Στέλιος Κράλογλου
Το «τέχνασμα» με την επιβολή πρόσθετους φόρου στο ακίνητο αντί στο δικαίωμα – Ποιους αφορά – Πως θα ελέγχει την περιουσία και την συνιδιοκτησία η ΑΑΔΕ
Με το τωρινό σύστημα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, πολλοί ιδιοκτήτες ακίνητων με ακίνητη περιουσία άνω των 250.000 ευρώ «μοίραζαν» την ιδιοκτησία τους ώστε να παραμείνουν κάτω από το αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ που επιβάλλεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,15% έως 1,15% Με το νέο μοντέλο, ο φόρος αυτός θα ενσωματωθεί στον νέο ΕΝΦΙΑ και θα υπολογίζεται στο ακίνητο (και όχι σε δικαιώματα επί των ακινήτων) αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 400.000 ευρώ ακυρώνοντας έτσι όσους σπάνε την περιουσίες σε περισσότερες ιδιοκτησίες για να τον αποφύγουν.
Όπως προκύπτει από το συνολικό -πια- σχέδιο της κυβέρνησης για τον νέο φόρο ακινήτων ο παλιός συμπληρωματικός φόρος καταργείται για τα φυσικά πρόσωπα. Στην θέση του επιβάλλεται ένας νέος– υπό μορφή προσαύξησης του κύριου φόρου –εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη των 400.000 ευρώ και εφόσον ο φορολογούμενος κατέχει αστική ακίνητη περιουσία (κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εδαφικές εκτάσεις) συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Συγκεκριμένα, για τα φυσικά πρόσωπα που περνάνε τα παραπάνω ορια θα προβλέπεται προσαύξηση επί του βασικού φόρου από 0,20% έως και 1,00% επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα.
Ειδικότερα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θα υπολογίζει την αξία των ακινήτων βάσει των νέων αντικειμενικών αξιών. Σε κάθε περίπτωση ακινήτου αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ στο οποίο υπάρχει συνιδιοκτησία (π.χ. ο πατέρας έχει την επικαρπία και το τέκνο την ψιλή κυριότητα) ο επιπλέον φόρος θα υπολογίζεται στο 100% της αξίας της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και εν συνεχεία θα επιμερίζεται στο κάθε πρόσωπο ανάλογα με το ποσοστό της αξίας που κατέχει.
Στο εκκαθαριστικό που θα παίρνουν οι υπόχρεοι θα αποτυπώνεται ένας ενιαίος φόρο ανά ακίνητο, σε αντίθεση με ότι ισχύει σήμερα όπου ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται διακριτά στην συνολική ακίνητη περιουσία άνω των 250.000 ευρώ. Πρακτικά, με το νέο (και ενσωματωμένο) πρόσθετο φόρο δεν θα έχει νόημα το να «σπάσει» η ιδιοκτησία τους ακίνητου για να προστατεύονται οι συνιδιοκτήτες από το αφορολόγητο όριο.
Για παράδειγμα στην περίπτωση που κάποιος φορολογούμενος διαθέτει δύο ακίνητα αξίας 400.000 ευρώ δεν ενεργοποιείται η κλίμακα του πρόσθετου φόρου γιατί δεν ισχύουν σωρευτικά οι δύο προϋποθέσεις. Δηλαδή σύνολο ακίνητη περιουσίας άνω των 300.000 και κάθε ακινήτου άνω των 400.000 ευρώ. Εάν ένας φορολογούμενος έχει στην κατοχή του δυο ακίνητα αξίας 500.000 ευρώ το πρώτο και 300.000 ευρώ τότε ενεργοποιείται η προσαύξηση φόρου και ο φορολογούμενος για το ακίνητο των 500.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο 1.000 ευρώ (1.000 Χ0,20%). Στην περίπτωση που δύο φορολογούμενοι διαθέτουν από κοινού ένα ακίνητο αξίας 500.000 ευρώ (50% έκαστος) και ο δεύτερος ιδιοκτήτης διαθέτει επίσης ένα ακόμα ακίνητο αξίας 250.000 ευρώ τότε ο πρώτος ιδιοκτήτης θα πληρώσει μόνο τον κύριο φόρο ενώ για τον δεύτερο ιδιοκτήτη ενεργοποιείται η κλίμακα του πρόσθετου φόρου καθώς συντρέχουν και οι δύο προϋποθέσεις.
Δηλαδή το πρώτο ακίνητο έχει αξία άνω των 400.000 ευρώ και συγκεκριμένα 500.000 ευρώ (ασχέτως εάν του ανήκει το 50%) ενώ το σύνολο της περιουσίας του ξεπερνάει τις 300.000 ευρώ.
Είναι προφανές ότι με το νέο σύστημα υπολογισμού θα βγουν κερδισμένοι όσοι έχουν άθροισμα πολλών ακινήτων μικρής αξίας κάτω των 400.000 ευρώ. Διότι αυτοί θα απαλλάσσονται από τη μία από τον συμπληρωματικό φόρο και από την άλλη δεν θα επιβαρύνονται με τον νέο φόρο.
