Από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45% φορολογούνται τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.
Ειδικότερα, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκαν κατά το προηγούμενο έτος και τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστές:
* 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος
* 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
* 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος
Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά την διάρκεια του 2019 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ
* 7.000 ευρώ Χ 35% = 2.450 ευρώ
* 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ
Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.
Επίσης ένας άλλος φορολογούμενος που απέκτησε το 2019 συνολικό εισόδημα 26.316 ευρώ από ακίνητα θα φορολογηθεί για εισόδημα 25.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5%, λόγω αυτόματης έκπτωσης των δαπανών για λειτουργικές ανάγκες των εκιμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος εισοδήματος που θα κληθεί να πληρώσει θα υπολογιστεί ως εξής:
* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ
* 13.000 ευρώ Χ 35% = 4.550 ευρώ
* 1.800 ευρώ + 4.550 ευρώ = 6.350 ευρώ
Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 6.350 ευρώ.
Σε κάθε περίπτωση κατά την οποία φορολογούμενος με εισοδήματα από ακίνητα έχει αποκτήσει συνολικά εισοδήματα (είτε μόνο από ακίνητα είτε και από άλλες πηγές) τα οποία αθροιστικά έχουν υπερβεί τα 12.000 ευρώ θα κληθεί να πληρώσει και ειδική εισφορά αλληλεγγύης η οποία υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 2,2% έως 10% στο τμήμα του αθροίσματος όλων των εισοδημάτων, πάνω από τα 12.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία, εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση (βραχυχρόνια μέσω Airbnb κ.λπ., ή μακροχρόνια) καθώς επίσης και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων ή από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων σε τρίτους.
Το εισόδημα αυτό μπορεί να αποκτάται και να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί – με δικαστική απόφαση, με οριστικό συμβόλαιο ή χρησικτησία κ.λπ. – το εμπράγματο δικαίωμα της πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση.
Υπολογίστε το φόρο στο πραγματικό εισόδημα ΕΔΩ
Επίσης, εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και κάθε ποσό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων, το ποσό της αποζημίωσης για την πρόωρη λήξη της μίσθωσης που καταβλήθηκε από τον μισθωτή (ενοικιαστή), το ποσό της αποζημίωσης για επίταξη ή εξωσυμβατική χρήση ακίνητης περιουσίας, καθώς και το ποσό της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκε από τον μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων ήτοι συμβάσεων στις οποίες περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.
Μπορείτε να υπολογίσετε το φόρο που αντιστοιχεί στο εισόδημα από ακίνητα και σε κάθε άλλη πηγή στο παρακάτω ηλεκτρονικό «εργαλείο»:
Εισάγετε το εισόδημα που αποκτήσατε από κάθε πηγή και προχωρήστε στο επόμενο βήμα. Εάν δεν έχετε εισόδημα από κάποια πηγή, μην συμπληρώσετε τίποτα στο κελί και προχωρήστε στο επόμενο βήμα. Στο εισόδημα επιβάλλεται και εισφορά αλληλεγγύης (δείτε ΕΔΩ). Το αποτέλεσμα δίνει το φόρο που αναλογεί με βάση τα εισοδήματά σας. Εάν είστε μισθωτοί ή συνταξιούχοι, αφαιρείτε τον φόρο που έχει παρακρατηθεί για να δείτε εάν θα έχετε επιστροφή ή θα πρέπει να πληρώσετε.
Ιδιοκατοίκηση
Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Δείτε ποιοι κινδυνεύουν να πληρώσουν ακριβά φέτος το τεκμήριο του Ι.Χ. ΕΔΩ
Οι δαπάνες που εκπίπτουν
Ποσοστό 5% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος από ακίνητα αναγνωρίζεται άνευ δικαιολογητικών ως εκπιπτόμενο ποσό ετησίων δαπανών για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες όσων ακινήτων αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών. Επίσης οι δαπάνες για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης, εκπίπτουν σε ποσοστό 10% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση γαιών. Επιπλέον, από το συνολικό ακαθάριστο εισόδημα εκμίσθωσης ακινήτου εκπίπτει η αποζημίωση που έχει καταβάλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή (ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή) για τη λύση της μισθωτικής σχέσης ακινήτου. Για την απόδειξη του ποσού των δαπανών για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης καθώς και του ποσού της αποζημίωσης για τη λύση της μισθωτικής σχέσης ακινήτου, τα δικαιολογητικά είναι οι αποδείξεις είσπραξης που εκδίδονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.
Δωρεάν παραχώρηση σε παιδιά ή γονείς
Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς τα τέκνα ή τους γονείς του φορολογούμενου ή προς άλλους εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενείς, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία, δεν υπάγεται σε φόρο εισοδήματος ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης.
