Περίληψη
Αν µετά την παρέλευση του συµβατικού ή του νόµιµου (δηλαδή του υποχρεωτικού) χρόνου διάρκειας της µίσθωσης, ο µισθωτής παραµείνει στη χρήση του µισθίου εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του εκµισθωτή, η µίσθωση, σύµφωνα µε τον ερµηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ, καθίσταται αόριστης διάρκειας, µη υπαγόµενη πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθµίσεις του Π.Δ. 34/1995. Εξάλλου, γίνεται δεκτό ότι η σύμβαση μεταβίβασης ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης εκ μέρους του μισθωτή σε τρίτο πρόσωπο είναι άτυπη. Η απαιτούμενη σε κάθε περίπτωση συναίνεση του εκμισθωτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή. Μπορεί δε να γίνει και εκ των υστέρων με έγκριση, δηλαδή να λάβει γνώση της μεταβίβασης το μέρος της σύμβασης που δεν συμμετείχε στην μεταβίβαση και να μην αντιλέξει, εγκρίνοντας έτσι αυτήν σιωπηρά.
ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 293 /2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΑΠΟΤΕΛΟΥΜΕΝΟ από τη Δικαστή Ελένη Σκριβάνου, Εφέτη, η οποία ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς και από τον Γραμματέα Σ.Τ.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στον Πειραιά στις ……….., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του ΚΑΛΟΥΝΤΟΣ – ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: ………………ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Μαρία Πιτσάκη (με δήλωση, κατ΄ άρθρο 242 ΚΠολΔ).
Της ΚΑΘ΄ΗΣ Η ΚΛΗΣΗ – ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: ………………., που δεν εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο.
Ο ΚΑΛΩΝ – ΕΚΚΑΛΩΝ άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 18-9-2017 και με Γενικό Αριθμό Κατάθεσης και Ειδικό Αριθμό Κατάθεσης, αντίστοιχα (Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ.) …………../2017 αγωγή του, κατά της εναγόμενης – ήδη καθ΄ής η κλήση – εφεσίβλητης, επί της οποίας εκδόθηκε, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών (άρθρ. 614 περ.1 επ. ΚΠολΔ), ερήμην του ενάγοντος, η υπ’αρ. 4673/2018 οριστική απόφασή του παραπάνω Δικαστηρίου, η οποία απέρριψε την αγωγή λόγω της ερημοδικίας του.
Την απόφαση αυτή πρόσβαλε ο ενάγων, ήδη καλών – εκκαλών, με την κρινόμενη από 7-10-2020 έφεσή του, απευθυνόμενη στο παρόν Δικαστήριο, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Πρωτοδικείου Πειραιώς με Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ. ………./8-10-2020, αντίγραφο της οποίας κατατέθηκε στη Γραμματεία του Εφετείου Πειραιώς με Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ. …………./8-10-2020. Επί της έφεσης αυτής, εκδόθηκε, ερήμην της εφεσίβλητης, η υπ΄αρ. 524/2021 μη οριστική απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία, αφού έγινε τυπικά δεκτή η έφεση, διατάχθηκε η επανάληψη της συζήτησής της, προκειμένου να προσκομιστεί με επιμέλεια του εκκαλούντος – ενάγοντος, το προσήκον για το αντικείμενο της ως άνω αγωγής, παράβολο δικαστικού ενσήμου μετά των σχετικών υπέρ τρίτων προσαυξήσεων. Ήδη δε η συζήτηση της (έφεσης) επαναφέρεται με την ένδικη από 10-10-2022 κλήση του καλούντος – εκκαλούντος, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου με Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ. …………../10-10-2022, προσδιορίστηκε δε αρχικά κατά τη δικάσιμο της 2-3-2023, κατά την οποία αναβλήθηκε για τις 7-12-2023, οπότε αναβλήθηκε εκ νέου για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της απόφασης και γράφτηκε στο πινάκιο με αρ.15.
