Μεγαλύτερα επιτόκια, ακριβότερα δάνεια. Αυτός είναι ο δρόμος που μας οδηγούν οι αποφάσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) για αύξηση των κεντρικών επιτοκίων, αύξηση που αργά ή γρήγορα περνά σε νέα ή παλαιότερα δάνεια, φέρνοντας αυξήσεις στα ποσά των μηνιαίων δόσεων. Αυτή είναι μία πραγματικότητα του τραπεζικού συστήματος, όμως δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν άμυνες για τους δανειολήπτες. Με τις τράπεζες να γνωρίζουν καλά ότι οι μεγαλύτερες δόσεις -ειδικά σε περίοδο κρίσης- μπορούν να οδηγήσουν σε νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, δίνουν εναλλακτικές, ώστε οι δόσεις να παραμείνουν σε διαχειρίσιμα επίπεδα.
Μέτρα και επιλογές
Η επαναδιαπραγμάτευση δανείων έχει σημαντική άνοδο φέτος, ειδικά στα επιχειρηματικά και τα στεγαστικά δάνεια, που είναι τα πιο ευαίσθητα στις αλλαγές. Μία επιλογή που τώρα γίνεται πιο επίκαιρη από ποτέ, δεδομένου ότι οι επαγγελματίες των αγορών εκτιμούν πως η Φρανκφούρτη θα επιλέξει πιο επιθετικά μέτρα για να τιθασεύσει τον πληθωρισμό. Ποντάρουν ότι η ΕΚΤ θα αυξήσει τα επιτόκιά της κατά μία ποσοστιαία μονάδα έως τη συνεδρίαση του Οκτωβρίου, κάτι που σημαίνει ότι το επιτόκιο θα φτάσει στο 1%. Νέες αυξήσεις επιτοκίων, σημαίνει μεγαλύτερη επιβάρυνση για τους δανειολήπτες, όμως, το πόσο και για πόσο, εξαρτάται από το είδος του δανείου, αν το επιτόκιο είναι κυμαινόμενο ή σταθερό και το πότε εκδόθηκε. Λύσεις υπάρχουν για όλους και στις περισσότερες περιπτώσεις η καλύτερη επιλογή είναι η επικοινωνία με την τράπεζά μας. Πρώτα, όμως, να δούμε πόσο μας επηρεάζουν οι αποφάσεις της Φρανκφούρτης και τι επιλογές υπάρχουν στην αγορά.
Στα επιχειρηματικά, οι επαναδιαπραγματεύσεις έχουν ήδη ξεκινήσει. Αυτοί που την «πατάνε» είναι συνήθως οι δανειολήπτες που έχουν στεγαστικά και δεν έχουν ενημερωθεί για τις εξελίξεις, μέχρι να δουν την αύξηση της δόσης στον λογαριασμό τους. Τα στεγαστικά είναι η κατηγορία δανείων που θεωρείται πιο ευαίσθητη στις αλλαγές, καθώς τα ποσά είναι μεγαλύτερα από τα καταναλωτικά, όπως και η διάρκεια αποπληρωμής τους. Δύο χαρακτηριστικά δανείων που ανεβάζουν κατά πολύ το κόστος, όταν αυξάνεται το επιτόκιο. Τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος δείχνουν ότι μέχρι και τον Ιούνιο υπήρχαν περίπου 30 δισ. ευρώ σε υπόλοιπα χρηματοδοτήσεων, ενώ περίπου το 80% των δανείων αυτών έχει χορηγηθεί με επιτόκιο το οποίο είναι κυμαινόμενο για όλα ή κάποια από τα χρόνια αποπληρωμής. Τα «πράσινα» στεγαστικά, δηλαδή τα δάνεια που οι δόσεις τους πληρώνονται κανονικά, εκτιμάται από γνώστες της αγοράς ότι είναι λίγο πάνω από τα 28 δισ. ευρώ, ενώ τα ενήμερα καταναλωτικά κοντά στα 6,5 δισ. ευρώ. Για να «κοκκινίσει» ένα δάνειο, θα πρέπει να μην καταβληθούν οι συμφωνηθείσες δόσεις πάνω από 90 ημέρες, άρα υπάρχει και μία ενδιάμεση περιοχή όπου δανειολήπτες έχουν χάσει μία ή δύο δόσεις, αλλά το δάνειο καταγράφεται ακόμα ως εξυπηρετούμενο.
