Διαθέσιμο εισόδημα, ανεργία, φορολόγηση, πιστωτική δυνατότητα, ευελιξία από τις τράπεζες, και το μεγάλο ερωτηματικό που παραμένει δεν είναι άλλο από αυτό της διευθέτησης των κόκκινων δανείων και των πλειστηριασμών.
Αυτές είναι οι πέντε παράμετροι που θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων σε σχέση με το θέμα των πλειστηριασμών, το οποίο αποτελεί ένα μεγάλο ερωτηματικό ακόμη και για τα ίδια τα στελέχη της αγοράς, αφού επί του παρόντος κατέχει τον τίτλο του αχαρτογράφητου παράγοντα. Επί της ουσίας, πάντως, και μετά από σχεδόν εννέα χρόνια διαρκούς πτώσης, η πορεία των τιμών όπως καταγράφεται από την Τράπεζα της Ελλάδος δείχνει «οριακή άνοδο των τιμών για πρώτη φορά στα επαγγελματικά ακίνητα από το πρώτο μισό του 2017», όπως μας είπε ο υποδιοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος Θεόδωρος Μητράκος, τονίζοντας ότι «στον τομέα των κατοικιών η πορεία παραμένει πτωτική, αν και με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς και τάσεις σαφούς αποκλιμάκωσης έως το τέλος του 2017».
Σημάδια ανόδου φαίνεται ότι βλέπουν οι τραπεζίτες από το 2018, έτος κατά το οποίο οι αρμόδιες διευθύνσεις των εμπορικών τραπεζών εκτιμούν ότι θα κλείσει ο καθοδικός κύκλος της εγχώριας κτηματαγοράς, ο οποίος επισήμως έχει ξεκινήσει από το τέλος του 2008 με αρχές του 2009, όταν η ΤτΕ κατέγραψε για πρώτη φορά πτώση στις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, και ενώ κατά την περίοδο από το τέλος του 2008 μέχρι σήμερα η πτώση στην κατοικία ανά την Ελλάδα υπολογίζεται -σε μέσο επίπεδο- στο 43% (στο 45% για την Αθήνα και στο 47% για τη Θεσσαλονίκη), αυτό που επισημαίνουν άπαντες είναι το γεγονός ότι, υπό τις υφιστάμενες συνθήκες, έχει πάψει να υπάρχει ενιαία εικόνα στην εγχώρια κτηματαγορά, και αυτό ανεξάρτητα από την προοπτική των πλειστηριασμών.
«Βλέπουμε να υπάρχει μια ασύμμετρη συμπεριφορά ως προς τη ζήτηση με περιοχές και ακίνητα διαφορετικών ταχυτήτων», επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services Δημήτρης Ανδρίτσος. Ετσι, ακίνητα για παράδειγμα στα νότια προάστια, τα οποία προσελκύουν περισσότερο το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών, είτε λόγω της πολλά υποσχόμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας, είτε λόγω του προγράμματος Golden Visa (με το οποίο προσφέρονται άδειες διαμονής σε κατοίκους τρίτων χωρών και μέλη των οικογενειών τους όταν αυτοί επενδύουν πάνω από 250.000 ευρώ), φεύγουν αμέσως λόγω της υψηλής ζήτησης που παρουσιάζουν.
Αντίστοιχα το ίδιο συμβαίνει και στις περιπτώσεις σπιτιών κοντά στους σταθμούς του μετρό ή μικρών διαμερισμάτων σε παλιές πολυκατοικίες του κέντρου, τα οποία στο πρόσφατο παρελθόν, προ Airbnb, θα ήταν στα αζήτητα, ωστόσο τώρα φαίνεται να προσελκύουν μεγάλο ενδιαφέρον τόσο από Ελληνες όσο και από ξένους με σκοπό την εκμετάλλευση για έξτρα εισόδημα. Χαρακτηριστικό ως προς το τελευταίο είναι το παράδειγμα επενδυτή από την Κίνα στα Εξάρχεια, ο οποίος συγκέντρωσε αρχικά περί τα 70 διαμερίσματα στην περιοχή, δημιουργώντας ουσιαστικά ένα επενδυτικό προϊόν στο κομμάτι των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, το οποίο στη συνέχεια διέθεσε στην αγορά και πλέον συγκεντρώνει νέο πακέτο ακινήτων για τον ίδιο σκοπό.
