ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΑΠΟΤΕΛΟΥΜΕΝΟ από τη Δικαστή Ελένη Σκριβάνου, Εφέτη, η οποία ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Κ.Σ.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στον Πειραιά στις ………….., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: ……………με την ιδιότητά της ως διαχειρίστριας και εκπροσώπου της Ένωσης (Κοινωνίας) των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ……….. που υπεισήλθε στη θέση του αρχικού εκκαλούντος-πρώην διαχειριστή και εκπροσώπου των συνιδιοκτητών της ως άνω πολυκατοικίας ……………., η οποία παραστάθηκε διά του πληρεξούσιου δικηγόρου της Κωνσταντίνου Σακελλαριάδη.
ΚΑΙ της ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: …………. η οποία παραστάθηκε διά του πληρεξουσίου δικηγόρου της Ανδρέα Τζίμα (με δήλωση, κατ΄ άρθρο 242 Κ.Πολ.Δ.).
Η ΕΝΑΓΟΥΣΑ – ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗ άσκησε, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, την από 11-9-2019 αγωγή, με Γενικό Αριθμό Κατάθεσης και Ειδικό Αριθμό Κατάθεσης, αντίστοιχα (Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ.) …………./4-10-2019, κατά της εναγόμενης-εκκαλούσας Ένωσης των συνιδιοκτητών της ανωτέρω πολυκατοικίας. Το ως άνω Δικαστήριο, δικάζοντας κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (διαφορές από τη σχέση της κατ΄ ορόφους ιδιοκτησίας – άρθρα 17 παρ.3,591, 614 παρ.2Κ.Πολ.Δ.), εξέδωσε την υπ΄αρ. 1873/2020 οριστική απόφαση, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή.
Ήδη η εναγόμενη – εκκαλούσα προσβάλλει την ως άνω απόφαση με την κρινόμενη από 9-7-2020 έφεση, απευθυνόμενη στο παρόν Δικαστήριο, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς με Γενικό Αριθμό Κατάθεσης και Ειδικό Αριθμό Κατάθεσης αντίστοιχα (Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ.) …………/9-7-2020, αντίγραφο της οποίας κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου με Γ.Α.Κ/Ε.Α.Κ. …………./11-9-2020.
Η παραπάνω έφεση προσδιορίστηκε αρχικά για τη δικάσιμο της 4ης-3-2021, οπότε και ματαιώθηκε, εξαιτίας της προσωρινής αναστολής της λειτουργίας των δικαστηρίων λόγω covid-19, προσδιορίστηκε δε εκ νέου αυτεπαγγέλτως προς συζήτηση, για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο με αρ. 32, δυνάμει της υπ΄αρ. 42/5-4-2021 Πράξης της, ορισθείσας από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς, Δικαστή Ζωής Καραχάλιου, Εφέτη και ήδη Προέδρου Εφετών, σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.4786/2021.
ΚΑΤΑ ΤΗ ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υπόθεσης και κατά την εκφώνησή της από το πινάκιο, ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στην έφεση και τις προτάσεις του, ενώ ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης, ύστερα από δήλωσή του,που έγινε σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ., δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, αλλά προκατέθεσε προτάσεις.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη έφεση κατά της υπ΄αρ. 1873/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (διαφορές από τη σχέση της κατ΄ ορόφους ιδιοκτησία – άρθρα 17 παρ.3, 591, 614 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.), έχει ασκηθεί νομότυπα (άρθρα 495 επ., 511, 513, 516 παρ.1, 591 παρ.1 Κ.Πολ.Δ.) και εντός της, οριζόμενης από τη διάταξη του άρθρου 518 παρ.1 ΚΠολΔ, προθεσμίας των 30 ημερών, δεδομένου ότι η εκκαλουμένη, όπως προκύπτει από την υπ΄αρ……………/16-6-2020 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Πειραιώς Νικόλαου ………., επιδόθηκε στην εναγόμενη – εκκαλούσα στις 16-6-2020 και η έφεση ασκήθηκε, ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, στις 9-7-2020, όπως προκύπτει από την ως άνω έκθεση κατάθεσης. Έχει κατατεθεί δε από την εκκαλούσα το προβλεπόμενο, από το άρθρο 495 παρ.3 εδ.α ΚΠολΔ, παράβολο του Δημοσίου, όπως προκύπτει από τη σχετική σημείωση της Γραμματέα του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου κάτωθεν του δικογράφου της. Πρέπει, επομένως, να εξετασθεί περαιτέρω από το Δικαστήριο τούτο, που είναι καθ΄ύλη και κατά τόπο αρμόδιο, κατά την ίδια διαδικασία με την οποία εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση, ως προς την παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της και μέσα στα πλαίσια που καθορίζονται από αυτούς (άρθρα 19, 522 ,533 παρ.1,2 Κ.Πολ.Δ.).
