ΠΕ ΣτΕ 74/2024 Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας κάτω των 2.000 κατοίκων και των προ του 1923, χρήσεις γης, όρων δόμησης

Πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Ζ. Θεοδωρικάκου

Βασικές σκέψεις

1. Με το υπό επεξεργασία σχέδιο προεδρικού διατάγματος επιχειρείται ο καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και ο καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης.
2. Συγκεκριμένα, το σχέδιο περιλαμβάνει τα εξής κεφάλαια: α) Κεφάλαιο Α με τίτλο “Καθορισμός ορίου οικισμού”, με 8 άρθρα που αφορούν το αντικείμενο του σχεδίου (άρθρο 1), τους ορισμούς (άρθρο 2), τις κατηγορίες οικισμών (άρθρο 3), τα στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό ορίου και ζωνών οικισμού (άρθρο 4), τον τρόπο και τα κριτήρια καθορισμού Ζωνών και ορίου οικισμού (άρθρο 5), τα κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση (άρθρο 6), τη διαδικασία οριοθέτησης (άρθρο 7) και το περιεχόμενο του φακέλου μελέτης οριοθέτησης (άρθρο 8). β) Κεφάλαιο Β με τίτλο “Όροι και περιορισμοί δόμησης-επιτρεπόμενες χρήσεις”, με 7 άρθρα που αφορούν την αρτιότητα (άρθρο 9), το μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστή δόμησης (άρθρο 10), το μέγιστο ύψος κτιρίων-μέγιστο αριθμό ορόφων (άρθρο 11), τη γραμμή δόμησης-θέση κτιρίου στο οικόπεδο (άρθρο 12), τη γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών (άρθρο 13), τις χρήσεις γης (άρθρο 14) και τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης (άρθρο 15). Και γ) Κεφάλαιο Γ, με 5 άρθρα, συγκεκριμένα το άρθρο 16 με γενικές διατάξεις, το άρθρο 17 με μεταβατικές διατάξεις, το άρθρο 18 με τελικές διατάξεις, το άρθρο 19 που περιλαμβάνει Παράρτημα-Δελτίο αναγνώρισης οικισμού και το άρθρο 20 που ορίζει τον χρόνο έναρξης ισχύος του σχεδίου.
3. Το σχέδιο συνοδεύεται από την 132/συν.28η/30.11.2023 γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), με την οποία υιοθετήθηκε η από 27.11.2023 κοινή εισήγηση της Προϊσταμένης της Διεύθυνσης Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων (ΔΑΟΚΑ) και του Αναπληρωτή Προϊσταμένου της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (ΔΠΣ). Σύμφωνα δε με τα αναφερόμενα στην εν λόγω γνωμοδότηση καθώς και στην αιτιολογική έκθεση που συνοδεύει το σχέδιο, οι προτεινόμενες ρυθμίσεις, μεταξύ άλλων, αποσκοπούν κυρίως: α) στην υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης στις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και στην ενσωμάτωση σε κανόνες δικαίου των πάγιων νομολογιακών κατευθύνσεων που αφορούν ζητήματα οριοθέτησης οικισμών καθώς και β) στην εξυπηρέτηση της ανάγκης ενοποίησης των δύο διαταγμάτων περί οριοθέτησης οικισμών [από 2.3.1981 π.δ. (Δ΄138) και από 24.4.1985 π.δ. (Δ΄181)], προκειμένου να αρθούν οι τυχόν παρανοήσεις του παρελθόντος, να απλοποιηθεί η διαδικασία οριοθέτησης, να απαλειφθούν παρωχημένες διατάξεις που στην πράξη προκάλεσαν πολλές στρεβλώσεις (π.χ «κυκλικοί οικισμοί», οριοθέτηση με απόσταση από το κέντρο), με την θέσπιση ενιαίου πλαισίου οριοθέτησης, πολεοδομικού κανονισμού και χρήσεων για όλους τους οικισμούς που έχουν δημιουργηθεί μέχρι το 1983, και με ειδική μέριμνα για την προστασία των προϋφισταμένων του 1923 τμημάτων, όπου αυτά εντοπίζονται.

Β. Εξουσιοδοτική διάταξη

4. Στο άρθρο 12 παρ. 1-4 του ν. 4759/2020 (Α΄245), όπως αντικαταστάθηκε με τη διάταξη του άρθρου 85 παρ. 1 του ν. 4915/2022 (Α΄ 63), ορίζονται τα εξής: “1. Με Προεδρικό Διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ορίζονται τα κριτήρια, ο τρόπος, οι διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή προ του έτους 1983, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών και καθορίζονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, οι χρήσεις γης, καθώς και κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας τους. Με το ίδιο διάταγμα δύνανται να τίθενται χρονικές προθεσμίες εντός των οποίων ολοκληρώνεται η διοικητική διαδικασία έγκρισης των σχετικών μελετών. 2. H οριοθέτηση των οικισμών της παρ. 1, γίνεται στο πλαίσιο είτε Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.), είτε Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.), είτε αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος που καλύπτει τουλάχιστον έναν (1) οικισμό. Στη τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) ή του αρμοδίου Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. δ, και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα: α) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. β και γ, β) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου, γ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης, δ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού και Αθλητισμού. Με το ίδιο Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του. Το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87). Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία. 3. Μέχρι τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος της παρ. 1, για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών, βάσει της παρ. 2, λαμβάνονται υπόψη τα προσφορότερα διαθέσιμα ιστορικά και σύγχρονα χαρτογραφικά στοιχεία κατάλληλης κλίμακας και εφαρμόζονται τα κριτήρια που ορίζονται κατά περίπτωση στα άρθρα 81 έως 84 και 100 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Δ’ 580), ανάλογα με το είδος, τη φυσιογνωμία και την κατηγορία του οικισμού. 4. Το Προεδρικό Διάταγμα της παρ. 1 δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) και σε οικισμούς που προϋπάρχουν του 1923, με πληθυσμό πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους”.
5. Με το περιεχόμενο που προεκτέθηκε το σχέδιο προτεινόμενο από τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαο Ταγαρά ευρίσκει κατ’ αρχήν έρεισμα στην ως άνω διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020. Ειδικότερα δε, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των παρ. 1 και 2 του εν λόγω άρθρου 12, κατά την έννοια της εξουσιοδοτικής διάταξης είναι δυνατόν με το παρόν διάταγμα να καθορίζονται, εκτός από τα προαναφερθέντα ρητά αναφερόμενα ζητήματα (κριτήρια, τρόπος και διαδικασία οριοθέτησης, καθώς και χρήσεις γης και γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης), και κατηγορίες οικισμών, που αποτελούν προϋπόθεση για τον καθορισμό όρων δόμησης κατά περίπτωση. Επίσης, η εξουσιοδοτική διάταξη αφορά και σε οικισμούς οι οποίοι έχουν χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακοί.

Γ. Γενικές παρατηρήσεις

6. Με το σχέδιο προτείνονται, μεταξύ άλλων, διατάξεις οι οποίες ήδη επαναλαμβάνουν κατά περιεχόμενο ήδη ισχύοντες κανόνες δικαίου (όπως ορισμένες διατάξεις για την οριοθέτηση του οικισμού του κεφαλαίου Α καθώς και διατάξεις του κεφαλαίου Β για όρους δόμησης και χρήσεις γης κατά Ζώνες του οικισμού, που αντιστοιχούν σε κατηγορίες οικισμών σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις), ωστόσο, τυγχάνει επεξεργασίας στο σύνολό του, διότι οι εν λόγω ρυθμίσεις τίθενται σε νέο νομικό πλαίσιο και προτείνονται βάσει της νέας εξουσιοδοτικής διάταξης του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/2020, όπως ισχύει.
7. Οι διατάξεις του σχεδίου, όπως προεκτέθηκε, αφορούν τους οικισμούς της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή προ του έτους 1983, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923. Με το σχέδιο προτείνεται η ενοποίηση των ήδη ισχυόντων για τους εν λόγω οικισμούς διαταγμάτων (από 2.3.1981 π.δ. και από 24.4.1985 π.δ.). Λαμβάνοντας υπόψη ότι, κατά τα παγίως κριθέντα, οι προϋφιστάμενοι του 1923 οικισμοί έχουν ειδικό καθεστώς προστασίας (βλ. ΣτΕ 3521/2017 κ.ά., ΠΕ 37/2018, 168/2016 κ.ά.) και εφόσον διαλαμβάνονται ειδικές ρυθμίσεις για τους εν λόγω οικισμούς στο σχέδιο, τόσο ως προς την οριοθέτηση όσο και ως προς τους όρους και περιορισμούς δόμησης καθώς και τις χρήσεις γης, νομίμως κατ’ αρχήν προτείνεται από αυτή την άποψη. Εξάλλου, τα ίδια ισχύουν και ως προς τους χαρακτηρισμένους ως παραδοσιακούς οικισμούς, για τους οποίους επίσης προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις, που κατ’ αρχήν προσιδιάζουν στην ιδιαίτερη φυσιογνωμία τους (βλ. κατωτέρω ιδίως άρ. 16 παρ. 3 σχεδίου).
8. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το σύνολο των διατάξεων του παρόντος, με αυτό προτείνονται ρυθμίσεις που είτε είναι δεσμευτικές για τον μελετητή αλλά και το όργανο που θα εγκρίνει την οριοθέτηση και τον κατάλληλο πολεοδομικό κανονισμό (ιδίως κεφάλαιο Α, ως προς τα κριτήρια και τον τρόπο οριοθέτησης των οικισμών αλλά και ορισμένες διατάξεις του κεφαλαίου Β, όπως π.χ. άρθρο 12 παρ. Α περ. 1 υποπερ. β-γ), είτε συνιστούν κατ’ αρχήν το πλαίσιο καθορισμού όρων και περιορισμών δόμησης των ανωτέρω οικισμών καθώς και χρήσεων γης (ιδίως διατάξεις κεφ. Β σχεδίου, βλ. ενδεικτικά άρθρο 9 παρ. Α περ. 1γ και παρ. Β περ. 1, άρθρο 14 και άρθρο 16 παρ. 1), απευθύνονται δε αρχικά προς τους μελετητές που συντάσσουν τις απαιτούμενες προς τον σκοπό αυτό μελέτες και διατυπώνουν τη σχετική πρόταση πολεοδομικού κανονισμού του οικισμού, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του, και εν συνεχεία προς τα αρμόδια όργανα της Διοίκησης. Οίκοθεν νοείται ότι οι κανόνες δικαίου που θεσπίζουν οι εν λόγω διατάξεις του σχεδίου ευρίσκονται, από πλευράς ιεραρχίας των κανόνων, σε ανώτερο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού που αφορά τους οικισμούς της Χώρας κάτω των 2000 κατοίκων και καθορίζουν το πλαίσιο και τις προϋποθέσεις δυνάμει των οποίων γίνεται ο συγκεκριμένος καθορισμός των ορίων των οικισμών και εξειδικεύεται in concreto ο πολεοδομικός κανονισμός τους, εντός των κατευθύνσεων και του πλαισίου που καθορίζουν οι διατάξεις του υπερκείμενου σχεδιασμού (χωροταξικού ή πολεοδομικού) καθώς και του υπό επεξεργασία σχεδίου. Έτσι, οι διατάξεις του παρόντος σχεδίου δεσμεύουν το επόμενο στάδιο της οριοθέτησης των οικισμών και του καθορισμού του πολεοδομικού κανονισμού αυτών, διότι αποτελούν το πλαίσιο του σχεδιασμού αυτού, ως δε εκ τούτου οι διατάξεις του παρόντος σχεδίου δεν δύνανται να εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών χωρίς να έχει προηγηθεί η έκδοση του διατάγματος οριοθέτησης του οικισμού. Τα ίδια, εξάλλου, ισχύουν αναφορικά με τους κανόνες για τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε σχέση με τη χορήγηση εκ μέρους της Διοίκησης οιασδήποτε άλλης άδειας ίδρυσης ή λειτουργίας δραστηριότητας ή σε σχέση με την εφαρμογή διατάξεων για την έναρξη δραστηριότητας μέσω απλής υποβολής σχετικής δήλωσης ή γνωστοποίησης εκ μέρους του ενδιαφερόμενου ιδιώτη, κατά την κείμενη νομοθεσία (βλ. και παρατήρηση επί της διάταξης του άρθρου 14 που αφορά στις χρήσεις). Ωστόσο, κατ’ εξαίρεση, η απαγόρευση βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων εντός οικισμών και σε απόσταση έως 500 μ από το όριό τους (άρθρο 14 παρ. Δ περ. 1), η οποία άλλωστε αποδίδει και ισχύουσα απαγόρευση που προβλέπεται από την κείμενη νομοθεσία, απευθύνεται σε όλες τις αρμόδιες Υπηρεσίες της Διοίκησης για την αδειοδότησή τους και είναι άμεσα εφαρμοστέα. Εξάλλου, σύμφωνα με τα ρητά αναφερόμενα στο άρθρο 18 παρ. 4 του προτεινόμενου σχεδίου έως την έκδοση του π.δ. οριοθέτησης εκάστου οικισμού εξακολουθούν να ισχύουν αφενός μεν οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού διατάξεις του ΚΒΠΝ (άρ. 102-108 και 85-87), αφετέρου δε τα κατ’ ιδίαν π.δ. καθορισμού ορίων, όρων και περιορισμών δόμησης. Με τα ανωτέρω δεδομένα, τα εν λόγω ζητήματα εφαρμογής των διατάξεων του παρόντος (ιδίως δε ότι, κατ’ αρχήν, απευθύνονται στον μελετητή και στο όργανο που θα εγκρίνει την οριοθέτηση και τον πολεοδομικό κανονισμό του οικισμού, καθώς και ότι οι διατάξεις περί όρων, περιορισμών δόμησης και χρήσεων γης δεν εφαρμόζονται ευθέως από τη Διοίκηση για την έκδοση ατομικών διοικητικών πράξεων) πρέπει να διευκρινιστούν από τη Διοίκηση, πριν από τη δημοσίευση του διατάγματος, με αναδιατύπωση ή προσθήκη σχετικών διευκρινιστικών διατάξεων στα άρθρα 1 και 18 του παρόντος σχεδίου.
9. Σε ό,τι αφορά τους όρους, περιορισμούς δόμησης και χρήσεις γης, τo σχέδιο με περιεχόμενο, που, σε μεγάλο βαθμό επαναλαμβάνει ήδη ισχύοντες κανόνες δικαίου (βλ. κατωτέρω παρατηρήσεις επί του κεφ. Β), εντάσσοντάς τους στη νέα ρύθμιση περί Ζωνών οικισμού, νομίμως προτείνεται κατ’ αρχήν χωρίς να συνοδεύεται από σχετική μελέτη. Συναφώς, πρέπει να ληφθεί υπόψη και το γεγονός ότι, όπως προεκτέθηκε, το σχέδιο, ως προς το σκέλος αυτό, διαμορφώνει πλαίσιο κανόνων βάσει των οποίων θα συνταχθεί εν συνεχεία η μελέτη για τον πολεοδομικό κανονισμό εκάστου οικισμού. Υπενθυμίζεται, ωστόσο, στη Διοίκηση ότι σχέδια διαταγμάτων με ανάλογο περιεχόμενο πρέπει να συνοδεύονται από τεκμηρίωση σχετικά με τις ισχύουσες και τροποποιούμενες ρυθμίσεις, κατά περίπτωση, σε συσχετισμό με τους νέους κανόνες δικαίου που προτείνονται, ιδίως αναφορικά με την ανάγκη που σκοπεύουν να εξυπηρετήσουν και τα πολεοδομικά κριτήρια που έχουν ληφθεί υπόψη. Τούτο δε είναι αναγκαίο, προκειμένου να καθίσταται ευχερής και, σε ορισμένες περιπτώσεις, εφικτή η επεξεργασία τους από το Δικαστήριο. Το παρόν σχέδιο στερείται της σχετικής τεκμηρίωσης, ενώ η προαναφερθείσα γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και η εισήγηση προς αυτό δεν αναπληρώνουν την εν λόγω έλλειψη.
10. Το παρόν σχέδιο, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/2020, αφορά στην οριοθέτηση οικισμών, δηλαδή στην αποτύπωση υφιστάμενων ορίων (βλ. και άρθρο 5 παρ. Β περ. 10 σχεδίου) και όχι στην επέκταση αυτών, η οποία, εξάλλου, απαγορεύεται ρητά με διάταξη του ίδιου του σχεδίου αλλά και του άρθρου 12 παρ. 2 του ν. 4759/2020. Συγκεκριμένα, στη διάταξη του άρθρου 5 παρ. Α περ. 4 του σχεδίου ορίζεται, σύμφωνα και με την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (βλ. ΣτΕ 1600/2023, 922/2017, ΣτΕ 5248/1995 επταμ., ΠΕ 175/2021, 106/2021 κ.ά.) αλλά και τα όσα προβλέπονταν στη διάταξη του άρ. 19 παρ. 1 του ν. 2508/1997 (Α’ 124), ότι, κατά τη διαδικασία επανέγκρισης ή αναοριοθέτησης οικισμού, απαγορεύεται η διεύρυνση του ορίου του οικισμού με βάση νέα πραγματική κατάσταση που προέκυψε μετά τον καθορισμό του, ενώ το όριο του οικισμού επιτρέπεται να διευρυνθεί μόνο για λόγους νομιμότητας, όπως πλάνης περί τα πράγματα, που πρέπει να υφίστατο κατά τον χρόνο καθορισμού του ορίου και κατόπιν ειδικής αιτιολογίας. Τα ίδια ισχύουν, κατά μείζονα λόγο, και στην περίπτωση το πρώτον οριοθέτησης οικισμού, δεδομένου ότι ο καθορισμός του ορίου έχει διαπιστωτικό χαρακτήρα (άρθρο 5 παρ. Β περ. 10 σχεδίου). Περαιτέρω, για την επέκταση των οικισμών απαιτείται κατά νόμο η προηγούμενη πολεοδόμηση των εκτάσεων που αφορά η επέκταση, σύμφωνα με τα ειδικότερα προβλεπόμενα στην ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 12 του ν. 4759/2020, συγκεκριμένα στις διατάξεις των παρ. 6 και 8, οι οποίες προβλέπουν τα εξής: “6. Για την πολεοδόμηση και την επέκταση των οικισμών που έχουν δημιουργηθεί μέχρι την ισχύ του ν. 1337/1983, περιλαμβανομένων και των οικισμών, προϋφισταμένων του έτους 1923, που οριοθετούνται σύμφωνα με την παρ. 2, απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένου Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., σύμφωνα με τα άρθρα 7 και 8 του ν. 4447/2016 (Α’ 241). Μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών για την πολεοδόμηση και επέκταση οικισμού της παρ. 1, που οριοθετείται με την παρ. 2 του παρόντος, απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένου Γ.Π.Σ. ή Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) του ν. 2508/1997 (Α’ 124), με το οποίο προβλέπεται η πολεοδόμηση και επέκταση του συγκεκριμένου οικισμού. Σε περίπτωση που για το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. δεν έχει τηρηθεί η διαδικασία της Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης και δεν έχει εκπονηθεί Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Π.Μ.Ε.), σύμφωνα με την υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ ΕΥΠΕ/οικ. 107017/28.8.2006 κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης, Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Β΄ 1225), είναι δυνατό να εκπονηθεί και να εγκριθεί Σ.Μ.Π.Ε. για τον εκάστοτε οικισμό, για τον οποίο απαιτείται επίσης η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης, σύμφωνα με το π.δ. 20/30.8.1985 (Δ΄414). Η έγκριση της πολεοδόμησης και επέκτασης του οικισμού γίνεται σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 31 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79). 7. … 8. Για την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης επέκτασης των οικισμών της παρ. 1, εφαρμόζεται ανάλογα το άρθρο 12 του ν. 1337/1983. Στις περιπτώσεις που η επέκταση συγκεκριμένου οικισμού προβλέπεται από εγκεκριμένο Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο των άρθρων 7 και 8 του ν. 4447/2016 (Α΄ 241) εγκρίνεται Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής (Ρ.Σ.Ε.)”. Ρυθμίσεις για την επέκταση-πολεοδόμηση οικισμών προβλέπονταν και στην προαναφερθείσα διάταξη του άρ. 19 του ν. 2508/1997 καθώς και στο άρθρο 89 παρ. 2 ΚΒΠΝ. Με αυτά τα δεδομένα, διατάξεις του σχεδίου που έχουν ως αποτέλεσμα την εν τοις πράγμασι επέκταση των ορίων του οικισμού, χωρίς να συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις που ορίζονται στον νόμο, δεν προτείνονται νομίμως και είναι διαγραπτέες (βλ. κατωτέρω παρατηρήσεις για Ζώνη Γ οικισμού και αραιοδομημένους οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923). Η διαγραφή των εν λόγω διατάξεων του σχεδίου δεν καθιστά ατελείς τις λοιπές διατάξεις, που σε γενικές γραμμές αποδίδουν υφιστάμενες ρυθμίσεις για τους οικισμούς με πληθυσμό μέχρι 2000 κατοίκους, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923. Εξάλλου, εάν η Διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της Χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση αυτού του σκοπού, κατά τα ειδικότερα προβλεπόμενα και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που τίθενται στις ως άνω διατάξεις.
11. Οι παραδοσιακοί οικισμοί κατέχουν ξεχωριστή θέση στο παρόν σχέδιο και αποτελούν αντικείμενο ρυθμίσεών του, σύμφωνα με την εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020, σε συνδυασμό με τα οριζόμενα στην παρ. 2, που κατ’ αρχήν αφορά και στους εν λόγω οικισμούς. Προβλέπονται δε ειδικότεροι κανόνες που αποσκοπούν στην εξασφάλιση του ιδιαίτερου προστατευτικού καθεστώτος στο οποίο εμπίπτουν οι εν λόγω οικισμοί (βλ. κατωτέρω παρατηρήσεις για άρθρο 16 παρ. 3 σχεδίου). Εξάλλου, οίκοθεν νοείται ότι, όπως έχει παγίως κριθεί, παράλληλα με τους παραδοσιακούς οικισμούς εν γένει, υφίσταται και η ειδικότερη κατηγορία των οικισμών με μνημειακό χαρακτήρα, η προστασία των οποίων απορρέει κυρίως από διατάξεις της αρχαιολογικής νομοθεσίας, παρ’ ότι ταυτόχρονα έχουν χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακοί και ως εκ τούτου, σ’ αυτούς εφαρμόζονται οι σχετικές ειδικότερες διατάξεις (βλ. ενδεικτικά ΣτΕ 978/2012 επταμ. για Ύδρα, 2270-1/2014 επταμ. για Πάτμο κ.ά.).
12. Στο κεφάλαιο Β του σχεδίου, όπως ήδη προαναφέρθηκε, περιλαμβάνονται κανόνες που θέτουν το πλαίσιο (στους μελετητές, τα όργανα που γνωμοδοτούν και τα όργανα που προτείνουν το διάταγμα) για την πρόταση του πολεοδομικού κανονισμού κάθε οικισμού και αφορούν σε όρους και περιορισμούς δόμησης καθώς και επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Κατά τα παγίως κριθέντα, με τη διάταξη του άρθρου 24 παρ. 2 του Συντάγματος το οικιστικό περιβάλλον έχει αναχθεί σε συνταγματικώς προστατευόμενη αξία, επιτάσσεται δε ο νομοθέτης, τυπικός και κανονιστικός, να ρυθμίζει τα θέματα πολεοδομικής οργανώσεως βάσει ορθολογικού σχεδιασμού, δηλαδή σχεδιασμού υπαγορευομένου από πολεοδομικά κριτήρια και προσαρμοσμένου στην ιδιομορφία και την εν γένει φυσιογνωμία και τις ανάγκες κάθε πόλεως ή οικιστικής περιοχής ώστε οι οικισμοί να διαμορφώνονται κατά τρόπο ώστε να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβιώσεως (βλ. ΣτΕ Ολομ. 10/1998, Ολομ. 1159/1989, Ολομ. 106/1991, Ολομ. 2809/2002, ΣτΕ 3612/2007 επταμ. κ.ά.), σύμφωνα και με τα σύγχρονα πρότυπα. Βασικά δε στοιχεία του σχεδιασμού αυτού είναι, μεταξύ άλλων, οι όροι και περιορισμοί δομήσεως και οι χρήσεις (πρβλ. ΣτΕ Ολομ. 3661/2005, 3612/2007 επταμ.). Συνεπώς, η εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/2020, υπό το φως της εν λόγω συνταγματικής διάταξης έχει την έννοια ότι οι καθοριζόμενοι όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και οι χρήσεις γης για τους οικισμούς, πρέπει να αποσκοπούν στην εξασφάλιση οικιστικών συνθηκών ικανών να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων τους από άποψη υγιεινής, ασφάλειας, οικονομίας και αισθητικής και να αποβλέπουν στην εξασφάλιση της λειτουργικότητας των οικισμών και των βέλτιστων δυνατών συνθηκών διαβιώσεως, δηλαδή σε σκοπό που αποτελεί και συνταγματικά προστατευόμενη αξία.
13. Ως «πρόταση» στο διοικητικό δίκαιο νοείται προκαταρκτική πράξη της διοικητικής διαδικασίας, υποβαλλόμενη με πρωτοβουλία του οργάνου που την εκδίδει προς το αποφασίζον όργανο, το οποίο έχει τη δυνατότητα ή να δεχθεί την πρόταση, ως έχει, ή να την απορρίψει. Επομένως, το έχον την αποφασιστική αρμοδιότητα όργανο δύναται μεν να απόσχει από τη ρύθμιση του θέματος, ως προς το οποίο έχει διατυπωθεί η πρόταση, δεν δύναται, όμως, καταρχήν, να προβεί στη ρύθμιση του θέματος αυτού κατά τρόπο διαφορετικό από αυτόν, που αποτελεί περιεχόμενο της πρότασης. Επομένως, ο όρος «πρόταση» διαφοροποιείται από άλλους όρους, οι οποίοι υποδηλώνουν άλλης μορφής και δεσμευτικότητας σύμπραξη διοικητικών οργάνων στην έκδοση διοικητικών πράξεων, όπως, λόγου χάρη, τον όρο «εισήγηση» (ή “γνωμοδότηση’’), η οποία δεν εμποδίζει το αποφασιστικό ή γνωμοδοτικό όργανο να εκδώσει πράξη ή γνωμοδότηση με διαφορετικό περιεχόμενο (ΠΕ 37/2018, 54/2011 κ.ά.). Με αυτά τα δεδομένα και προς αποφυγή ερμηνευτικών προβλημάτων, πρέπει η λέξη “πρόταση” να αντικατασταθεί με την ορθή λέξη “εισήγηση” ή “γνωμοδότηση”, κατά περίπτωση, στις διατάξεις του σχεδίου όπου ενδέχεται να υπάρξει σύγχυση των εννοιών αυτών (βλ. κατωτέρω παρατηρήσεις επί των διατάξεων των άρ. 7 παρ. 5 και 8, άρ. 8 παρ. 3, άρ. 12 παρ. Α περ. 4 υποπερ. γ και δ καθώς και άρ. 13 παρ. 4 του σχεδίου).
14. Περαιτέρω, λαμβάνοντας υπόψη ότι βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία κωδικοποίησης της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας [βλ. ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/54724/2370/2020 υα περί σύστασης Ειδικής Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής για τη σύνταξη Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (Β’ 2466), ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/68041/2965/2020 υα περί συγκρότησης της εν λόγω Επιτροπής (Β’ 2956), ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/19478/ 906/2021 υα περί τροποποίησης της απόφασης συγκρότησης (Β’ 1143) καθώς και λοιπές υα περί παράτασης του χρόνου εργασιών της εν λόγω Επιτροπής], πρέπει να ληφθεί μέριμνα ώστε το σχέδιο, όπου παρίσταται ανάγκη, να τροποποιηθεί ή συμπληρωθεί με την αναφορά των αντίστοιχων διατάξεων του νέου Κώδικα, όταν κυρωθεί (βλ. ιδίως άρθρο 18 σχεδίου που αναφέρεται σε διατάξεις του ΚΒΠΝ). Σε περίπτωση δε που προηγηθεί της δημοσίευσης του σχεδίου η κύρωση του εν λόγω Κώδικα, τότε οι υφιστάμενες διατάξεις του σχεδίου αφενός μεν θα πρέπει να ενταχθούν στην οικεία θέση στον Κώδικα, εφόσον υφίσταται η σχετική εξουσιοδότηση, αφετέρου δε το σχέδιο θα πρέπει να επανυποβληθεί προς επεξεργασία ως προς τα ζητήματα αυτά.