«Κλειδωμένα» επιτόκια
Οι αλλαγές στα επιτόκια δεν ακουμπούν καθόλου δάνεια με «κλειδωμένα» σταθερά επιτόκια για όλη τη διάρκεια του δανείου. Αυτά τα δάνεια είναι λίγο πιο ακριβά, αλλά προσφέρουν τη σιγουριά ότι δεν θα αυξηθεί ξαφνικά η δόση, γι’ αυτό και τα τελευταία δύο χρόνια τα προωθούν οι τράπεζες και έχουν γνωρίσει σημαντική άνοδο. Ομως, δεδομένου ότι το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι πιο χαμηλό και άρα το κόστος δανεισμού πιο μικρό, η συντριπτική πλειονότητα των δανειοληπτών, που έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο, έχει κυμαινόμενο επιτόκιο για όλη ή μέρος της διάρκειας αποπληρωμής. Αυτή είναι η κατηγορία που θα δει τις σημαντικότερες αυξήσεις και η ομάδα δανειοληπτών που μπορεί να αναζητά λύσεις για να μη δει τη μηνιαία δόση να ξεφεύγει πάνω από τα όρια που μπορεί να εξυπηρετήσει. Δεδομένου ότι μέσα στην κρίση των Μνημονίων, όταν και οι τράπεζες αντιμετωπίζουν τις δικές τους προκλήσεις, τα νέα δάνεια μειώθηκαν κατά πολύ, τα περισσότερα δάνεια στην αγορά βρίσκονται κοντά στη δεύτερη δεκαετία αποπληρωμής τους. Οι δόσεις δεν είναι όλες ίδιες, τα πρώτα χρόνια έχουν περισσότερους τόκους, ενώ όσο προχωρούν προς το τέλος του δανείου γίνεται περισσότερο αποπληρωμή κεφαλαίου. Αυτό σημαίνει ότι τα δάνεια που βρίσκονται κοντά στην εξόφληση θα πληγούν λιγότερο, σχεδόν καθόλου, καθώς οι τόκοι έχουν ήδη πληρωθεί. Η εκτίμηση των ειδικών είναι ότι η επίπτωση από την πρώτη αύξηση επιτοκίων της ΕΚΤ κατά 50 μονάδες βάσης θα είναι λιγότερο από 5% της δόσης. Σε γενικές γραμμές, σ’ ένα δάνειο συνολικού ύψους 100.000 ευρώ και 20 ετών, δηλαδή με μία δόση περίπου 500 – 550 ευρώ, η αύξηση θα είναι της τάξης των 25 έως 27,5 ευρώ. Αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις για νέο γύρο αυξήσεων των επιτοκίων της ΕΚΤ, τα ποσά μπορεί να ανέβουν. Για μία νέα αύξηση κατά 50 μονάδες, το ποσό της δόσης θα αυξηθεί άλλο τόσο και η συνολική αύξηση μπορεί να φτάσει το 10%, δηλαδή τα 55 ευρώ.
Κυμαινόμενα επιτόκια
Το κόστος των δανείων που έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο είναι συνδεδεμένο με τα διατραπεζικά επιτόκια euribor. Οσο ανεβαίνουν, ανεβαίνει και το ποσό της δόσης. Το euribor βρίσκεται σε άνοδο από τον περασμένο Απρίλιο, πολύ πριν η ΕΚΤ αυξήσει τα επιτόκια, αλλά δεν αύξανε τις δόσεις γιατί ξεκίνησε από αρνητικό έδαφος. Τώρα έχει περάσει σε θετικό και κάθε αύξηση μετράει. Το πόσο μετράει εξαρτάται από τους όρους της δανειακής σύμβασης, αλλά ο γενικός κανόνας είναι ότι όσο αυξάνεται τόσο θα αυξάνεται και η μηνιαία δόση.
