1. Το πρόβλημα
Συνήθως στα συμβόλαια αγοράς ακινήτων αναγράφεται το συνολικό τίμημα του ακινήτου χωρίς να αναφέρεται ξεχωριστά η αξία του οικοπέδου και η αξία του κτιρίου. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει εκ των υστέρων πολλά προβλήματα, φορολογικά και μη, στην επιχείρηση αλλά και στον λογιστή της επιχείρησης. Ο λογιστής, ως γνωστόν, έχει την ευθύνη για την ενημέρωση και την σωστή τήρηση των βιβλίων της επιχείρησης:
– Πως θα διαχωρισθεί η συνολική αξία του ακινήτου σε αξία οικοπέδου και σε αξία κτιρίου;
– Σε ποια αξία θα υπολογισθούν οι αποσβέσεις;
– Σε ποια ακίνητα δεν μπορούμε να υπολογίσομε αποσβέσεις;
– Ποιοι κανόνες-διατάξεις ισχύουν όταν υπάρχει ή όχι Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας;
– Πως γίνεται ο διαχωρισμός των αξιών κτισμάτων-οικοπέδων σε περιπτώσεις συνιδιοκτησιών;
2. …..επειδή οι αποσβέσεις διενεργούνται μόνο στα κτίσματα…
Όταν έχουν ανεγερθεί κτίσματα σε ακίνητο, οι φορολογικές αποσβέσεις διενεργούνται μόνο επί της αξίας που αναλογεί στα κτίσματα και όχι επί της αξίας που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. Ως κτίρια θεωρεί ο νόμος εκτός από τα κτίσματα, και τις κατασκευές, τις εγκαταστάσεις, τις βιομηχανικές και τις ειδικές-μη κτιριακές εγκαταστάσεις, τις αποθήκες και τους σταθμούς, περιλαμβανομένων των παραρτημάτων τους (προβλέπεται συντελεστής απόσβεσης 4%).
Οι αποσβέσεις την περίπτωση αυτή, θα υπολογισθούν επί της αξίας κτήσης του κτίσματος με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4172/2013.
3. Πως διαχωρίζονται οι αξίες των κτισμάτων και του οικοπέδου
Ο διαχωρισμός του κτίσματος από το οικόπεδο θα πρέπει να προκύπτει από τις αντίστοιχες αξίες που λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογίας κεφαλαίου (με τον αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας ακινήτου).
Για παράδειγμα:
Η επιχείρηση Α΄:
– Κατέβαλλε εντός του 2015 ως συνολικό τίμημα για την αγορά ακινήτου (οικόπεδο – κτίσμα) το ποσό των 1.000.000€
– Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτου για τις ανάγκες εφαρμογής της φορολογίας κεφαλαίου καθορίσθηκε στο ποσό των 700.000€
– εκ της οποίας η αξία του οικοπέδου αφορούσε ποσό των 400.000€ =57,14%
Επομένως η αξία του κτίσματος ήταν το ποσό των 300.000€ = 42,86%
– Λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα του παραδείγματος, το ποσοστό συμμετοχής του οικοπέδου 57,14%, (400.000 ευρώ/700.000 ευρώ) και του κτιρίου 42,86% (300.000 ευρώ/700.000 ευρώ) στη συνολική αξία οικοπέδου-κτιρίου, με βάση τα οριζόμενα στη φορολογία κεφαλαίου, θα αποτελέσει τη βάση υπολογισμού με την οποία θα διαχωριστεί το πραγματικό τίμημα (1.000.000€) σε οικόπεδο και κτίσμα για σκοπούς φορολογίας εισοδήματος προκειμένου να υπολογισθούν οι φορολογικές αποσβέσεις στην αξία του κτιρίου, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν.4172/2013, δηλαδή:
– Aξία οικοπέδου: 1.000.000€ x 57,14% = 571.400€
– Aξία κτιρίου: 1.000.000€ x 42,86% = 428.600€
Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.000.000€
3. Πως γίνεται ο διαχωρισμός κτίσματος και οικοπέδου στην περίπτωση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμερίσματος)
Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία χρησιμοποιείται παραγωγικά για τους σκοπούς μιας επιχείρησης, οι αποσβέσεις γι’ αυτήν την ιδιοκτησία πρέπει να υπολογιστούν επί της αξίας των κτιρίων της ιδιοκτησίας της. Η αξία των κτιρίων όμως δεν είναι γνωστή αφού το τίμημα περιλαμβάνει την συνολική αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας (οικόπεδο και κτίσμα μαζί)
Πρέπει να βρούμε λοιπόν την αξία των κτισμάτων για να υπολογίσουμε τις αποσβέσεις σε αυτά:
Παράδειγμα:
• Έστω ότι μια οριζόντιος ιδιοκτησία αγοράστηκε αντί του τιμήματος 1.200.000€
=========
• Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού Νο 1) είναι: 1.000.000€
• Με το έντυπο No 3 υπολογίζομε την αξία του οικοπέδου, έστω -600.000€ 60%
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι 400.000€ 40%
• Η αγοραία αξία του της Οριζόντιας ιδιοκτησίας διαχωρίζεται ως εξής:
– Aξία οικοπέδου: 1.200.000€ x 60% = 720.000€
-Aξία κτιρίου: 1.200.000€ x 40% = 480.000€
Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.200.000€
Και επομένως οι φορολογικές αποσβέσεις για το κτίριο της παραπάνω οριζόντιας ιδιοκτησίας θα υπολογισθούν επί της αξίας του κτίσματος, όπως προκύπτει παραπάνω, δηλαδή επί των 480.000€
TO ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΕΙ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ:
Πολλές φορές η αξία του οικοπέδου που υπολογίζεται με το έντυπο 3, είναι μεγαλύτερη από την συνολική αντικειμενική αξία διαμερίσματος σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού που προκύπτει με το έντυπο 1.
Παράδειγμα:
Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού Νο 1) είναι: 1.000.000€
Με το έντυπο No 3 υπολογίζομε την αξία του οικοπέδου, έστω 1.200.000€ 120% ???
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι -200.000€ ???
Οι αρμόδιες Υπηρεσίες του Υ/Οικονομικών, Κεφαλαίου και Άμεσης Φορολογίας Εισοδήματος, Τμήμα Β΄, στις οποίες θέσαμε υπ όψη την ατέλεια αυτή, απάντησαν ότι θα συνεργασθούν και θα διορθώσουν την ΔΕΑΦ Β 1095090 ΕΞ 2016/21.6.2016 που εξέδωσε η Διεύθυνση Άμεσης Φορολογίας, Τμήμα Β΄.
ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Τα παραπάνω εφαρμόζονται και στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας, με την οποία συστήνεται διηρημένη ιδιοκτησία επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971.
Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