Δ. Παρατηρήσεις επί των άρθρων του σχεδίου

15. Άρθρο 1

Στο άρθρο 1 του σχεδίου περιγράφεται το αντικείμενο-πεδίο εφαρμογής του σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην ως άνω εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/2020. Για τη σαφέστερη διατύπωση της προτεινόμενης ρύθμισης ενδείκνυται να επαναδιατυπωθεί ως εξής: α) Στον τίτλο του άρθρου 1 πρέπει να τεθεί ο τίτλος “Αντικείμενο-Πεδίο εφαρμογής”. β) Η παρ. 1 του εν λόγω άρθρου πρέπει να επαναδιατυπωθεί ως εξής: “Το παρόν προεδρικό διάταγμα αφορά στον καθορισμό των κριτηρίων, του τρόπου και των διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της χώρας που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς οικισμοί, σε απογραφή προ του έτους 1983 με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων και οι οποίοι εξακολουθούν κατά την εκάστοτε τελευταία απογραφή να έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών. Οι οικισμοί αυτοί είτε δεν έχουν οριοθετηθεί, είτε το όριό τους επανεγκρίνεται βάσει των διατάξεων του παρόντος, λόγω καθορισμού του ορίου τους από αναρμόδια όργανα, είτε αναοριοθετείται, στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται αναγκαίο”. γ) Στη θέση της παρ. 2 του σχεδίου πρέπει να τεθεί η παρ. 3 και το αντίστροφο. Εξάλλου, η αρχική παρ. 3 (ήδη υπ’ αρ. 2) πρέπει να αναδιατυπωθεί, προκειμένου να καταστεί σαφέστερη και να διαγραφεί από αυτήν η τελευταία φράση “καθώς και κάθε άλλο αναγκαίο για την οριοθέτηση στοιχείο” ως περιττή. Με αυτά τα δεδομένα, η εν λόγω διάταξη πρέπει να διαμορφωθεί ως εξής: “Με το παρόν καθορίζεται επίσης το πλαίσιο των γενικών όρων και περιορισμών δόμησης και επιτρεπόμενων χρήσεων γης των οικισμών ανάλογα με την κατηγορία του οικισμού, κατά το άρθρο 3, για την προστασία της φυσιογνωμίας του”. δ) Τέλος, για ν’ αποφευχθούν ερμηνευτικά ζητήματα ως προς το πεδίο εφαρμογής του υπό επεξεργασία σχεδίου, πρέπει να επαναληφθεί ως ξεχωριστή παρ. 4 η διάταξη του άρ. 12 παρ. 4 του ν. 4759/2020, με την κατάλληλη διατύπωση και συγκεκριμένα: “Το παρόν δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) και σε οικισμούς που προϋπάρχουν του 1923, με πληθυσμό πάνω από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους”.

16. Άρθρο 2

α) Στο άρθρο 2 του σχεδίου περιλαμβάνονται ορισμοί για την εφαρμογή του. Κατ’ αρχάς νομίμως προτείνονται οι ορισμοί υπ’ αρ. 1-3 και 5, που επαναλαμβάνουν έννοιες οι οποίες ήδη προβλέπονται σε ισχύουσες διατάξεις του από 24.4.1985 π.δ. και τις αντίστοιχες του ΚΒΠΝ. Ειδικότερα, πρόκειται για τους εξής ορισμούς: i) ο οικισμός-υπ’ αρ.1 (άρ. 79 ΚΒΠΝ), ii) το συνεκτικό τμήμα του οικισμού-υπ’ αρ. 2 (άρθρο 84 παρ. 1 περ. α ΚΒΠΝ), iii) το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού-υπ’ αρ. 3 (άρθρο 84 παρ. 1 περ. β ΚΒΠΝ) και iv) η οικοδομή-υπ’ αρ. 5 (άρθρο 84 παρ. 1 περ. α ΚΒΠΝ). Εξάλλου, σε σχέση με τους ορισμούς που αφορούν το συνεκτικό και το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, οίκοθεν νοείται ότι οι προϋποθέσεις που προβλέπονται ως προς τις αποστάσεις των κτιρίων αφορούν στο σύνολο των οικοδομών που περιλαμβάνονται στα εν λόγω τμήματα.

β) Περαιτέρω, ο ορισμός για το αραιοδομημένο τμήμα του οικισμού, ο οποίος δεν προβλέπεται σε ισχύουσες διατάξεις αλλά προτείνεται το πρώτον με το παρόν σχέδιο, όπως διατυπώνεται είναι αόριστος και ενδέχεται να δημιουργήσει ζητήματα ερμηνείας και εφαρμογής κατά την οριοθέτηση των οικισμών. Κυρίως δε ενδέχεται να γεννήσει ζητήματα και να καθυστερήσει για μεγάλο διάστημα την οριοθέτηση των οικισμών. Για τον λόγο αυτό ενδείκνυται η Διοίκηση να επαναδιατυπώσει τον εν λόγω ορισμό λαμβάνοντας υπόψη τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας που έχει διαμορφωθεί: i) αφενός μεν σχετικά με τη συμπερίληψη αραιοδομημένων εκτάσεων εντός συνεκτικού οικισμού προϋφιστάμενου του 1923 ή και παραδοσιακού οικισμού, σύμφωνα με την οποία περιοχές με αραιότερη δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση μπορεί να περιλαμβάνονται εντός των ορίων του οικισμού, εφόσον περιέχουν επαρκή αριθμό κτισμάτων με μικρή απόσταση μεταξύ τους, και συναποτελούν, με το συνεκτικό τμήμα τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του οικισμού, αντιθέτως δε αραιοδομημένα τμήματα στα οποία υπάρχουν μεμονωμένα κτίσματα, όπως π.χ. διάφορα λιθόκτιστα ή μη κτίσματα που απαντώνται στην ύπαιθρο, και τα οποία δεν αποτελούν μέρος του διαμορφωμένου ιστού του οικισμού, ή της διακεκριμένης οικιστικής ενότητας αυτού, δεν μπορούν να περιληφθούν νομίμως εντός των ορίων του οικισμού (βλ. ΣτΕ 160/2023, 1268/2019 επταμ., 1304/2017, 922/2017 κ.ά., ΠΕ 104/2015, 200/2008, 105/2007 5μ. κ.ά.), ii) αφετέρου δε για την κατ’ εξαίρεση και κατόπιν σχετικής τεκμηρίωσης συμπερίληψη τέτοιου είδους εκτάσεων εντός οικισμού με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων (βλ. ΣτΕ 1122/2018).

γ) Σχετικά με τον ορισμό των Ζωνών-υπ’ αρ. 6 που περιλαμβάνεται στο άρθρο 2 του σχεδίου είναι συναφής η ρύθμιση του άρθρου 5 παρ. Β του σχεδίου, που αφορά στον τρόπο καθορισμού αυτών. Σύμφωνα με την ως άνω από 27.11.2023 κοινή εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, που ελήφθη υπόψη για το προτεινόμενο σχέδιο, ο όρος “Ζώνες”-τομείς εντός των ορίων του οικισμού δεν είναι άγνωστος στην πολεοδομική ορολογία (π.χ. από 17.7.1923 ν.δ. άρθρο 14-ζώνη κείμενη πέριξ οικισμού και από 2.3.1981 π.δ. άρθρα 11-12), σημειώνεται δε ότι δεν είναι απαραίτητο να εντοπίζονται όλες οι ζώνες σ’ έναν οικισμό. Λαμβάνοντας υπόψη ότι για την προτεινόμενη ρύθμιση ελήφθη υπόψη η ανάγκη καθιέρωσης ζωνοποίησης εντός του ορίου του οικισμού και θέσπισης με βάση τον χρόνο δημιουργίας και τα ειδικότερα χαρακτηριστικά των τομέων αυτού ή και της πολεοδομικής συγκρότησής του (συνεκτικά, διάσπαρτα τμήματα κλπ), διακριτών όρων και περιορισμών δόμησης ανά ζώνη, για την προστασία του προϋφιστάμενου του 1923 τμήματος ή τμημάτων του και εν γένει για τη διατήρηση της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας, της βιωσιμότητας και ενίσχυσης της ανθεκτικότητας του οικισμού, όπως αναφέρεται στην ίδια ως άνω εισήγηση και τη γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, νομίμως κατ’ αρχήν προτείνεται η εν λόγω ρύθμιση, με επιφύλαξη σε ό,τι αφορά τη Ζώνη Γ (βλ. και παρατήρηση επί του άρθρου 5). Ειδικότερα, κατά τα προβλεπόμενα αναλυτικά στο άρθρο 5 παρ. Β του σχεδίου η Ζώνη Α αποτελεί τον τομέα του οικισμού που περιλαμβάνει το συνεκτικό τμήμα αυτού που προϋφίσταται του 1923 και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα αυτού (περ. 1), η Ζώνη Β περιλαμβάνει το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983 και η Ζώνη Β1 αποτελεί το διάσπαρτο τμήμα αυτού. Ακολούθως, για τη Ζώνη Γ, στο άρθρο 5 παρ. Β περ. 6 του σχεδίου, προβλέπεται ότι: “Κατά τον καθορισμό ορίου του οικισμού και με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 6, το τμήμα ή τα τμήματα αυτού που εκτείνονται μεταξύ της κατά τα ανωτέρω προσδιοριζόμενης πολυγωνικής γραμμής της παρ. 5, που περικλείει κατά περίπτωση τις Ζώνες Α, Β και Β1 του οικισμού και της πολυγωνικής γραμμής του καθορισμένου με προγενέστερη μη ακυρωθείσα διοικητική πράξη ορίου του, αποτελεί τη Ζώνη Γ του οικισμού”.