Το κλασικό παράδειγμα των τραπεζικών αναλυτών είναι η αύξηση του euribor κατά 0,5%, κατά 1% και κατά 1,5%. Ηδη είδαμε το πρώτο, αλλά ας ρίξουμε μία ματιά τι θα σημαίνει για τη δόση μας, αν η ΕΚΤ συνεχίσει τις αυξήσεις. Τα δάνεια έχουν το euribor συν το τραπεζικό επιτόκιο, συν την εισφορά του Ν. 128/1975 (είναι δημόσιο έσοδο υποχρεωτικό 0,6% σε καταναλωτικά και επιχειρηματικά και 0,12% στα στεγαστικά). Το euribor 3µήνου βάσει του οποίου τιµολογούνται 9 στα 10 δάνεια διαµορφώνεται 0,493%. Το euribor 1 χρόνου, που αποτυπώνει την τάση των επιτοκίων τον προσεχή χρόνο, διαµορφώνεται στο 1,427 προεξοφλώντας την περαιτέρω άνοδο των επιτοκίων που έχει ήδη προαναγγελθεί από την ΕΚΤ το φθινόπωρο. Αν ξεκίνησε το ταξίδι των αυξήσεων με μία μέση δόση στεγαστικού 530 ευρώ για κάθε 100.000 ευρώ, τότε για κάθε αύξηση του euribor κατά 0,5%, η αύξηση θα είναι κοντά στα 25 ευρώ. Αυτό σημαίνει 50 ευρώ παραπάνω για euribor 1% και 75 ευρώ για 1,5%. Μπορεί η Φρανκφούρτη να έχει μιλήσει για διαχειρίσιμες αυξήσεις, αλλά με αυτά τα δεδομένα το ετήσιο κόστος μπορεί να φτάσει κοντά στα 1.000 ευρώ.
Το δίλημμα για σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο
Οι επιπτώσεις στην αγορά είναι ήδη εμφανείς, η ζήτηση για νέα στεγαστικά έχει πέσει κοντά στο μισό των προβλέψεων κάποιων τραπεζών, ενώ η ανησυχία για την άνοδο των επιτοκίων έχει σπρώξει πολλούς στα σταθερά επιτόκια, τα οποία βέβαια έχουν ήδη αυξηθεί. Η εκτίμηση από τις τράπεζες είναι ότι η ζήτηση σταδιακά θα επανέλθει και θα φέρει τη χορήγηση περισσότερων δανείων με σταθερό επιτόκιο που αναμένεται να ξεπεράσουν το 6% του συνόλου τον επόμενο χρόνο. Σήμερα τα προσφερόμενα σταθερά επιτόκια διαµορφώνονται από 2,9% έως και 4,2% ανάλογα με τη διάρκεια, αλλά η τάση είναι ανοδική. Επίσης, πρέπει να αναφερθεί ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που αναφέρουν στα τιµολόγιά τους οι τράπεζες είναι ενδεικτικά, καθώς η τελική επιβάρυνση για τον πελάτη είναι συνάρτηση του ποσού του δανείου σε σχέση µε την εµπορική αξία του ακινήτου, την εισοδηµατική κατάσταση του πελάτη, αλλά και τη σχέση που διατηρεί µε την τράπεζα.
Η λύση για επιμήκυνση διάρκειας και άλλες επιλογές
Με το κόστος να ανεβαίνει και το απλήρωτο κεφάλαιο να παραμένει, υπάρχουν επιλογές που έχουν οι δανειολήπτες για να ρίξουν το κόστος της μηνιαίας δόσης. Επιμήκυνση, προπληρωμή ή μετατροπή σε νέο δάνειο με σταθερό επιτόκιο. Γενικά, οι τράπεζες είναι δεκτικές σε λύσεις που θα φέρουν συνέχιση της αποπληρωμής και μείωση των «κόκκινων» δανείων. Ας δούμε παραδείγματα.