Από την άλλη πλευρά, η υψηλή προσφορά στα βόρεια προάστια της Αθήνας, η οποία δεν συνοδεύεται και από την αντίστοιχη ζήτηση, έχει δημιουργήσει μεγάλες ευκαιρίες με λίαν ελκυστικές τιμές ειδικά για μεγάλες και παλαιότερες κατοικίες, ενώ μεγάλο ζήτημα υφίσταται και θα συνεχίσει να υφίσταται, επηρεάζοντας αναπόφευκτα και τις τιμές, με το μεγάλο απόθεμα των παλαιών ακινήτων εντός και εκτός του κέντρου της Αθήνας. Ενδεικτικά, σύμφωνα με έρευνα του τμήματος Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, όπως παρουσιάστηκε την περασμένη εβδομάδα στο ετήσιο συνέδριο της Prodexpo για τα ακίνητα με βάση την καταγραφή και τις αυτοψίες σε 1.650 κτίρια της περιοχής της πλατείας Ομονοίας, 6 στα 10 κτίρια του κέντρου είναι προγενέστερης του 1970 κατασκευής, άνω του 85% των κτιρίων χρήζει παρεμβάσεων εκσυγχρονισμού, ενώ ένα 55% των εν λόγω ακινήτων ανήκει σε πάνω από 10 συνιδιοκτήτες, φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, το Δημόσιο και διάφορους άλλους φορείς. Το μέσο κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του 70% των κτιρίων έχει υπολογιστεί σε πάνω από 400 ευρώ/τ.μ., συχνά υψηλότερο της αγοραίας αξίας τους. Το ποσοστό κενών επαγγελματικών χώρων, καταστημάτων και γραφείων ανέρχεται περίπου στο 30%, σε 20% των κτιρίων οι κενές ιδιοκτησίες ανέρχονται στο 50%, ενώ χαμηλότερα υπολογίζονται τα ποσοστά των κενών κατοικιών.
Λόγω του υψηλού κόστους των αναγκαίων έργων, του υψηλού βαθμού συνιδιοκτησίας, των χαμηλών μισθωμάτων κ.τ.λ., οι τιμές αναμένεται να μείνουν καθηλωμένες για τις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων -και ακριβώς αυτή η ασυμμετρία που καταγράφουν τα στελέχη της εγχώριας αγοράς real estate αναμένεται να συνεχιστεί και το 2018.
Οι πλειστηριασμοί
Ασύμμετρη και διαφοροποιημένη εικόνα στην αγορά φαίνεται ότι θα υπάρξει και με την επιπλέον παράμετρο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και τη διαχείριση των κόκκινων δανείων, όπως εξηγεί o κ. Μητράκος, χαρακτηρίζοντας, ωστόσο, τη διαδικασία εκ των ων ουκ άνευ. «Το ξεκαθάρισμα των κόκκινων δανείων και οι πλειστηριασμοί προφανώς θα επηρεάσουν την αγορά, δημιουργώντας στην ουσία διαφορετικές ταχύτητες. Οσον αφορά στα καλά ακίνητα, είτε αυτά αφορούν την κατοικία, είτε είναι επαγγελματικά, όπως γραφεία και καταστήματα, δεν εκτιμάται ότι θα υπάρξει απαξίωση, διότι γι’ αυτές τις κατηγορίες υπάρχει ζήτηση τη δεδομένη στιγμή. Επομένως δεν θεωρώ ότι θα υπάρξει πτώση των τιμών για τα λεγόμενα ακίνητα πρώτης κατηγορίας λόγω των πλειστηριασμών. Διαφορετικά είναι τα πράγματα ως προς τα ακίνητα β’ κατηγορίας σε υποβαθμισμένες περιοχές εντός και εκτός Αθηνών, τα οποία φαίνεται ότι θα είναι και αυτά που θα υποστούν τις μεγάλες πιέσεις στις τιμές, έχοντας να αντιμετωπίσουν και τα επιπλέον βάρη της φορολογίας και των δαπανών συντήρησης και επισκευής».