Κατά το άρθρο 62Κ.Πολ.Δ. έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων προς επιδίωξη σκοπού και αν δεν αποτελούν σωματείο. Οι ενώσεις αυτές, καίτοι στερούμενες νομικής προσωπικότητας, παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα, στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους (άρθρο 64 παρ.3 Κ.Πολ.Δ.). Οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας που στερείται νομική προσωπικότητα αποτελούν ένωση προσώπων κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 107 του Α.Κ. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 4 του Ν.3741/1929, οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής μπορούν να ορίσουν ένα πρόσωπο ως διαχειριστή της οικοδομής, να κανονίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικίας. Η τυχόν ακυρότητα της απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, πρέπει να προσβάλλεται μόνο με αγωγή μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι μηνών που ορίζει το άρθρο 101 του Α.Κ. προκειμένου περί αποφάσεων γενικής συνέλευσης μελών σωματείου, κατ`ανάλογη εφαρμογή του, ενόψει του κενού του Ν. 3741/1929 ‘’περί της ιδιοκτησίας κατ΄ ορόφους’’, αφού και στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός στον οποίο αποβλέπει η πιο πάνω προθεσμία και που έγκειται στο ότι πρέπει μέσα σε βραχύ χρονικό διάστημα να επιλύεται η αμφισβήτηση που αφορά το κύρος των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών και να αίρεται εντεύθεν κάθε αβεβαιότητα, γι` αυτό και δεν μπορεί να προταθεί αυτή η ακυρότητα με ένσταση, με συνέπεια να αποκλείεται έτσι η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 273 Α.Κ. με την οποία καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενστάσεων. Οι προϋποθέσεις για μια ανάλογη εφαρμογή πράγματι συντρέχουν στην προκείμενη περίπτωση, ενόψει μάλιστα και του ότι οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας, όπως ειπώθηκε, αποτελούν ένωση προσώπων κατά τη διάταξη του άρθρου 107 Α.Κ. (Α.Π. 1489/1999 Ελ.Δ. 2000.128, Α.Π. 668/1999 Ελ.Δ. 2000.124). Κατ` εξαίρεση, η ακυρότητα απόφασης της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών μπορεί να προταθεί και κατ` ένσταση, οπότε και η αγωγή ή ανταγωγή ακυρότητας αυτής δεν υπόκειται στην κατά το άνω άρθρο 101 Α.Κ. εξάμηνη προθεσμία, μόνο εάν δεν φέρει ούτε τα εξωτερικά γνωρίσματα μιας τέτοιας απόφασης (Α.Π. 1489/1999, Α.Π. 668/1999, ο.π.). Δεν περιλαμβάνεται, όμως, στην τελευταία αυτή εξαίρεση της απόφασης που στερείται των εξωτερικών γνωρισμάτων, αλλά είναι άκυρη ως ελαττωματική και επομένως η αγωγή ακύρωσης της υπόκειται στην ανωτέρω εξάμηνη αποσβεστική προθεσμία, η απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών της οποίας το ελάττωμα αφορά τη μη συμφωνία της με όρο του κανονισμού της πολυκατοικίας. Η ελαττωματική αυτή απόφαση προσβάλλεται κατά το άρθρο 101 Α.Κ. μέσα στην ορισμένη αποκλειστική προθεσμία και όχι με τη γενική αναγνωριστική αγωγή σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 70Κ.Πολ.Δ., που είναι απρόθεσμη. Η τελευταία αυτή αγωγή μπορεί να ασκηθεί αν η προσβαλλόμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης, λόγω της βαρύτητας του ελαττώματος, δεν είναι απλώς ακυρώσιμη, αλλά ανυπόστατη ή απολύτως άκυρη (180 Α.