» Η πιο απλή περίπτωση είναι η επιμήκυνση. Σε δάνειο 100.000 ευρώ, με υπόλοιπη διάρκεια αποπληρωμής τα 15 έτη και ονομαστικό επιτόκιο 2,3%, η δόση θα είναι κοντά στα 663 ευρώ. Για να πέσει, θα πρέπει να απλώσουμε το ποσό σε περισσότερα χρόνια. Αν προσθέσουμε 5 ακόμη έτη, στο ίδιο επιτόκιο, τότε η δόση θα πέσει στα 526 ευρώ περίπου, δηλαδή 137 ευρώ λιγότερα τον μήνα. Τον χρόνο θα δίνουμε λιγότερα 1.644,19 ευρώ. Γλιτώνουμε τη μηνιαία επιβάρυνση, αλλά θα πληρώνουμε για περισσότερα χρόνια. Επίσης, ρεαλιστικά οι τράπεζες θα πρόσφεραν μεγαλύτερο επιτόκιο, απ’ ό,τι πριν από δέκα χρόνια, αλλά η λογική είναι η ίδια.
» Στην περίπτωση προπληρωμής μέρους του κεφαλαίου, για να πέσει το ποσό και να μειωθεί το ποσό των δόσεων, το πράγμα αλλάζει. Εδώ πάλι έρχεσαι σε συνεννόηση με την τράπεζα, γιατί οι επιλογές είναι δύο. Στην πρώτη προπληρώνεις ένα μέρος και τελειώνεις με το δάνειο νωρίτερα, κόβοντας τις τελευταίες δόσεις ή μπορείς να επαναδιαπραγματευτείς το μικρότερο υπόλοιπο, για ίδια διάρκεια αλλά με μικρότερες δόσεις. Στο ίδιο δάνειο με το πρώτο παράδειγμα, αν προπληρώσουμε τις 20.000 από τις 100.000 που απομένουν στο δάνειο, η δόση από 663 ευρώ θα πέσει στα 530,42 ευρώ. Γλιτώνουμε 132,61 ευρώ τον μήνα ή 1,591.32 ευρώ τον χρόνο. Χρήματα που γλιτώνουμε πραγματικά, καθώς με την επιμήκυνση απλώς τα πληρώνεις αργότερα, ενώ εδώ τα προπληρώνεις και δεν τοκίζονται. Προφανώς, μέσα στις συνθήκες οικονομικής κρίσης, αυτοί που μπορούν να δώσουν από την τσέπη τους 20.000 ευρώ είναι λίγοι, αλλά η επιλογή υπάρχει.
» Μετατροπή δανείου σε σταθερού επιτοκίου. Αυτό είναι μια επιλογή για εκείνους που εκτιμούν ότι τα επιτόκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν και για να γλιτώσουν μεγάλο κόστος μακροπρόθεσμα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν μικρότερο από τώρα. Ουσιαστικά, αυτό που γίνεται είναι μία συνεννόηση με την τράπεζα, όπου παίρνεις ένα νέο δάνειο σταθερού επιτοκίου, το οποίο σίγουρα θα έχει ακριβότερο επιτόκιο, και αποπληρώνεις το προηγούμενο το οποίο ήταν με κυμαινόμενο. Σου μένει ένα νέο, λίγο ακριβότερο δάνειο, το οποίο όμως έχει «κλειδωμένη» δόση, ό,τι και αν αποφασίσει η ΕΚΤ. Δεδομένου ότι μιλάμε για νέο δάνειο, οι όροι θα μπορούσαν να είναι διαφορετικοί, ανάλογα με το τι θα προσφέρει η τράπεζα και τις επιλογές του δανειολήπτη. Αν η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη έχει βελτιωθεί από τότε που είχε πάρει το πρώτο δάνειο ή αν η σχέση με την τράπεζα έχει γίνει πιο στενή, μπορεί οι προσφερόμενοι όροι να είναι και πολύ καλύτεροι. Γενικό παράδειγμα για δάνειο 100.000 ευρώ με ακόμα 15 έτη για την αποπληρωμή, όπως προαναφέραμε, η δόση ήταν 633 ευρώ, με κυμαινόμενο επιτόκιο 2,3%. Αν στο νέο δάνειο δεν αλλάξει τίποτε άλλο και το σταθερό πλέον επιτόκιο είναι 3,9%, τότε η μηνιαία δόση θα ανέβει στα 740,69 ευρώ τον μήνα, αλλά θα μείνει «κλειδωμένη» για πάντα. Σε περίπτωση που παράλληλα αυξηθεί και η διάρκεια αποπληρωμής σε 20 έτη, τότε η δόση θα κατέβει στα 607,03 ευρώ τον μήνα. Το τελευταίο σενάριο είναι το καλύτερο, δεδομένου ότι και η μηνιαία δόση μειώνεται και «κλειδώνει», αλλά όλα εξαρτώνται από το τι θα προσφέρει η τράπεζα. Λύσεις υπάρχουν, αλλά ο ταχύτερος τρόπος να μάθει κανείς τις επιλογές που έχει διαθέσιμες είναι να μιλήσει με την τράπεζά του…
