Αναλυτικά παραδείγματα για τους νέους φόρους που σχετίζονται με τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως διαμορφώνονται με τις νέες αντικειμενικές αξίες – Τι λένε οι ειδικοί για τις επικείμενες αγοραπωλησίες και γονικές παροχές
Εως και πάνω από 50% αυξάνονται ο φόρος μεταβίβασης και ο φόρος γονικής παροχής – κληρονομιάς λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών.
Γι αυτό και η έκρηξη στις μεταβιβάσεις ακινήτων που ήδη καταγράφεται στα συμβολαιογραφικά γραφεία, προεξοφλείται ότι θα συνεχιστεί και θα ενταθεί έως τα τέλη του έτους, δεδομένου ότι οι νέες αντικειμενικές θα ισχύουν από 1/1/2022.
Οι πολίτες που σκέφτονται να προχωρήσουν στην αγορά ή στη γονική παροχή ή στην δωρεά ενός ακινήτου, θα πρέπει να μελετήσουν αρκετά το χρόνο μεταβίβασης – παρατηρούν οι ειδικοί – διότι οι νέες αντικειμενικές αξίες, άλλαξαν το τοπίο και στα έξοδα που τις συνοδεύουν.
Η έκρηξη των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα ακόμα και σε λεγόμενες «λαϊκές» περιοχές ανεβάζουν στο «κόκκινο» το λογαριασμό, τόσο στον φόρο μεταβίβασης που καταβάλλουν οι αγοραστές, όσο και στο φόρο γονικής παροχής που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες των σπιτιών.
Μπορεί το οικονομικό επιτελείο να έχει αφήσει ανοικτό το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης του ΕΝΦΙΑ για το 2022 κατά 8% ή έστω αλλαγής των συντελεστών υπολογισμού, ώστε το δημοσιονομικό αποτέλεσμα του φόρου να παραμείνει σταθερό, ωστόσο οι πολίτες που θα θελήσουν να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο, θα πρέπει να καταβάλλουν υψηλότερα ποσά για τους σχετικούς φόρους, στις περιπτώσεις εκείνες όπου καταγράφεται αύξηση αντικειμενικών αξιών.
Ειδικότερα, από την 1η Ιανουαρίου 2022, στις περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες, οι φόροι μεταβίβασης και τα έξοδα για τις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές ή δωρεές «απογειώνονται».
Σύμφωνα με τα παραδείγματα που επιμελήθηκε για την «Η» ο Φοροτεχνικός – Αντιπρόεδρος Επιτροπής Λογιστών Ε.Ε.Α., Ηλίας Χατζηγεωργίου, στη Γλυφάδα – για παράδειγμα – για ένα ακίνητο 90 τ.μ., ο φόρος μεταβίβασης από 4.200 ευρώ θα αυξηθεί κατά 2.250 ευρώ και θα ανέρχεται πλέον στα 6.450 ευρώ.
Διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Δάφνη
- Νέα τιμή ζώνης: 1.750 ευρώ.
- Φόρος μεταβίβασης 2022: 5.250 ευρώ (από 3.000€) ► αύξηση φόρου 75%.
- Φόρος γονικής παροχής 2022: 1.750 ευρώ (από 1.000€) ►αύξηση φόρου 75%.
Διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Καισαριανή
- Νέα τιμή ζώνης: 1.400 ευρώ.
- Φόρος μεταβίβασης 2022: 4.200 ευρώ (από 3.450€) ►αύξηση φόρου 21,73%.
- Φόρος γονικής παροχής 2022: 1400 (από 1150€) ►αύξηση φόρου 21,73%.
Διαμέρισμα 90 τ.μ. στη Γλυφάδα
- Νέα τιμή ζώνης: 2.150 ευρώ (ως προς την κατώτατη)
- Φόρος μεταβίβασης 2022: 6.450 ευρώ (από 4.200€) ►αύξηση φόρου 53.58%.
- Φόρος γονικής παροχής 2022: 2150 (από 1400€) ►αύξηση φόρου 53,58%
Διαμέρισμα 90 τ.μ. στη Μεταμόρφωση
- Νέα τιμή ζώνης: 1.700 ευρώ.