Κ.). Τέτοιες αποφάσεις είναι εκείνες οι οποίες δεν περιβλήθηκαν τα εξωτερικά γνωρίσματα απόφασης ή αποφάσεις που εκδόθηκαν πέρα από την ανήκουσα στη συνέλευση εξουσία ή εμφανίζουν αντίθεση με απαγορευτικό νόμο ή γενικά νόμο δημόσιας τάξης (όπως 281 Α.Κ.) ή τα χρηστά ήθη από την άποψη του περιεχομένου της εκφρασθείσας με αυτές δικαιοπρακτικής βούλησης κατά τα άρθρα 174 και 178 Α.Κ., οπότε στις περιπτώσεις αυτές είναι αυτοδικαίως άκυρες και δεν εφαρμόζεται το άρθρο 101 Α.Κ. (Α.Π. 819/2007, Α.Π.902/1999, Εφ.Αθ. 696/2008, Εφ.Αθ. 2256/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 62, 64 παρ. 3 και 286 Κ.Πολ.Δ. και 4 παρ. 1 και 2 του ως άνωΝ. 3741/1929 ‘’περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους’’, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 Εισ.Ν.Α.Κ., προκύπτει, ότι ο διαχειριστής πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό της, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, όπως προεκτέθηκε, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής. Αν, κατά τη διάρκεια της επιδικίας, επέλθει μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, τότε την ένωση των ιδιοκτητών εκπροσωπεί ο νέος διαχειριστής, αντίστοιχα δε, παύει χωρίς άλλο και η σχετική προς εκπροσώπηση εξουσία του προηγούμενου διαχειριστή, χωρίς να επέρχεται βίαιη διακοπή της δίκης, όπως ισχύει και για τα νομικά πρόσωπα, για την ταυτότητα του νομικού λόγου. Διαδικαστικές πράξεις, που έχουν απευθυνθεί προς τον προηγούμενο διαχειριστή δεν είναι απαράδεκτες, έστω και αν κατά τη προσδιορισθείσα συζήτηση στο ακροατήριο, έχει, στο μεταξύ, με απόφαση της συνέλευσης, αντικατασταθεί ο διαχειριστής, αφού διάδικος είναι η ομάδα των συνιδιοκτητών και όχι ο διαχειριστής, η δε συζήτηση χωρεί με το νέο διαχειριστή, ο οποίος μπορεί να εμφανιστεί κατά τη συζήτηση με την ιδιότητα αυτή στη θέση του παλιού και να προβάλλει υπεράσπιση επί της ουσίας της διαφοράς (Α.Π. 1681/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Στην προκείμενη περίπτωση, η ενάγουσα – εφεσίβλητη εξέθετε στην ως άνω από 11-9-2019 και με Ε.Α.Κ. ………/2019 αγωγή της, ότι είναι συνιδιοκτήτρια της πολυκατοικίας επί της οδού ……….. στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη Αττικής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας δυνάμει της υπ΄αρ. ……../19-9-2008 πράξης σύστασης της συμβολαιογράφου Πειραιώς …………., που έχει νόμιμα καταχωρισθεί στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του Κτηματολογικού Γραφείου Νίκαιας, και συγκεκριμένα του υπό στοιχείου Β3 διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου της ως άνω πολυκατοικίας, με ΚΑΕΚ ./……., όπως περαιτέρω περιγράφεται στην αγωγή. Ότι, απέκτησε την κυριότητα του διαμερίσματος αυτού, με το υπ΄αρ………/31-5-2016 συμβόλαιο αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου Πειραιώς . ………, που καταχωρίσθηκε νόμιμα στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Ζητούσε δε η ενάγουσα, με την ως άνω ιδιότητά της, να ακυρωθεί η απόφαση της γενικής συνέλευσης (Γ.Σ.) της εναγόμενης Ένωσης των συνιδιοκτητών της εν λόγω πολυκατοικίας, η οποία λήφθηκε στις 3-2-2019 (διάστημα κατά το οποίο εκλεγμένος διαχειριστής των συνιδιοκτητών ήταν ο ………….) σε σχέση με τα αναφερόμενα στην αγωγή θέματα αυτής, και για τους επίσης αναφερόμενους στην αγωγή λόγους.
