Τελείως διαφορετικός είναι σήμερα ο χάρτης της κτηματαγοράς στην Αττική σε σχέση με πριν από τέσσερα χρόνια, ενώ δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι το 2020 θα είναι έτος γεμάτο προκλήσεις που θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό την πορεία της άλλοτε ατμομηχανής της ελληνικής οικονομίας. Αξίζει όμως κανείς να δει πώς διαμορφώνεται σήμερα το τοπίο στις διάφορες περιοχές της πρωτεύουσας, συγκρίνοντας τις τιμές που ίσχυαν για τα ίδια ακίνητα το 2016.
Το 2016 τα διαθέσιμα ακίνητα στη χώρα άγγιζαν τα 250.000, ενώ με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ η πτώση των τιμών στην αγορά κατοικίας πανελλαδικά από τις αρχές της κρίσης έως το 2017 ξεπέρασε το 42%, ενώ σε πολλές περιπτώσεις οι μειώσεις άγγιξαν ακόμη και το 60%. Παράλληλα, κατέρρευσαν οι επενδύσεις σε κατοικίες, με τις σωρευτικές απώλειες της περιόδου 2008-2016 να αγγίζουν τα 23,6 δισ. ευρώ.
Το 2016 ήμασταν ακόμα στην καρδιά της κρίσης και η κτηματαγορά προσέφερε ευκαιρίες για όλους, με τις τιμές να διαμορφώνονται από τις εκάστοτε οικονομικές ανάγκες των ιδιοκτητών. Σύμφωνα με την έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates που δημοσιεύει το enikos.gr, η μεγαλύτερη πτώση τιμών είχε παρατηρηθεί στα μεγαλύτερα ακίνητα, άνω των 150 τ.μ. και κυρίως στις μονοκατοικίες. Δηλαδή, ακίνητα των οποίων η κατοχή και συντήρηση είχε καταστεί δυσβάσταχτη λόγω της φοροκαταιγίδας όσο και της μη δυνατότητας αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων από τους ιδιοκτήτες τους. Έτσι, το 2016 ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορούσε να αποκτήσει νεόδμητα και ακίνητα έως 20 ετών, με κόστος που να μην ξεπερνούσε τα 800€/τμ, ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που το κόστος έπεφτε στα 500€/τμ.
Πού βρισκόμαστε σήμερα σε σχέση με το 2016
Εν έτει 2020, σε πολλές περιοχές των Βορείων, Ανατολικών Προαστίων καθώς και στο Υπόλοιπο Αττικής, παρότι καταγράφονται αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης, οι τιμές για τα μεγαλύτερα ακίνητα παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα. Ίδια είναι η εικόνα, σύμφωνα με την έρευνα, και για τα προάστια του Πειραιά, λόγω της περιορισμένης ζήτησης που υπάρχει.
“Μην ξεχνάμε ότι η τιμή πώλησης ενός ακινήτου διαμορφώνεται βάσει του κόστους κατασκευής και του κόστους ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο του οικοπέδου. Οι τιμές αγοράς το 2016 όπως βλέπουμε στον πίνακα, σε πολλές περιπτώσεις δεν ξεπερνούν ανά τετραγωνικό μέτρο το κόστος κατασκευής, και υπήρχαν κατοικίες που πωλούνταν χωρίς να είχε υπολογιστεί καν το κόστος του δομήσιμο τετραγωνικού μέτρου του οικοπέδου. Με τα δεδομένα του 2016 δεν συνέφερε κάποιον ενδιαφερόμενο να προβεί σε αγορά οικοπέδου και σε ανέγερση νέας οικοδομής είτε προς εμπορική εκμετάλλευση είτε προς ιδιοκατοίκηση” σημειώνει στο enikos.gr ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.Παρόμοια είναι η εικόνα και σήμερα παρά τις αυξήσεις στα προάστια της Αττικής, κυρίως για ακίνητα επιφάνειας άνω των 150τμ-200τμ .
Χαρακτηριστικό παράδειγμα, σύμφωνα με την έρευνα, αποτελεί ο Διόνυσος, που η ζητούμενη τιμή πώλησης μονοκατοικίας 400 τμ κατασκευής του 2005 δεν ξεπερνά τα 1.000€/ τμ σήμερα (αυξημένη η τιμή κατά 25% σε σχέση με το 2016). Παρόμοια και η εικόνα και στον Μαραθώνα με τη ζητούμενη τιμή πώλησης μονοκατοικίας 150τμ κατασκευής του 2000 να αγγίζει τα 1.120 €/ τμ σήμερα (αυξημένη η τιμή κατά 40% σε σχέση με το 2016).
