλου Βόλου . Επίσης μεταξύ άλλων, συμπεριλαμβάνονται δήμοι της Αττικής, όπως Βριλήσσια, Μελίσσια, Ελευσίνα, Γέρακας, Νέα Πέραμος, Νέα Σμύρνη, Ρέντης, Νέο Ψυχικό, αλλά και άλλες περιοχές όπως : Θεσσαλονίκης, Αιτωλοακαρνανίας, Αργολίδας, Αρκαδίας, Αρτας, Αχαΐας, Δράμας, Πάτμου, Εβρου, Εύβοιας, Ζακύνθου, Ηλείας, Ημαθίας, Θεσπρωτίας, Καβάλας, Καστοριάς, Κεφαλληνίας, Κιλκίς, Κοζάνης, Κυκλάδων, Λακωνίας, Λάρισας, Λευκάδας, Μεσσηνίας, Ξάνθης, Πιερίας, Πρέβεζας, Ροδόπης, Τρικάλων, Φθιώτιδας και Φλώρινας.
- Ποιες διορθώσεις πρέπει να γίνουν μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2024 ;
Η προθεσμία που λήγει στις 30 Νοεμβρίου 2024 αφορά τις εξής περιπτώσεις
- σε ακίνητα με την ένδειξη δικαιούχου «άγνωστος ιδιοκτήτης»
- σε ακίνητα με την ένδειξη δικαιούχου « Ελληνικό Δημόσιο»
- σε ακίνητα στα οποία αναγράφεται ως δικαιούχος ο δικαιοπάροχος του αιτούντος
Οι προϋποθέσεις για διορθώσεις αυτές είναι :
Για τα ακίνητα «άγνωστου ιδιοκτήτη» η διόρθωση μπορεί να γίνει είτε εξωδικαστικά με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος , είτε με την άσκηση αγωγής. Απαραίτητη προϋπόθεση για την άσκηση αυτού του δικαιώματος είναι ότι μετά τη λήξη της αποκλειστικής προθεσμίας για κάθε περιοχή, δεν έχουν εγγραφεί μεταγενέστερες πράξεις επί του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή προϋπόθεση είναι ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο
Για τα ακίνητα με την ένδειξη «Ελληνικό Δημόσιο» η διόρθωση μπορεί να γίνει εξωδικαστικά , με την προϋπόθεση ότι ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου
Στην περίπτωση που στα οικεία κτηματολογικά φύλλα κατά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών αναγνωρίστηκε ως δικαιούχος του δικαιώματος ο δικαιοπάροχος του αιτούντος τη διόρθωση, μπορεί να γίνει διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής , εφόσον ο τίτλος κτήσης του σχετικού δικαιώματος από τον αιτούντα τη διόρθωσή του είναι μεταγεγραμμένος στα βιβλία μεταγραφών του αντίστοιχου Υποθηκοφυλακείου ή Κτηματολογικού Γραφείου.
Στην περίπτωση αυτή προϋπόθεση είναι ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο.
- Τι γίνεται αν περάσει άπρακτη η προθεσμία της 30ης Νοεμβρίου 2024 ;
Με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο .
Αυτό σημαίνει ότι:
– Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
-Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
-Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και – υπό προϋποθέσεις – δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
-Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου ( ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
-Εμπράγματο δικαίωμα ( π.χ. επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση κλπ ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη
- Τί γίνεται αν δεν γίνει η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (εμβαδό, όρια) μέχρι της 30 Νοεμβρίου 2024 ;
Όχι δεν οριστικοποιούνται τα όρια του ακινήτου με την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης των πρώτων εγγραφών. Οι διορθώσεις που λήγουν αφορούν το εμπράγματο δίκαιο δηλαδή στα εγγραπτέα δικαιώματα όπως είναι η κυριότητα, τα βάρη , κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις, δουλείες κλπ και δεν αφορά την πραγματική χωρική κατάσταση του ακινήτου όπως είναι: το εμβαδόν του ακινήτου , τα όρια αυτού, η γεωμετρική απεικόνιση και άλλα πραγματικά δεδομένα που αφορούν τα γεωμετρικά στοιχεία αυτού. Και η γεωμετρία του ακινήτου είναι μία πραγματική κατάσταση και όχι δικαίωμα και επομένως δεν υπόκεινται σε χρονικό περιορισμό.
Προς διευκρίνηση αυτού του θέματος υπάρχει και σχετική εγκύκλιος της Νομικής Υπηρεσίας του κτηματολογίου ( αρ. ΝΔ/1498/1820692/07.05.2018) που κοινοποίησε στα κτηματολογικά γραφεία των περιοχών ενόψει της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών το 2018 δέχεται ότι «….αιτήματα διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων κατά τις διατάξεις του άρθρου 19 παρ. 2 του ν. 2664/1998 μπορούν καταρχήν να υποβάλλονται και μετά την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών εγγραφών για τη βελτίωση της ακρίβειας των γεωμετρικών στοιχείων και την αποκατάσταση της γεωμετρικής απεικόνισης του ακινήτου Τονίζεται, τέλος, ότι ακόμα και μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, το αναγραφόμενο στα κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα εμβαδόν δεν θα πρέπει να λαμβάνεται δεσμευτικά υπόψη από άλλες δημόσιες αρχές για την παραγωγή έννομων συνεπειών, π.χ. από τις Πολεοδομίες για την έκδοση οικοδομικών αδειών, αφού, ως προ ειπώθηκε, δεν καταλαμβάνεται από κανενός είδους τεκμήριο, ούτε καν μαχητό».
- Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία ;
1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων ( λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου , λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου , στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)
2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου( το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)
3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου , υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.
4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού , μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.
5) Διόρθωση μετά τις αποφάσεις των επιτροπών ενστάσεων.
- Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;
Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος , τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