ΚΑΤΑ ΤΗ ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υπόθεσης και κατά την εκφώνησή της από το πινάκιο, η πληρεξούσια δικηγόρος του εκκαλούντος, ύστερα από δήλωσή της, που έγινε σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 παρ.2 ΚΠολΔ, δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, αλλά προκατέθεσε προτάσεις.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την προαναφερθείσα κλήση του καλούντος – εκκαλούντος νομίμως επαναφέρεται προς συζήτηση η από 7-10-2020 έφεσή του, μετά την έκδοση της υπ΄αρ. 524/2021 μη οριστικής απόφασης του παρόντος Δικαστηρίου, ερήμην της εφεσίβλητης, με την οποία διατάχθηκε η επανάληψη της συζήτησης, προκειμένου να προσκομιστεί με επιμέλεια του εκκαλούντος – ενάγοντος, το προσήκον για το αντικείμενο της δίκης, παράβολο δικαστικού ενσήμου μετά των σχετικών υπέρ τρίτων προσαυξήσεων. Σημειωτέον δε ότι, κατά τη συζήτηση της έφεσης ενώπιον του ακροατηρίου του Δικαστηρίου τούτου, επί της οποίας εκδόθηκε η ως άνω μη οριστική απόφασή αυτού, που διέταξε την επανάληψη της συζήτησης, της οποίας η παρούσα συζήτηση θεωρείται συνέχεια (άρθρο 254 παρ.1 ΚΠολΔ), παραστάθηκε ο ενάγων – εκκαλών διά της πληρεξούσιας δικηγόρου του και ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στις προτάσεις του.
Από την υπ` αρ. ……./25-1-2023 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών …………., την οποία επικαλείται και προσκομίζει ο καλών – εκκαλών αποδεικνύεται ότι ακριβές αντίγραφο της ένδικης κλήσης με την οποία επαναφέρεται προς συζήτηση η υπό κρίση έφεση, με την πράξη ορισμού συζήτησης για την αρχικά ορισθείσα δικάσιμο της 2-3-2023, κατά την οποία η υπόθεση αναβλήθηκε, με σχετική επισημείωση στο πινάκιο που ισχύει ως νέα κλήτευση όλων των διαδίκων (άρθρο 226 παρ.4 ΚΠολΔ), για τις 7-12-2023, οπότε αναβλήθηκε εκ νέου για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης, επίσης με σχετική επισημείωση στο πινάκιο, που ισχύει ως νέα κλήτευση όλων των διαδίκων, επιδόθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα στην καθ΄ής η κλήση – εφεσίβλητη. Επομένως, εφόσον η τελευταία δεν εμφανίστηκε κατά τη συζήτηση της έφεσης, όταν η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου πινακίου, πρέπει να δικαστεί ερήμην. Η συζήτηση, όμως, θα προχωρήσει σαν να ήταν παρόντες όλοι οι διάδικοι ( άρθρο 524 παρ.4 εδ.α ΚΠολΔ).
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ, ‘’αν ασκηθεί έφεση από διάδικο, που δικάσθηκε ερήμην, η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια, που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους ανεξάρτητα από τη διαδικασία που τηρήθηκε. Ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως’’. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους προσθέτους λόγους και ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει (με το δικόγραφο της έφεσης και τις προτάσεις του) όλους τους ισχυρισμούς, που μπορούσε να προβάλει και πρωτοδίκως. Του παρέχεται δηλαδή η ευκαιρία, δεδομένου ότι δεν εμφανίσθηκε στο ακροατήριο, αλλά δικάσθηκε ερήμην, όπως, εντός των ορίων του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης, ακουστεί και προβάλει στο εφετείο όσους ισχυρισμούς μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως, επανορθώνοντας με την έφεση τις συνέπειες που η απουσία του επέφερε. Αν αρνηθεί τους αγωγικούς ισχυρισμούς ή προβάλλει εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων ως προς τη βάση της αγωγής, η απόφαση πλήττεται στο σύνολό της και πρέπει να εξαφανισθεί, ως προς όλες τις διατάξεις της (ΑΠ 476/2017, ΑΠ 2150/2014, ΑΠ 280/2012, ΑΠ 884/2007, ΑΠ 1015/2005, Εφ.Πειρ. 583/2022, Εφ.Πατρ. 32/2022, Εφ.Λαμ. 22/2022, δημοσιευμένες όλες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Η κρινόμενη έφεση του καλούντος – εκκαλούντος, κατά της υπ΄αρ. 4673/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, το οποίο δίκασε την από 18-9-2017 και με αριθμό κατάθεσης (Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ.) ……………./2017 αγωγή του κατά της εναγόμενης, ήδη καθ΄ής η κλήση – εφεσίβλητης, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών (άρθρα 591, 614 παρ.1 επ. ΚΠολΔ), ερήμην του, αρμοδίως φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου. Έχει δε ασκηθεί νομότυπα (άρθρα 495 επ., 511, 513, 516 παρ.1, 591 παρ.1 ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (άρθρο 518 παρ.2 ΚΠολΔ), δεδομένου ότι δεν προκύπτει, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται, ότι έλαβε χώρα επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης και από τη δημοσίευσή της τελευταίας έως την άσκηση της έφεσης, δεν έχει παρέλθει διετία. Περαιτέρω, για το παραδεκτό της, έχει καταβληθεί, από τον εκκαλούντα, το προβλεπόμενο από το άρθρο 495 παρ.3 εδ.α ΚΠολΔ παράβολο, κατά τα αναφερόμενα στην έκθεση κατάθεσης, κάτωθεν του δικογράφου της.