δ) Όπως προκύπτει από τα οριζόμενα στην τελευταία αυτή διάταξη, σε συνδυασμό με τα αναφερόμενα στην από 27.11.2023 κοινή εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, στην εν λόγω Ζώνη Γ εντάσσονται εκτάσεις που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, προκειμένου να ενταχθούν στα όρια του οικισμού κατά τις προαναφερθείσες διατάξεις περί Ζωνών Α, Β και Β1, αλλά περιλαμβάνονταν στα όρια του οικισμού βάσει μη ακυρωθείσας διοικητικής πράξης. Ωστόσο, η αναγνώριση της εν λόγω Ζώνης Γ, εν τοις πράγμασι, οδηγεί εμμέσως σε επέκταση των ορίων του οικισμού, η οποία, όπως προεκτέθηκε στις Γενικές παρατηρήσεις δεν επιτρέπεται, και μάλιστα με συμπερίληψη εντός των ορίων του οικισμού εκτάσεων που έχουν προκύψει από παράνομη οριοθέτηση αυτού και χωρίς να συντρέχουν τα κριτήρια που ισχύουν βάσει του ΚΒΠΝ και της λοιπής σχετικής νομοθεσίας, ήδη δε επαναλαμβάνονται στο υπό επεξεργασία σχέδιο ως προς την έννοια του οικισμού (βλ. προς αυτή την κατεύθυνση και την ορθή διάταξη άρθρου 6 παρ. Α περ. 13 του σχεδίου, σύμφωνα με την οποία εξαιρείται από τα όρια του οικισμού έκταση, που δεν περιλαμβάνει συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα οικισμού, ταυτόχρονα δε αποκόπτεται με κάθε είδους φραγμούς από αυτόν). Επιπλέον, πρόκειται για ρύθμιση που δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη, η οποία αφορά μόνον στην οριοθέτηση και όχι στην επέκταση οικισμών. Εξάλλου, κατά τα ήδη αναφερθέντα, για την επέκταση των οικισμών εφαρμόζονται ειδικές διατάξεις σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 6 και 8 του ν. 4759/2020, το οποίο προϋποθέτει την ύπαρξη ΤΠΣ και ΕΠΣ, με σχετική πρόβλεψη περί επέκτασης, σε συνδυασμό με τις διατάξεις για το ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής (άρ. 8, 9 και 10 ν. 4447/2016), ενώ κατά τη μεταβατική περίοδο εφαρμόζονται οι διατάξεις του π.δ. 20/30.8.1985 για την εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης και υπό την προϋπόθεση πρόβλεψης της επέκτασης σε υπερκείμενο σχεδιασμό (ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ). Με αυτά τα δεδομένα, η προτεινόμενη ρύθμιση για τη Ζώνη Γ είναι διαγραπτέα τόσο από το άρθρο 2, όπου συναντάται το πρώτον στο υπό επεξεργασία σχέδιο, όσο και από το άρθρο 5 παρ. Β περ. 6 του σχεδίου καθώς και από τις λοιπές διατάξεις αυτού. Συγκεκριμένα, πρέπει να διαγραφούν από το σχέδιο ιδίως οι ακόλουθες διατάξεις που αφορούν στη Ζώνη Γ: i) άρθρο 9 παρ. Γ, περί αρτιότητας, ii) άρθρο 10 παρ. Γ, περί μέγιστου ποσοστού καλύψεως και συντελεστή δόμησης, iii) από το άρθρο 11 παρ. Β η αναφορά στη Ζώνη Γ, περί μέγιστου ύψους κτιρίων-μέγιστου αριθμού ορόφων, iv) άρθρο 12 παρ. Α περ. 3, περί Γραμμής Δόμησης, και από την περ. 4 της ίδιας παραγράφου η αναφορά της Ζώνης Γ στην υποπερ. ε, v) από το άρθρο 14, περί χρήσεων γης, η παρ. Γ που αναφέρεται στην Ζώνη Γ, η οποία θα πρέπει να αναδιατυπωθεί σύμφωνα με την παρατήρηση στο αντίστοιχο άρθρο του σχεδίου και vi) από την παρ. 8 του άρθρου 16-Γενικές διατάξεις, η αναφορά στη Ζώνη Γ.

ε) Κατόπιν των ανωτέρω και για λόγους σαφήνειας της ρύθμισης, το πρώτο εδάφιο του ορισμού των Ζωνών-υπ’ αρ. 6 πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Zώνες: είναι τομείς εντός των ορίων του οικισμού, οι οποίοι διακρίνονται σε Ζώνες Α, Β και Β1, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 5 παρ. 5. …”.

στ) Κατά τα λοιπά νομίμως προτείνονται οι ορισμοί υπ’ αρ. 7-10. Ο ορισμός της αναοριοθέτησης-υπ’ αρ. 10 πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Αναοριοθέτηση οικισμού: νοείται …, προκειμένου να αποκατασταθούν ουσιώδη ελαττώματα, όπως ιδίως η συμπερίληψη εντός του ορίου του εκτάσεων που εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 6 ή σφάλματα λόγω εφαρμογής μεθοδολογίας που δεν αποδίδει τα πραγματικά όρια του οικισμού”.

17. Άρθρο 3

α) Στο άρθρο 3 του σχεδίου διακρίνονται κατηγορίες οικισμών με βάση τα χαρακτηριστικά τους (γεωγραφική θέση, αρχιτεκτονικά, μορφολογικά ή πληθυσμιακά στοιχεία, δυναμική, πυκνότητα των οικοδομών και λειτουργικό ρόλο τους στον χώρο). Λαμβάνοντας υπόψη όσα προεκτέθηκαν ως προς την έννοια της εξουσιοδοτικής διάταξης του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020, η προτεινόμενη ρύθμιση περί κατηγοριών οικισμών ευρίσκει κατ’ αρχήν νόμιμο έρεισμα στην ως άνω διάταξη. Περαιτέρω, οι εν λόγω κατηγορίες οικισμών κατά βάση προβλέπονται ήδη σε ισχύοντες κανόνες δικαίου (άρ. 81 παρ. 1 ΚΒΠΝ, όπου προβλέπονται οι εξής κατηγορίες οικισμών: περιαστικοί, παραλιακοί, τουριστικοί, αξιόλογοι, ενδιαφέροντες, συνεκτικοί, διάσπαρτοι, δυναμικοί, μικροί, μεσαίοι, μεγάλοι) και προτείνονται νομίμως με τις ακόλουθες παρατηρήσεις:

β) Στον ορισμό των παραλιακών οικισμών (παρ. 1 περ. β) ορθώς αντικαταστάθηκε η λέξη “κέντρο” στο δεύτερο εδάφιο με τη φράση “συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα τους”, σε συμμόρφωση προς τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για την οριοθέτηση των οικισμών.

γ) Εξάλλου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις και ειδικότερα κατά το άρθρο 82 παρ. 1 περ. β του ΚΒΠΝ δεν υπάγονται στις διατάξεις περί οριοθέτησης οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων οικισμοί σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές που καθορίζονται μέσα σε ΖΟΕ στους ν. Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 2 του ίδιου άρθρου οι οικισμοί αυτοί κατά την πολεοδόμησή τους ακολουθούν τις διατάξεις του κεφαλαίου Δ` Μέρους II, δηλαδή τις διατάξεις των άρθρων 116 επ. του ΚΒΠΝ περί πολεοδόμησης περιοχών δεύτερης κατοικίας. Συνεπώς, οι εν λόγω οικισμοί, κατά το ισχύον δίκαιο, δηλαδή υπό την ισχύ του ΚΒΠΝ, έχουν εξαιρεθεί από τις γενικές ρυθμίσεις για τους παραλιακούς οικισμούς και έχουν υπαχθεί σε ειδικό πολεοδομικό καθεστώς, όπως κρίθηκε επιβεβλημένο από τον τυπικό και κανονιστικό νομοθέτη για πολεοδομικούς λόγους που συνδέονται με την ιδιαίτερη φυσιογνωμία των οικισμών αυτών και την ανάγκη για την κατά προτεραιότητα πολεοδόμησή τους βάσει ειδικών διατάξεων. Ήδη στην προτεινόμενη ρύθμιση δεν περιλαμβάνεται η εξαίρεση των εν λόγω παραλιακών οικισμών, χωρίς όμως να προκύπτουν οι λόγοι που να δικαιολογούν τη νέα ρύθμιση από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο. Με αυτά τα δεδομένα, η προτεινόμενη διάταξη περί παραλιακών οικισμών δεν προτείνεται νομίμως και πρέπει να συμπληρωθεί βάσει της ισχύουσας ρύθμισης περί εξαίρεσης των ανωτέρω οικισμών. Εξάλλου, εάν η Διοίκηση επιθυμεί να μην επαναλάβει την εν λόγω εξαίρεση υπό το νέο καθεστώς οριοθέτησης των οικισμών που τίθεται με το παρόν σχέδιο, ενδείκνυται να προτείνει νέα ρητή διάταξη περί υπαγωγής των ως άνω οικισμών στις διατάξεις του παρόντος, η οποία θα πρέπει να υποβληθεί προς επεξεργασία στο Συμβούλιο της Επικρατείας, συνοδευόμενη από την προσήκουσα τεκμηρίωση, προκειμένου να κριθεί η νομιμότητα της ρύθμισης.

δ) Περαιτέρω, νομίμως προτείνονται ως νέες κατηγορίες οικισμών οι ορεινοί, ημιορεινοί και πεδινοί οικισμοί (παρ. 1 περ. γ-ε) ανάλογα με το υψόμετρο στο οποίο βρίσκονται, καθ’ όσον, όπως προκύπτει από την ανωτέρω εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, αυτή η διαφοροποίηση απαιτείται λόγω της κλιματικής απορρύθμισης προκειμένου να υπάρχει κατ’ ελάχιστον διαφοροποίηση των όρων δόμησης (βλ. και κατωτέρω παρατήρηση για άρθρο 11 παρ. Β περ. 2 σχεδίου, που αφορά στο μέγιστο ύψος κτιρίου στους πεδινούς οικισμούς).

ε) Ο ορισμός των παραδοσιακών οικισμών (παρ. 1 περ. ζ), όπως διατυπώνεται στην προτεινόμενη ρύθμιση [οικισμοί που έχουν τεθεί σε ειδικό καθεστώς προστασίας], είναι αόριστος. Οίκοθεν νοείται ότι πρόκειται για οικισμούς που έχουν χαρακτηρισθεί ως παραδοσιακοί με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους (βλ. ιδίως άρθρο 6 ν. 4067/2012 και αντίστοιχες διατάξεις ΓΟΚ 1985 και 1973). Εάν δε κριθεί από τη Διοίκηση σκόπιμο, πρέπει να διευκρινισθεί ο εν λόγω ορισμός είτε με αναφορά στα σχετικά νομοθετικά καθεστώτα είτε με άλλη κατάλληλη διατύπωση που να περιλαμβάνει τα ως άνω στοιχεία.

στ) Στον ορισμό των οικισμών που χαρακτηρίζονται ως ενδιαφέροντες (παρ. 1 περ. θ) αφενός μεν επαναλαμβάνεται ο ορισμός που περιλαμβάνεται ήδη στο άρθρο 81 παρ. 1 περ. ε του ΚΒΠΝ, αφετέρου δε προστίθενται σ’ αυτή την κατηγορία και οι οικισμοί που “παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά, ιστορικά, λαογραφικά στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαίτερου φυσικού κάλλους” με βάση το “Δελτίο Αναγνώρισης”, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 19 του σχεδίου. Με αυτόν τον τρόπο διευρύνεται η προστασία των οικισμών που διαθέτουν τα ως άνω χαρακτηριστικά, ενώ και το Δελτίο Αναγνώρισης είναι εμπλουτισμένο σε σχέση με το προβλεπόμενο στον ΚΒΠΝ “Δελτίο Αρχιτεκτονικής Αναγνώρισης”. Εξάλλου, ορθότερη είναι η χρήση στο σχέδιο του όρου “απλοί” οικισμοί (παρ. 1 περ. ι) αντί του όρου “αδιάφοροι”, που προβλέπεται στον ΚΒΠΝ (άρθρο 81 παρ. 1 περ. στ) ως το αντίθετο των “ενδιαφερόντων” οικισμών. Με αυτά τα δεδομένα, οι εν λόγω νεότερες ρυθμίσεις προτείνονται νομίμως.

ζ) Περαιτέρω, ο ορισμός των αραιοδομημένων οικισμών, δηλαδή “όσοι προϋφίστανται του 1923 και δεν καλύπτουν τις προϋποθέσεις διάσπαρτου ή συνεκτικού οικισμού αλλά συγκροτούν σύνολο οικοδομών, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των διακοσίων (200) μ.” (παρ. 1 περ. ιγ) είναι καινοφανής στην πολεοδομική νομοθεσία και αντιστοιχεί στον ορισμό του άρθρου 3 του π.δ. 168/2008 (Α’ 223), περί της έννοιας του οικισμού για τις ανάγκες της απογραφής. Η εν λόγω διάταξη δεν προτείνεται νομίμως για τους εξής λόγους: i) Κατ’ αρχάς ο ορισμός αυτός δεν συνάδει με την πολεοδομική έννοια του οικισμού, όπως προκύπτει από την έννοια των οικιστικών περιοχών κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 3 περ. α υποπερ. αα του ν. 4447/2016 (Α’ 241) και σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία δεν αρκείται στην ύπαρξη οικισμού προ του 1923 κατά την απογραφή αλλά απαιτεί την ύπαρξη του οικισμού ως συγκεκριμένου λειτουργικού οικιστικού συνόλου, με οικοδομές, κοινοχρήστους χώρους και χώρους κοινωφελών εγκαταστάσεων, δηλαδή προϋποθέτει τη λειτουργική έννοια αυτού (βλ. ΣτΕ 1600/2023, 1974/2019, 922/2017, 1481/2015, 2128/2014, 2052/2003, ΠΕ 168/2016, 187/2011, 32/2009, 74/2008). ii) Εξάλλου, ο εν λόγω οικισμός δεν περιλαμβάνει συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα, κατά τους ορισμούς του άρ. 2 του σχεδίου και ως εκ τούτου, η εφαρμογή του εν λόγω ορισμού θα έχει ως αποτέλεσμα, εν τοις πράγμασι, την ένταξη αραιοδομημένων ή αδόμητων εκτάσεων, ευρισκόμενων εκτός σχεδίου, εντός των ορίων οικισμού, χωρίς όμως να συντρέχουν οι προϋποθέσεις και τα κριτήρια του νόμου και της νομολογίας για την ύπαρξη οικισμού. iii) Η θέσπιση νέας κατηγορίας οικισμού προϋποθέτει ειδική μελέτη, η οποία να τεκμηριώνει την ανάγκη πρότασης του εν λόγω νέου ορισμού. Εν προκειμένω, δε, από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο (γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και σχετική εισήγηση) δεν προκύπτει η ανάγκη που εξυπηρετείται από την προτεινόμενη ρύθμιση. iv) Εάν, τέλος, σκοπός του κανονιστικού νομοθέτη είναι η οργάνωση και περαιτέρω ανάπτυξη όλως απομακρυσμένων οικιών που έχουν καταγραφεί ως οικισμοί προϋφιστάμενοι του 1923 στην απογραφή, η προτεινόμενη ρύθμιση δεν συνιστά το κατάλληλο μέσο για την εξυπηρέτηση του σκοπού αυτού, που είναι δυνατόν να υλοποιηθεί μόνον μέσω της θέσπισης κατάλληλων ρυθμίσεων στα ΤΠΣ και εν γένει με την πολεοδομική οργάνωση των εν λόγω εκτάσεων με τα κατάλληλα εργαλεία στο πλαίσιο του χωρικού σχεδιασμού, έστω και κατά ζώνες.

η) Η ρύθμιση που περιλαμβάνεται στην παρ. 2 του άρθρου 3 δεν είναι κατανοητή, όπως διατυπώνεται, ιδίως η φράση “μετά από συναξιολόγηση των χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας τους”, που είναι αόριστη, δεδομένου ότι ήδη στην παρ. 1 έχουν τεθεί τα κριτήρια για την κατάταξη των οικισμών σε κατηγορίες. Για τον λόγο αυτό η εν λόγω διάταξη πρέπει να αναδιατυπωθεί είτε με ευθεία παραπομπή στην παρ. 1 είτε με αναλυτική αναφορά των στοιχείων που συναξιολογούνται για την εν λόγω κατάταξη.

18. Άρθρο 4

α) Στο άρθρο 4 του σχεδίου περιλαμβάνονται τα στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό του ορίου και των ζωνών του οικισμού και αντίστοιχα στο άρθρο 5 τα σχετικά κριτήρια και ο τρόπος οριοθέτησης. Οίκοθεν νοείται ότι τα στοιχεία και κριτήρια που περιλαμβάνονται στο παρόν σχέδιο, μετά τη θέση του σε ισχύ, θα εφαρμόζονται αποκλειστικά εκ μέρους της Διοίκησης, λοιπά δε στοιχεία που αναφέρονται σε ήδη ισχύουσες κανονιστικές πράξεις [βλ. ενδεικτικά ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/73670/165 απόφαση Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, (Β’ 3733)], οι οποίες δεν καταργούνται με τις νέες ρυθμίσεις, εφαρμόζονται μόνο επιβοηθητικά και προς ενίσχυση ή τεκμηρίωση των κριτηρίων που προτείνονται με το σχέδιο και σε καμία περίπτωση αυτοτελώς. Περαιτέρω, το εν λόγω άρθρο πρέπει να διαμορφωθεί ως εξής:

β) Πρέπει να διαγραφεί ο αριθμός 1 που τίθεται στην αρχή της διάταξης εν όψει του ότι δεν υπάρχει παράγραφος αριθμημένη με τον αριθμό 2.

γ) Το πρώτο εδάφιο της παρ. 1 πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής του ορίου του οικισμού και τον καθορισμό των εντός του ορίου του Ζωνών συνεκτιμώνται τα παρακάτω στοιχεία:”.

δ) Η περ. α πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Απογραφή: o οικισμός πρέπει να καταγράφεται σε απογραφή προ του έτους 1983 με πληθυσμό μη υπερβαίνοντα τους δύο χιλιάδες (2000) κατοίκους και σε επόμενες απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ και να μην έχει υπερβεί τους 2000 κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή πριν από την οριοθέτησή του. …”.

ε) Για νομοτεχνικούς λόγους στην ίδια παράγραφο αμέσως μετά την περίπτωση α πρέπει να τεθεί η περίπτωση ζ, ως περίπτωση β και κατόπιν αυτού πρέπει να γίνει αναρίθμηση των λοιπών περιπτώσεων.

στ) Στην περ. β και μετά την αναρίθμηση γ πρέπει η λέξη “θέση” να τεθεί με το αρχικό γράμμα κεφαλαίο (Θέση) για λόγους ομοιομορφίας.