Δείτε τα 14 σημεία SOS της φορολογικής δήλωσης για όσους έχουν παιδιά ΕΔΩ
Πώς φορολογούνται
Τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα, δηλαδή τα ποσά που προκύπτουν από την αφαίρεση των εκπεστέων δαπανών από τα ακαθάριστα ποσά εισοδημάτων από ακίνητα, φορολογούνται αυτοτελώς, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:
α) 15% μέχρι το επίπεδο ετησίου εισοδήματος 12.000 ευρώ.
β) 35% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
γ) 45% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.
Δείτε ποιους «καίνε» φέτος τα τεκμήρια για τα σπίτια και τα Ι.Χ. ΕΔΩ
Επιπλέον, εάν ο φορολογούμενος που έχει αποκτήσει εισοδήματα από ακίνητα δηλώσει συνολικό ποσό ετησίου ατομικού εισοδήματος άνω των 12.000 ευρώ είτε μόνο από ακίνητα είτε κι από άλλες πηγές, το συνολικό αυτό εισόδημα υπόκειται σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, η οποία επιβάλλεται κλιμακωτά με συντελεστές 2,2% έως 10% στο άνω των 12.000 ευρώ τμήμα του εισοδήματος.
ΠΩΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΝΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΓΙΑ ΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ ΚΑΙ ΠΟΙΟ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΥΨΟΣ ΤΩΝ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΩΝ ΓΙΑ ΟΣΟΥΣ ΑΠΟΚΤΟΥΝ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΠΡΟΕΡΧΟΜΕΝΑ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ
| ΕΤΗΣΙΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ (*) | ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΕΤΟΣ 2019 | ||
| ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ | ΕΙΔΙΚΗ ΕΙΣΦΟΡΑ ΑΛΛΗΛΕΓΓΥΗΣ (**) | ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΩΝ (**) | |
| 1.000 | 150 | 0 | 150 |
| 2.000 | 300 | 0 | 300 |
| 3.000 | 450 | 0 | 450 |
| 4.000 | 600 | 0 | 600 |
| 5.000 | 750 | 0 | 750 |
| 6.000 | 900 | 0 | 900 |
| 7.000 | 1.050 | 0 | 1.050 |
| 8.000 | 1.200 | 0 | 1.200 |
| 9.000 | 1.350 | 0 | 1.350 |
| 10.000 | 1.500 | 0 | 1.500 |
| 11.000 | 1.650 | 0 | 1.650 |
| 12.000 | 1.800 | 0 | 1.800 |
| 13.000 | 2.150 | 22 | 2.172 |
| 14.000 | 2.500 | 44 | 2.544 |
| 15.000 | 2.850 | 66 | 2.916 |
| 16.000 | 3.200 | 88 | 3.288 |
| 17.000 | 3.550 | 110 | 3.660 |
| 18.000 | 3.900 | 132 | 4.032 |
| 19.000 | 4.250 | 154 | 4.404 |
| 20.000 | 4.600 | 176 | 4.776 |
| 21.000 | 4.950 | 226 | 5.176 |
| 22.000 | 5.300 | 276 | 5.576 |
| 23.000 | 5.650 | 326 | 5.976 |
| 24.000 | 6.000 | 376 | 6.376 |
| 25.000 | 6.350 | 426 | 6.776 |
| 26.000 | 6.700 | 476 | 7.176 |
| 27.000 | 7.050 | 526 | 7.576 |
| 28.000 | 7.400 | 576 | 7.976 |
| 29.000 | 7.750 | 626 | 8.376 |
| 30.000 | 8.100 | 676 | 8.776 |
| 31.000 | 8.450 | 741 | 9.191 |
| 32.000 | 8.800 | 806 | 9.606 |
| 33.000 | 9.150 | 871 | 10.021 |
| 34.000 | 9.500 | 936 | 10.436 |
| 35.000 | 9.850 | 1.001 | 10.851 |
| 36.000 | 10.300 | 1.066 | 11.366 |
| 37.000 | 10.750 | 1.131 | 11.881 |
| 38.000 | 11.200 | 1.196 | 12.396 |
| 39.000 | 11.650 | 1.261 | 12.911 |
| 40.000 | 12.100 | 1.326 | 13.426 |
| 50.000 | 16.600 | 2.076 | 19.426 |
| (*) Το ποσό της στήλης «ΕΤΗΣΙΟ ΚΑΘΑΡΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ» αντιστοιχεί στο 95% των εισοδημάτων που αποκτήθηκαν (από το συνολικό αποκτηθέν εισόδημα εκπίπτει αυτόματα ποσοστό 5% ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων) | |||
| (**) Η ειδική εισφορά αλληλεγγύης υπολογίζεται στον παραπάνω πίνακα μόνο για όσους φορολογούμενους αποκτούν εισόδημα προερχόμενο αποκλειστικά από ακίνητα. |
