Τουλάχιστον ένα διαμέρισμα λιγότερο εξασφαλίζουν σήμερα όσοι οικοπεδούχοι κατορθώσουν να προσελκύσουν κάποιον κατασκευαστή για την αντιπαροχή του ακινήτου τους. Πρόκειται για άλλο ένα δείγμα του πλήγματος της κρίσης στην αγορά ακινήτων, καθώς οι επαγγελματίες αποφεύγουν τις αντιπαροχές, όχι μόνο λόγω κόστους, αλλά κι επειδή γνωρίζουν ότι δεν θα μπορέσουν να διαθέσουν σύντομα τα διαμερίσματα που θα κατασκευάσουν. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Geoaxis, ανεξάρτητα από την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα τουλάχιστον ένα διαμέρισμα λιγότερο, σχεδόν σε κάθε περίπτωση οικοπέδου επιφάνειας της τάξεως των 500-600 τ.μ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας, τα ποσοστά της αντιπαροχής σήμερα ξεκινούν από 30% και δεν ξεπερνούν το 38%, ενώ κατά τα χρόνια πριν από την κρίση και κυρίως μέχρι το τέλος του 2005, δίνονταν ποσοστό ακόμα και 58%. Οπως προκύπτει, όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων σε συνδυασμό με την επιβολή του ΕΝΦΙΑ. Ετσι, η αντιπαροχή κατέληξε να είναι εξαιρετικά «ακριβό άθλημα» για τους κατασκευαστές, με αποτέλεσμα να απέχουν. Σήμερα, μεγαλύτερες μειώσεις στις αντιπαροχές εντοπίζονται σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη υπερπροσφορά διαμερισμάτων, όπως π.χ. το Μαρούσι. Στον αντίποδα, μικρότερες είναι οι μειώσεις στα ακριβά προάστια της Αττικής (Π. Ψυχικό, Λαιμός Βουλιαγμένης) και στο κέντρο της Αθήνας (π.χ. Λυκαβηττός, Μετς).
Ακόμα όμως και σήμερα, που καταγράφονται ορισμένες νέες ανεγέρσεις οικοδομών, η αντιπαροχή απουσιάζει. Οπως αναφέρει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, «έστω και δειλά έχουν αρχίσει από το τέλος του 2017 να ξανασηκώνονται οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απαγορευτικός, όπως στις ακριβές περιοχές», επισημαίνει.
Οσον αφορά τις τιμές, πλέον έχουν σταθεροποιηθεί, καθώς με βάση την έρευνα του Παρατηρητηρίου Αγοράς της Geoaxis για το β΄ τρίμηνο, παρατηρείται οριακή πτώση στις πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές που έχουν επιλεγεί (Π. Φάληρο, Περιστέρι, Μαρούσι, Χολαργός και Αμπελόκηποι). Ειδικότερα, σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, η πτώση είναι οριακή και δεν ξεπερνά το 0,14%. Ειδικότερα, στο Π. Φάληρο (συντελεστής δόμησης 1,4), η μέση πιθανή τιμή πώλησης υποχώρησε φέτος κατά 0,3% σε 1.170 ευρώ/τ.μ. Στο Μαρούσι, οι τιμές ανέρχονται σε 640 ευρώ/τ.μ. για οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 0,8, με την πτώση να είναι μεγαλύτερη του 0,17%. Αντίστοιχα, στο Περιστέρι και συγκεκριμένα στην περιοχή της Ανθούπολης (συντελεστής δόμησης 1,8), η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 705 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας μικρή κάμψη της τάξεως του 0,1% σε ετήσια βάση. Στον Χολαργό, όπου ο συντελεστής είναι 1,2, οι τιμές είναι πρακτικά αμετάβλητες σε σχέση με πέρυσι, καθώς ανέρχονται σε 915 ευρώ/τ.μ. Το ίδιο ισχύει και για τους Αμπελοκήπους, όπου οι τιμές σήμερα ανέρχονται σε 1.765 ευρώ/τ.μ. με συντελεστή δόμησης 3,6.