ζ) Η περ. ζ, ήδη β, πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Ειδικά για τη διαπίστωση ύπαρξης εντός του οικιστικού συνόλου οικισμού προϋφιστάμενου της 16.08.1923 και τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής αυτού, εκτός από τα κατωτέρω, συνεκτιμώνται και τα εξής στοιχεία: αα) απογραφή του 1920, ββ) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945 – 1960, γγ) τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (Γ.Υ.Σ.) σε κλίμακα 1:5.000 και οποιοδήποτε επίσημο χαρτογραφικό υλικό πλησιέστερο στο 1923, και δδ) επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με τα λοιπά στοιχεία. Επίσης, λαμβάνονται υπόψη προγενέστερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) ή άλλων συναρμοδίων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού”.

η) Η περ. ε, ήδη στ, πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Kάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων Υπηρεσιών για περιοχές οι οποίες εμπίπτουν σε ίδιο νομικό καθεστώς … (Νatura κ.α.)”.

19. Άρθρο 5

α) Το άρθρο 5 του σχεδίου αποτελείται από δύο παραγράφους Α και Β, που αφορούν στον τρόπο και στα κριτήρια καθορισμού ορίου και Ζωνών του οικισμού. Κατ’ αρχήν προτείνονται νομίμως οι σχετικές διατάξεις, οι οποίες είναι κατά βάση νέες και υλοποιούν τον βασικό σκοπό του σχεδίου, που συνίσταται στην ενοποίηση των δύο διαταγμάτων, του 1981 και του 1985, που ισχύουν σήμερα για την οριοθέτηση των οικισμών. Ωστόσο, εν όψει του ότι οι τίτλοι των εν λόγω παραγράφων σχεδόν ταυτίζονται και δημιουργείται σύγχυση ως προς το περιεχόμενό τους, πρέπει να γίνει αναδιατύπωσή τους ως εξής: Στην παρ. Α πρέπει να τεθεί ο τίτλος “Γενικές διατάξεις καθορισμού ορίου οικισμού” και στην παρ. Β πρέπει ο τίτλος να παραμείνει ως έχει.

β) Ακολούθως στην παρ. Α περ. 2 εδάφιο β του σχεδίου πρέπει να προστεθεί η φράση “που αφορούν τα κτίσματα” αμέσως μετά τη φράση “Όλα τα στοιχεία”.

γ) Η περ. 4 της παρ. Α πρέπει να τεθεί στη θέση της περ. 5 και το αντίστροφο και κατόπιν αυτού να γίνει αναρίθμηση των περιπτώσεων της εν λόγω παραγράφου. Η εν λόγω περίπτωση 4 επαναλαμβάνει κατά βάση ρύθμιση που προβλέπεται στο άρθρο 12 παρ. 2 του ν. 4759/2020 και νομίμως προτείνεται για λόγους πληρότητας των κανόνων που περιλαμβάνονται στο σχέδιο. Ωστόσο, προκειμένου να αποφευχθούν ερμηνευτικά προβλήματα πρέπει να γίνει αναδιατύπωσή της σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη νόμου και συγκεκριμένα, πρέπει η φράση “στον χρόνο καθορισμού του ορίου” να αντικατασταθεί με τη φράση “κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού”.

δ) Περαιτέρω, η περ. 5 (ήδη 4) πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής για λόγους σαφήνειας: “Kατά την οριοθέτηση του οικισμού προσδιορίζονται η κατηγορία και οι Ζώνες του οικισμού, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης βάσει των διατάξεων του παρόντος. Η επανέγκριση ή η αναοριοθέτηση του οικισμού περιλαμβάνει υποχρεωτικά ταυτοποίηση του εγκεκριμένου με προγενέστερη πράξη άλλου διοικητικού οργάνου ορίου του οικισμού και συσχετισμό με το προτεινόμενο, βάσει των διατάξεων του παρόντος, όριο αυτού. Επίσης, καθορίζονται οι Ζώνες του οικισμού, η κατηγορία αυτού σε περίπτωση μη κατάταξης ή μεταβολής δεδομένων, βάσει των κριτηρίων του παρόντος και των επίκαιρων στοιχείων, καθώς και όροι, περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης, κατά τα ανωτέρω”.

ε) Στην παρ. Β περ. 4 εδ. β του άρθρου 5 του σχεδίου προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι, κατά τη διαδικασία καθορισμού του ορίου και των Ζωνών του οικισμού, τυχόν προκύπτουσες ενδιάμεσες εκτάσεις μεταξύ των προσδιοριζόμενων Ζωνών Α, Β και Β1 είναι δυνατόν, για λόγους λειτουργικότητας και του ενιαίου της έκτασης του οικισμού, να συμπεριλαμβάνονται στο όριο αυτού ως Ζώνη Β1. Η εν λόγω ρύθμιση δεν προτείνεται νομίμως και πρέπει να διαγραφεί για τους εξής λόγους: i) Δεν τεκμηριώνεται η αναγκαιότητα για τη θέσπισή της από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο, λαμβάνοντας υπόψη αφενός μεν ότι το πεδίο εφαρμογής του παρόντος αφορά μόνον τους οικισμούς και όχι διατάξεις εκτός των ορίων τους, αφετέρου δε ότι κατ’ αρχήν παρίσταται ως περιττή εν όψει του ότι ήδη το σχέδιο περιλαμβάνει σχετικές ρυθμίσεις. Συγκεκριμένα, στο άρθρο 2 περ. 4 του παρόντος σχεδίου προβλέπεται ο ορισμός του αραιοδομημένου τμήματος του οικισμού, ενώ και στην περ. 5 υποπερ. β της παρ. Β του άρθρου 5, προβλέπεται ότι, κατά την οριοθέτηση του οικισμού, λαμβάνεται υπόψη ότι το όριο αυτού ενδείκνυται να προσδιορίζει ενιαία έκταση που περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, οικοδομές, αδόμητα οικόπεδα, συνεκτικά τμήματα ή και τμήματα μη συνεχόμενα και τυχόν περιοχές του οικισμού με διάσπαρτη ή αραιότερη δόμηση, το σύνολο των οποίων αποτελεί τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του οικισμού. Συναφώς προβλέπεται στην ίδια διάταξη ότι όλα τα εν λόγω στοιχεία, που λαμβάνονται υπόψη, πρέπει να συναρτώνται άμεσα με την έννοια και τη λειτουργικότητα του οικισμού, κριτήρια, εξάλλου, που συνάδουν με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για την οριοθέτηση των οικισμών. ii) Η συμπερίληψη “ενδιάμεσων εκτάσεων”, χωρίς να προσδιορίζονται ειδικότερα τα χαρακτηριστικά τους, εντός των ορίων του οικισμού έχει ως αποτέλεσμα εν τοις πράγμασι την επέκταση των ορίων του σε περιοχές που δεν πληρούν τα κριτήρια για την κατ’ αρχήν ένταξή τους στον οικισμό. Εξάλλου, όπως ήδη έχει εκτεθεί αναλυτικά ανωτέρω (βλ. Γενικές παρατηρήσεις), μόνο κατά την πολεοδόμηση των οικισμών δύνανται να ενταχθούν σ’ αυτούς εκτάσεις ευρισκόμενες εκτός σχεδίου, με χρήση των κατάλληλων πολεοδομικών εργαλείων και στο πλαίσιο του χωρικού σχεδιασμού.

στ) Περαιτέρω, οι διατάξεις της περ. 5 υποπερ. α, β και γ οι οποίες στοιχούν κατά βάση σε ανάλογες ρυθμίσεις του ισχύοντος δικαίου (άρθρο 84 παρ. 1 περ. α και παρ. 5 καθώς και άρθρο 100 παρ. 4 ΚΒΠΝ) καθώς και στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας προτείνονται νομίμως. Μεταξύ άλλων, στην υποπερ. γ προβλέπεται ότι το όριο του οικισμού ενδείκνυται να λαμβάνει υπόψη και τις κατευθυντήριες προβλέψεις του υπερκείμενου χωρικού και περιβαλλοντικού σχεδιασμού. Οίκοθεν νοείται ότι στο πεδίο εφαρμογής του σχεδίου, που αφορά αποκλειστικά στην οριοθέτηση και όχι στην επέκταση οικισμών, δεν δύνανται να λαμβάνονται υπόψη προβλέψεις περί επεκτάσεως, οι οποίες, όπως προεκτέθηκε, υλοποιούνται μόνον μέσω της πολεοδόμησης των εν λόγω εκτάσεων. Συναφείς με το πεδίο εφαρμογής του παρόντος σχεδίου είναι κατ’ αρχήν οι προβλέψεις για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης και την προστασία του εξωαστικού χώρου.

ζ) Όπως εκτέθηκε ανωτέρω, οι ρυθμίσεις των περ. 6 και 7 της παρ. Β, που αφορούν στη Ζώνη Γ οικισμού και στους προϋφιστάμενους του 1923 αραιοδομημένους οικισμούς, δεν προτείνονται νομίμως και πρέπει να διαγραφούν. Κατόπιν αυτού πρέπει να γίνει αναρίθμηση των λοιπών περιπτώσεων της παρ. Β.

η) Η περ. 8 της ίδιας παραγράφου, ήδη υπ’ αρ. 6, που αφορά στην υποχρεωτική αναοριοθέτηση των οικισμών που έχουν οριοθετηθεί με εσφαλμένη μεθοδολογία, προτείνεται νομίμως σε συμμόρφωση και προς τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

θ) Η αμέσως επόμενη διάταξη της περ. 9, ήδη υπ’ αρ. 7, αφορά σε οικισμούς που έχουν υπαχθεί στο από 6.12.1982 π.δ. με σχετική απόφαση του Νομάρχη, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 2 του εν λόγω διατάγματος, δηλαδή αυτούς που έχουν πληθυσμό λιγότερο από 500 κατοίκους (απογραφή 1981) και τάσεις δημογραφικής συρρίκνωσης, ενώ δεν είναι παραδοσιακοί, ούτε παραλιακοί, ούτε πόλοι τουριστικού ενδιαφέροντος, ούτε περιαστικοί. Η ρύθμιση αυτή προτείνεται νομίμως, καθ’ όσον εν προκειμένω εξετάζεται και ως προς τους εν λόγω “οικισμούς”, εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις και τα κριτήρια για την οριοθέτηση των οικισμών εν γένει. Ωστόσο η ρύθμιση είναι ατελής, διότι δεν λαμβάνεται μέριμνα για την εφεξής αντιμετώπιση “οικισμών” που με απόφαση του Νομάρχη είχε οριστεί ότι εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ως άνω π.δ., σε περίπτωση που κριθεί ότι δεν πληρούν τα κριτήρια του παρόντος σχεδίου και επομένως δεν μπορούν να οριοθετηθούν. Στο πλαίσιο αυτό, πρέπει να εξεταστεί από τη Διοίκηση η κατάργηση στο μέλλον του από 6.12.1982 π.δ.

20. Άρθρο 6

α) Στο άρθρο 6 του σχεδίου με τίτλο “Κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση” περιλαμβάνονται ρυθμίσεις για περιοχές που εξαιρούνται του ορίου του οικισμού, σε κάθε περίπτωση (παρ. Α) ή κατά κανόνα (παρ. Β), ενώ ξεχωριστά προτείνεται ρύθμιση για τα κοιμητήρια (παρ. Γ). Οι εν λόγω ρυθμίσεις κατά βάση αποδίδουν ήδη ισχύουσες ρυθμίσεις (παρ. Α περ. 1, 2, 4-6, 10, 11-13, παρ. Β περ. 1-2 και παρ. Γ), ενώ ορισμένες από αυτές είναι νέες (παρ. Α περ. 3, 7-9) και κατ’ αρχήν προτείνονται νομίμως.

β) Η παρ. Α περ. 1 του άρθρου, όπου γίνεται αναφορά σε εκτάσεις που εμπίπτουν στη δασική νομοθεσία εν γένει, πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Δάση και δασικές εκτάσεις … και πιστοποιητικού τελεσιδικίας ή ο δασικός χάρτης της περιοχής μελέτης, σε όποιο στάδιο και εάν βρίσκεται η διαδικασία που προβλέπεται στον ν. 3889/2010 (Α΄ 182)”.

γ) Η περ. 2 της ίδιας παραγράφου αναφέρεται σε περιοχές που προστατεύονται κατά τον αρχαιολογικό νόμο. Η ισχύουσα διάταξη του άρθρου 84 παρ. 2Α περ. β του ΚΒΠΝ έχει ευρύτερη διατύπωση από την προτεινόμενη και αποτελεί ρύθμιση πολύ γενική η οποία περιλαμβάνει κάθε περίπτωση που εμπίπτει σε προστατευτικό καθεστώς της αρχαιολογικής νομοθεσίας. Ήδη με την προτεινόμενη ρύθμιση τίθεται εύλογος περιορισμός, ο οποίος νομίμως τίθεται περιορίζοντας τις εξαιρούμενες εκτάσεις στις αναγκαίες για την προστασία της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, λαμβάνοντας υπόψη και το γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις εντός αυτών των περιοχών υπάρχουν οικισμοί. Στην εν λόγω διάταξη πρέπει να διαγραφεί η λέξη “τυχόν”.

δ) Η περ. 8 που αφορά στη ζώνη αιγιαλού ως εξαιρούμενη από το όριο του οικισμού πρέπει να συμπληρωθεί με την πρόβλεψη ως εξαιρούμενης έκτασης και της παραλίας, λαμβάνοντας υπόψη αφενός μεν την ανάγκη προστασίας της εν λόγω ζώνης, η οποία εξυπηρετεί την επικοινωνία της ξηράς με τη θάλασσα και αντίστροφα, καθώς και τους σκοπούς διατήρησης και προστασίας των ακτών από τη διάβρωση και γενικότερα την προστασία του αιγιαλού (άρθρο 1 παρ. 2 ν. 2979/2001), αφετέρου δε ότι κατά νόμο η οριογραμμή της παραλίας δεν μπορεί να υπερβεί τη διαμορφωμένη γραμμή δόμησης, όπως αυτή νομίμως έχει διαμορφωθεί στους οικισμούς που δημιουργήθηκαν πριν από το έτος 1923 ή έχουν πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους και στους οποίους δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο (άρθρο 7 παρ. 5 ν. 2979/2001), συνεπώς, αντιστρόφως, το όριο του οικισμού δε μπορεί να ευρίσκεται εντός της παραλίας.

ε) Η ρύθμιση της περ. 10 της ίδιας παραγράφου, που αφορά την εξαίρεση από το όριο του οικισμού εκτάσεων γεωλογικά ακατάλληλων για δόμηση, σύμφωνα με μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά, πρέπει να συμπληρωθεί με την πρόβλεψη για σύνταξη σχετικής μελέτης ακόμη και στην περίπτωση επανέγκρισης ή αναοριοθέτησης οικισμών για λόγους πληρέστερης προστασίας της ασφάλειας των κατοίκων τους. Ως εκ τούτου, το πρώτο εδάφιο της εν λόγω παραγράφου πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Εκτάσεις γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση, όπως αυτές προκύπτουν από σύνταξη μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας (κλίμακας 1:5000), για τους οικισμούς που οριοθετούνται πρώτη φορά, αναοριοθετούνται ή επανεγκρίνεται το όριό τους”. Κατά τα λοιπά, το επόμενο εδάφιο της εν λόγω περίπτωσης αποδίδει ισχύουσα διάταξη νόμου (άρ. 22 παρ. 4 περ. 1 υποπερ. αα του ν. 4258/2014), στην οποία κατ’ αρχήν λαμβάνεται μέριμνα για πλήρη γεωλογική και γεωτεχνική έρευνα και προτείνεται νομίμως.

στ) Η περ. 13 της ίδιας παραγράφου, η οποία επίσης αποδίδει ισχύουσα διάταξη, ορθά προβλέπει ότι εντός ορίου οικισμού δεν εντάσσεται έκταση η οποία δεν περιλαμβάνει συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα οικισμού και αποκόπτεται από τον οικισμό με φυσικούς, τεχνητούς ή διοικητικούς φραγμούς (βλ. ανωτέρω παρατηρήσεις για Ζώνη Γ και ενδιάμεσες εκτάσεις).

ζ) Το πρώτο εδάφιο της παρ. Β πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Δεν περιλαμβάνονται, κατά κανόνα, εντός του ορίου του οικισμού εκτάσεις:”.

η) Το άρθρο 6 του σχεδίου δεν περιλαμβάνει καμία ρύθμιση για τις ζώνες υδατορεμάτων σε αντίθεση αφενός μεν με την ισχύουσα διάταξη του άρθρου 84 παρ. 2Β περ. γ ΚΒΠΝ, που προβλέπει ότι κατά κανόνα δεν περιλαμβάνονται εντός του ορίου του οικισμού εκτάσεις ευρισκόμενες περί τα 50 μ. από τα όρια χειμάρρου, αφετέρου δε με την ΥΠΕΝ/ ΔΠΟΛΣ/73670/1765/2022 απόφαση του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (άρθρο 2 παρ. ΙΒ περ. 10). Εξάλλου, για το ζήτημα των ρεμάτων το σχέδιο περιλαμβάνει τη διάταξη του άρθρου 16 παρ. 4 που ορίζει τα εξής: “Για τη δόμηση πλησίον ρέματος ισχύουν οι ρυθμίσεις του ν. 4258/2014 και η ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360/16.06.2023 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την έγκριση του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Β΄ 3985), όπως ισχύει. Κατά την οριοθέτηση για πρώτη φορά οικισμού, εντός του οποίου διέρχεται μη οριοθετημένο ρέμα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής του, κατά τον ως άνω νόμο”. Πέραν της εν λόγω διάταξης, η οποία κατ’ αρχήν προτείνεται νομίμως και επαναλαμβάνει κατά βάση ήδη ισχύουσες διατάξεις, θα πρέπει, εν όψει της ανάγκης προστασίας του οικισμού, να συμπληρωθεί το άρθρο 6 παρ. Β του σχεδίου με διάταξη, που θα τεθεί ως ξεχωριστή περίπτωση και η οποία θα ορίζει ότι κατά κανόνα δεν περιλαμβάνονται εντός του ορίου οικισμού οι ζώνες υδατορέματος, κατά την έννοια του ν. 4258/2014, όπως αυτές προκύπτουν από την προσωρινή ή οριστική οριοθέτηση. Επιπροσθέτως, για την εξυπηρέτηση του ίδιου σκοπού, θα πρέπει να συμπληρωθεί η διάταξη του άρθρου 16 παρ. 4 εδ. β, με αναφορά και στις περιπτώσεις επανέγκρισης ή αναοριοθέτησης οικισμών, και να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Κατά την οριοθέτηση για πρώτη φορά οικισμού, την αναοριοθέτηση ή την επανέγκριση ορίων οικισμού, κατά περίπτωση, εντός του οποίου διέρχεται μη οριοθετημένο ρέμα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής του, κατά τον ως άνω νόμο”.

