Στην αγορά ακινήτων καλλιεργείται η εικόνα ότι τα ακίνητα είναι η «ασφαλής» επένδυση και πως οι εμπορικές αξίες ανεβαίνουν συνεχώς.
Μπορεί αυτή να είναι η πραγματικότητα των τελευταίων ετών, όμως την περίοδο των Μνημονίων οι τιμές είχαν καταρρεύσει. Από το 2010, την ώρα που στην υπόλοιπη Ευρώπη τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια σκαρφάλωναν συνεχώς, στην Ελλάδα, κατοικίες και εμπορικά ακίνητα πωλούνταν για μόλις ένα μικρό ποσοστό της αξίας τους.
Μία τόσο ισχυρή πτώση από την οποία ακόμα και σήμερα, μετά από σημαντικές ετήσιες ανόδους τιμών, η αγορά δεν έχει ανακάμψει πλήρως. Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιοποίησε η Eurostat, από το 2010 έως το β’ τρίμηνο του 2022, τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 24%, ενώ οι τιμές των κατοικιών κατά 23%. Αντιθέτως, στο σύνολο της Ε.Ε. των 27, τα ενοίκια έως το β’ τρίμηνο του 2022 αυξήθηκαν κατά 18% και οι τιμές κατοικιών κατά 48%.
Στην πραγματικότητα του 2022, η επένδυση σε ακίνητα είναι σύμφωνα με πολλούς ειδικούς η ασφαλέστερη εναλλακτική, για να αποφευχθεί η μείωση αξίας των μετρητών που φέρνει ο πληθωρισμός. Ομως δεν είναι όλα τα ακίνητα στην ίδια μοίρα. Κάποια κράτησαν την αξία τους ακόμα και εν μέσω της κρίσης των Μνημονίων και την τελευταία πενταετία που η αγορά βρίσκεται σε άνοδο πωλούνται έως και 20% ακριβότερα. Δεν είναι τυχαίο ότι σε αρκετές περιοχές τα ενοίκια αυξάνονται έως και 30%. Πέρα από τα προφανή που έχουν να κάνουν με την ηλικία του κτίσματος, το αν είναι σε τουριστική περιοχή ή αν έχει κάποια ιστορική αξία, υπάρχουν σημαντικά ειδικά χαρακτηριστικά που κάνουν κάποια ακίνητα πιο ανθεκτικά στις πτώσεις τιμών από άλλα και αντέχουν ακόμα και μέσα στις κρίσεις.
Τα… κλειδιά
Βασικότερο όλων είναι η τοποθεσία. Είναι ο πρωταρχικός και πιο ισχυρός παράγοντας που επηρεάζει την εμπορική αξία των ακινήτων. Ενα σπίτι που βρίσκεται σε μια ήσυχη περιοχή ή σε ένα κεντρικό σημείο που παρέχει άμεση πρόσβαση σε καταστήματα, υπηρεσίες, εστιατόρια ή Μέσα Μαζικής Μεταφοράς θεωρείται πως βρίσκεται σε μια εξαιρετική περιοχή κι ένα τέτοιο ακίνητο δύσκολα θα χάσει την αξία του.
Περιοχές που βρίσκονται στο κέντρο, όμως, που έχουν χαμηλά ποσοστά εγκληματικότητας, όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι και το Μετς, όχι μόνο άντεξαν μέσα στην κρίση, αλλά οι τιμές ανεβαίνουν σημαντικά ακόμη και τώρα.
Η περιοχή δεν χρειάζεται να είναι ιστορικά ακριβή, απλά να είναι αρκετά… «πρακτική». Αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε σημείο που παρέχει άμεση πρόσβαση σε κεντρικούς σταθμούς και διευκολύνεται η χρήση των Μέσων Μαζικής Μεταφοράς, τότε η αξία του μεγαλώνει αυτόματα. Ενα τέτοιο μέρος εξυπηρετεί την καθημερινότητα των περισσότερων ατόμων, αφού όλοι θέλουν να έχουν εύκολη και οικονομική πρόσβαση σε όσο το δυνατόν περισσότερα σημεία της πόλης. Στα «πάγια» χαρακτηριστικά ενός ακινήτου που το θωρακίζει απέναντι στις διακυμάνσεις της αγοράς είναι και η θέα. Είναι θέμα ποιότητας ζωής και, σε επίπεδο αγοράς, ένας από τους συντελεστές που συγκρατούν τις τιμές. Είτε πρόκειται για θέα σε πόλη, σε θάλασσα, βουνό ή λίμνη, είναι ένα χαρακτηριστικό που αντέχει στο χρόνο και προσθέτει αξία. Μία αλήθεια της αγοράς που φαίνεται εύκολα στις τιμές του ιστορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης, στη λίμνη της Καστοριάς, στην Καλντέρα της Σαντορίνης, η θέα πληρώνεται ακριβότερα και προστατεύει την αξία των ακινήτων. Στην Αθήνα, πέρα από το παραλιακό μέτωπο ή τους λόφους του Λεκανοπεδίου, υπάρχουν πολλά ακίνητα στο Παγκράτι και του Γκύζη που έχουν ανεμπόδιστη θέα στην Ακρόπολη, χωρίς όμως να κοστίζουν όσο ανάλογα ακίνητα στην Πλάκα ή στου Μακρυγιάννη.
«Ανέσεις»
Για ακίνητα που δεν διαθέτουν τίποτα από τα παραπάνω χαρακτηριστικά, υπάρχουν και άλλοι τρόποι να διασφαλιστεί η αξία τους. Αν δεν μπορείς να έχεις τοποθεσία, πρακτικότητα ή θέα, μπορείς να έχεις ευκολία, αντοχή στο χρόνο και οικονομία. Ενα ακίνητο με όλες τις σύγχρονες ανέσεις, όπως γκαράζ, ασανσέρ, ενεργειακή θωράκιση, πρόσφατη ανακαίνιση, μεγάλους χώρους ή αρκετή αποθήκη, θα κρατήσει ισχυρή τη ζήτηση. Στα θετικά, ότι σε αντίθεση με τα μόνιμα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου που περιγράψαμε παραπάνω, αυτά είναι δυνατόν να προστεθούν στη συνέχεια.
«Καπέλο» στα ενοίκια
Η διαφορά ανάμεσα στα «προνομιούχα» ακίνητα και όλα τα υπόλοιπα είναι εμφανείς και στις τάσεις των ενοικίων. Στη μεγάλη εικόνα της Αθήνας, τα διαθέσιμα ακίνητα προς μίσθωση έως 600 ευρώ αποτελούν μόλις το 1/5 των ακινήτων. Ολα τα ακίνητα για οικογένεια, δηλαδή 80-110 τ.μ. και από 1ο όροφο και πάνω, είναι σημαντικά ακριβότερα. Σε αυτή τη συγκυρία, οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, για να πραγματοποιήσουν ανανέωση της σύμβασης στον ίδιο ενοικιαστή, ζητούν αύξηση του ενοικίου ακόμη και 25-30% σε σχέση με το ενοίκιο του 2019. Χαρακτηριστικά παραδείγματα που δίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, είναι ακίνητο στον Νέο Κόσμο για το οποίο η ιδιοκτήτρια επικοινώνησε με τον ενοικιαστή αναφέροντάς του ότι θα πρέπει να αυξήσει το ενοίκιο κατά 12% ή κατοικία στο Γαλάτσι για την οποία ο ιδιοκτήτης ζήτησε αύξηση 30%.