Ο ενάγων – ήδη εκκαλών, εξέθετε στην ως άνω από 18-9-2017 αγωγή του, κατ΄ εκτίμηση του δικογράφου της, ότι, δυνάµει του από 1-10-2003 ιδιωτικού συµφωνητικού επαγγελµατικής µίσθωσης, ο …………. εκµίσθωσε στους ……. και ……….., ένα ισόγειο κατάστηµα επιφάνειας 50 τ.µ. κείµενο στον Πειραιά, επί της οδού …………., όπως ειδικότερα περιγράφεται στην αγωγή, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως οβελιστήριο. Ότι, η χρήση του µισθίου αυτού παραχωρήθηκε στην εναγόµενη, ενώ περαιτέρω, δυνάµει του υπ’αρ. …………/12-1-2006 αγοραπωλητηρίου συµβολαίου της Συµβολαιογράφου Αθηνών …….. …….., που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ο ενάγων απέκτησε την κυριότητα του εν λόγω μισθίου ακινήτου και ως εκ τούτου µεταβιβάστηκαν σε αυτόν όλα τα δικαιώµατα και υποχρεώσεις, που απορρέουν από την ως άνω µίσθωση. Ότι, η διάρκεια της µίσθωσης συµφωνήθηκε διετής, αρχοµένης από την 1-11-2003 και λήγουσας στις 30-10-2005, κατά δε τη συµβατική της λήξη, παρατάθηκε εκ του νόµου και εν συνεχεία κατέστη αορίστου χρόνου µε τη συνεχή παραµονή της εναγόμενης στο µίσθιο, χωρίς την εναντίωσή του ενάγοντος. Ότι, το µηνιαίο µίσθωµα συµφωνήθηκε στο ποσό των 1.467 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήµου (3,6%), για τα δύο πρώτα έτη της µίσθωσης, ενώ µετά από το διάστημα αυτό, συµφωνήθηκε αναπροσαρµοζόµενο κατά ποσοστό 7% ετησίως, καθώς και ότι, κατόπιν σχετικής προφορικής συµφωνίας µεταξύ του ενάγοντος και της εναγόμενης, η ως άνω συµφωνία περί αναπροσαρµογής εξακολούθησε να ισχύει. Ότι, μετά από αλεπάλληλες αναπροσαρµογές και µειώσεις, το µίσθωµα από 1-5-2014 ανερχόταν στο ποσό των 1542,40 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήµου, το οποίο παρέµεινε σταθερό, λόγω της δυσµενούς οικονοµικής κατάστασης. Ότι, η εναγόµενη, παρόλο που κάνει ακώλυτη χρήση του µισθίου, καθυστερεί από δυστροπία να του καταβάλλει τα µισθώµατα των µηνών Φεβρουαρίου έως και Σεπτεµβρίου 2016, συνολικού ποσού 12.339,20 ευρώ (1542,40 ευρώ Χ 8 µήνες) πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήµου. Ότι, κατά της εναγόμενης έχει ασκήσει την υπ΄αρ. κατάθεσης ……/2016 αγωγή του, κοινοποιηθείσα στην τελευταία, µε την οποία κατήγγειλε την εν λόγω µίσθωση και ζητούσε την απόδοση του µισθίου. Ζητούσε δε ακολούθως, ο ενάγων με την ένδικη αγωγή του, να υποχρεωθεί η εναγόμενη να του καταβάλει το ποσό των 12.339,20 ευρώ, που αντιστοιχεί στα ως άνω μισθώματα (1542,40 ευρώ Χ 8 μισθώματα) πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήµου, με τον νόμιμο τόκο από τότε που το κάθε επιµέρους κονδύλιο κατέστη απαιτητό, µέχρι την πλήρη εξόφληση, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινώς εκτελεστή και να καταδικαστεί η εναγόµενη στη δικαστική του δαπάνη.
Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με την υπ΄αρ. 4673/218 οριστική απόφασή του, δικάζοντας, όπως προεκτέθηκε, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών, ερήμην του ενάγοντος, απέρριψε την αγωγή, λόγω της ερημοδικίας του (άρθρα 272 παρ.1, 591 παρ.1 ΚΠολΔ) και επέβαλε εις βάρος του τα δικαστικά έξοδα της εναγόμενης, τα οποία όρισε στο ποσό των 250 ευρώ.
Ήδη ο ενάγων – εκκαλών, ζητεί, με την ένδικη έφεσή του, σύμφωνα με τα αναλυτικότερα εκτιθέμενα σε αυτήν, την εξαφάνιση της ανωτέρω εκκαλουμένης απόφασης, ώστε να γίνει δεκτή η αγωγή του κατά της αντιδίκου του.
Με βάση τα παραπάνω και σύμφωνα με αναφερόμενα στην προπαρατεθείσα νομική σκέψη, η έφεση πρέπει να γίνει τυπικά αλλά και κατ΄ ουσίαν δεκτή και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη, εν συνεχεία δε να διακρατηθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο (άρθρο 535 παρ.1 ΚΠολΔ) και να ανασυζητηθεί η αγωγή, κατά την ίδια ως άνω ειδική διαδικασία.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 29 του Ν. 813/1978 (ήδη άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995), εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπόμενων στο άρθρο 6 παρ. 3 και 4 του Ν. 813/1978 (ήδη άρθρο 12 Π.Δ. 34/1995) περιπτώσεων, γίνεται μόνο με τον συνδυασμό εκχώρησης απαιτήσεων και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναίνεσης του εκμισθωτή. Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή. Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή, αν όμως ρητά συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και τρίτου, η έξοδος από την σχέση του μισθωτή και η υπεισέλευση του τρίτου (οπότε πρόκειται για μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης και όχι για παραχώρηση της χρήσης), ο τελευταίος παίρνει τη θέση του μισθωτή με όλες τις εντεύθεν συνέπειες (ΑΠ 1255/2019, ΑΠ 455/2017, ΑΠ 1177/2015, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Από τα παραπάνω συνάγεται ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις αυτής, ο δε μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος. Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία εξακολουθεί πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση (ΑΠ 640/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1957/2006, ΧΡΙΔ 2007.504). Η εν λόγω δε συμφωνία, σύμφωνα με την οποία στη μισθωτική σχέση, από ορισμένο χρονικό σημείο, υπεισέρχεται ως μισθωτής άλλο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, με τους ίδιους όρους και ότι ο αρχικός μισθωτής παραχωρεί στο νέο τα δικαιώματά του και τις υποχρεώσεις του από τη μίσθωση, δύναται να είναι και άτυπη [ΑΠ 973/2010, Εφ.Πατρ.(Μον).109/2021 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ]. Η απαιτούμενη σε κάθε περίπτωση συναίνεση του εκμισθωτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, ενώ μπορεί να γίνει και εκ των υστέρων με έγκριση, δηλαδή να λάβει γνώση της μεταβίβασης το μέρος της σύμβασης που δεν συμμετείχε στην μεταβίβαση και να μην αντιλέξει, εγκρίνοντας έτσι αυτήν σιωπηρά (ΑΠ 1177/2015 ΤΝΠ NΟΜΟΣ, ΑΠ 561/2010 ΕΔΠ 2010.273). Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 608 εδ. β, 609 εδ. δ, 611 ΑΚ, 662 ΚΠολΔ και 15 εδ. α, 44 Π.Δ. 34/1995, προκύπτει ότι, αν µετά την παρέλευση του συµβατικού ή του νόµιµου (δηλαδή του υποχρεωτικού) χρόνου διάρκειας της µίσθωσης, ο µισθωτής παραµείνει στη χρήση του µισθίου εν γνώσει και χωρίς εναντίωση του εκµισθωτή, η µίσθωση, σύµφωνα µε τον ερµηνευτικό κανόνα του άρθρου 611 ΑΚ, καθίσταται αόριστης διάρκειας, με τους ίδιους όρους όπως και η παλιά μίσθωση (ΑΠ 1349/2006, ΕλλΔ/νη 48.839, ΑΠ 600/2001, ΕλλΔ/νη 42.929, Εφ.Λαρ. 78/2012 ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2012.479, Εφ.Πειρ. 660/2009 ΕλλΔ/νη 52.240, Εφ.Αθ. 7378/2006, ΕΔικΠολυκ. 2006.370), μη υπαγόμενη πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 1620/2010 ΧΡΙΔ 2011.509, ΑΠ 1349/2006 ο.π., ΑΠ 404/2004, ΝοΒ 2005.670, Εφ.Αθ. 7378/2006, ο.π., Απ. Γεωργιάδης, «Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος», Τόμος I, έκδοση 2004, παρ. 29, αριθ. 53, σελ. 423, I. Κατράς, «Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας», έκδοση 10η (2012), παρ. 95, περ. Γ, αριθ. 6-7, σελ. 431 και περ. Δ, αριθ. 2, σελ. 432) και λήγει με καταγγελία σύμφωνα με τα άρθρα 608 παρ. 2 και 609 Α.Κ., η οποία μπορεί να γίνει και με την άσκηση από τον εκμισθωτή της αγωγής απόδοσης του μισθίου [ΑΠ 39/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1349/2006 ο.π., Εφ.Θεσ. 658/2018 ΕλλΔικ 59.474, Εφ.Πειρ. 569/2015 Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ, Εφ.Πατρ.(Μον). 109/2021].