θ) Η παρ. Γ του άρθρου 6 σχετικά με τις εκτάσεις κοιμητηρίων αναφέρει, μεταξύ άλλων στο β εδάφιο, ότι κατ’ εξαίρεση κοιμητήρια εντός οικισμού θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Η εν λόγω ρύθμιση δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020 και δεν προτείνεται νομίμως. Συνεπώς, πρέπει να διαγραφεί και η σχετική διάταξη να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Κατ’ εξαίρεση για τα υφιστάμενα κοιμητήρια εντός οικισμού, η επέκτασή τους είναι δυνατή … κατά το ίδιο ως άνω άρθρο”.

21. Άρθρο 7

α) Στο άρθρο 7 του σχεδίου περιλαμβάνονται διατάξεις που αφορούν στη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών. Οι εν λόγω διατάξεις, κατά βάση είναι νέες, ενώ ορισμένες εξ αυτών επαναλαμβάνουν αυτούσιες ή με μικρές διαφοροποιήσεις ήδη ισχύουσες διατάξεις του ν. 4759/2020 ή του ΚΒΠΝ (όπως i) οι παρ. 1, 6 και 7, που αντιστοιχούν στο άρθρο 12 παρ. 2 του ν. 4759/2020, ii) η παρ. 3, που αντιστοιχεί στο άρθρο 83 παρ. 3 του ΚΒΠΝ, iii) η παρ. 5.1. που αντιστοιχεί στο άρθρο 83 παρ. 4 του ΚΒΠΝ και iv) η παρ. 8 που αντιστοιχεί στο άρθρο 83 παρ. 5 του ΚΒΠΝ). Οι διατάξεις αυτές, με το περιεχόμενο που εκτίθεται αναλυτικά στο άρθρο 7 του σχεδίου, νομίμως προτείνονται και ευρίσκουν έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρ. 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020. Προκαλούν δε τις εξής παρατηρήσεις:

β) Λαμβάνοντας υπόψη όσα εκτέθηκαν ανωτέρω στις Γενικές παρατηρήσεις για την έννοια του όρου “πρόταση”, στην παρ. 5.1. του παρόντος άρθρου η φράση “η πρόταση της μελέτης καθορισμού του ορίου του οικισμού και ο πολεοδομικός κανονισμός αυτού” πρέπει να αντικατασταθεί με τη φράση “η εισήγηση του μελετητή για τον καθορισμό του ορίου του οικισμού ως και τον πολεοδομικό κανονισμό αυτού”. Αντίστοιχα στην παρ. 5.2. εδ. α η φράση “επί της οριστικής πρότασης οριοθέτησης” πρέπει να αντικατασταθεί με τη φράση “επί της οριστικής εισήγησης για την οριοθέτηση”. Στο δε εδ. β η λέξη “πρότασης” πρέπει να αντικατασταθεί με τη λέξη “εισήγησης”. Τέλος στην παρ. 8 του ίδιου άρθρου πρέπει να αντικατασταθεί η φράση “επί της πρότασης οριοθέτησης” με τη φράση “επί της εισήγησης του μελετητή για την οριοθέτηση”, ακολούθως δε η φράση “διαβίβαση της σχετικής πρότασης” με τη φράση “διαβίβαση της σχετικής εισήγησης”.

γ) Εξάλλου, με την προτεινόμενη ρύθμιση της παρ. 5.1. προβλέπεται διαδικασία αναρτήσεως και δημοσιοποιήσεως για χρονικό διάστημα 30 ημερών, το οποίο είναι διπλάσιο του ήδη ισχύοντος (15 ημερών, κατ’ άρ. 83 παρ. 4 ΚΒΠΝ) και συνεπώς εξυπηρετεί καλύτερα τον σκοπό της σχετικής ρύθμισης. Αντίστοιχα στην παρ. 8 η προθεσμία για τη διαβίβαση της απόφασης του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου διπλασιάζεται έναντι της ισχύουσας (60 ημέρες αντί 30 ημέρες, κατ’ άρ. 83 παρ. 5 ΚΒΠΝ), με αποτέλεσμα να παρέχεται περισσότερος χρόνος για τη γνωμοδότηση του αρμόδιου οργάνου.

δ) Περαιτέρω, οι ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στο παρόν άρθρο για τους παραδοσιακούς οικισμούς (παρ. 6, 6.1.-3) αποδίδουν το περιεχόμενο της διάταξης του άρ. 12 παρ. 2 ν. 4759/2020 καθώς και του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 4067/2012, προτείνονται δε νομίμως (βλ. και Γενική παρατήρηση για παραδοσιακούς οικισμούς καθώς και παρατήρηση επί άρθρου 16 παρ. 3 σχεδίου). Προς αποφυγή ερμηνευτικών ζητημάτων πρέπει να προστεθεί στην παρ. 6.3 η αναφορά στις μελέτες αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, που προβλέπονται στο άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 4067/2012 και συνεπώς πρέπει να αναδιατυπωθεί η διάταξη ως εξής: “Στην περίπτωση που για τον παραδοσιακό οικισμό θεσπίζονται και ειδικοί μορφολογικοί περιορισμοί δόμησης και ειδικοί όροι δόμησης, κατόπιν μελετών αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, που αποκλίνουν από τους ήδη ισχύοντες …”.

22. Άρθρο 8

α) Στο άρθρο 8 του σχεδίου περιλαμβάνονται διατάξεις για το περιεχόμενο του φακέλου της μελέτης οριοθέτησης του οικισμού. Οι εν λόγω ρυθμίσεις ευρίσκουν έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020 και προτείνονται κατ’ αρχήν νομίμως.

β) Η παρ. 1 της εν λόγω διάταξης πρέπει να αναδιατυπωθεί προκειμένου να εναρμονισθεί με διατάξεις του σχεδίου, για τις οποίες ήδη διατυπώθηκαν παρατηρήσεις ανωτέρω, έτσι ώστε να συμπληρωθούν με την πρόβλεψη ότι οι μελέτες γεωλογικής καταλληλότητας και προσωρινής οριοθέτησης ρεμάτων απαιτούνται όχι μόνο για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά αλλά και για περιπτώσεις αναοριοθέτησης οικισμού ή επανέγκρισης ορίου τους. Ως εκ τούτου, στο εδάφιο α της εν λόγω διάταξης πρέπει είτε να διαγραφεί η φράση “για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά” είτε να προστεθεί, αμέσως μετά από την εν λόγω φράση και μετά από κόμμα, η φράση “αναοριοθετούνται ή των οποίων τα όρια επανεγκρίνονται”.

γ) Περαιτέρω, νομίμως προτείνεται η ρύθμιση για τη διαδικασία περιβαλλοντικού προελέγχου στην οποία υποβάλλεται η πρόταση οριοθέτησης του οικισμού, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 5 της ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/2006 κυα, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρ. 3 παρ. 1β και 2 καθώς και του Παραρτήματος ΙΙ του άρθρου 11 της ίδιας κυα [βλ. ιδίως την περίπτωση σχεδίου ή προγράμματος που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής της παραγράφου 1 του άρθρου 3 της κυα αλλά καθορίζει τη χρήση μικρής περιοχής σε τοπικό επίπεδο (π.χ. τοπικά ρυμοτομικά σχέδια)].

23. Άρθρο 9

α) Στο άρθρο 9 του σχεδίου περιλαμβάνονται κανόνες για την αρτιότητα κατά Ζώνες οικισμού. Οι περισσότεροι από τους εν λόγω κανόνες επαναλαμβάνουν ισχύουσες ρυθμίσεις του ΚΒΠΝ κατά κατηγορία οικισμών, που ήδη αντιστοιχούν σε Ζώνες του οικισμού, και κατ’ αρχήν προτείνονται νομίμως. Προκαλούν δε τις εξής παρατηρήσεις:

β) Στην παρ. Α τίθενται κανόνες για τη Ζώνη Α του οικισμού. Στη διάταξη της περ. 1α επαναλαμβάνεται ο κανόνας της αρτιότητας του ελάχιστου εμβαδού 2000 τ.μ., που προβλέπεται στο άρθρο 102 παρ. 1 περ. α του ΚΒΠΝ για τους προϋφιστάμενους του 1923 οικισμούς, ενώ το πρώτον με την προτεινόμενη ρύθμιση τίθεται ο κανόνας για ελάχιστο μήκος προσώπου 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Ο εν λόγω κανόνας ανταποκρίνεται στις σύγχρονες συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων του οικισμού, κατά την έννοια της εξουσιοδοτικής διάταξης του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/2020, όπως εκτέθηκε ανωτέρω (βλ. Γενικές παρατηρήσεις), συνιστά βελτίωση αυτών και προτείνεται νομίμως.

γ) Με την περ. 1β επαναλαμβάνεται κατά βάση ο κανόνας που προβλέπεται στο άρθρο 102 παρ. 2 περ. β του ΚΒΠΝ, ο οποίος αφορούσε οικισμούς με πληθυσμό μέχρι 800 κατοίκους, ήδη δε αφορά μόνο μικρούς οικισμούς, δηλαδή με πληθυσμό μέχρι 200 κατοίκους, ενώ απαιτείται και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Η εν λόγω ρύθμιση, πιο αυστηρή σε σχέση με την ισχύουσα, επίσης προτείνεται νομίμως.

δ) Η διάταξη της περ. 1γ που αφορά τους προϋφιστάμενους του 1923 αραιοδομημένους οικισμούς είναι διαγραπτέα, όπως ήδη εκτέθηκε, καθ’ όσον η εν λόγω κατηγορία οικισμών δεν προτείνεται νομίμως. Ωστόσο, εάν η Διοίκηση κρίνει σκόπιμο, δύναται να εξετάσει το ενδεχόμενο εφαρμογής των εν λόγω κανόνων περί αρτιότητας στα αραιοδομημένα τμήματα της Ζώνης Α.

ε) Στην περ. 2 της παρ. Α επαναλαμβάνονται (με μικρές διαφοροποιήσεις) ήδη ισχύουσες ρυθμίσεις περί αρτιότητας κατά παρέκκλιση, οι οποίες κατ’ αρχήν νομίμως προτείνονται, εκτός από την υποπερ. δ, η οποία αφορά σε οικόπεδα που είχαν στις 2.7.1968 οποιεσδήποτε διαστάσεις και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. Η εν λόγω ρύθμιση, όπως έχει κριθεί (ΣτΕ 5205/2012, 3612/2007 επταμ., ΠΕ 92/2004, 142/2021), δεν προτείνεται νομίμως, διότι δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη βάσει της οποίας είχε εκδοθεί (άρ. 9 και 10 παρ. 2 του από 17.7.1923 ν.δ.), καθώς δεν ερείδεται σε νόμιμο πολεοδομικό κριτήριο, αλλά αποσκοπεί στην αναγνώριση απλώς καταστάσεων, οι οποίες έχουν δημιουργηθεί σε περίοδο ανυπαρξίας πολεοδομικών ρυθμίσεων για τους προαναφερόμενους οικισμούς, όπως η αναγνώριση ως άρτιων και οικοδομήσιμων όλων των οικοπέδων των οικισμών αυτών, τα οποία είχαν δημιουργηθεί σε συγκεκριμένη χρονική περίοδο, στις 2.7.1968, και τα οποία δεν έχουν τις διαστάσεις αρτιότητας που καθορίζονται ως κατ΄ αρχήν πολεοδομικώς συμβατές με τον χαρακτήρα των εν λόγω οικισμών, αλλά ούτε και τις τυχόν προβλεπόμενες μειωμένες διαστάσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας (βλ. ΣτΕ 3612/2007 επταμ., πρβλ. ΣτΕ 106/1991 Ολομ. και 173/1998 Ολομ.). Ήδη δε τα ίδια ισχύουν και για την εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 ν. 4759/ 2020, στην οποία επίσης δεν ευρίσκει έρεισμα η προτεινόμενη ρύθμιση. Συνεπώς, η υποπερ. δ πρέπει να διαγραφεί.

στ) Επιπροσθέτως, η υποπερ. α της περ. 2 πρέπει να αναδιατυπωθεί έτσι ώστε να αποδίδει την ήδη ισχύουσα ρύθμιση και συγκεκριμένα, πρέπει να διαγραφεί η φράση “ανεξαρτήτως μήκους”. Εξάλλου, αρτιότητα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο “ανεξαρτήτως μήκους” δεν νοείται, κατά την έννοια της ως άνω εξουσιοδοτικής διάταξης αλλά είναι αυτονόητο ότι το οικόπεδο θεωρείται άρτιο, εφόσον πάντως το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξασφαλίζει την ακώλυτη πρόσβαση στο ακίνητο, ώστε να εξασφαλίζεται η ασφάλεια των κατοίκων του οικισμού (πρβλ. νομολογία για οδό διανοιγμένη κατά τρόπο ώστε να είναι προσπελάσιμη και να παρέχει πράγματι επικοινωνία με το ακίνητο, ΣτΕ 2790/2014 κ.ά.). Λαμβάνοντας δε υπόψη ότι ο σχετικός κανόνας απευθύνεται προς τον μελετητή που προτείνει τον πολεοδομικό κανονισμό του οικισμού, τα όργανα που γνωμοδοτούν επ’ αυτού και τα όργανα που προτείνουν το σχετικό διάταγμα, πρέπει η εν λόγω διάταξη, περί κατά παρέκκλιση αρτιότητας, να εφαρμοστεί από αυτούς και να καθοριστεί με το διάταγμα της οριοθέτησης εκάστου οικισμού ανάλογο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο, βάσει της φυσιογνωμίας και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη και το ως άνω πολεοδομικό κριτήριο της προσβασιμότητας.

ζ) Η παρ. Β του ίδιου άρθρου αφορά στις Ζώνες Β και Β1 και οι προτεινόμενες διατάξεις κατά βάση αποδίδουν τις ισχύουσες ρυθμίσεις του άρθρου 85 παρ. 1 περ. α και β ΚΒΠΝ. Με αυτό το περιεχόμενο, οι εν λόγω διατάξεις κατ’ αρχήν προτείνονται νομίμως με τις εξής παρατηρήσεις και διαφοροποιήσεις:

η) H περ. 1 εδ. α-β, που αναφέρει ως όρο της αρτιότητας οικοπέδου το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, οίκοθεν νοείται ότι προϋποθέτει την ευχερή και ασφαλή προσβασιμότητα στο ακίνητο, όπως προεκτέθηκε. Εξάλλου, κατά τα ήδη αναφερθέντα, το δεύτερο εδάφιο της εν λόγω διάταξης πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και του πολεοδομικού ιστού του”.

θ) Το εδ. δ της ίδιας διάταξης επαναλαμβάνει κανόνα που περιλαμβάνεται στο άρθρο 1 παρ. 1 του από 4.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289) και στο άρθρο 85 παρ. 1 του ΚΒΠΝ, ενώ ορθώς παραλείπεται η φράση ότι “για την αρτιότητα προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου” (άρθρο 85 παρ. 1 περ. γ ΚΒΠΝ), σε συμμόρφωση προς τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 1828/2008 επταμ., 973/2013 κ.ά.). Με την εν λόγω νομολογία κρίθηκε ότι κανόνας δικαίου (άρθρο 6 παρ. 2-3 του από 24.4.1985 π.δ.) που προβλέπει τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου με ιδιωτική βούληση κατόπιν παραχώρησης σε κοινή χρήση ιδιόκτητης έκτασης δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη (άρθρο 42 παρ. 5 του ν. 1337/1983), σύμφωνα με την οποία ο καθορισμός κοινοχρήστων χώρων σε κάθε οικιστική περιοχή αποτελεί αντικείμενο της οικείας πολεοδομικής μελέτης που πρέπει να καταρτίζεται κατ’ εκτίμηση των αναγκών της περιοχής, δυνάμει πολεοδομικών κριτηρίων, ενώ δεν δύναται ο σχεδιασμός να ρυμουλκείται από πραγματικές καταστάσεις που δημιουργούνται με πρωτοβουλία ιδιωτών προς εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων.

ι) Τέλος η περ. 2 της παρ. Β, με την οποία επαναλαμβάνεται ισχύουσα διάταξη του άρθρου 85 παρ. 1 περ. β ΚΒΠΝ, δεν προτείνεται νομίμως και πρέπει να διαγραφεί για τους εξής λόγους: i) Όπως η προαναφερθείσα παρέκκλιση της παρ. Α περ. 2 υποπερ. δ, που αναφέρεται σε αρτιότητα ανεξαρτήτως εμβαδού με μόνη προϋπόθεση τα ακίνητα να υφίστανται σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η εν λόγω προτεινόμενη ρύθμιση κείται εκτός εξουσιοδοτικής διάταξης για τους ίδιους ακριβώς λόγους με αυτούς που συντρέχουν εν προκειμένω και έχουν ήδη κριθεί ως προς την ως άνω παρόμοια διάταξη. ii) Λόγω του διαδραμόντος χρόνου που πλησιάζει την 40ετία, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η ρύθμιση δεν λαμβάνει υπόψη πολεοδομικά κριτήρια για τη βιωσιμότητα του οικισμού και την εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης των κατοίκων του οικισμού με όρους που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες συνθήκες. Συνεπώς, υπό αυτές τις συνθήκες δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η εν λόγω παρέκκλιση τίθεται για την προστασία της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των ιδιοκτητών των εν λόγω ακινήτων. Με αυτά τα δεδομένα, η προτεινόμενη ρύθμιση με αυτή τη γενική διατύπωση δεν προτείνεται νομίμως. Σε περίπτωση που η Διοίκηση επιθυμεί να περιληφθεί στο σχέδιο κάποια παρέκκλιση που αφορά την εν λόγω κατηγορία ακινήτων, πρέπει να τη συγκεκριμενοποιήσει κατόπιν σχετικής μελέτης και να επανυποβάλει τη ρύθμιση, συνοδευόμενη από τη σχετική τεκμηρίωση, προκειμένου να τύχει επεξεργασίας από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

ια) Η παρ. Γ που αφορά στη Ζώνη Γ του οικισμού, όπως ήδη προεκτέθηκε, πρέπει να διαγραφεί, καθ’ όσον η βασική ρύθμιση περί της θέσπισης της εν λόγω Ζώνης δεν προτείνεται νομίμως. Κατόπιν δε αυτού πρέπει να γίνει αναρίθμηση των λοιπών παραγράφων του άρθρου 9.

ιβ) Η παρ. Δ, ήδη παρ. Γ, του άρθρου 9 περιλαμβάνει ρυθμίσεις κοινές για όλες τις Ζώνες, οι οποίες κατ’ αρχήν προτείνονται νομίμως.

ιγ) Ειδικότερα, η περ. 1, που αφορά στην αρτιότητα οικοπέδων που απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων, απηχεί κατά βάση κανόνα που προβλέπεται στη νομοθεσία για γήπεδα εκτός σχεδίου (άρθρο 162 παρ. 2 περ. ΙΙγ ΚΒΠΝ) και προτείνεται νομίμως.