- Φόρος μεταβίβασης 2022: 5.100 ευρώ (από 3.450€) ►αύξηση φόρου 47,83%.
- Φόρος γονικής παροχής 2022: 1700 (από 1.150€) ►αύξηση φόρου 47,83%
ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ*
| 2021 | 2022 | ΑΥΞΗΣΗ | ΠΟΣΟΣΤΙΑΙΑ ΑΥΞΗΣΗ | |
|---|---|---|---|---|
| ΓΛΥΦΑΔΑ | 4200 | 6450 | 2250 | 53,58% |
| ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ | 3450 | 5100 | 1650 | 47,83% |
| ΔΑΦΝΗ | 3000 | 5250 | 2250 | 75% |
| ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ | 3450 | 4200 | 750 | 21,73% |
ΦΟΡΟΣ ΓΟΝΙΚΗΣ ΠΑΡΟΧΗΣ- ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ*
| 2021 | 2022 | ΑΥΞΗΣΗ | ΠΟΣΟΣΤΙΑΙΑ ΑΥΞΗΣΗ | |
|---|---|---|---|---|
| ΓΛΥΦΑΔΑ | 1400 | 2150 | 750 | 53,58% |
| ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ | 1150 | 1700 | 550 | 47,83% |
| ΔΑΦΝΗ | 1000 | 1750 | 750 | 75% |
| ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ | 1150 | 1400 | 250 | 21,73% |
*Για τα παραδείγματα γίνεται δεκτό ότι το αφορολόγητο έχει καλυφθεί από προηγούμενες δωρεές
«Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών φέρνει αδιαμφισβήτητα τα πάνω – κάτω στην αγορά των ακινήτων και οτιδήποτε κινείται γύρω από αυτά, με τους φορολογούμενους να μοιράζονται σε χαμένους και κερδισμένους από αυτές τις αναπροσαρμογές», δηλώνει στην «Η» ο κ. Χατζηγεωργίου. Και συνεχίζει :
«Όλοι έχουν στρέψει τα βλέμματα τους στον ΕΝΦΙΑ, καθώς αν μείνουν οι ίδιοι συντελεστές, πολλοί φορολογούμενοι μπορεί να έρθουν αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις το 2022. Όμως ο υπουργός Οικονομικών ήδη διαβεβαίωσε ότι οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν θα επηρεάσουν την μικρομεσαία τάξη, άρα ίσως υπάρξουν διορθωτικές κινήσεις στους συντελεστές και έτσι ο φόρος μεσοσταθμικά να μείνει ο ίδιος.
Όμως, όπως είπαμε και πριν, αντικειμενική αξία δεν συνεπάγεται μόνο αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ. Από την αντικειμενική αξία του ακινήτου εξαρτώνται ούτε λίγο ούτε πολύ, πάνω από 10 έμμεσοι ή άμεσοι φόροι και τέλη που προκύπτουν από την τιμή ζώνης του ακινήτου και την συνολική του αξία.
Για παράδειγμα από τις αναπροσαρμογές θα επηρεαστούν:
- Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου.
- Ο φόρος γονικών παροχών – δωρεών.
- Ο φόρος κληρονομιάς.
- Το τέλος ακίνητης περιουσίας.
- Αξία συμβολαιογραφικών εξόδων.
- Φόρος ιδιόχρησης και δωρεάν παραχώρησης.
- Συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ.
- ΦΠΑ , το οποίο βέβαια έχει αναστολή έως τις 31/12/2022.
- Δημοτικά τέλη.
- Τέλος μεταβιβάσεων για κτηματολόγιο και υποθηκοφυλακείου.