Με την εκκαλουμένη απόφασή του, (υπ΄αρ. 1873/2020) το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, αφού έκρινε ότι η αγωγή είχε παραδεκτώς ασκηθεί εντός της προβλεπόμενης από το νόμο (άρθρο 101 Α.Κ.) εξάμηνης αποσβεστικής προθεσμίας, απέρριψε τους επικαλούμενους σε αυτήν πρώτο και δεύτερο λόγο ακυρότητας της εν λόγω απόφασης της Γ.Σ, οι οποίοι αφορούσαν θέματα απαιτούμενης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας πλειοψηφίας, υπολογισμού των ψήφων και τρόπου εκπροσώπησης των συνιδιοκτητών ως προς τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης, ως αόριστους, διότι δεν αναφερόταν αν η παράβαση, κατά τους ισχυρισμούς της ενάγουσας, των διατάξεων του κανονισμού της πολυκατοικίας σχετικά με τον τρόπο ψηφοφορίας, επηρέασε τελικά το αποτέλεσμα της ληφθείσας απόφασης. Ακολούθως, έκρινε ορισμένη και νόμιμη την αγωγή ως προς τους τρίτο, τέταρτο και πέμπτο λόγο αυτής περί ακυρότητας της επίδικης απόφασης, λόγω αντίθεσής της στο νόμο ως αντιβαίνουσας στα συμφέροντα των συνιδιοκτητών, άλλως ως αντίθετης στα χρηστά ήθη, ενώ απέρριψε τους παραπάνω λόγους, ως μη νόμιμους, όσον αφορά στο σκέλος τους,που αιτείτο την ακυρότητα της απόφασης της Γ.Σ., ένεκα της λήψης της τελευταίας, επί των σε αυτήν αναφερόμενων θεμάτων,όχι ομόφωνα αλλά πλειοψηφικά. Επίσης, ως μη νόμιμο απέρριψε και το αγωγικό αίτημα περί κήρυξης της απόφασης προσωρινώς εκτελεστής, καθώς έχει διαπλαστικό χαρακτήρα και όχι καταψηφιστικό με τον οποίο συνάδει η προσωρινή εκτελεστότητα. Στη συνέχεια, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και ως ουσιαστικά βάσιμη και αναγνώρισε την ακυρότητα της προσβαλλόμενης απόφασης της Γ.Σ. της εναγόμενης συνιδιοκτησίας, αναφορικά με το σκέλος αυτής με το οποίο αποφασίστηκε η μη δικαστική επιδίωξη της αξίωσης σε βάρος της εργολήπτριας εταιρίας με την επωνυμία ‘………… ..’’, σχετικά με τις εργασίες σοβατίσματος (επιχρισμάτων) της προς Νότο πλευράς της πολυκατοικίας, ως αντικείμενη σε αναγκαστικού δικαίου διάταξη και ιδίως στη θεμελιακή αρχή του δικαίου της οροφοκτησίας για την επιδίωξη του συμφέροντος της ολότητας των συνιδιοκτητών (άρθρα 3,174,180 Α.Κ.), απορρίπτοντας κατά τα λοιπά (την αγωγή).
Ήδη κατά της ως άνω οριστικής απόφασης παραπονείται η εναγόμενη – εκκαλούσα, με την κρινόμενη έφεσή της, για τους λόγους που εκθέτει σ΄ αυτήν και ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητεί δε την εξαφάνισή της, ώστε να απορριφθεί συνολικά η ως άνω αγωγή της αντιδίκου της.