ιδ) Η περ. 2 αφορά σε οικόπεδα που απομειούνται λόγω παραχώρησης έκτασης για τη διαπλάτυνση κοινοχρήστου χώρου στον οποίο έχουν πρόσωπο, προκειμένου να αποκτήσει ελάχιστο πλάτος 4 μ., σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 12 του σχεδίου. Από την εν λόγω διάταξη πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στη Ζώνη Γ, κατά τα ήδη αναφερθέντα. Περαιτέρω, η εν λόγω ρύθμιση, σε συνδυασμό με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 12, νομίμως προτείνεται λαμβάνοντας υπόψη ότι αφορά όχι στη δημιουργία αλλά στη διαπλάτυνση κοινοχρήστου χώρου, πρόκειται δε για κανόνα που επίσης απευθύνεται στον μελετητή του οικισμού και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στη διαδικασία έκδοσης του σχετικού διατάγματος. Συνεπώς, οι εν λόγω ρυθμίσεις προϋποθέτουν ότι η διαπλάτυνση συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου προβλέπεται από το διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού βάσει της σχετικής μελέτης, εφόσον απαιτείται για τη λειτουργικότητά του, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων και όχι για την εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων.

ιε) Η περ. 3 επίσης νομίμως προτείνεται, ενώ η απαίτηση για πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, τίθεται υπό την έννοια ότι εξασφαλίζει την προσβασιμότητα στο οικόπεδο σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν.

24. Άρθρο 10

α) Το άρθρο 10 του σχεδίου περιλαμβάνει ρυθμίσεις για το μέγιστο ποσοστό κάλυψης και τον συντελεστή δόμησης κατά Ζώνες οικισμού και επιτρεπόμενες χρήσεις. Oι διατάξεις των παρ. Α και Β, που αφορούν τις Ζώνες Α και Β-Β1, αντίστοιχα, αποδίδουν κατά βάση ισχύουσες ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στον ΚΒΠΝ (άρθρο 103 για οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923 και άρθρο 85 παρ. 2 για οικισμούς με πληθυσμό μέχρι 2000 κατοίκους), με ανάλογες προσαρμογές που απαιτούνται λόγω των νέων ρυθμίσεων του άρθρου 14 του σχεδίου περί χρήσεων γης, οι οποίες εν γένει αντιστοιχούν στις διατυπώσεις του ΚΒΠΝ. Οι εν λόγω διατάξεις κατ’ αρχήν νομίμως προτείνονται με αυτό το περιεχόμενο. Ειδικότερα:

β) H διάταξη της παρ. Α περ. 1 προβλέπει ποσοστό κάλυψης 60% σε κάθε περίπτωση εντός της Ζώνης Α, σε αντίθεση με την αντίστοιχη διάταξη του ΚΒΠΝ που προέβλεπε 60% και 70%, ανάλογα με το σύστημα δόμησης. Εν συνεχεία, προτείνονται ΣΔ κατά χρήσεις που είναι ανάλογες με τις διακρίσεις σε κτίρια κοινής ωφέλειας, τουριστικές εγκαταστάσεις και κτίρια αμιγούς επαγγελματικής χρήσης καθώς και κατοικία, που προβλέπονται στον ΚΒΠΝ. Η διάταξη της περ. 2 υποπερ. β στοιχείο ββ εδ. β πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Παρεκκλίσεις, εφόσον προβλέπονται από το διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού βάσει της σχετικής μελέτης, δεν χορηγούνται πλην της διασποράς των κτισμάτων … κατά την κρίση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής”. Eξάλλου και οι ρυθμίσεις της υποπερ. γ έχουν μερικώς διαφορετική διατύπωση από τις ισχύουσες διατάξεις του ΚΒΠΝ, τις οποίες κατά βάση αποδίδουν.

γ) Αντίστοιχα ισχύουν και για την παρ. Β, όπως προεκτέθηκε, ενώ σε ορισμένες διατάξεις περιλαμβάνονται και πιο αυστηροί όροι δόμησης από τους ήδη ισχύοντες. Συγκεκριμένα, στην περ. 2 υποπερ. γ στοιχείο αα, όπου πλέον δεν περιλαμβάνεται ρύθμιση για ποσοστό κάλυψης μεγαλύτερο του 60% και στο στοιχείο ββ, στην οποία δεν προβλέπεται επιπλέον πατάρι 40 τ.μ.

δ) Η παρ. Γ του άρθρου 10 που αφορά στη Ζώνη Γ πρέπει να διαγραφεί, όπως ήδη προεκτέθηκε, καθ’ όσον αφορά ρύθμιση μη νομίμως προτεινόμενη.

ε) Τα ίδια ισχύουν για την παρ. Δ που αφορά στους αραιοδομημένους προϋφιστάμενους του 1923 οικισμούς. Εάν η Διοίκηση κρίνει σκόπιμο δύναται να προτείνει τους εν λόγω όρους δόμησης για τα αραιοδομημένα τμήματα της Ζώνης Α. Κατόπιν των διαγραφών αυτών, πρέπει να γίνει αναρίθμηση των λοιπών παραγράφων του άρθρου 10.

στ) Η παρ. Ε, ήδη Γ του ίδιου άρθρου, περιλαμβάνει νέο κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου ή κτιρίων εντός του ίδιου οικοπέδου, με περισσότερες της μίας χρήσης από τις καθοριζόμενες στο άρθρο 14, εφαρμόζονται οι δυσμενέστεροι κατά περίπτωση όροι δόμησης. Η εν λόγω ρύθμιση προτείνεται νομίμως και αποσκοπεί στην αντιμετώπιση ζητημάτων συρροής περισσότερων χρήσεων στο ίδιο οικόπεδο, έτσι ώστε να μην γίνεται κατάχρηση των διατάξεων που για ορισμένες χρήσεις προβλέπουν ευνοϊκότερους όρους δόμησης. Οίκοθεν νοείται ότι ο εν λόγω κανόνας ισχύει και στην περίπτωση εκ των υστέρων προσθήκης νέας χρήσης σε κτίριο ή κτίρια εντός του ίδιου οικοπέδου, με επέκταση υφιστάμενου κτίσματος ή ανοικοδόμηση νέου.

25. Άρθρο 11

α) Το άρθρο 11 του σχεδίου περιλαμβάνει διατάξεις που αφορούν στο μέγιστο ύψος κτιρίων και στον μέγιστο αριθμό ορόφων κατά Ζώνες οικισμού. Επισημαίνεται ότι η εφαρμογή της εν λόγω διάταξης θα εξειδικευθεί με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού, κατά περίπτωση (βλ. και κατωτέρω παρατήρηση για παρ. Γ).

β) Για τη Ζώνη Α οι προτεινόμενες ρυθμίσεις (παρ. Α) αποδίδουν ήδη ισχύουσες διατάξεις του ΚΒΠΝ (άρθρο 104), ευρίσκουν έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη και προτείνονται νομίμως.

γ) Τα ίδια ισχύουν κατά βάση και για τις ρυθμίσεις που αφορούν τις Ζώνες Β και Β1 (παρ. Β), οι οποίες επίσης προτείνονται νομίμως. Η προτεινόμενη ρύθμιση για ύψος μέχρι 8 μ. στους πεδινούς οικισμούς είναι νέα, σύμφωνα δε με την εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, αποσκοπεί στην αντιμετώπιση ακραίων κλιματικών φαινομένων, όπως πλημμύρες κλπ. Με αυτά τα δεδομένα, η σχετική διαφοροποίηση τεκμηριώνεται επαρκώς και προτείνεται νομίμως. Εξάλλου, από την παρ. Β πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στη Ζώνη Γ, η οποία όπως προεκτέθηκε δεν προτείνεται νομίμως.

δ) Η παρ. Γ περιλαμβάνει διατάξεις για όλες τις Ζώνες, κυρίως ως προς την αφετηρία μέτρησης του ύψους, τον υπολογισμό αυτού λόγω κλίσεως του εδάφους και επαναλαμβάνονται λοιπές διατάξεις των βασικών διαταγμάτων του 1981 και του 1985, ενώ τίθενται και νέοι κανόνες. Ειδικότερα, οι διατάξεις των περ. 1, 3-6 και 7 της εν λόγω παραγράφου κατ’ αρχήν αποδίδουν ισχύοντες κανόνες (άρ. 85 και 104 ΚΒΠΝ) και προτείνονται νομίμως. Η περ. 2 της παρ. Γ αφορά το μέγιστο ύψος της στάθμης οροφής τυχόν υπόγειου ορόφου. Σύμφωνα με την προτεινόμενη ρύθμιση, αυτή δεν δύναται να υπερβαίνει το 1,5 μ. σε οποιοδήποτε σημείο από το φυσικό ή το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος. H εν λόγω ρύθμιση διαφοροποιείται από την ήδη ισχύουσα σύμφωνα με το άρθρο 84 παρ. 4 περ. τελευταίο εδάφιο του ΚΒΠΝ, όπως τροποποιήθηκε με την παρ.4 του άρθρου 1 του από 4.11.2011 π.δ., η οποία προέβλεπε ότι “σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής”. Η εν λόγω διαφοροποίηση που συνιστά κατ’ αρχήν επιδείνωση ισχυόντων όρων δόμησης των οικισμών, όπως προτείνεται, δεν τεκμηριώνεται από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο, λαμβάνοντας υπόψη και το γεγονός ότι κατά τον ορισμό που περιλαμβάνεται στο άρθρο 2 του ν. 4067/2012 “Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους” (περ. 87). Και ναι μεν δικαιολογείται κατ’ αρχήν η πρόβλεψη της προτεινόμενης ρύθμισης για το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος (πέραν του φυσικού), ως σημείο εκκίνησης για τη μέτρηση του ύψους, εάν δεν είναι δυνατή με διαφορετικό τρόπο η θεμελίωση του κτίσματος και με δεδομένο ότι αυτό προβλέπεται και στο άρ. 104 του ΚΒΠΝ για τους οικισμούς που προϋφίστανται του 1923, πλην η αναφορά σε 1,5 μ. έναντι του 1,2 και εν γένει η διαφοροποίηση του κανόνα περί υπογείου σε σχέση με τον ισχύοντα σήμερα κανόνα, δεν τεκμηριώνεται με πολεοδομικά κριτήρια. Ως εκ τούτου, η ως άνω ρύθμιση δεν προτείνεται νομίμως και πρέπει στη θέση της να τεθεί η ήδη ισχύουσα, κατά τα προαναφερθέντα. Σε περίπτωση δε που η Διοίκηση θεωρεί αναγκαία τη θέσπιση της νέας ρύθμισης, πρέπει να την επαναφέρει ως τροποποίηση του παρόντος, συνοδευόμενη από τη σχετική τεκμηρίωση, προκειμένου να τύχει εκ νέου επεξεργασίας από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

ε) Η περ. 7 του εν λόγω άρθρου αναφέρεται στις κατασκευές που επιτρέπεται να κατασκευαστούν πάνω από το καθοριζόμενο μέγιστο ύψος των κτιρίων. Οι υποπερ. α-γ και ε αποδίδουν ισχύουσες διατάξεις του ΚΒΠΝ (άρ. 85 και 104 παρ. 4-5) με ορισμένες διαφοροποιήσεις, ενώ οι λοιπές υποπεριπτώσεις είναι νέες ρυθμίσεις. Λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για κανόνες που απευθύνονται στον μελετητή της οριοθέτησης του οικισμού και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στην έκδοση του σχετικού διατάγματος καθώς και ότι η πρόβλεψη ή μη των εν λόγω όρων στο σχετικό π.δ. κατόπιν σχετικής μελέτης στηρίζεται στην αξιολόγηση της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας και των χαρακτηριστικών του οικισμού, οι εν λόγω ρυθμίσεις προτείνονται νομίμως (βλ. και κατωτέρω παρατήρηση για παρ. 9). Από την υποπερ. στ πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στη Ζώνη Γ, κατά τα ανωτέρω.

στ) Η παρ. 8 του ίδιου άρθρου αποδίδει κατ’ αρχήν την ισχύουσα διάταξη του άρθρου 85 παρ. 4 περ. δ του ΚΒΠΝ και επιπλέον, προς τον σκοπό της προστασίας του οικισμού, περιλαμβάνει κανόνα για τη σύνδεση ή περίφραξη των κατασκευών με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία, καθώς και για την αποτύπωσή τους στις μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Με αυτά τα δεδομένα προτείνεται νομίμως.

ζ) Εξάλλου, στο ίδιο άρθρο περιλαμβάνεται ο κανόνας της παρ. 9 σύμφωνα με τον οποίο με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού και για λόγους προστασίας του εξειδικεύονται οι ανωτέρω κατασκευές, κατά περίπτωση. Η τελευταία αυτή διάταξη, η οποία προτείνεται νομίμως, σύμφωνα και με τα προαναφερθέντα πρέπει να αναδιατυπωθεί για λόγους σαφήνειας. Συγκεκριμένα, πρέπει να αντικατασταθεί η φράση “οι εν λόγω κατασκευές δύνανται να εξειδικεύονται περιοριστικά” με τη φράση “δύνανται να επιβάλλονται περιορισμοί στις κατασκευές που επιτρέπονται κατά τις παρ. 7 και 8” ή να γίνει αναδιατύπωση της διάταξης από τη Διοίκηση με άλλο δόκιμο τρόπο.

26. Άρθρο 12

α) Το άρθρο 12 του σχεδίου περιλαμβάνει κανόνες που απευθύνονται επίσης στον μελετητή του πολεοδομικού κανονισμού του οικισμού και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στην έκδοση του σχετικού διατάγματος, αφορούν δε στη γραμμή δόμησης, τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο και την οικοδομησιμότητα του οικοπέδου. Η λέξη “Οικοδομησιμότητα” πρέπει να προστεθεί στον τίτλο του άρθρου, προκειμένου να αποδίδεται πληρέστερα το περιεχόμενό του.

β) Η παρ. Α περ. 1 υποπερ. α του σχεδίου αφορά στην οικοδομησιμότητα οικοπέδου εντός της Ζώνης Α και είναι νέα ρύθμιση, η οποία κατ’ αρχήν προτείνεται νομίμως. Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη την ανάγκη για ακώλυτη πρόσβαση στο οικόπεδο δια του κοινοχρήστου χώρου στον οποίο έχει πρόσωπο, όπως εκτέθηκε και ανωτέρω (βλ. παρατήρηση για άρθρο 9), η διάταξη πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει να έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο και σε πλάτος που θα καθορισθεί με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού λαμβάνοντας υπόψη την ακώλυτη πρόσβαση σε αυτό”. Κατά τα λοιπά, οι ρυθμίσεις των υποπερ. β και γ, που αφορούν στη Ζώνη Α, αποδίδουν κατά βάση ισχύουσες ρυθμίσεις για τη γραμμή δόμησης, με ορισμένες διαφοροποιήσεις και προτείνονται νομίμως. Ειδικότερα, η ρύθμιση που περιλαμβάνεται στην υποπερ. γ για τα μικρά οικόπεδα είναι εύλογη σε συνδυασμό με την προσθήκη της νέας προτεινόμενης ρύθμισης για την περίπτωση που δεν υφίσταται συμπαγής ανάπτυξη του πολεοδομικού μετώπου επί του προσώπου των οικοπέδων.

γ) Η περ. 2 της παρ. Α αφορά κανόνες για τη Γραμμή Δόμησης στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού. Η υποπερ. α αποδίδει κατά βάση κανόνα που περιλαμβάνεται στο άρθρο 86 παρ. 1 ΚΒΠΝ, από τον οποίο απαλείφεται η περίπτωση το οικόπεδο να έχει πρόσωπο σε “χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση”, σε συμμόρφωση προς τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (βλ. και ανωτέρω παρατήρηση για άρθρο 9 σχεδίου). Η εν λόγω ρύθμιση νομίμως προτείνεται κατά τα λοιπά, εφόσον, όπως προεκτέθηκε, η διαπλάτυνση του κοινοχρήστου χώρου προϋποτίθεται ότι θα προβλέπεται στο π.δ. οριοθέτησης του οικισμού κατόπιν σχετικής μελέτης. Επιπλέον, είναι θετική η νέα προτεινόμενη ρύθμιση που αφορά στη διαδικασία παραχώρησης εδαφικής λωρίδας για τη διαπλάτυνση και την τήρηση σχετικού αρχείου.

δ) Η υποπερ. β αποδίδει ήδη ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 86 παρ. 6 περ. α ΚΒΠΝ, ενώ τα ίδια ισχύουν κατ’ αρχήν για την υποπερ. γ (άρ. 86 παρ. 6 περ. β ΚΒΠΝ) και ως εκ τούτου, προτείνονται νομίμως. Εύλογη είναι η διαφοροποίηση για οικόπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των 500 τ.μ. εντός της Ζώνης Β1 στην υποπερ. δ, η οποία επίσης προτείνεται νομίμως.

ε) Η περ. 3 της παρ. Α που αφορά στη Γραμμή Δόμησης για τη Ζώνη Γ πρέπει να διαγραφεί, κατά τα ήδη εκτεθέντα ανωτέρω. Κατόπιν αυτού πρέπει να γίνει αναρίθμηση των λοιπών περιπτώσεων της παρ. Α.

στ) Στην περ. 4, ήδη περ. 3, περιλαμβάνονται κανόνες για όλες τις Ζώνες που αποδίδουν κατά βάση ισχύουσες ρυθμίσεις του ΚΒΠΝ (άρθρο 86 παρ. 3, 6 περ. γ, παρ. 9-10 και άρ. 105 παρ. 2) και προτείνονται νομίμως.

ζ) Σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν ανωτέρω στις Γενικές παρατηρήσεις για την έννοια του όρου “πρόταση”, στις διατάξεις του άρθρου 12 παρ. Α περ. 4 υποπερ. γ και δ πρέπει να αντικατασταθεί η λέξη “πρόταση” με τη λέξη “γνωμοδότηση”, όπου απαντάται (“μετά από πρόταση του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου”-υποπερ. γ και “μετά από πρόταση του οικείου Δήμου”-υποπερ. δ).

η) Επίσης, στην υποπερ. γ πρέπει να αντικατασταθεί η φράση “Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης” με τη φράση “Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης”. Στην ίδια διάταξη είναι θετική η πρόβλεψη για τη διαδικασία απόδοσης σε κοινή χρήση τμήματος οικοπέδου και την καταχώρησή του στο σχετικό αρχείο, κατά τα ήδη εκτεθέντα ανωτέρω. Επιπλέον από την υποπερ. ε πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στη Ζώνη Γ.

θ) Η παρ. Β για τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο αποδίδει την ήδη ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 85 παρ. 3 του ΚΒΠΝ και προτείνεται νομίμως.

27. Άρθρο 13

α) Στο άρθρο 13 του σχεδίου περιλαμβάνονται κανόνες που αφορούν ειδικότερα στη Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών. Η παρ. 1 αποδίδει κατά βάση τις ισχύουσες διατάξεις των άρ. 105 παρ. 4 και 86 παρ. 7 ΚΒΠΝ με μικρή διαφοροποίηση σε σχέση με την πρόβλεψη της τελευταίας διάταξης ως προς τη γραμμή παραλίας. Για την πληρέστερη προστασία του κοινοχρήστου χώρου της παραλίας, η προτεινόμενη ρύθμιση πρέπει να επαναλάβει την ισχύουσα ρύθμιση και συνεπώς το εδ. α πρέπει να επαναδιατυπωθεί ως εξής: “Στα παραλιακά οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον δεκαπέντε (15) μ. από την καθορισμένη, κατά τις ισχύουσες διατάξεις, γραμμή αιγιαλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας, εφόσον έχει καθοριστεί”.