Η κτηματαγορά, ακόμη και σήμερα μετά τις αυξήσεις που καταγράφονται τα τελευταία δύο χρόνια, δημιουργεί ξανά επενδυτικές ευκαιρίες γι αυτούς που διαθέτουν τη δυνατότητα αγοράς. Αξίζει να αναφέρουμε ότι, κατά μέσο όρο η αύξηση στις τιμές των ακινήτων το 2019 πανελλαδικά άγγιξαν το 7,4%, ενώ δεν είναι λίγες οι περιοχές κυρίως στο κέντρο των Αθηνών και των Νοτίων Προαστίων που οι τιμές αυξήθηκαν πολύ περισσότερο, ξεπερνώντας ακόμη και το +50%-60%.
Στην αλλαγή του κλίματος συνέβαλε κυρίως το γεγονός πως οι τιμές των ακινήτων κατά την περίοδο της κρίσης διολίσθησαν σημαντικά, με αποτέλεσμα να αποτελούν «χρυσή» επένδυση για ξένα funds, αλλοδαπούς που επιθυμούσαν κατοικία στην Ελλάδα, πολίτες τρίτων χωρών που επένδυσαν με στόχο την golden visa, αλλά και Έλληνες, που έχουν τη δυνατότητα να επενδύσουν.
«Τσουχτερές» οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας
Το κέντρο της Αθήνας μπήκε στο στόχαστρο των επενδυτών λόγω των προσφερόμενων χαμηλών τιμών τόσο των παλαιών ακινήτων, όσο και ακινήτων 20ετιας που βρίσκονταν στα αζήτητα και διατίθεντο σε τιμές 600 €/τμ – 700€/τμ ( δηλαδή, ακόμη και κάτω του κατασκευαστικούς κόστους ). Παράλληλα, οι επενδυτές αποφάσισαν να αδράξουν την ευκαιρία και να τοποθετηθούν σε αυτή την αγορά, διαβλέποντας την κινητικότητα που καταγράφεται λόγω του συνεχώς αυξανόμενου τουρισμού.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που αγοράστηκαν, ανακαινίστηκαν και εγγράφηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μεταπωλήθηκαν σε επενδυτές που επιθυμούσαν τη χορήγηση «χρυσής βίζας» και ταυτόχρονα ένα εισόδημα από το ακίνητό τους το διάστημα που δεν διαμένουν σε αυτό.
Σύμφωνα με την έρευνα του E-Real Estates, η ραγδαία αύξηση των τιμών, οφείλεται και στα ποσοστά αύξησης των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, ιδίως το 2016 όταν καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 27% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, με τις αγοραπωλησίες να αγγίζουν τις 2.516. Έφτασαν τις 2.696 το 2017, τις 5.808 το 2018 και τις 5.303 το 2019.
Το 2020, καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ακόμη και στις άλλοτε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου. Αυξήσεις, που προήλθαν κυρίως από την αναζήτηση από τους επενδυτές νέων περιοχών (μετά τις μεγάλες αυξήσεις στους top προορισμούς για τη βραχυχρόνια μίσθωση π.χ. Κουκάκι, Κολωνάκι, Μετς) κοντά στο κέντρο της Αθήνας και τα μέσα μαζικής μεταφοράς . Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να δημιουργηθούν νέες πιάτσες στη βραχυχρόνια μίσθωση με χαμηλότερο ημερήσιο μίσθωμα για τους τουρίστες, λόγω του ότι το κόστος αγοράς ήταν αρκετά μικρότερο.
Οι περιοχές που αποτέλεσαν τους νέους επενδυτικούς σταθμούς ήταν η Κυψέλη, η Πλατεία Αττικής , ο Άγιος Ελευθέριος, ο Άγιος Νικόλαος, οι Αμπελόκηποι και το Γκύζη περιοχές που σήμερα οι αυξήσεις που καταγράφονται είναι πραγματικά εντυπωσιακές.
Στη Νέα Κυψέλη το 2016, το κόστος αγοράς διαμερίσματος 1ου ορόφου κατασκευής του 1996 ήταν 700€/τμ, ενώ σήμερα για το ίδιο διαμέρισμα η ζητούμενη τιμή πώλησης είναι 1.376 €/τμ, αύξηση που αγγίζει το +96%.
Στη Πλατεία Αττικής το 2016, το κόστος αγοράς διαμερίσματος 2ου ορόφου κατασκευής του 1996 ήταν 690€/τμ, ενώ σήμερα για το ίδιο διαμέρισμα η ζητούμενη τιμή πώλησης είναι 1.058 €/τμ, αύξηση που αγγίζει το +53%.
