- .
Αριθμός 514/2016
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Α2′ Πολιτικό Τμήμα
– Πώληση. Προσύμφωνο. Πραγματικά ή νομικά ελαττώματα. Ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους στο προσυμφωνημένο να πωληθεί ακίνητο. Νέοι πραγματικοί ισχυρισμοί στην κατ’ έφεση δίκη.
– Κατά την έννοια του άρθρ. 166 ΑΚ το προσύμφωνο, με το οποίο τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, αποτελεί αυτοτελή σύμβαση, από την οποία γεννιούνται ανάμεσα στα μέρη ενοχικά μόνον δικαιώματα και υποχρεώσεις και ειδικότερα τα μέρη, εφόσον τηρήθηκε για το προσύμφωνο και ο προβλεπόμενος για την κύρια σύμβαση τύπος, δεσμεύονται να προβούν στις απαιτούμενες δηλώσεις βουλήσεως για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης και ευθύνονται το καθένα απέναντι στο άλλο σε περίπτωση μη εκπλήρωσης αυτής της βασικής ενοχικής υποχρέωσής τους, σύμφωνα με τους κανόνες που διέπουν τη μη εκπλήρωση της προσυμφωνημένης κύριας σύμβασης. Έτσι αν το προσυμφωνημένο να πωληθεί πράγμα έχει νομικά ή πραγματικά ελαττώματα, για τα οποία υφίσταται κατά τα άρθρ. 515 και 534 – 537 ΑΚ ευθύνη του πωλητή, ο εκ προσυμφώνου αγοραστής έχει τα παρεχόμενα από τα άρθρ. 516 και 540 ή 543 ΑΚ δικαιώματα και συνεπώς δικαιούται και να υπαναχωρήσει από τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, αξιώνοντας κατά το άρθρ. 403 ΑΚ την απόδοση διπλάσιου του αρραβώνα που ενδεχομένως έδωσε, εφόσον συντρέχει υπαιτιότητα του άλλου μέρους. Η ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους στο προσυμφωνημένο να πωληθεί ακίνητο, εξαιτίας του οποίου αναιρείται ή μειώνεται ουσιωδώς η αξία ή η χρησιμότητά του, συνιστά ορθότερα πραγματικό και όχι νομικό ελάττωμα (ΑΠ 420/2001, 1095/ 2013), αφού δεν εμποδίζει την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου και ούτε περιορίζει κατ’ αρχήν τις εξουσίες του αγοραστή που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΠ 156/2011). Με οποιαδήποτε, πάντως, εκδοχή δημιουργείται κατά τα άρθρ. 515 και 537 ΑΚ ευθύνη του πωλητή, εκτός αν ο αγοραστής γνώριζε κατά τη σύναψη της σύμβασης τα ελαττώματα του πράγματος. Ωστόσο οι σχετικές με την ευθύνη του πωλητή διατάξεις είναι ενδοτικού χαρακτήρα και μπορεί επομένως να συμφωνηθεί έγκυρα η επίταση της ευθύνης του, ώστε να ευθύνεται για τυχόν ελαττώματα του πράγματος ανεξάρτητα από την όποια γνώση του αγοραστή. Το νόημα ακριβώς αυτό της επίτασης ευθύνης έχει ο όρος στο προσύμφωνο ή στην κύρια σύμβαση πώλησης ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται ελεύθερο διεκδίκησης ή δικαιώματος τρίτου (ΑΠ 1135/2011) ή ότι ο πωλητής εγγυάται αυτό ελεύθερο από κάθε βάρος. Ειδικότερα στον όρο αυτό θεμελιώνεται αντιδικαίωμα του αγοραστή κατά του πωλητή, που έχει ως αποτέλεσμα να διατηρείται η ευθύνη του τελευταίου για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα του πωληθέντος, ακόμη και όταν αυτός επικαλείται γνώση του ελαττώματος από τον αγοραστή προκειμένου να απαλλαγεί της ευθύνης του. Ο σχετικός ισχυρισμός αποτελεί γνήσια ένσταση ή ανάλογα αντένσταση κατά του αγωγικού ή κατ’ ένσταση ισχυρισμού του πωλητή περί γνώσης του αγοραστή, η οποία είναι παραδεκτή, εφόσον προτάθηκε ήδη πρωτοδίκως κατά τον προβλεπόμενο στο άρθρ. 262§1 ΚΠολΔ τρόπο, δηλαδή πρέπει να περιλαμβάνει σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν, άρα ιστορική βάση, και αίτημα αναγνώρισης της εγγυητικής ευθύνης του πωλητή ανεξάρτητα από την γνώση του ελαττώματος από τον αγοραστή, ώστε μέσω της κατάλληλης υπαγωγής στο πλαίσιο του οικείου νομικού συλλογισμού να εκδοθεί τελικά απόφαση σύμφωνη με την έννομη αυτή συνέπεια. Κατ’ εξαίρεση η ίδια ένσταση ή αντένσταση μπορεί να προταθεί για πρώτη φορά και στην κατ’ έφεση δίκη από τον εκκαλούντα υπό τις προϋποθέσεις του άρθρ. 269 ΚΠολΔ, στις οποίες παραπέμπει το άρθρ. 527 ΚΠολΔ, μεταξύ των οποίων και αυτή της απόδειξης της ένστασης ή αντένστασης εγγράφως ή με δικαστική ομολογία του αντιδίκου. Μάλιστα για το παραδεκτό της προβολής τους δεν είναι αναγκαίο να γίνεται στο δικόγραφο της έφεσης πανηγυρική επίκληση της διάταξης που επιτρέπει τη βραδεία προβολή τους, αλλά αρκεί η επίκληση της δυνατότητας απόδειξής τους από τα επικαλούμενα έγγραφα ή την τυχόν δικαστική ομολογία του αντιδίκου (ΑΠ 1735/2008). Η απόδειξη της ένστασης ή αντένστασης με έγγραφα πρέπει να είναι άμεση και όχι σε συνδυασμό με τεκμήρια (ΑΠ 98/2015) και τέτοια είναι και η απόδειξη που παρέχουν τα δημόσια έγγραφα που συντάσσονται σύμφωνα με τα άρθρ. 438 και 439 ΚΠολΔ για τη σύσταση ή βεβαίωση δικαιοπραξίας, τα οποία κατά τη διάταξη του άρθρ. 441§1 ΚΠολΔ αποτελούν πλήρη απόδειξη για όλους ως προς το περιεχόμενο των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών, με δυνατότητα πάντως ανταπόδειξης.