Σημειώνεται εδώ ότι, με βάση τα στοιχεία που έχουν βγει προς τα έξω, οι τράπεζες σχεδιάζουν την εκποίηση 10.000 ακινήτων μέσα στους επόμενους μήνες μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Οι τραπεζίτες εκτιμούν ότι το ποσοστό των ακινήτων για τα οποία μπορεί να υπάρξουν περαιτέρω πιέσεις λόγω των e-πλειστηριασμών μπορεί να είναι μεν μεγάλο από πλευράς του αριθμού τους σε όρους αξίας, ωστόσο χονδρικά και με βάση τις πρώτες εκτιμήσεις αντιπροσωπεύουν κοντά στο 1/3 επί του συνόλου. Περί το 1/3 επί της συνολικής αξίας είναι αυτά που θεωρούνται, όπως λέμε, «καλά ακίνητα» και με βάση τις εκτιμήσεις δεν υφίσταται κίνδυνος απαξίωσης, ενώ το υπόλοιπο 1/3 αφορά ακίνητα μεσαίας κατηγορίας.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, η ΤτΕ έχει ήδη ξεκινήσει τις διαδικασίες προκειμένου να καταγράψει τον όγκο των ακινήτων που θα δεχθούν τις μεγαλύτερες πιέσεις. Από την άλλη πλευρά, στην αγορά υποστηρίζουν ότι η έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών μπορεί να συμβάλλει και στη διαμόρφωση μιας τιμής προσφοράς και ζήτησης και επιπλέον διαφάνειας, η οποία θα είναι χρήσιμη για τους επενδυτές που θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον, ενώ θα δημιουργηθούν και πιέσεις στους στρατηγικούς κακοπληρωτές, για τους οποίους η ΤτΕ εκτιμά ότι είναι ένας στους πέντε ή ένας στους έξι δανειολήπτες.
Το ενδεχόμενο πτώσης των τιμών, πάντως, λόγω του ξεκαθαρίσματος των κόκκινων δανείων φαίνεται να λαμβάνουν υπόψη τους και οι ίδιες οι τράπεζες, «γιατί η μαζική εκποίηση ακινήτων ουσιαστικά δεν συμφέρει καμία πλευρά». Εξ’ ου και το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των προς πλειστηριασμό ακινήτων, σε περιπτώσεις έλλειψης ενδια-φέροντος -τουλάχιστον σε αρχικό στάδιο και μη επιτυχημένου διαγωνισμού, αναμένεται να απορροφηθεί από τις ίδιες ώστε να μην υπάρξει μεγάλη πτώση των αξιών.
Το γεγονός αυτό αναμένεται να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου ιδιόκτητων ακινήτων των τραπεζών και σε μία επιπλέον δυσχέρεια της διάθεσής τους στην αγορά λόγω όγκου. «Από την άλλη πλευρά, όμως, παρέχεται η δυνατότητα καλύτερης και στοχευμένης αξιοποίησής τους μέσω της διάθεσής τους στην αγορά είτε προς πώληση, είτε προς ενοικίαση, με τις τράπεζες να έχουν πλέον τη δυνατότητα να εκμεταλλευτούν όλα τα διαθέσιμα κανάλια προώθησης και μάρκετινγκ», επισημαίνει ο βοηθός γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας Γιώργος Φράγκου.
Στοχεύοντας στην προσέλκυση διεθνών επενδυτών με στόχο την εισροή κεφαλαίων στη χώρα, το σενάριο της προσωρινής απόκτησης ακινήτων από τις τράπεζες με στόχο την αξιοποίηση και ρευστοποίησή τους θα ωφελήσει σε σημαντικό βαθμό διάφορους κλάδους που δραστηριοποιούνται άμεσα ή έμμεσα στην κτηματαγορά, όπως είναι οι εταιρείες ενασχόλησης με τη διαχείριση ακινήτων (facility management), νομικοί και τεχνικοί σύμβουλοι κ.λπ., η συμβολή των οποίων είναι απαραίτητη στην όλη διαδικασία απόκτησης και ωρίμανσης των συγκεκριμένων ακινήτων.
«Η επικείμενη διαδικασία αντιμετώπισης των κόκκινων δανείων αναμένεται να επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την ελληνική αγορά. Δεν είναι δυνατόν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα στην παρούσα φάση και η εν λόγω επίπτωση αναμένεται να αξιολογηθεί μεσοπρόθεσμα. Εντούτοις, ιδιαίτερα κρίσιμης συμβολής για την επιτυχία του όλου εγχειρήματος κρίνεται και η ευελιξία για συναινετικές λύσεις οριστικής διευθέτησης», επισημαίνει ο κ. Φράγκου, προσθέτοντας ότι οι τράπεζες σχεδιάζουν πλέον ξεχωριστές στρατηγικές για την πώληση δανείων και τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Για το τέλος, τα στελέχη της αγοράς του real estate προσθέτουν μία ακόμη -έκτη κατά σειρά- παράμετρο, η οποία θα επηρεάσει την αγορά σε πιο μεσομακροπρόθεσμο ορίζοντα και δεν είναι άλλη από τη δημογραφική βόμβα, η οποία μπορεί να μην απασχολεί ιδιαίτερα αυτή τη στιγμή, ωστόσο αποτελεί μείζον ζήτημα σε συνδυασμό και με τις δυσκολίες απορρόφησης του υψηλού αποθέματος των διαθέσιμων κατοικιών.
