Επειτα από μία δεκαετία κατάρρευσης αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων
Ενώ μετά την παγκόσμια κρίση του 2008 οι περισσότερες αγορές ακινήτων στον δυτικό κόσμο ανέκαμψαν, φθάνοντας σε ορισμένες περιπτώσεις σε επίπεδα «φούσκας», μια αγορά, αυτή της Ελλάδας, δεν ακολούθησε την τάση βιώνοντας, εξαιτίας της βαθιάς ύφεσης, μια δεκαετία κατάρρευσης των τιμών.
Υστερα από σωρευτικές απώλειες 45% – αν και η πραγματική πτώση σε ορισμένες περιοχές υπερέβη το 60% – τα μηνύματα πλέον είναι θετικά καθώς ο αριθμός των συναλλαγών αρχίζει να επανακάμπτει, ενώ με αιχμή την έκρηξη του τουρισμού, το επενδυτικό ενδιαφέρον σε ειδικές κατηγορίες ακινήτων τείνει να αποκτήσει μια αξιοπρόσεκτη δυναμική, με αποτέλεσμα, σύμφωνα με τις προβλέψεις της Trading Economics, οι τιμές των ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα να εκτιμάται ότι θα αυξηθούν την περίοδο 2017-2020 σε μέσα επίπεδα κατά 24%.
Η αγορά ακινήτων της Αθήνας βρίσκεται μάλιστα στο επίκεντρο καθώς τα τελευταία 3 χρόνια, ενώ οι τιμές συνολικά στη χώρα υποχωρούσαν, τα στοιχεία του ΔΝΤ δείχνουν πως στην πρωτεύουσα σημειώθηκε μέση αύξηση τιμών κατά 5%, που ήταν και η 13η μεγαλύτερη μεταξύ των 44 πόλεων που ερευνήθηκαν από το Ταμείο.
Με βάση μάλιστα τα στοιχεία της Numbeo, της μεγαλύτερης βάσης δεδομένων για τις αγορές ακινήτων που ενσωματώνει 4.307.360 τιμές από 8.306 πόλεις παγκοσμίως, η Αθήνα αυτή τη στιγμή εμφανίζεται από τις πιο φθηνές αγορές της Ευρώπης.
Ψάχνουν ευκαιρίες
Ειδικότερα η Αθήνα είναι σήμερα 2,5 φορές φθηνότερη από τη Λισαβόνα, περισσότερο από 3 φορές φθηνότερη από τη Μαδρίτη, τη Βαρκελώνη και το Βερολίνο, κατά 4,5 φορές φθηνότερη από τη Βιέννη, κατά 5,3 φορές φθηνότερη από τη Ρώμη, κατά σχεδόν 7 φορές φθηνότερη από το Παρίσι και κατά σχεδόν 10 φορές φθηνότερη από το Λονδίνο (το οποίο βρίσκεται πλέον λόγω Brexit σε πίεση).
Διεθνείς επενδυτές που ψάχνουν ευκαιρίες για τοποθετήσεις σε διάφορες αγορές ακολουθούν κυρίως δύο στρατηγικές: Η πρώτη να αγοράσουν χαμηλά και να πουλήσουν ψηλότερα σε 2-3 χρόνια αποκομίζοντας άμεσα υπεραξίες και η δεύτερη να επενδύσουν σε μια σχετικά ώριμη αναπτυσσόμενη αγορά αποκομίζοντας σταθερά εισοδήματα για 5-15 χρόνια.
Ερευνα της Tranio, που ανέλυσε τη δυναμική των τιμών σε 40 πόλεις σε όλον τον κόσμο αναζητώντας τις καλύτερες αγορές ακινήτων για το 2018, αποφάνθηκε πως η Αθήνα αποτελεί τοπ επιλογή για τους επενδυτές που επιλέγουν την πρώτη στρατηγική, αναζητώντας ταχύτερα υπεραξίες. Οι αγορές ακινήτων που βρίσκονται στη φάση ανάκαμψης έχουν, εξάλλου, ήδη «πιάσει» τα χαμηλά τους και πλέον βρίσκονται στα πρώτα στάδια της ανόδου.
Η Αθήνα για παράδειγμα, αναφέρει, είναι μια από τις τελευταίες ευρωπαϊκές αγορές στις οποίες οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν σημειώσει άνοδο μετά την κρίση του 2008. Καθώς η οικονομία ανακάμπτει σταδιακά παράλληλα με την τουριστική έκρηξη που παρατηρείται, είναι πολύ πιθανό τα επόμενα χρόνια οι τιμές των ακινήτων να σημειώσουν σημαντική άνοδο.
Σύμφωνα επίσης με στοιχεία της Statista, συνολικά η ελληνική αγορά ακινήτων σε όλη την επικράτεια είναι περισσότερο από μιάμιση φορά φθηνότερη από ό,τι στην Ισπανία και στη Γερμανία, περισσότερο από 2 φορές φθηνότερη από ό,τι στην Ολλανδία και στη Σουηδία και 3 φορές φθηνότερη από τις αγορές ακινήτων της Ιταλίας και της Αυστρίας.
