Πρόσφατα, η ΑΑΔΕ εξέδωσε Εγκύκλιο (Ε 2071/2022) για την παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με υποχρέωση καταβολής Φ.Π.Α. στην περίπτωση παράδοσης ακινήτου σε αναστολή, το οποίο παραδίδεται κατόπιν πλειστηριασμού.
Πότε γεννάται η φορολογική υποχρέωση
Σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 2859/2000), συνιστά παράδοση και επομένως αποτελεί φορολογητέα πράξη, η μεταβίβαση από υποκείμενο στον φόρο έναντι ανταλλάγματος (“εξ επαχθούς αιτίας”) της κυριότητας αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, καθώς και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου.
Επιπρόσθετα, η φορολογική υποχρέωση γεννάται και ο φόρος καθίσταται απαιτητός μεταξύ άλλων κατά τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ή σύνταξης της έκθεσης κατακύρωσης στην περίπτωση εκούσιου ή αναγκαστικού πλειστηριασμού και μέχρι τη σύνταξη της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.
Περαιτέρω, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το τίμημα που έλαβε ή πρόκειται να λάβει για τις πράξεις αυτές ο υποκείμενος από τον αγοραστή, τον λήπτη ή τρίτο πρόσωπο, προσαυξημένο με οποιαδήποτε παροχή που συνδέεται με τις πράξεις αυτές, ενώ αφετέρου για τις περιπτώσεις πλειστηριασμού ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το εκπλειστηρίασμα.
Ο νόμος 4646/2019
Με τον νόμο 4646/2019, προς διευκόλυνση και τόνωση της αγοράς ακινήτων είχε εισαχθεί διάταξη με την οποία προβλεπόταν η αναστολή καταβολής ΦΠΑ στην παράδοση ακινήτων υποχρεωτικά μέχρι 31.12.2022.
Πιο συγκεκριμένα, ο ενδιαφερόμενος κατασκευαστής οικοδομών προς πώληση έπρεπε να καταθέσει αίτηση εντός προθεσμίας 6 μηνών από την έναρξη ισχύος των εν λόγω διατάξεων (2019) για τις ήδη εκδοθείσες άδειες, ενώ για άδειες που εκδίδονταν από την έναρξη ισχύος των διατάξεων αυτών και εφεξής εφαρμοζόταν η εξάμηνη προθεσμία από την έκδοση της άδειας. Η αίτηση συνοδευόταν από κατάσταση των αδιάθετων ακινήτων και από το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στο κάθε ακίνητο προς διακανονισμό.
Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, επερχόταν αναστολή καταβολής ΦΠΑ στην πώληση των ακινήτων και επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων και αφορούσε το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων.
Οι οικείες διατάξεις καθώς και οι ερμηνευτικές εγκύκλιοι προέβλεπαν επίσης ότι ο φόρος που είχε ήδη εκπεστεί πριν την χορήγηση της αναστολής έπρεπε να διακανονιστεί (να αποδοθεί) εφάπαξ, με την υποβολή έκτακτης δήλωσης ΦΠΑ κατά τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου, και οπωσδήποτε πριν την υποβολή δήλωσης μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς.
Και η εγκύκλιος Ε 2071/2022
Με την πρόσφατη λοιπόν εκγύκλιο διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση εκούσιου ή αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου, το οποίο έχει υπαχθεί στην αναστολή, ο υποκείμενος στον ΦΠΑ κατασκευαστής και καθ’ ου η εκτέλεση, έχει υποχρέωση να διακανονίσει τον εκπεσθέντα προ της έναρξης της αναστολής φόρο.
Ο επί του πλειστηριασμού υπάλληλος (συμβολαιογράφος), δεν συντάσσει την έκθεση κατακύρωσης εφόσον δεν του παραδοθεί το αντίτυπο της έκτακτης δήλωσης ΦΠΑ επί της οποίας βεβαιώνεται ότι ο προς διακανονισμό φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο έχει καταβληθεί.
Σε αντίθετη περίπτωση και δεδομένου ότι ο υποκείμενος στον φόρο κατασκευαστής επιλέγει την υπαγωγή των ακινήτων σε αναστολή ΦΠΑ, εφόσον δεν έχει εξοφληθεί από αυτόν ο φόρος, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (συμβολαιογράφος), παρακρατά από το εκπλειστηρίασμα τον φόρο που οφείλεται για τον διακανονισμό της πραγματοποιηθείσας έκπτωσης από τον καθ’ ου κατασκευαστή, όπως ο φόρος αυτός έχει αναγραφεί στην κατάσταση αδιαθέτων ακινήτων.
Συνεπώς με τον τρόπο αυτό μετακυλίεται η υποχρέωση απόδοσης του ΦΠΑ στο συμβολαιογράφο, ο οποίος θα υποβάλλει, επ’ ονόματι του κατασκευαστή την έκτακτη δήλωση Φ.Π.Α. και θα καταβάλει τον φόρο για λογαριασμό του, προκειμένου να μπορέσει να προβεί σύννομα στην έκδοση της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με τον τρόπο αυτό γίνεται προσπάθεια να διασφαλιστεί η ορθή λειτουργία της αναστολής Φ.Π.Α. και η μη επιβάρυνση της παράδοσης του ακινήτου με Φ.Π.Α για τον αγοραστή.
* Η Μάρθα Παπασωτηρίου είναι Partner/Head of Tax, Lawyer, στην Andersen Tax Greece.