Παράλληλα, δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές που αγόρασαν ολόκληρες πολυκατοικίες σε τιμή ευκαιρίας στις άλλοτε υποβαθμισμένες συνοικίες της Αθήνας, με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση τους σε πολίτες τρίτων χωρών που επιθυμούσαν την αγορά 2 ή και 3 διαμερισμάτων συνολικής αξίας 250.000 ευρώ με στόχο τόσο τη χρυσή βίζα όσο και την εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αυξήσεις στα Νότια Προάστια
Σύμφωνα με την έρευνα, αυξητικές τάσεις καταγράφονται και στα Νότια Προάστια των Αθηνών, σε περιοχές πλησίον του Ελληνικού. Για παράδειγμα στην Ηλιούπολη που το 2016 η τιμή πώλησης διαμερίσματος 3ου ορόφου, κατασκευής του 1994 ήταν 750 €/τμ, ενώ σήμερα η ζητούμενη τιμή αγγίζει τα 1.400€/τμ. Πρόκειται για αύξηση της τάξεως του +75%.
Παράλληλα, αυξητικές τάσεις καταγράφονται βάση του συγκριτικού πίνακα στο σύνολο του Νομού Αττικής , ιδιαίτερα σε περιοχές που εξυπηρετούνται από το μετρό π.χ. ο Άγιος Δημήτριος με την αύξηση της ζητούμενης τιμής να φτάνει το +58%, αλλά και στον Βύρωνα που βρίσκεται πλησίον του κέντρου των Αθηνών, η ζητούμενη τιμή σε σχέση με το 2016 ανέρχεται στο + 62%.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν τα στοιχεία και για τα Δυτικά Προάστια και κυρίως για τους Αγίους Αναργύρους. Εκεί, καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση +99% στη ζητούμενη τιμή πώλησης το 2020 για κατοικία 74 τμ, 2ου ορόφου, κατασκευής του 2010. Η τιμή πώλησης το 2016 ήταν 770€/τμ και σήμερα αγγίζει τα 1.538 €/τμ.
Στο Γαλάτσι το τελευταίο διάστημα καταγράφονται αυξητικές τάσεις λόγω της κοντινής απόστασης από το κέντρο (κέντρο – απόκεντρο) , της νέας γραμμής 4 του Μετρό που θα υλοποιηθεί στο άμεσο μέλλον, του Άλσους στη περιοχή, της εύκολης πρόσβασης στην Αττική οδό, της εύκολης πρόσβασης στην Λ. Κηφισίας και στην Εθνική οδό Αθηνών – Λαμίας, αλλά και των πολλών μαγαζιών υγειονομικού ενδιαφέροντος στην περιοχή. Η ζητούμενη τιμή σήμερα για αγορά διαμερίσματος κατασκευής του 1990, 103 τμ, 1ου ορόφου αγγίζει τα 1.189 €/τμ, αυξημένη κατά +54% σε σχέση με το 2016.
“Η απόκλιση των τιμών πώλησης για το χρονικό διάστημα από τις αρχές του 2007 έως τα τέλη του 2019 είναι περίπου -24% , που σημαίνει ότι η κτηματαγορά στη χώρα μας έχει ακόμα περιθώρια αυξήσεων αλλά με μικρότερους ρυθμούς.
Βασικός παράγοντας διατήρησης των τιμών, είναι να διατηρηθεί αμείωτο το επενδυτικό ενδιαφέρον και ταυτόχρονα οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών να επιτρέπουν να δημιουργούνται επενδυτικές ευκαιρίες. Παράλληλα, θα πρέπει να ενδυναμωθεί οικονομικά η μεσαία οικονομική τάξη στη χώρας που αποτελεί τον βασικό επενδυτή της εγχώριας κτηματαγοράς όλα αυτά τα χρόνια.
Σε αντίθετη περίπτωση, η κτηματαγορά θα παρουσιάζει στιγμιαίες αυξητικές τάσεις που θα απορρέουν από το έντονο στιγμιαίο επενδυτικό ενδιαφέρον διάρκειας 12μηνών -24 μηνών που ξαφνικά θα εξαλείφεται λόγω των αυξήσεων και θα οδηγούμαστε πάλι στον ίδιο φαύλο κύκλο μειώσεων ή αναζήτησης νέων περιοχών.
Ταυτόχρονα, το μέλλον της κτηματαγοράς θα καθοριστεί και από τη στάση των Τραπεζικών ιδρυμάτων σε ό, τι αφορά το ύψος των νέων στεγαστικών δανείων ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2007 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δισ. ευρώ ) και τους όρους χορήγησής τους” τονίζει στο enikos.gr ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
Δείτε αναλυτικά τον συγκριτικό πίνακα