Σε όλα αυτά μπορούμε να προσθέσουμε ότι η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται ως βάση για μία σειρά δικαιωμάτων και προγραμμάτων που έχουν περιουσιακό κριτήριο, όπως για παράδειγμα:
- η έκπτωση κατά 50% σε φορολογούμενους με χαμηλά εισοδήματα
- η συμμετοχή στο πρόγραμμα Γέφυρα
- τα διάφορα κοινωνικά επιδόματα
Σε κάθε περίπτωση πάντως ότι και να λένε οι αντικειμενικές αξίες, η πραγματική αξία του ακινήτου καθορίζεται από την εμπορική του αξία. Η κρίση σημαδεύτηκε από το φαινόμενο η αντικειμενική αξία να είναι υψηλότερη από την εμπορική. Τα τελευταία χρόνια η κατάσταση είχε αρχίσει να αντιστρέφεται με τις εμπορικές αξίες να έχουν ανοδική τάση. Ευχή όλων είναι η κατάσταση αυτή να παραμείνει και να μην επιστρέψουμε ποτέ ξανά σε επίπεδα του 2010», καταλήγει ο κ. Χατζηγεωργίου.
Ποιοι πρέπει να σπεύσουν
Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων στις 7.634 περιοχές, που είδαν τις αντικειμενικές τιμές να παίρνουν «φωτιά», θα πρέπει να σπεύσουν τους επόμενους μήνες και έως τα τέλη του έτους, καθώς θα αυξηθεί και ο φόρος μεταβίβασης.
Ειδικότερα όσοι πολίτες ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο σε περιοχές των οποίων η τιμή ζώνης ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, θα πρέπει άμεσα να συμβουλευτούν τον συμβολαιογράφο τους, καθώς καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις, μέσα από τη διαδικασία των πιστοποιημένων εκτιμητών.
Ενδεικτικά, η μεγαλύτερη αύξηση 250% εντοπίζεται στην Ιθάκη, η οποία αποκτά για πρώτη φορά τιμές ζώνης ενώ ακολουθούν περιοχές της Μυκόνου, με τις τιμές να εκτοξεύονται έως 229%, της Ρόδου, της Σαντορίνης, του κέντρου της Αθήνας και της Βουλιαγμένης.
Σε ανοδική τροχιά κινήθηκαν και οι λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες του λεκανοπεδίου. Aπό την Αγία Βαρβάρα, τον Άγιο Δημήτριο και τους Αγίους Αναργύρους, το Ίλιον, τη Δάφνη, έως το Μοσχάτο, το Καματερό, την Πάχη, τη Νέα Πέραμο, μέχρι το Αιγάλεω, το Κερατσίνι, τον Κορυδαλλό και το Πέραμα.
Μεγάλες αυξήσεις εντοπίζονται σε τουριστικές περιοχές, όπως στην Κω (108%) , στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής (94%) ενώ ακολουθούν με 79% η Κεφαλονιά, με 75% η Χερσόνησος Ηρακλείου, με 62% η Ανάβυσσος, με 46% η Σκαφιδιά Ηλείας και με 38% η Πάτμος.
Ποιοι πρέπει να περιμένουν
Αντίθετα, όσοι είδαν μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τους, καλό είναι να περιμένουν επτά μήνες, για να βγουν κερδισμένοι, αφού έως τότε θα ισχύουν οι παλιές τιμές.
Συγκεκριμένα, σε 2.860 ζώνες σε όλη τη χώρα οι αντικειμενικές τιμές μειώνονται. Ενδεικτικά σε Φλώρινα και Φάρσαλα οι τιμές ζώνης προσγειώνονται κατά 50%, κατά 44% στη Χίο, κατά 38% στη Νάξο, 33% στις Πρέσπες, 35% στην Κηφισιά, 31% στα Άνω Λιόσια, 20% στην Πεντέλη, 5% στη Φιλοθέη και 12,5% στη Βούλα.
Επίσης, μειώσεις καταγράφονται ως προς τις ανώτερες αντικειμενικές τιμές στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές του λεκανοπεδίου, όπως η Εκάλη, το Ελληνικό, η Κηφισιά, το Νέο Ψυχικό, η Πεντέλη, τη Φιλοθέη, η Άνοιξη, η Βούλα, ο Διόνυσος, οι Αφίδνες, ο οικισμός του Πόρτο Ράφτη-Βραυρώνα, η Σαρωνίδα, το Πικέρμι, τα Νέα Παλάτια.