Τα μηνύματα για την ελληνική αγορά ακινήτων αρχίζουν να ενισχύουν την άποψη εκείνων που θεωρούν πως ήδη ένα σημαντικό της κομμάτι βρίσκεται στην αρχή ενός ανοδικού κύκλου.
Οι ξένοι επενδυτές εκτιμάται ότι θα τοποθετήσουν εφέτος περί τα 600 εκατ. ευρω μόνο σε επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία – καταστήματα).
Ο αριθμός των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν στην Αθήνα αυξήθηκε για πρώτη φορά την τελευταία 10ετία κατά 13%, ενώ οι συναλλαγές ακινήτων αυξήθηκαν κατά περισσότερο από μιάμιση φορά τους πρώτους μήνες του 2018.
Η τουριστική έκρηξη συνεχίζεται, με τον αριθμό των ξένων τουριστών να αυξάνεται από 15 εκατομμύρια το 2009 σε 30 εκατομμύρια το 2017, με την Αθήνα μάλιστα, σύμφωνα με την Euromonitor International, να είναι η πόλη με τον δεύτερο ταχύτερο ρυθμό αύξησης των επισκεπτών στην Ευρώπη (μετά το Ηράκλειο).
Η Airbnb και η ελληνική «Χρυσή Βίζα» ωθούν την αγορά. Ο αριθμός των κρατήσεων μέσω της Airbnb στην Αθήνα σημείωσε ετήσια άνοδο κατά 66% από το 2010, έναντι 30% για το Παρίσι και 40% για το Βερολίνο και τη Βαρκελώνη, με τις πιο δημοφιλείς περιοχές για παραμένουν το ιστορικό κέντρο, ο Κεραμεικός, το Κουκάκι, του Μακρυγιάννη, το Μεταξουργείο, το Μοναστηράκι, η Πλάκα και το Θησείο.
Η ζήτηση από ξένους επενδυτές τροφοδοτείται και από τις φθηνές λεγόμενες «χρυσές βίζες»: μια ελληνική άδεια διαμονής μπορεί να αποκτηθεί αγοράζοντας ένα ή περισσότερα ακίνητα για ένα ελάχιστο συνολικό ποσό 250.000 ευρώ, έναντι 500.000 ευρώ για την Ισπανία και 350.000 ευρώ για την Πορτογαλία. Σύμφωνα με την Enterprise Greece, η χώρα χορήγησε 30% περισσότερες βίζες στους κύριους αιτούντες το 2017. Εντονο είναι το ενδιαφέρον στον τομέα των ξενοδοχείων.
Είναι χαρακτηριστικό πως κατά την περίοδο 2010 έως το πρώτο τρίμηνο του 2018 η GBR Consulting κατέγραψε πάνω από 200 νέες ξενοδοχειακές μονάδες 5 αστέρων. Η Αθήνα ήταν παραδοσιακά πολύ χαμηλά σε σχέση με άλλους προορισμούς, από πλευράς παρουσίας ξένων αλυσίδων. Αυτό αλλάζει όπως φαίνεται και από την άφιξη του ξενοδοχειακού κολοσσού της Wyndham, αλλά και της Four Seasons.
Τα εμπορικά
Οι συναλλαγές των εμπορικών ακινήτων με καλά επενδυτικά χαρακτηριστικά δείχνουν αυξητική τάση στις τιμές, αλλά η συνολική ανάπτυξη του real estate σε όλη τη χώρα θα φανεί όταν αρχίσει να αυξάνεται η απορρόφηση των κενών χώρων (take ups), καθώς σήμερα τα διαθέσιμα ακίνητα κυμαίνονται σε 250.000. Ετσι σε αστικές κατοικίες, όπου υπάρχει μεγάλη προσφορά από διαφορετικές πηγές προέλευσης (πλειστηριασμοί, τράπεζες, ελεύθερη αγορά), στα βιομηχανικά ακίνητα και στο retail, οι τιμές είναι δύσκολο να ανέβουν σε αυτή τη φάση.
Στο κάδρο των ξένων επενδυτών
Οι ξένοι επενδυτές, θεσμικοί και ιδιώτες, έχουν βάλει στο κάδρο την Ελλάδα, ενώ η ρευστότητά τους προορίζεται κατά κύριο λόγο σε prime ακίνητα, σε distressed ακίνητα και σε όλες τις κατηγορίες των commercial properties. Κεφάλαια από τις ΗΠΑ και εταιρείες private equity, συχνά σε συνεργασία με τοπικούς παίκτες, επικεντρώνονται στα ξενοδοχεία, ενώ κινεζικά κεφάλαια επενδύονται στα logistics, την ώρα που και τα εμπορικά κέντρα προσελκύουν επενδυτές υψηλού ρίσκου. Οι τιμές σημειώνουν άνοδο στα ποιοτικά γραφεία, στα τουριστικά ακίνητα και στην εξοχική κατοικία, αλλά και στα prime εμπορικά ακίνητα.