β) Η παρ. 2 περ. α αποδίδει κατ’ αρχήν ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 86 παρ. 7 περ. α του ΚΒΠΝ και προτείνεται νομίμως. Επισημαίνεται ότι η εν λόγω ρύθμιση, περί της κατ’ εξαίρεση, τοποθέτησης της οικοδομής επί της εν τοις πράγμασι διαμορφωμένης με πυκνή δόμηση γραμμής δόμησης, έστω και εάν η απόσταση είναι μικρότερη των 15 μ., απευθύνεται, όπως εξάλλου και οι λοιπές διατάξεις περί όρων δόμησης, προς τον μελετητή της οριοθέτησης του οικισμού καθώς και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στη διαδικασία και η εφαρμογή της εξειδικεύεται, κατά περίπτωση, με το σχετικό π.δ. Περαιτέρω, η έννοια της “διαμορφωμένης γραμμής δόμησης” που περιλαμβάνεται στην εν λόγω διάταξη αποδίδει τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (βλ. ΣτΕ 2291/2021) και ορθώς προβλέπει την εξαίρεση των αυθαίρετων επεκτάσεων με πέργκολες και άλλες συναφείς κατασκευές προς τη θάλασσα.

γ) Η περ. β της ίδιας παραγράφου αποδίδει στο εδ. α τη ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο άρθρο 86 παρ. 7 περ. ε του ΚΒΠΝ. Η εν λόγω διάταξη προτείνεται νομίμως, πρέπει ωστόσο να συμπληρωθεί και να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Όταν η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης εντοπίζεται σε απόσταση μικρότερη των 15 μ. από τη γραμμή αιγιαλού, η γραμμή δόμησης ορίζεται με το π.δ. της οριοθέτησης του οικισμού ή με αυτοτελές π.δ., με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν σχετικής μελέτης”.

δ) Τα εδ. β και γ της ίδιας ως άνω διάταξης αποτελούν νέα ρύθμιση, η οποία, όπως προκύπτει από την εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ, για λόγους πρόσβασης στις ακτές και ασφάλειας των πολιτών, προβλέπει ότι, όταν η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης εντοπίζεται σε απόσταση μικρότερη των 15 μ. από τη γραμμή αιγιαλού, η σχετική μελέτη καθορισμού γραμμής δόμησης πρέπει να περιλαμβάνει και τον καθορισμό κοινοχρήστων διόδων πλάτους τουλάχιστον 4 μ. που συνδέουν το εσωτερικό δίκτυο κοινοχρήστων χώρων του οικισμού με τη ζώνη παραλίας, σε αποστάσεις μεταξύ τους που προσδιορίζονται κατά περίπτωση, αναλόγως του πολεοδομικού ιστού του οικισμού. Επιπλέον, με τη ρύθμιση αυτή προβλέπεται μία ευέλικτη διαδικασία για την υλοποίηση της, η οποία, κατά την ίδια ως άνω εισήγηση, εκτιμάται και ως κατ΄ εξοχήν αποτελεσματική, γιατί ισορροπεί δύο φαινομενικά αντίρροπες δυνάμεις, ήτοι της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος, έναντι του ιδιωτικού, παράλληλα δε, ανταποκρίνεται στις βασικές πολεοδομικές αρχές, με την εξασφάλιση των αναγκαίων κοινόχρηστων διόδων προς την θάλασσα. Σύμφωνα με την ίδια εισήγηση, με την ως άνω ρύθμιση, αποφεύγονται χρονοβόρες και σε αρκετές περιπτώσεις αναποτελεσματικές διαδικασίες απαλλοτριώσεων, καθώς τα τμήματα που συγκροτούν τις οδούς αυτές, παραχωρούνται άμεσα από τους ιδιοκτήτες για την δημιουργία των κοινόχρηστων διόδων, δεδομένου ότι αυτό αποτελεί προϋπόθεση έκδοσης οικοδομικής αδείας, χωρίς όμως ο ιδιοκτήτης, να στερείται του δικαιώματος της εκμεταλλεύσεως του ακινήτου του, υπολογιζόμενων των πολεοδομικών μεγεθών επί του αρχικού εμβαδού αυτού. Με αυτά τα δεδομένα, οι ως άνω ρυθμίσεις είναι επαρκώς τεκμηριωμένες και προτείνονται νομίμως. Περαιτέρω, οι σχετικές ρυθμίσεις πρέπει να συμπληρωθούν με πρόβλεψη διαδικασίας απόδοσης σε κοινή χρήση της εδαφικής λωρίδας των οικοπέδων για τη δημιουργία των ανωτέρω διόδων, σύμφωνα με τις διατάξεις που ήδη περιλαμβάνονται στο άρ. 12 παρ. 2 περ. α του σχεδίου, που αφορά στη διαδικασία παραχώρησης λωρίδων για τη διαπλάτυνση κοινόχρηστου χώρου ή με άλλες ανάλογες ρυθμίσεις.

ε) Η παρ. 3 του άρθρου 13 αποδίδει ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 86 παρ. 7 περ. α του ΚΒΠΝ και προτείνεται νομίμως.

στ) Στην παρ. 4 πρέπει να αντικατασταθεί η φράση “μετά από πρόταση του Δήμου” με τη φράση “μετά από γνωμοδότηση του Δήμου”, λαμβάνοντας υπόψη όσα εκτέθηκαν στις Γενικές παρατηρήσεις για την έννοια του όρου “πρόταση”. Η εν λόγω ρύθμιση που αφορά στους παραδοσιακούς οικισμούς προβλέπει ότι είναι δυνατόν να καθορίζεται σ’ αυτούς γραμμή δόμησης διαφορετική από αυτή που προκύπτει από την εφαρμογή των προαναφερθεισών διατάξεων. Η διάταξη αυτή είναι νέα, δικαιολογείται από την ιδιαιτερότητα των παραδοσιακών οικισμών στην προστασία των οποίων αποσκοπεί και προτείνεται νομίμως.

ζ) Η τελευταία παρ. 5 αποδίδει ισχύουσα διάταξη του άρθρου 106 παρ. 5 ΚΒΠΝ και προτείνεται νομίμως. Από την εν λόγω διάταξη πρέπει να διαγραφεί η λέξη “νομίμως” ως περιττή και ασαφής.

28. Άρθρο 14

α) Στο άρθρο 14 του σχεδίου περιλαμβάνονται διατάξεις για τις χρήσεις γης των οικισμών κατά Ζώνες. Οι εν λόγω χρήσεις δεν επιτρέπονται στις εν λόγω Ζώνες απευθείας βάσει των διατάξεων του σχεδίου, ούτε μπορούν να αποτελέσουν έρεισμα για την έκδοση οικοδομικής άδειας ή άδειας λειτουργίας από τη Διοίκηση ή για τη νόμιμη λειτουργία δραστηριότητας βάσει απλοποιημένης διαδικασίας (π.χ. γνωστοποίησης), αλλά αποτελούν το πλαίσιο εντός του οποίου καθορίζονται χρήσεις με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη τη λειτουργικότητα και την προστασία της φυσιογνωμίας του. Αυτή είναι η έννοια των δύο πρώτων εδαφίων του εν λόγω άρθρου, το οποίο, για λόγους σαφέστερης διατύπωσης, πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, εντός των Ζωνών του και μέχρι την πολεοδόμηση αυτού, επιτρέπεται να καθορίζονται οι κατωτέρω χρήσεις γης, … και τις προβλέψεις υπερκείμενου σχεδιασμού. Ειδικότερα, επιτρέπεται να καθορίζονται οι εξής χρήσεις γης, σύμφωνα με το άρθρο 16 του π.δ. 59/2018:”.

β) Ως προς τη Ζώνη Α, η εισήγηση προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ αναφέρει ότι οι προτεινόμενες χρήσεις, οι οποίες επιλέγονται από τις προβλεπόμενες στο άρθρο 16 του π.δ. 59/2018 για τους οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 2000 κατοίκους (οι οποίες κατ’ αρχήν δεν ισχύουν για τους προϋφιστάμενους του 1923 και τους παραδοσιακούς οικισμούς, βλ. ΠΕ 37/2018, παρ. 42), είναι περιορισμένες ως είδος ή ένταση και αποτελούν το ελάχιστο πλαίσιο για την ομαλή πολεοδομική λειτουργία του οικισμού. Πράγματι, όπως προκύπτει από τη σύγκριση των χρήσεων που προτείνονται στις περ. ι-ιγ, που αφορούν γραφεία, εστιατόρια αναψυκτήρια και τουριστικά καταλύματα, με τις αντίστοιχες χρήσεις του άρθρου 16 του π.δ. 59/2018, τα επιτρεπόμενα μεγέθη εντός της Ζώνης Α είναι μειωμένα σε μεγάλο βαθμό. Με αυτά τα δεδομένα, οι διατάξεις που περιλαμβάνονται στην παρ. Α προτείνονται κατ’ αρχήν νομίμως με την εξής παρατήρηση: Στις προτεινόμενες χρήσεις θ-ιβ αναφέρεται ότι τα εν λόγω μεγέθη αφορούν “έκαστο” κατάστημα, γραφείο κλπ., ενώ η διάταξη του άρ. 16 του π.δ. 59/2018 αναφέρεται σε εγκατάσταση “ανά γήπεδο”. Η προσθήκη της λέξης “έκαστο” στη νέα ρύθμιση, όπως διατυπώνεται, συνιστά κατ’ αρχήν επιδείνωση των κανόνων περί επιτρεπόμενων χρήσεων σε σύγκριση με την προαναφερθείσα διάταξη, ενώ από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο δεν τεκμηριώνεται η ανάγκη που εξυπηρετείται από τη νέα ρύθμιση. Με αυτά τα δεδομένα, δεν προτείνεται νομίμως και πρέπει στη θέση της λέξης “έκαστο”, όπου απαντάται, να τεθεί η φράση “ανά γήπεδο”. Εάν η Διοίκηση επιθυμεί να θεσπίσει διαφορετική ρύθμιση, θα πρέπει να την επανυποβάλει ως τροποποίηση του παρόντος, συνοδευόμενη από την κατάλληλη τεκμηρίωση, προκειμένου να τύχει εκ νέου επεξεργασίας από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Περαιτέρω, η πρόβλεψη στην περ. ιδ για επιτρεπόμενη χρήση “επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης, που συνδέονται με την άσκηση παραδοσιακών δραστηριοτήτων του οικισμού και προϊόντων που εξάγονται, τα οποία δεν επιβαρύνουν τη λειτουργία του οικισμού”, προτείνεται νομίμως δεδομένου ότι η συμβατότητά της με τη Ζώνη Α του εκάστοτε οικισμού θα αξιολογηθεί κατά το στάδιο της οριοθέτησης και θα προβλεφθεί στο σχετικό π.δ., λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οικισμού και τις προβλέψεις του υπερκείμενου σχεδιασμού (πρβλ. Ολομ. ΣτΕ 3218/2010, σκ. 13).

γ) Η παρ. Β προβλέπει χρήσεις γης επιτρεπόμενες για τις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού και κατά βάση επαναλαμβάνει τις διατάξεις του άρθρου 16 του π.δ. 59/2018. Με αυτό το περιεχόμενο προτείνεται κατ’ αρχήν νομίμως, με επιφύλαξη ως προς τη χρήση της λέξης “έκαστο” αντί της φράσης “ανά γήπεδο”, όπου απαντάται στην εν λόγω παράγραφο (περ. θ-ιβ), κατά τα ήδη αναφερθέντα στην ως άνω παρατήρηση για την παρ. Α, η οποία, για τους ίδιους ακριβώς λόγους, πρέπει να αντικατασταθεί.

δ) Η παρ. Γ αναφέρεται σε χρήσεις για τη Ζώνη Γ του οικισμού, η οποία όπως προεκτέθηκε δεν προτείνεται νομίμως. Κατ’ αρχήν η εν λόγω διάταξη είναι διαγραπτέα, ωστόσο, εν όψει της ανάγκης καθορισμού ορισμένων από τις εν λόγω χρήσεις εντός του οικισμού, δύναται να αναδιατυπωθεί, έτσι ώστε να παρέχεται αυτή η δυνατότητα εντός της Ζώνης Β1, όπως, εξάλλου, ήδη προβλέπει η προτεινόμενη ρύθμιση σε περίπτωση που κατά την οριοθέτηση δεν προκύπτει Ζώνη Γ. Συνεπώς, η εν λόγω διάταξη πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Mε το π.δ. της οριοθέτησης μπορεί να καθορίζονται εντός της Ζώνης Β1 του οικισμού, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του, πέραν των επιτρεπομένων χρήσεων και οι εξής: α. … ι . … Για τις εν λόγω χρήσεις εφαρμόζονται οι όροι δόμησης των παρ. 1 και 2 περ. γ της ενότητας υπό στοιχείο Β του άρθρου 10”.

ε) Η παρ. Δ περιλαμβάνει διατάξεις για όλες τις Ζώνες. Ειδικότερα, η παρ. 1 προβλέπει απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων κατηγορίας Α και εν γένει οχλουσών εγκαταστάσεων εντός των ορίων του οικισμού και σε απόσταση έως και 500 μ., αποδίδει ισχύουσες ρυθμίσεις των άρθρων 87 παρ. 3 και 106 παρ. 1 ΚΒΠΝ, οι οποίες με την προτεινόμενη ρύθμιση ενοποιούνται για όλες τις Ζώνες, καθ’ όσον απαγορεύουν την εγκατάσταση εν γένει οχλουσών εγκαταστάσεων. Με αυτά τα δεδομένα, η εν λόγω διάταξη προτείνεται νομίμως.

στ) Η παρ. 2 προβλέπει την έκδοση κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης με την οποία είναι δυνατόν να καθορίζεται διαφορετική απόσταση για την ανέγερση των ως άνω εγκαταστάσεων κατά περίπτωση, σύμφωνα με τα όσα αναλυτικά εκτίθενται στην εν λόγω διάταξη, και να τίθενται περιορισμοί ως προς τους βιομηχανικούς κλάδους και τη δυναμικότητα των μονάδων, λαμβανομένης υπόψη της προστασίας του οικισμού. Η ρύθμιση αυτή, η οποία αποδίδει εν μέρει ισχύουσες διατάξεις του ΚΒΠΝ (άρθρο 87 παρ. 3 και 5), με τρόπο συνδυαστικό, όπως προτείνεται, αποτελεί ανεπίτρεπτη υπεξουσιοδότηση, η οποία δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020 και συνεπώς είναι κατ’ αρχήν διαγραπτέα. Εάν τυχόν η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπεται ως έχει σε διάταξη νόμου ή ερείδεται σε άλλη εξουσιοδοτική διάταξη, η οποία κατ’ αρχήν δεν προκύπτει από τα στοιχεία που συνοδεύουν το σχέδιο, η Διοίκηση δύναται να την επανυποβάλει ως τροποποίηση του παρόντος, συνοδευόμενη από την απαραίτητη τεκμηρίωση και με τις κατάλληλες τροποποιήσεις, που αφορούν ειδικότερα στη Ζώνη Α του οικισμού, δηλαδή στο τμήμα που συνιστά οικισμό προϋφιστάμενο του 1923. Συγκεκριμένα, θα πρέπει η διάταξη να αναδιατυπωθεί στις περ. β και γ, που προβλέπουν μείωση της απόστασης των 500 μ. ή καθορισμό απόστασης μεταβλητού μεγέθους, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται ότι η τυχόν μειωμένη απόσταση, που συνιστά επιδείνωση των όρων δόμησης, δεν θα αφορά τη Ζώνη Α του οικισμού, η οποία εμπίπτει σε ιδιαίτερο πολεοδομικό καθεστώς και τυγχάνει αυξημένης προστασίας (βλ. Ολομ. ΣτΕ 3218/2010, ΣτΕ 244/2024 κ.ά.). Εν τέλει η Διοίκηση, λαμβάνοντας υπόψη τα προαναφερθέντα, δύναται να επαναδιατυπώσει την προτεινόμενη ρύθμιση προβλέποντας ότι με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού είναι δυνατόν να καθορίζονται διαφορετικές αποστάσεις και να τίθενται περιορισμοί ως προς τους βιομηχανικούς κλάδους και τη δυναμικότητα των μονάδων, κατά τα προαναφερθέντα, αντί της προτεινόμενης ΚΥΑ.

ζ) Η παρ. 3 αποδίδει κατ’ αρχήν ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 87 παρ. 4 εδ. α και β ΚΒΠΝ και προτείνεται νομίμως. Εν όψει των ανωτέρω, πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στην παρ. 2.

29. Άρθρο 15

Στο άρθρο 15 του σχεδίου περιλαμβάνονται κανόνες για τυχόν ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που καθορίζονται κατά τη διαδικασία της οριοθέτησης του οικισμού. Πρόκειται για διατάξεις που αποδίδουν ισχύοντες κανόνες δικαίου του άρ. 88 παρ. 1-3 ΚΒΠΝ, με εν μέρει διαφορετική διατύπωση (παρ. Β περ. α υποπερ. εε και στστ), ενώ εν προκειμένω λαμβάνεται υπόψη το Δελτίο Αναγνώρισης του οικισμού, σύμφωνα με το άρθρο 19 του σχεδίου, το οποίο παρέχει ευρύτερη προστασία στον οικισμό σε σχέση με το Δελτίο Αρχιτεκτονικής Αναγνώρισης του οικισμού. Με αυτά τα δεδομένα, οι ρυθμίσεις του εν λόγω άρθρου προτείνονται νομίμως. Το τελευταίο εδάφιο του άρθρου πρέπει να συμπληρωθεί, σύμφωνα με τη γενική παρατήρηση ότι οι διατάξεις του π.δ απευθύνονται στον μελετητή της οριοθέτησης καθώς και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στην έκδοση του διατάγματος, και να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού δύναται να προβλέψει ότι κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών, απόκλιση από τα ανωτέρω είναι δυνατή μόνο μετά από έγκριση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 7 παρ. 1 περ. ε του ν. 4495/ 2017 (Α΄ 167)”.

30. Άρθρο 16

α) Το άρθρο 16 του σχεδίου περιλαμβάνει γενικές διατάξεις για την οριοθέτηση των οικισμών και ρυθμίζει ειδικότερα τα ζητήματα των παραδοσιακών οικισμών.

β) Η παρ. 1 απηχεί τον γενικό κανόνα ότι οι όροι δόμησης που περιλαμβάνονται στο κεφάλαιο Β του σχεδίου απευθύνονται στον μελετητή της οριοθέτησης του οικισμού καθώς και στα όργανα της Διοίκησης που μετέχουν στην έκδοση του διατάγματος και προβλέπει ότι με το σχετικό π.δ. είναι δυνατόν να καθορίζονται μικρότεροι ΣΔ, κάλυψη και ύψος, υπό τις προϋποθέσεις που τίθενται στην εν λόγω διάταξη. Με αυτά τα δεδομένα, η προτεινόμενη διάταξη προτείνεται νομίμως.