Σημειωτέον δε ότι, δεδομένου ότι η εκκαλουμένη απόφαση πλήττεται με την κρινόμενη έφεση της εκκαλούσας – εναγόμενης, αποκλειστικά ως προς το κεφάλαιό της με το οποίο έκανε δεκτή την αγωγή, το παρόν δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, που εξετάζει, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, την υπόθεση στα πλαίσια που καθορίζονται από τους λόγους της έφεσης και ενόψει ότι δεν έχει ασκηθεί αντέφεση εκ μέρους της εφεσίβλητης – ενάγουσας, θα ασχοληθεί μόνο με το σκέλος αυτό της εκκαλουμένης και όχι με τα λοιπά κεφάλαια αυτής με τα οποία απορρίφθηκαν τα άλλα αγωγικά αιτήματα.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάστηκαν (ένας για κάθε αντίδικο μέρος), ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά αυτού, καθώς και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η γνησιότητα, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:
Η ενάγουσα είναι συνιδιοκτήτρια της πολυκατοικίας επί της οδού ……….. στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη Αττικής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας δυνάμει της υπ΄αρ. ………./19-6-2008 πράξης σύστασης της συμβολαιογράφου Πειραιώς …………, που έχει νόμιμα καταχωρισθεί στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του Κτηματολογικού Γραφείου Νίκαιας στις 20-6-2008 και µε αριθµό …., όπως η πράξη αυτή τροποποιήθηκε µε την µε αριθµό …/7-9-2009 πράξη της ίδιας Συµβολαιογράφου, που επίσης έχει καταχωρισθεί νόμιμα στο οικείο κτηµατολογικό φύλλο του Κτηµατολογικού Γραφείου Νίκαιας στις 29-1-2010 µε αριθµό ….. Συγκεκριμένα, η ενάγουσα κατέστη κυρία, δυνάμει του υπ΄αρ………/31-5-2016 συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβολαιογράφου Πειραιώς …….., που καταχωρίσθηκε νόμιμα στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του Κτηματολογικού Γραφείου Νικαίας, της αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας με ΚΑΕΚ ……….., ήτοι του υπό στοιχ. Β3 διαμερίσματος στο δεύτερο υπέρ το ισόγειο όροφο της ως άνω πολυώροφης οικοδομής,ανεγερθείσας εντός οικοπέδου εμβαδού 655,35 τ.μ., με ΚΑΕΚ …………., ευρισκομένου στην περιφέρεια του Δήμου Νίκαιας – Αγίου Ιωάννη Ρέντη και της Περιφερειακής Ενότητας Πειραιώς της Περιφέρειας Αττικής, στη θέση ‘’ … ή …… στο με αριθμό15 Ο.Τ. του εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου, µε πρόσοψη στην οδό ….., επί της οποίας φέρει τον αριθµό .. Το διαµέρισµα αυτό έχει επιφάνεια 74 τ.µ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ’ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 59/000, ενώ παράρτηµα αυτού αποτελεί η µε αριθµό 17 θέση στάθµευσης πιλοτής επιφάνειας10,12 τ.µ., όπως περαιτέρω περιγράφονται στο παραπάνω συμβόλαιο κτήσης. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι, στις 3 lουλίου 2019, έλαβε χώρα έκτακτη γενική συνέλευση (Γ.Σ.) της εναγόμενης Ένωσης των συνιδιοκτητών της εν λόγω πολυκατοικίας. Κατά τον ως άνω χρόνο πραγματοποίησης της Γ.Σ, αλλά και κατά το χρόνο άσκησης της ένδικης αγωγής, έκδοσης της εκκαλουμένης απόφασης και άσκησης της κρινόμενης έφεσης, διαχειριστής των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ήταν ο ……………., που είχε εκλεγεί με την από 3-2-2019 απόφαση της Γ.