Αντικίνητρο για επενδύσεις σε νέες οικοδομές ο υψηλός συντελεστής ΦΠΑ 24%
Η αποχή των κατασκευαστών από τις αγορές νέων οικοπέδων συνδέεται ευθέως και με την εφαρμογή του υψηλότατου συντελεστή ΦΠΑ 24% στις συναλλαγές νεόδμητων κατοικιών, γεγονός που αποτελεί σαφές αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατασκευές.
Ο φόρος
Ο εν λόγω φόρος επιβάλλεται σε όσους αποκτούν ακίνητο το οποίο έχει κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια μεταγενέστερη της 1ης/1/2006, με την εξαίρεση των αγοραστών πρώτης κατοικίας, οι οποίοι απαλλάσσονται. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το αποτέλεσμα της επιλογής αυτής είναι να προκύπτει διαφορά 20% ανάμεσα στον φόρο που επιβαρύνει τα νέα ακίνητα και τα παλαιότερα ακίνητα, οδηγώντας έτσι όλους τους υποψήφιους αγοραστές στο να προτιμήσουν τα παλαιά ακίνητα, μη επιτρέποντας έτσι στην οικοδομική δραστηριότητα να ανακάμψει.
Οι αγοραστές, Ελληνες και ξένοι, θεωρούν το 24% απαγορευτικό και προτιμούν να αγοράσουν παλαιό ακίνητο, για να επωφεληθούν από τον μειωμένο φόρο μεταβίβασης.
Εν τω μεταξύ, από την έναρξη της οικονομικής κρίσης, τα έσοδα από τον σχετικό φόρο έχουν υποχωρήσει δραματικά, καθώς έχουν καταρρεύσει οι πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Ετσι, υπολογίζεται ότι τα έσοδα έχουν μειωθεί κατά 80%, σε σχέση με το απόγειο της αγοράς το 2008, και τα τελευταία χρόνια κυμαίνονται μεταξύ 11 εκατ. ευρώ και 14 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με μελέτη που ετοιμάζει αυτήν την περίοδο το ΙΟΒΕ για λογαριασμό του ΣΕΠΑΚ (Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για Ποιότητα και Ανάπτυξη Κατασκευών), εκτιμάται ότι μια μείωση του συντελεστή ΦΠΑ στο 13% θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες.
Συγκεκριμένα, το ΙΟΒΕ εκτιμά ότι μια τέτοια κίνηση θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες, ιδίως από τη στιγμή που σήμερα το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό είναι πολύ μεγαλύτερο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Σε ένα τέτοιο σενάριο, ακόμα και με τη μείωση του συντελεστή, τα έσοδα από τον ΦΠΑ θα αυξάνονταν σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ παράλληλα θα υπήρχε και τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Εστία φοροδιαφυγής
Εν τω μεταξύ, ακόμα και σήμερα, ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές συνεχίζει να αποτελεί εστία φοροδιαφυγής από επιτήδειους. Οπως σημειώνουν στην «Κ» κατασκευαστές ακινήτων με σημαντική εμπειρία, υπάρχουν «παραθυράκια» που επιτρέπουν και σε επαγγελματίες να πωλούν ακίνητα χωρίς ΦΠΑ, παρότι θεωρητικά κάτι τέτοιο απαγορεύεται από τον νόμο.
Συγκεκριμένα, επισημαίνουν ότι ο νόμος αναφέρει ότι ο κάθε ΑΦΜ μπορεί να ανεγείρει και να πουλήσει ένα ακίνητο ετησίως, χωρίς την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ. Αν όμως κάποιος έχει πρόσβαση στην έκδοση πολλαπλών ΑΦΜ (π.χ. μέσω φιλικών ή συγγενικών προσώπων), είναι εύκολο να καταστρατηγηθεί η σχετική διάταξη.