γ) Η παρ. 2, σύμφωνα με την οποία, στην περίπτωση οριοθέτησης οικισμών με αποφάσεις αναρμοδίων οργάνων, είναι υποχρεωτική η επανέγκριση ή αναοριοθέτησή τους, κατά περίπτωση, επίσης προτείνεται νομίμως.

δ) Η παρ. 3 αφορά στους παραδοσιακούς οικισμούς. Στο εδ. α αναφέρεται ότι και οι εν λόγω οικισμοί οριοθετούνται κατά τις διατάξεις του κεφαλαίου Α του σχεδίου. Κατά τα παγίως κριθέντα ως προς τις ισχύουσες σήμερα διατάξεις του ΚΒΠΝ, από το άρθρο 24 του Συντάγματος σε συνδυασμό με τις ειδικότερες διατάξεις που αφορούν στο προστατευτικό καθεστώς των παραδοσιακών οικισμών και αποσκοπούν στη διατήρησή τους στο διηνεκές και την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους, προκύπτει ότι για την οριοθέτησή τους εφαρμόζονται οι διατάξεις για τους λοιπούς οικισμούς όχι με τρόπο μηχανιστικό, δηλαδή με εφαρμογή μόνο των τυπικών κριτηρίων που προβλέπονται στις διατάξεις αυτές, αλλά πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ο χαρακτήρας του οικισμού, ώστε να αποτρέπεται ο κίνδυνος αλλοιώσεως της φυσιογνωμίας του (βλ. ενδεικτικά ΣτΕ 2128/2014, ΠΕ 115/2007 5μ., 105/2007 5μ.). Αναλόγως πρέπει να ερμηνευθεί η εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020 και συνεπώς, η προτεινόμενη διάταξη πρέπει να αναδιατυπωθεί και να συμπληρωθεί ως εξής: “Oι παραδοσιακοί οικισμοί οριοθετούνται βάσει των διατάξεων του κεφαλαίου Α του παρόντος, λαμβάνοντας υπόψη το ιδιαίτερο προστατευτικό καθεστώς τους και με σκοπό τη διατήρησή τους στο διηνεκές, την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους καθώς και την αποτροπή αλλοιώσεώς τους” ή με όποια άλλη διατύπωση κρίνει δόκιμη η Διοίκηση.

ε) Στην περ. α, που προβλέπει ότι κατισχύουν του παρόντος ειδικότεροι όροι δόμησης, αποδίδονται κατ’ αρχήν ισχύουσες ρυθμίσεις (άρ. 19 παρ. 3 του π.δ. 1981 και άρ. 9 παρ. 3 του π.δ. 1985) και προτείνονται νομίμως.

στ) Στην περ. β προβλέπεται, κατά την οριοθέτηση παραδοσιακού οικισμού και μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση, η δυνατότητα, τροποποίησης “επί πλέον ή επί έλαττον” των θεσμοθετημένων όρων και περιορισμών δόμησης, εφόσον οι προτεινόμενοι όροι συνάδουν με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του οικισμού και κατατείνουν στην ουσιαστική προστασία αλλά και στη βιωσιμότητά του καθώς και υπό τις λοιπές προϋποθέσεις που τίθενται αναλυτικά στην εν λόγω διάταξη. Πρόκειται ιδίως για τις περιπτώσεις οριζόντιου, ομαδικού χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών, χωρίς εξειδικευμένες κατά περίπτωση μελέτες, όπου προβλέπονται και σχετικοί όροι δόμησης, όπως ιδίως με το από 13.11.1978 π.δ. (Δ’ 594).

ζ) Όπως έχει παγίως κριθεί, εν όψει της συνταγματικής επιταγής για τη λήψη από το Κράτος προληπτικών και κατασταλτικών μέτρων για την προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος και των παραδοσιακών περιοχών και στοιχείων, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, που αφορούν σε παραδοσιακούς οικισμούς, πρέπει να αποσκοπούν στη διατήρηση και την ανάδειξη της φυσιογνωμίας τους, δεν επιτρέπεται δε να είναι δυσμενέστεροι για το περιβάλλον από τους όρους και περιορισμούς που ίσχυαν προηγουμένως (ΣτΕ 2526/03 Ολομ., 4757/2014, 3837/2012, 3303/07, 3077/06, 4392/97 κ.ά.). Επιπλέον, οι θεσπιζόμενοι με το π.δ. του 1978 όροι και περιορισμοί δομήσεως των χαρακτηρισθέντων με αυτό παραδοσιακών οικισμών εφαρμόζονται σε όλους αυτούς τους οικισμούς, ως ελάχιστο πλαίσιο προστασίας, τυχόν δε ισχύοντες σε ορισμένους από τους εν λόγω οικισμούς ειδικοί όροι και περιορισμοί δομήσεως, κατισχύουν μόνον εφόσον τείνουν σε μείζονα και αποτελεσματικότερη προστασία του παραδοσιακού χαρακτήρα του οικισμού ή επιβάλλονται από όλως εξειδικευμένες συνθήκες που επικρατούν στον οικισμό αυτόν (πρβλ. ΣτΕ 397, 444 και 3748/2000, 2160/2003, 3077/2006, ΠΕ 284, 492/92, 529/97).

η) Λαμβάνοντας υπόψη τα προαναφερθέντα καθώς και το γεγονός ότι, όπως προκύπτει από στοιχεία που διαβιβάστηκαν από τη Διοίκηση προς το Συμβούλιο της Επικρατείας (βλ. ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/61741/ 3413/6.6.2024 έγγραφο Γενικής Διεύθυνσης Πολεοδομίας ΥΠΕΝ), ήδη έχουν εξειδικευθεί και τροποποιηθεί όροι δόμησης που προβλέπονταν στο ως άνω π.δ. 1978 για σημαντικό αριθμό οικισμών (άνω των 100 από τους 414), όπως αναλυτικά εκτίθενται στο εν λόγω έγγραφο, κατόπιν αξιολόγησης των ειδικότερων χαρακτηριστικών τους [βλ. ενδεικτικά για 47 οικισμούς των Κυκλάδων (ΦΕΚ 345/Δ/1989) κλπ.], η προτεινόμενη ρύθμιση νομίμως προτείνεται, υπό την προϋπόθεση ότι, κατά περίπτωση, η πρόταση των όρων δόμησης θα λαμβάνει υπόψη τις προϋποθέσεις που τίθενται στην ως άνω νομολογία, προκειμένου να αποτραπεί ο κίνδυνος αλλοιώσεως της φυσιογνωμίας των παραδοσιακών οικισμών. Εξάλλου, τα σχετικά π.δ. καθορισμού όρων δόμησης των παραδοσιακών οικισμών, συνοδευόμενα από την κατάλληλη τεκμηρίωση, υποβάλλονται προς επεξεργασία στο Συμβούλιο της Επικρατείας, διαδικασία που εξασφαλίζει κατ’ αρχήν τον έλεγχο τήρησης των εν λόγω προϋποθέσεων. Επιπλέον, εν προκειμένω, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι, όπως ήδη εκτέθηκε ανωτέρω στην παρατήρηση επί της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 6 (ιδίως παρ. 6.3) του σχεδίου που αφορά στη διαδικασία οριοθέτησης σε περίπτωση παραδοσιακού οικισμού, οι διατάξεις του σχεδίου κατ’ αρχήν αποδίδουν τις διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 4067/2012, η οποία πρέπει να προστεθεί στο προοίμιο του σχεδίου (προσήκουσα τεκμηρίωση για τους όρους δόμησης και επί αποκλίσεως από τους ισχύοντες όρους δόμησης, γνωμοδότηση του ΚΕΣΑ). Ωστόσο, πρέπει να προστεθεί, όπου απαιτείται, η πρόβλεψη για “μελέτη αστικού σχεδιασμού ή τοπίου”, ως περιεχόμενο της τεκμηρίωσης που προβλέπεται για τους προτεινόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην ως άνω διάταξη του ΝΟΚ. Με αυτά τα δεδομένα, η προτεινόμενη ρύθμιση πρέπει να συμπληρωθεί κατάλληλα με τα προαναφερθέντα κριτήρια και να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Mε το π.δ. οριοθέτησης παραδοσιακού οικισμού και ιδίως …, είναι δυνατόν, μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση, πέραν της απαιτούμενης μελέτης αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, κατά περίπτωση, … να τροποποιούνται επί το ευμενέστερο ή το δυσμενέστερο οι θεσμοθετημένοι όροι και περιορισμοί δόμησης, εφόσον οι προτεινόμενοι όροι συνάδουν με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του οικισμού, κατατείνουν στην μείζονα και αποτελεσματικότερη προστασία αλλά και στη βιωσιμότητά του ή επιβάλλονται από όλως εξειδικευμένες συνθήκες που επικρατούν στον οικισμό αυτόν, και υπό την προϋπόθεση ότι δεν αλλοιώνουν τη φυσιογνωμία του. Η μελέτη οριοθέτησης … οικισμό”.

θ) Εξάλλου, επισημαίνεται ότι η ως άνω διάταξη αναφέρεται μόνο σε όρους και περιορισμούς δόμησης και όχι σε χρήσεις γης. Εάν η Διοίκηση κρίνει σκόπιμο να ρυθμίσει και τις επιτρεπόμενες χρήσεις εντός παραδοσιακών οικισμών με τον προαναφερθέντα τρόπο, θα πρέπει να προτείνει νέα ρητή διάταξη και να την επανυποβάλει ως τροποποίηση του παρόντος, προκειμένου να τύχει εκ νέου επεξεργασίας από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

ι) Η παρ. γ που προβλέπει ότι ζητήματα που δεν ρυθμίζονται με τα π.δ. χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών ή από τα ειδικά π.δ. που εκδόθηκαν μεταγενέστερα, ακολουθούν τις διατάξεις του παρόντος, προτείνεται νομίμως υπό τις προϋποθέσεις που έχουν ήδη εκτεθεί ανωτέρω ως προς την εφαρμογή των γενικών κανόνων περί οριοθέτησης οικισμών στους παραδοσιακούς οικισμούς. Συνεπώς, και η εν λόγω διάταξη πρέπει να αναδιατυπωθεί κατά τρόπο ανάλογο με το εδάφιο α της παρ. 3.

ια) Η παρ. 4 αφορά στα ρέματα, για τα οποία διατυπώθηκαν συνολικά παρατηρήσεις ανωτέρω, σε σχέση με τη διάταξη του άρθρου 6 του σχεδίου.

ιβ) Η παρ. 5 αποτελεί νέα ρύθμιση με την οποία αντιμετωπίζεται το ζήτημα της δόμησης οικοπέδων εντός οικισμού που εμπίπτουν σε περισσότερες από μία Ζώνες και σύμφωνα με την οποία εφαρμόζονται, εν προκειμένω, οι διατάξεις της Ζώνης στην οποία το οικόπεδο έχει το μεγαλύτερο μήκος προσώπου. Με αυτό το περιεχόμενο η ρύθμιση ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη και κατ’ αρχήν προτείνεται νομίμως.

ιγ) Η παρ. 6 αφορά στην περίπτωση που ακίνητο βρίσκεται εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οικισμού και αντιμετωπίζεται το ζήτημα της δόμησης αυτού. Το πρώτο εδάφιο επαναλαμβάνει ισχύουσα ρύθμιση του άρθρου 87 παρ. 1 ΚΒΠΝ, ενώ κατά τα λοιπά οι ρυθμίσεις είναι νέες. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πρόβλεψη της προτεινόμενης διάταξης ότι απαραίτητη προϋπόθεση, προκειμένου να θεωρείται ως εντός οικισμού το ακίνητο, είναι τουλάχιστον 30% της συνολικής έκτασης αυτού να βρίσκεται εντός του ορίου του οικισμού και η οικοδομή να κατασκευάζεται στο εν λόγω τμήμα. Οι εν λόγω ρυθμίσεις, όπως αναλυτικά εκτίθενται στο σχέδιο, προτείνονται κατ’ αρχήν νομίμως, λαμβάνοντας ιδίως υπόψη και την προαναφερθείσα νέα προϋπόθεση. Επισημαίνεται, ότι η εφαρμογή των εν λόγω διατάξεων δεν συνιστά κατάτμηση του ακινήτου που βρίσκεται εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οικισμού, η οποία είναι επιτρεπτή μόνον εφόσον προβλέπεται από το ισχύον για την περιοχή πολεοδομικό καθεστώς.

ιδ) Οι παρ. 7-13, 16 και 18 αποδίδουν εν πολλοίς ήδη ισχύουσες διατάξεις και συγκεκριμένα: i) η παρ. 7 αντιστοιχεί κατά βάση στις διατάξεις των άρθρου 3 του από 4.11.2011 π.δ. και 106 παρ. 5 ΚΒΠΝ, ii) η παρ. 8 αντιστοιχεί κατά βάση στις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 του από 4.11.2011 π.δ. και στο άρθρο 106 παρ. 5 ΚΒΠΝ, iii) η παρ. 9 αντιστοιχεί στη διάταξη του άρθρου 85 παρ. 4 περ. γ ΚΒΠΝ, η οποία αφορούσε μόνον οικισμούς με πληθυσμό μέχρι 2000 κατοίκους, ήδη δε προβλέπεται και για οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923, που αποτελούν τη Ζώνη Α του οικισμού, iv) η παρ. 10 αντιστοιχεί κατά βάση στις διατάξεις των άρθρων 87 παρ. 2 και 106 παρ. 2 ΚΒΠΝ, v) η παρ. 11 αποδίδει κατά βάση τη διάταξη του άρθρου 87 παρ. 11 ΚΒΠΝ, vi) η παρ. 12 παραπέμπει στο περιεχόμενο του άρθρου 2 παρ. 95 ΝΟΚ-ν. 4067/2012, όπου ορίζεται ως ελεύθερο ύψος για κύριο χώρο κτιρίου τα 2,65 μ. έναντι των 2,4 που προβλεπόταν στο άρθρο 85 παρ. 4 περ. ε ΚΒΠΝ, vii) η παρ. 16 αντιστοιχεί στο άρθρο 87 παρ. 10 ΚΒΠΝ και viii) η παρ. 18 αντιστοιχεί κατά βάση στις διατάξεις των άρθρων 87 παρ. 6 και 106 παρ. 3 ΚΒΠΝ. Mε αυτό το περιεχόμενο οι εν λόγω διατάξεις προτείνονται νομίμως. Από την παρ. 8 πρέπει να διαγραφεί η αναφορά στη Ζώνη Γ, η οποία δεν προτείνεται νομίμως κατά τα προαναφερθέντα. Επιπλέον στην παρ. 18 εδ. α πρέπει να προστεθεί η φράση “εφόσον επιβάλλεται από το μέγεθός τους” αμέσως μετά το κόμμα και τη φράση “βιομηχανικών εγκαταστάσεων”.

ιε) Εξάλλου, νομίμως προτείνονται και οι νέες διατάξεις των παρ. 14-15 και 17, με τις οποίες τίθενται κανόνες για την προστασία της αισθητικής του οικισμού.

31. Άρθρο 17

α) Το άρθρο 17 του σχεδίου περιλαμβάνει μεταβατικές διατάξεις σχετικά με ζητήματα που προκύπτουν από τη θέσπιση των νέων ρυθμίσεων του σχεδίου καθώς και των π.δ. οριοθέτησης των οικισμών.

β) Η παρ. 1 αφορά σε εκκρεμείς διαδικασίες οριοθέτησης και προβλέπει σε ποιες περιπτώσεις είναι δυνατόν να ολοκληρώνονται βάσει των προϋφιστάμενων του σχεδίου διατάξεις. Η εν λόγω διάταξη προτείνεται νομίμως και πρέπει να αναδιατυπωθεί ως εξής: “Eκκρεμείς διαδικασίες οριοθέτησης … είναι δυνατόν να ολοκληρώνονται βάσει των προϋφιστάμενων του παρόντος διατάξεων”.

γ) Η παρ. 2 αποδίδει κατά βάση πάγιες ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στην ήδη ισχύουσα διάταξη του άρθρου 26 του ν. 2831/ 2000 (Α΄ 140), όπως ισχύει, που αφορά τη μεταβολή χρήσεων γης και την αντιμετώπιση ζητημάτων που τίθενται συνεπεία αυτής. Εξάλλου, η προτεινόμενη διάταξη προβλέπει εύλογο χρόνο απομάκρυνσης των μη επιτρεπόμενων χρήσεων, πλην της χρήσης εκπαίδευσης, ο οποίος δεν μπορεί να είναι μικρότερος των 10 ετών. Με αυτό το περιεχόμενο, όπως αναλυτικά εκτίθεται στο σχέδιο, η εν λόγω ρύθμιση προτείνεται νομίμως.

δ) Η παρ. 3 περιλαμβάνει μεταβατικές διατάξεις για ήδη εκδοθείσες οικοδομικές άδειες. Στο εδ. α προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι μέχρι τη δημοσίευση π.δ. οριοθέτησης του οικισμού σύμφωνα με το παρόν σχέδιο, οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί για οικόπεδα εντός του ορίου του οικισμού που καθορίστηκε από αναρμόδιο όργανο θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι οικοδομικές εργασίες που προβλέπονται από αυτές εκτελούνται νομίμως. Η εν λόγω προτεινόμενη διάταξη κατ’ αρχήν δεν ευρίσκει έρεισμα στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 παρ. 1 του ν. 4759/2020. Επιπροσθέτως δεν προτείνεται νομίμως και για τον λόγο ότι έχει ως έμμεση συνέπεια τον αποκλεισμό του παρεμπίπτοντος δικαστικού ελέγχου των κανονιστικών διοικητικών πράξεων περί οριοθετήσεως του οικισμού (βλ. ΣτΕ 1139/2020, 1122/2018, 4454/2005 κ.ά.) που έχουν εκδοθεί από αναρμόδιο όργανο, ζήτημα το οποίο έχει κριθεί ότι δεν μπορεί να γίνει ούτε με νόμο (Ολομ ΣτΕ 3839/2009). Με αυτά τα δεδομένα, το εδ. α πρέπει να αναδιατυπωθεί με τη διαγραφή της φράσης “που καθορίστηκε από αναρμόδιο όργανο”. Κατά τα λοιπά η προτεινόμενη διάταξη προτείνεται νομίμως.

32. Άρθρο 18

Το άρθρο 18 περιλαμβάνει τις τελικές διατάξεις και, όπως εκτέθηκε ανωτέρω στις Γενικές παρατηρήσεις, πρέπει να αναδιατυπωθεί, έτσι ώστε να καταστεί σαφές ότι οι διατάξεις του σχεδίου, ιδίως του κεφαλαίου Β, απευθύνονται στον μελετητή καθώς και στα αρμόδια όργανα της Διοίκησης και αποτελούν το πλαίσιο για την οριοθέτηση και την πρόταση του πολεοδομικού κανονισμού του οικισμού, ενώ δεν είναι δυνατόν να αποτελέσουν ευθέως έρεισμα για την έκδοση οικοδομικών αδειών ή άλλων ατομικών διοικητικών πράξεων.