Σ. της εναγόμενης για το έτος 2019, η δε θητεία του παρατάθηκε και για το έτος 2020 με την από 8-1-2020 απόφαση της Γ.Σ. και ο οποίος αντιπροσώπευε, τόσο εξώδικα όσο και δικαστικά, την Ένωση, ενεργώντας στο όνοµα και για λογαριασµό της. Ήδη δε, διαχειρίστρια της εναγόμενης έχει εκλεγεί, με από Ιουνίου 2021 απόφαση της Γ.Σ. αυτής, η …. .., οπότε πλέον η τελευταία εκπροσωπεί την εν λόγω Ένωση, κατά τα προεκτεθέντα στη μείζονα σκέψη. Η Ένωση οροφοκτητών της εν λόγω πολυκατοικίας στην ως άνω από 3-7-2019 Γ.Σ της, αποφάσισε επί δύο θεμάτων, όπως προκύπτει και από τα πρακτικά αυτής,ήτοι α) να πραγματοποιηθούν εργασίες συντήρησης στην κοινόχρηστη ταράτσα της πολυκατοικίας µε βάση σχετική προσφορά, την οποία προσκόµισε ο διαχειριστής της, ποσού 1.700 ευρώ, η οποία(προσφορά) περιελάµβανε και πενταετή εγγύηση και β) να μην κινηθεί δικαστικά η ΄Ενωση συνιδιοκτητών εναντίον της εργολήπτριας- κατασκευάστριας της πολυκατοικίας, εταιρίας με την επωνυμία ‘…….’’ και τον διακριτικό τίτλο ‘’……‘’, σχετικά με το ζήτηµα της ασοβάτιστης πλευράς (προς Νότο) της οικοδοµής. Η ενάγουσα διαφώνησε και με τα δύο σκέλη της ανωτέρω απόφασης,που λήφθηκε με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Άσκησε δε, κατά τα προαναφερθέντα, την ένδικη αγωγή ακύρωσης της εν λόγω απόφασης της Γ.Σ. της εναγόμενης. Η αγωγή, όπως επίσης προαναφέρθηκε, απορρίφθηκε με την εκκαλουμένη, ως προς τους περιλαμβανόμενους σε αυτήν λόγους ακύρωσης, άλλως ακυρότητας της επίμαχης απόφασης της Γ.Σ., πλην του λόγου που αφορούσε στο δεύτερο θέμα της απόφασης περί μη δικαστικής επιδίωξης, εκ μέρους της Ένωσης συνιδιοκτητών,της αξίωσης έναντι της εργολήπτριας ως άνω εταιρίας, προερχόμενη από τη μη ολοκλήρωση των εργασιών σοβατίσματος (επιχρισμάτων) της προς Νότο πλευράς της οικοδομής.Πιο συγκεκριμένα, ως προς το μέρος αυτό της απόφασης της Γ.Σ., το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δέχθηκε ότι αντίκειται στα συμφέροντα της συνιδιοκτησίας και ιδίως στη θεμελιακή αρχή του δικαίου της οροφοκτησίας για την επιδίωξη του συμφέροντος της ολότητας των οροφοκτητών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 3,174,180 ΑΚ, οπότε ακολούθως, δεχόμενο εν μέρει την αγωγή, αναγνώρισε την ακυρότητα της προσβαλλόμενης απόφασης της Γ.Σ της εναγόμενης που αφορούσε στο σχετικό σκέλος της.
Το παρόν, ωστόσο, Δικαστήριο, από τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, καταλήγει στην κρίση ότι η λήψη, από τη Γ.Σ. των συνιδιοκτητών της εν λόγω πολυκατοικίας, με την απαιτούμενη πλειοψηφία (540 ψήφους από τις 1000), της απόφασης να μην κινηθούν δικαστικά εναντίον της εργολήπτριας εταιρίας, επειδή η τελευταία δεν προέβη στη διενέργεια των επιχρισμάτων στον προς την Νότια πλευρά αυτής, τοίχο, δεν αντιστρατεύεται τα συμφέροντα των συνιδιοκητών, ώστε να παραβιάζεται η θεμελιώδης αρχή του δικαίου της οροφοκτησίας περί επιδίωξης των συμφερόντων τους (όπως αυτή προβλέπεται στο άρθρο 4 του Ν. 2741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το 54 ΕισΝΑΚ), ούτε είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη και συνεπώς η επίμαχη απόφαση δεν πάσχει από ακυρότητα. Ειδικότερα, η εμπλοκή σε έναν δικαστικό αγώνα είναι συχνά μια χρονοβόρα διαδικασία, που απαιτεί απασχόληση και οικονομική δαπάνη, η οποία θα επιβάρυνε τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Πολύ δε περισσότερο που, στην συγκεκριμένη περίπτωση, η έκβασή της υπέρ των τελευταίων, θα ήταν αμφίβολη, δεδομένου ότι η αξίωση, έναντι της κατασκευάστριας εταιρίας, για τη διενέργεια των επιχρισμάτων του εν λόγω τοίχου της πολυκατοικίας, είχε ήδη υποπέσει σε παραγραφή κατά το χρόνο της επίμαχης Γ.