Η ένδικη αγωγή, με το ως άνω περιεχόμενο, είναι ορισμένη, καθώς περιέχει όλα τα απαιτούμενα από το νόμο για τη θεμελίωσή της, στοιχεία, παρά τους περί του αντιθέτου αβάσιμους ισχυρισμούς της εναγόμενης, προταθέντες με τις πρωτόδικες προτάσεις της (τις οποίες προσκομίζει ο ενάγων – εκκαλών κατ΄άρθρο 524 παρ.4 εδ. δ ΚΠολΔ). Συγκεκριμένα, το γεγονός ότι η εναγόμενη αναφέρεται στην αγωγή με το συζυγικό της όνομα (…………………), δεν καθιστά αυτήν αόριστη, αφού δεν υφίσταται καμία αµφιβολία ως προς την ταυτότητα της. Έχουν επιδοθεί δε στην εναγόμενη, διά δικαστικού επιμελητή, εξώδικες δηλώσεις του ενάγοντος απευθυνόμενες προς αυτήν, με το ίδιο ως άνω όνομα, τις οποίες η τελευταία παρέλαβε και απάντησε. Εξάλλου, µε σαφήνεια προσδιορίζεται και η ταυτότητα του επίδικου µισθίου, χωρίς επίσης να υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του, όπως άλλωστε προκύπτει από τα ίδια τα αναγραφόμενα στις πρωτόδικες προτάσεις της εναγόμενης, όπου το αναφέρει ως Κ-2 κατάστημα και το διαχωρίζει από το όμορο αυτού. Ακόμη, αναγράφεται στην αγωγή ότι, οι αρχικοί μισθωτές αποχώρησαν και η χρήση του μισθίου παραχωρήθηκε στην εναγόμενη – μισθώτρια. Δεν αναφέρεται μεν σαφώς ο χρόνος και ο τρόπος της παραχώρησης, αλλά, από το σύνολο των αναγραφόμενων στο δικόγραφο της αγωγής, συνάγεται ότι, κατά το χρόνο που ο ενάγων απέκτησε την κυριότητα του μίσθιου ακινήτου, δυνάμει του αναφερομένου στην αγωγή ως άνω συμβολαίου (και σίγουρα κατά το χρόνο που αφορούν τα επίδικα μισθώματα), η εναγόμενη είχε καταστεί ήδη μισθώτρια αυτού. Όσον αφορά, τέλος, στον ισχυρισμό της εναγόμενης – εφεσίβλητης περί αοριστίας του παρεπόμενου αγωγικού αιτήματος περί κήρυξης της απόφασης που θα εκδοθεί προσωρινώς εκτελεστής, είναι απορριπτέος ως άνευ αντικειμένου στην παρούσα δευτεροβάθμια δίκη, καθώς η τελεσίδικη απόφαση που θα εκδοθεί από το Δικαστήριο τούτο είναι εκτελεστή (άρθρο 904 παρ.1α ΚΠολΔ). Περαιτέρω, η αγωγή είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 66 ΕισΝ ΚπολΔ, 574, 595, 361, 341, 345, 346 ΑΚ, 48 παρ. 1 Π.Δ. 34/1995 και όσων αναφέρθηκαν στην ανωτέρω μείζονα σκέψη. Πρέπει, συνεπώς, να εξετασθεί κι ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της, δεδομένου ότι καταβλήθηκε από τον εκκαλούντα – ενάγοντα, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην προαναφερθείσα υπ΄αρ. 524/2021 μη οριστική απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, το προσήκον για το αντικείμενό της τέλος δικαστικού ενσήμου μετά των σχετικών υπέρ τρίτων προσαυξήσεων (βλ. σχετικά e-παράβολο με κωδικό αριθμό …………../2023).