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 100.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ
ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 20 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 150.000 ΕΥΡΩ
| Σταθερό επιτόκιο 20 ετών | |||||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία δόση | Επιτόκιο | Συνολικοί τόκοι | Συνολικό ποσό |
| Εθνική Τράπεζα | ESTIA ΣΤΑΘΕΡΟ | 601,77€ | 3,8% | 44.425€ | 145.113€ |
| Eurobank | Αγορά/Κατασκευή | 596,54€ | 3,7% | 41.439€ | 142.489€ |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό δάνειο | 558,11€ | 2,95% | 33.946€ | 134.788€ |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 580,99€ | 3,4% | 38.721€ | 139.621€ |
| Attika Bank | Attica My Home | 570,75€ | 3,2% | 36.980€ | 138.187€ |
Πηγή: insurancemarket.gr
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 100.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ
ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 20 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 150.000 ΕΥΡΩ
| Κυμαινόμενο επιτόκιο 20 ετών | |||||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία δόση | Επιτόκιο | Συνολικοί τόκοι | Συνολικό ποσό |
| Εθνική Τράπεζα | ESTIA Προνόμιο | 554,60€ | 2,88% | 33.103€ | 133.792€ |
| Eurobank | Αγορά/Κατασκευή | 527,47 | 2,45% | 26.593 | 126.593 |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό δάνειο | 523,59€ | 2,25% | 25.662€ | 126.503€ |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 586,14€ | 3,5% | 40.675€ | 141.574€ |
| Attika Bank | Attica My Home | 568,21€ | 3,15% | 36.371€ | 137.578€ |
Πηγή: insurancemarket.gr
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 100.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ
ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 20 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 150.000 ΕΥΡΩ
| Σταθερό επιτόκιο 10 ετών | Παράδειγμα δανείου 100.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη και αξία ακινήτου 150.000 ευρώ | ||||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία δόση | Επιτόκιο | Συνολικοί τόκοι | Συνολικό ποσό |
| Εθνική Τράπεζα | ESTIA ΣΤΑΘΕΡΟ | 575,86€ | 3,3% | 38.206€ | 138.895€ |
| Eurobank | Αγορά/Κατασκευή | 586,14€ | 3,5% | 34.846€ | 135.896€ |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό δάνειο | 558,11€ | 2,95% | 31.731€ | 132.572€ |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 591,33€ | 3,6% | 40.918€ | 141.818€ |
| Attika Bank | Attica My Home | 560,62€ | 3% | 35.031€ | 136.238€ |
Πηγή: insurancemarket.gr
| ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΜΕΙΩΣΗΣ ΔΟΣΗΣ ΔΑΝΕΙΟΥ 100.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 20 ΕΤΗ (ΕΥΡΩ) | ||||
| Υπόλοιπο δανείου | Επιτόκιο | Μηνιαία δόση | Αλλαγή | |
| Αρχικό δάνειο | 100.000 | 2,3% | 633 | 0 |
| Επιμήκυνση κατά 5 έτη | 100.000 | 2,3% | 526 | -137 |
| Προπληρωμή μέρους υπολοίπου | 80.000 | 2,3% | 530,42 | -132,61 |
| Μετατροπή σε σταθερό επιτόκιο | 100.000 | 3,9% | 740,69 | +107,69 |