Σ., καθώς είχε παρέλθει χρονικό διάστημα δέκα ετών από την παράδοση της οικοδομής, που έλαβε χώρα το έτος 2009. Πέραν τούτου, η πλευρά αυτή της πολυκατοικίας, που είναι η μόνη, η οποία παρέμενε ασοβάτιστη κατά το χρόνο λήψης της προσβαλλόμενης απόφασης,υπήρχε σχέδιο να καλυφθεί από την υπό ανέγερση όμορη πολυώροφη οικοδομή, με την οποία θα αποτελούσε μεσοτοιχία και γι΄ αυτό δεν έγιναν εργασίες επίχρισής της. Δεν επρόκειτο δηλαδή για πλημμέλεια ως προς την κατασκευή της ένδικης πολυκατοικίας, ενόψει μάλιστα του ότι, κατά το χρόνο ανέγερσης της τελευταίας,είχε ήδη εκδοθεί η άδεια ανοικοδόμησης και του όμορου οικοπέδου. Συγκεκριμένα, στο οικόπεδο αυτό εκκρεμούσε η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής από την ίδια ως άνω εργολαβική εταιρία, που ανήγειρε την επίδικη πολυκατοικία, δυνάμει της υπ΄αρ. ………./2007 οικοδομικής άδειας, η οποία αναθεωρήθηκε στις 12-11-2015 και επίκειτο νέα αναθεώρησή της, που, όμως, καθυστέρησε λόγω των έκτακτων γεγονότων της υγιειονομικής κρίσης. Ήδη δε, όπως προκύπτει από το υπ΄ αρ. ……/28-9-2020 έγγραφο της Διεύθυνσης υπηρεσίας δόμησης και έκδοσης οικοδομικών αδειών του Δήμου Νίκαιας -Αγ. Ιωάννη Ρέντη, η ισχύς της ανωτέρω οικοδομικής άδειας παρατάθηκε έως τις 31-12-2022. Μάλιστα, τα θεμέλια του υπογείου της ως άνω οικοδομής, που θα εφάπτετο με τον προς Νότο τοίχο της ένδικης, έχουν ήδη από ετών κτιστεί, ενώ η ανέγερσή της διακόπηκε, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης (βλ. σχετικά και από Νοεμβρίου 2019 τεχνική έκθεση του μηχανικού …………). Εξάλλου, στον εν λόγω τοίχο της πολυκατοικίας, έχουν πραγματοποιηθεί οι ενδεδειγμένες εργασίες μόνωσης, έτσι ώστε να μην τίθεται ζήτημα φθορών ένεκα της μη επίχρισής του. Γι αυτό, άλλωστε, αν και η οικοδομή έχει ανεγερθεί από το έτος 2009, δεν έχουν παρουσιαστεί μέχρι σήμερα προβλήματα υγρασίας κ.λπ. στα διαμερίσματα των συνιδιοκτητών που συνορεύουν με τον τοίχο αυτό, ενώ το διαμέρισμα της ενάγουσας βρίσκεται στην άλλη πλευρά. Ας σημειωθεί δε ότι, κατά το χρόνο συζήτησης της κρινόμενης έφεσης, ο επίμαχος τοίχος της ένδικης πολυκατοικίας, έχει ήδη καλυφθεί από την παραπλεύρως ευρισκόμενη οικοδομή, οι εργασίες ανέγερσης της οποίας, μετά την προαναφερθείσα παράταση της ισχύος της οικοδομικής άδειας αυτής, ξεκίνησαν εκ νέου και βρίσκονται στο στάδιο της αποπεράτωσης, όπως φαίνεται από την προσκομιζόμενη από την εκκαλούσα φωτογραφία.Περαιτέρω, οι συνιδιοκτήτες, πριν αποφασίσουν στην από 3-7-2019 Γ.Σ., περί μη δικαστικής επιδίωξης της διενέργειας του σοβατίσματος στον εν λόγω τοίχο, είχαν ενημερωθεί,από τον νόμιμο εκπρόσωπο της κατασκευάστριας εταιρίας,σχετικά με την επικείμενη συνέχιση των εργασιών στο όμορο κτίριο, πράγμα που θα καθιστούσε τη δικαστική αυτή αξίωση άνευ ουσιαστικά αντικειμένου, αφού ο παραπάνω τοίχος θα ακουμπούσε εξ΄ολοκλήρου στη διπλανή οικοδομή, όπως και έγινε.