Αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές, ανατροπές και στους φόρους! Ο καθένας από τους 19 φόρους που βαρύνουν αυτή τη στιγμή τα ακίνητα ακολουθεί πιστά τη ρότα που του χαράζει η αντικειμενική. Αυξάνεται η αντικειμενική; Ανεβαίνει και ο φόρος… Μειώνεται; Χαμηλότερα ο φόρος. Αυτό δεν ισχύει όμως για τον ΕΝΦΙΑ. Όσοι πάντως βλέπουν τα… χειρότερα να έρχονται έχουν περιθώριο ως το τέλος της χρονιάς να ορίσουν την τύχη τους!
Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης
Για τις μεταβιβάσεις ακινήτων η εικόνα είναι ξεκάθαρη. Στις περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες θα κάνουν άλμα οι φόροι μεταβίβασης θα τραβήξουν την ανηφόρα. Όμως στον ΕΝΦΙΑ μια αύξηση της τιμής ζώνης δεν σημαίνει αυτόματα και αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Γιατί συμβαίνει αυτό όμως και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;
Τι .. «τρέχει» με τον ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ παρά την αύξηση των αντικειμενικών δεν αυξάνει αυτόματα: Και αυτό γιατί ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές οι οποίοι επιβάλλονται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας. Σε τιμή ζώνης από 751 έως 1.050 ευρώ –για παράδειγμα- ο κύριος φόρος υπολογίζεται με 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό, για τιμή ζώνης από 1.501 έως 2.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ για ακίνητο με αντικειμενική αξία από 2.001 έως 2.500 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Έτσι, εάν στην περίπτωση που σε κάποια περιοχή η τιμή ζώνης από 751 ευρώ φθάσει τα 1.000 ευρώ, αυτή η αναπροσαρμογή δεν πρόκειται να μεταβάλει τον φόρο που πληρώνει σήμερα κάποιος. Στην περίπτωση όμως που η τιμή ζώνης από τα 751 ευρώ εκτιναχθεί στα 1.300 ευρώ, ο φόρος αυξάνεται καθώς αλλάζει το κλιμάκιο. Είναι ξεκάθαρο λοιπόν πως εάν η τιμή ζώνης του ακινήτου μετά την αναπροσαρμογή δεν αλλάζει κλιμάκιο ο ΕΝΦΙΑ δεν αυξάνεται. Μάλιστα, ο λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ του 2022 δεν αποκλείεται να είναι και χαμηλότερος σε σχέση με φέτος, ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις.
Χαμηλότερος ΕΝΦΙΑ με … «τρικ»
Αυτό οφείλεται στο ότι το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει τον Νοέμβριο του 2021 να νομοθετήσει αλλαγές στον φόρο των ακινήτων με παρεμβάσεις στα κλιμάκια και στους συντελεστές υπολογισμού του φόρου ενσωματώνοντας τη νέα μεσοσταθμική μείωση 8% του ΕΝΦΙΑ για την οποία έχει δεσμευτεί η κυβέρνηση. Επιπλέον έχει βάλει στο τραπέζι την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου.
Στους χαμένους του ΕΝΦΙΑ του 2022 –και αυτό δεν αλλάζει από… κλιμάκια- θα είναι οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα σε περιοχές-φιλέτα στις οποίες δεν εφαρμόζεται σήμερα το αντικειμενικό σύστημα και βρίσκονται στο «απυρόβλητο» της Εφορίας. Με την επιβολή για πρώτη φορά τιμών ζώνης στις συγκεκριμένες περιοχές, οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων θα εκτοξευτούν στα ύψη, ανεβάζοντας σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων.
Οι 19 φόροι που αυξομειώνονται μαζί με τις αντικειμενικές
Η υιοθέτηση των νέων αντικειμενικών αξιών θα σημάνει όμως «αυτόματες» αλλαγές στον προσδιορισμό 19 φόρων και τελών που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία: Αναλόγως με το εάν θα υπάρξει αύξηση ή μείωση της αντικειμενικής με την ίδια.. τάση θα κινηθεί και ο φόρος. Συγκεκριμένα, οι φόροι που θα συνδεθούν αυτόματα με την τάση που θα έχει η αντικειμενική, είναι:
1. Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί της αντικειμενικής αξίας
2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης
3. Αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) διαβίωσης.
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας – αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰-1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5‰
5. Δημοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας (κτίσματα και οικόπεδα): 0,25‰-0,35‰
6. Φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιριών: 15%
7. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%
8. Φόρος μεταβίβασης/χρησικτησίας ακινήτων: 3%
9. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ, β) φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας: 7% επί του ΦΜΑ
10. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%
11. Φόρος διανομής ακινήτων: 0,75%
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ
13. Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων
14. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων
15. Φόρος δωρεάς ακινήτων
16. Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών
17. Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο
18. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
19. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων
«Παράθυρο» για φθηνές μεταβιβάσεις
Πάντως, οι νέες τιμές της εφορίας που θα αναγράφονται στην υπουργική απόφαση με υπογραφή από 18 Μαΐου 2021 δεν θα ισχύσουν από την ημέρα δημοσίευσης στο ΦΕΚ, αλλά από το νέο έτος, και αυτό θα αφορά και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, τους φόρους μεταβίβασης, γονικών παροχών, κληρονομιών, δωρεών και των τελών που επιβαρύνουν τα ακίνητα (δημοτικά τέλη, ΤΑΠ κ.λπ.). Με αυτόν τον τρόπο ανοίγει ο δρόμος σε χιλιάδες ενδιαφερόμενους αγοραστές αλλά και γονείς που σκοπεύουν να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο στα παιδιά τους με τη διαδικασία της γονικής παροχής να σπεύσουν να το πράξουν έως το τέλος του έτους, εφόσον οι νέες αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες από τις υφιστάμενες.