Το γεγονός ότι,οι λόγοι που οδήγησαν τους συνιδιοκτήτες να λάβουν πλειοψηφικά αυτήν την απόφαση, δεν καταγράφονται στα πρακτικά της ως άνω Γ.Σ. (τα οποία είναι πρόχειρα και συνοπτικά, όπως συμβαίνει συχνά με τα πρακτικά γενικών συνελεύσεων συνιδιοκτητών πολυκατοικιών), δεν την καθιστά λιγότερο ισχυρή, ούτε αναιρεί την ύπαρξή τους. Η δε συμμετοχή του ………. στην επίμαχη Γ.Σ. έγινε ατομικά, ως συνιδιοκτήτη οριζόντιων ιδιοκτησιών στην πολυκατοικία και όχι ως εκπροσώπου της εργολήπτριας εταιρίας. Δεν προκύπτει, εξάλλου, ότι επηρέασε την ψήφο των λοιπών συνιδιοκτητών στη λήψη της επίδικης απόφασης. Άλλωστε, η εναγόμενη Ένωση (Κοινωνία) των συνιδιοκτητών, εκπροσωπούμενη πλέον από τη νέα διαχειρίστριά της ………., συνεχίζει να υποστηρίζει την ίδια άποψη.Με βάση τα ανωτέρω, η προσβαλλόμενη απόφαση δεν είναι αντίθετη με τα συμφέροντα των συνιδιοκτητών, ούτε αντίκειται στο νόμο ή στα χρηστά ήθη (άρθρα 174,178 Α.Κ.), οπότε δεν συντρέχει λόγος ακυρότητάς της κατ΄άρθρο 180 Α.Κ.
Κατόπιν τούτων, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο στο βαθμό που κατέληξε σε διαφορετική κρίση με το παρόν κι έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, ως προς το προαναφερθέν αίτημά της, εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και κακώς εκτίμησε τις αποδείξεις. Πρέπει λοιπόν, κατά το βάσιμο περί τούτου λόγο της έφεσης, να εξαφανισθεί κατά το μέρος αυτό, κατά το οποίο και εκκαλείται. Ακολούθως, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη έφεση δεκτή ως βάσιμη και κατ΄ ουσία, και αφού κρατηθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο αυτό και ερευνηθεί κατ΄ ουσία στα πλαίσια που καθορίζονται από τους λόγους της, πρέπει να απορριφθεί η αγωγή, σύμφωνα τα παραπάνω εκτεθέντα, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τα δικαστικά έξοδα θα συμψηφισθούν συνολικά μεταξύ των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, διότι, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η ερμηνεία των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (άρθρα 179,183 Κ.Πολ.Δ.). Τέλος, θα διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου της έφεσης, στην καταθέσασα αυτό εκκαλούσα (άρθρο 495 παρ.3 εδ.ε του Κ.Πολ.Δ.),κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση, κατ΄αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται την έφεση κατά το τυπικό και ουσιαστικό της μέρος.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ΄αρ.1873/2020 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε τη διαφορά των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (διαφορές από τη σχέση της κατ΄ ορόφους ιδιοκτησίας), κατά το μέρος που εκκαλείται.
Κρατεί την αγωγή.
Δικάζει επί της ουσίας την υπόθεση.
Απορρίπτει την αγωγή.
Συμψηφίζει τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας .
Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου της έφεσης (e- παράβολο με αρ…………/2020, ποσού 100 ευρώ), στην καταθέσασα αυτό εκκαλούσα.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά,στο ακροατήριό του και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση στις 13 Δεκεμβρίου2021, απόντων των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ