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης της μάρτυρα απόδειξης ………….., που εξετάστηκε ενώπιον του ακροατηρίου του Δικαστηρίου τούτου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την ως άνω υπ΄αρ. 524/2021 μη οριστική απόφαση, πρακτικά αυτού, καθώς και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων που επικαλείται και προσκομίζει ο ενάγων – εκκαλών, είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 1-10-2003 ιδιωτικό συµφωνητικό επαγγελµατικής µίσθωσης, ο …….. ……………, δικαιοπάροχος του ενάγοντα και νυν κυρίου του επίδικου µισθίου ακινήτου, εκµίσθωσε στους ……. και ……….. ένα ισόγειο κατάστηµα εµβαδού 50 τ.µ, που βρίσκεται στον Πειραιά και επί της οδού …. αριθµ….., το οποίο αποτελείται από έναν ενιαίο χώρο και W.C., προκειµένου να χρησιµοποιηθεί ως οβελιστήριο. Κατά τη διάρκεια της εν λόγω µίσθωσης, ο ενάγων – ήδη εκκαλών ………, απέκτησε την κυριότητα του ως άνω µισθίου καταστήµατος, δυνάµει σύµβασης µεταβίβασης της κυριότητας αυτού λόγω πώλησης, η οποία έλαβε χώρα με το υπ΄αρ. …./12-01-2006 συμβόλαιο αγοραπωλησίας της Συµβολαιογράφου Αθηνών …….., που µεταγράφηκε νόµιµα στα βιβλία µεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά (τομ. …. με α.α. ….). Επομένως, ο ενάγων υπεισήλθε ως εκμισθωτής σε όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της επίδικης σύμβασης μίσθωσης. Συγκεκριμένα δε, με το ως άνω συμβόλαιο μεταβιβάστηκε στον ενάγοντα η κυριότητα του (υπό στοιχ. Κ-2) μισθίου ακινήτου, το οποίο αποτελούσε ένα από τα τέσσερα καταστήματα στα οποία είχε διαιρεθεί το αρχικό οικόπεδο δυνάμει της υπ’αρ. ……/8-4-1997 Πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Πειραιώς ……………. Κατά τη διάρκεια επίσης της εν λόγω μίσθωσης, οι αρχικοί ανωτέρω αναφερθέντες μισθωτές παραχώρησαν άτυπα (με προφορική συμφωνία) τη χρήση του μισθίου καταστήματος στην εναγόμενη – εφεσίβλητη …………….., χωρίς να αντιλέξει ο εκμισθωτής, οπότε αυτή κατέστη πλέον μισθώτρια, κατά τα αναφερόμενα στη σχετική μείζονα σκέψη. Η εναγόμενη είχε ήδη υπεισέλθει στη μίσθωση κατά τον χρόνο που ο ενάγων απέκτησε το μίσθιο ακίνητο, ήτοι τον Ιανουάριο του έτους 2006, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, ενώ, στη συνέχεια, ο τελευταίος γνωστοποίησε εγγράφως στην εναγόμενη, ως μισθώτρια του ακινήτου, ότι υπεισήλθε ως κύριος αυτού, στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του αρχικού εκμισθωτή (βλ. σχετικά την κατάθεση της προαναφερθείσας μάρτυρα απόδειξης – κόρης του ενάγοντος), η δε εναγόμενη κατέβαλε πλέον σε αυτόν τα μισθώματα, όπως προκύπτει από τις προσκομιζόμενες από τον ενάγοντα αποδείξεις. Η διάρκεια δε της ένδικης μίσθωσης είχε αρχικά συμφωνηθεί διετής, με έναρξη την 1-11-2003 και λήξη την 30-10-2005, κατά την οποία παρατάθηκε αναγκαστικά εκ του νόμου σε δωδεκαετία και έτσι έληξε την 1-11-2015. Ωστόσο, δεδομένου ότι η εναγόμενη εξακολούθησε να κάνει χρήση του μισθίου και μετά την ανωτέρω ημερομηνία, χωρίς την εναντίωση του ενάγοντος (γεγονός που αποδεικνύεται και από την 6-7-2016 προσκομισθείσα από αυτόν εξώδικη δήλωση, που επιδόθηκε στην εναγόμενη, όπως προκύπτει από την από …./8-7-2026 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Αθηνών ……………., με την οποία ζητούσε από την εναγόμενη, για τον χρόνο μετά την ως άνω ημερομηνία λήξης της μίσθωσης, τα αναφερόμενα σε αυτήν μισθώματα), επήλθε, σύμφωνα με τα εκτεθέντα στην οικεία μείζονα σκέψη, σιωπηρή αναµίσθωση και κατέστη αυτή αορίστου χρόνου (άρθρο 611 ΑΚ). Από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία προέκυψε ότι, το μηνιαίο μίσθωμα, που είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται το πρώτο τριήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, ορίστηκε αρχικά για τα δύο έτη της μίσθωσης στο ποσό των 1.467 ευρώ πλέον του νομίμου τέλους χαρτοσήμου (3,6%) αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, μετά την πάροδο της διετίας, κατά ποσοστό 7%, ενώ μετά τη λήξη αυτής στις 30-10-2005, η εν λόγω συμφωνία περί ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος εξακολούθησε να ισχύει κατόπιν σχετικής προφορικής συμφωνίας του ενάγοντος με την εναγόμενη και για τον μετέπειτα χρόνο. Έτσι, μετά από αλλεπάλληλες αναπροσαρμογές και μειώσεις, το μηνιαίο μίσθωμα ανήλθε από την 1-05-2014 στο ποσό των 1.542,40 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% (55,53 ευρώ) ήτοι 1597,93 ευρώ και παρέμεινε στο ίδιο ύψος μέχρι και τη λήξη της μίσθωσης, η οποία επήλθε με καταγγελία. Ειδικότερα, ο ενάγων – εκμισθωτής άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, σε βάρος της εναγόμενης, την από 8-9-2016 αγωγή (με Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ. …………/2016), που επιδόθηκε στην τελευταία στις 26-9-2016, με την οποία κατήγγειλε την καταστάσα αορίστου χρόνου μίσθωση, αιτούμενος την απόδοση του μισθίου. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’αρ. 13/2018 οριστική απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, η οποία έκανε δεκτή την αγωγή και υποχρέωσε την εναγόμενη να αποδώσει τη χρήση του μισθίου καταστήματος λόγω καταγγελίας της αορίστου χρόνου σύμβασης. Η ανωτέρω απόφαση επικυρώθηκε με την υπ΄αρ. 545/2021 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, που απέρριψε την έφεση, την οποία άσκησε κατ΄ αυτής, η εναγόμενη μισθώτρια.
Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι, η εναγόμενη – μισθώτρια, ενώ έκανε ακώλυτη χρήση του εν λόγω μισθίου ακινήτου καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης, από δυστροπία δεν κατέβαλε, παρά τις επανειλημμένες προς τούτο οχλήσεις του ενάγοντος – εκμισθωτή, τα μισθώματα των Φεβρουαρίου 2016 έως και Σεπτεμβρίου 2016, οπότε και έλαβε χώρα, κατά τα προεκτεθέντα, καταγγελία της επίδικης μίσθωσης. Συνολικά δηλαδή η εναγόμενη οφείλει στον ενάγοντα για τα ως άνω μισθώματα, το ποσό των 12.783,44 ευρώ [1597,93 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα (συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου 3,6%) Χ 8 μήνες]. Η εναγόμενη, με τις πρωτόδικες προτάσεις της, πρόβαλε την ένσταση συμψηφισμού των ανωτέρω μισθωμάτων, με το συνολικό ποσό των 40.000 ευρώ, που αυτή κατέβαλε, κατόπιν σχετικής προφορικής συμφωνίας με τον αντίδικο, ήτοι 25.000 ευρώ για εξόφληση λογαριασμών ύδατος του μισθίου, παλαιότερων της δικής της χρήσης αυτού, και 15.000 ευρώ, που δαπάνησε για εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισής του. Ωστόσο, η παραπάνω ένσταση είναι απορριπτέα προεχόντως ως αόριστη, καθώς δεν προσδιορίζει η εναγόμενη ποιο ακριβώς χρονικό διάστημα αφορούν οι λογαριασμοί του ύδατος, τους οποίους εξόφλησε, καθώς και σε ποιες ειδικότερα εργασίες ανακαίνισης του μισθίου προέβη και τα μερικότερα ποσά που κατέβαλε για κάθε μία από αυτές. Πέραν τούτου, ο ισχυρισμός αυτός, ακόμη κι αν θεωρηθεί ορισμένος και νόμιμος, σε κάθε περίπτωση είναι απορριπτέος ως αβάσιμος κατ΄ουσίαν, αφού δε αποδεικνύεται από κανένα αποδεικτικό στοιχείο, έγγραφο ή μάρτυρα, ότι έλαβε χώρα τέτοια συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, ούτε και το ύψος των επικαλούμενων από την εναγόμενη ως άνω δαπανών της. Αντίθετα στο ως άνω μισθωτήριο αναφέρεται ότι, οι δαπάνες επισκευής ή ανακαίνισης του μισθίου βαρύνουν τον μισθωτή (βλ. υπ΄αρ. 6 και 7 όρους αυτού), όπως επίσης και οι δαπάνες κατανάλωσης ύδατος, ρεύματος κ.λπ. (βλ. υπ΄αρ. 11 όρο). Τέλος, η εναγόμενη πρόβαλε πρωτοδίκως την ένσταση περί καταχρηστικής άσκησης εκ μέρους του ενάγοντος του ένδικου δικαιώματος, διότι ο τελευταίος αν και είχε συµφωνήσει σε εκτεταµένες δαπάνες ανακαίνισης του µισθίου από την εναγόµενη – µισθώτρια, με την προφορική επίσης, μεταξύ τους, συμφωνία ότι θα προέβαινε σε παράταση της µίσθωσης µετά τη λήξη αυτής, εντούτοις προέβη ‘’βεβιασμένα’’ στην καταγγελία της. Η ένσταση αυτή είναι απορριπτέα ως νομικά αβάσιμη, διότι, αληθή υποτιθέμενα τα ανωτέρω ισχυριζόμενα από την εναγόμενη περιστατικά, δεν στοιχειοθετούν υπό την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, καταχρηστικότητα, καθώς η άσκηση του ένδικου δικαιώματος του ενάγοντος, ήτοι να αξιώσει τα οφειλόμενα σε αυτόν από την εναγόμενη μισθώματα, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι υπερβαίνει τα όρια που θέτουν η καλή πίστη και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος αυτού. Εκτός αυτού, σύμφωνα με τα ως άνω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν αποδείχθηκε και η βασιμότητα των ως άνω ισχυρισμών της εναγόμενης. Τουναντίον προέκυψε ότι ο ενάγων είχε οχλήσει την εναγόμενη, η οποία και στο παρελθόν καθυστερούσε την καταβολή των μισθωμάτων, πριν την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης αλλά και την άσκηση της ένδικης αγωγής (βλ. σχετικά τις από 4-6-2007 και 6-7-2016 προσκομισθείσες από τον ενάγοντα εξώδικες δηλώσεις του, οι οποίες επιδόθηκαν στην εναγόμενη δυνάμει των υπ΄αρ. …./5-6-2007 και …../8-7-2016 εκθέσεων επίδοσης των δικαστικών επιμελητών του Πρωτοδικείου Αθηνών …. .. … και ……., αντίστοιχα).
Κατόπιν των ανωτέρω, πρέπει η κρινόμενη αγωγή να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλλει στον ενάγοντα, για την παραπάνω αιτία, το συνολικό ποσό των 12.783,44 ευρώ, με τον νόμιμο τόκο από την επομένη της ημερομηνίας, που είχε συμφωνηθεί ως δήλη ηµέρα καταβολής κάθε µισθώµατος, ήτοι την τρίτη ηµέρα κάθε μισθωτικού μήνα, έως την εξόφληση. Τα δε δικαστικά έξοδα, του εκκαλούντος – ενάγοντος για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας (δεδομένου ότι δεν παραστάθηκε στον πρώτο βαθμό κι ως εκ τούτου δεν υποβλήθηκε σε έξοδα), θα επιβληθούν, κατόπιν σχετικού αιτήματός του, εις βάρος της εναγόμενης – εφεσίβλητης, λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), όπως προσδιορίζονται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης, ενώ θα διαταχθεί, κατ΄ άρθρο 495 παρ.3 εδ.ε ΚΠολΔ, η απόδοση του αναφερόμενου στο διατακτικό παραβόλου, στον καταθέσαντα αυτό εκκαλούντα. Τέλος, πρέπει να οριστεί παράβολο ερήμην συζήτησης για την περίπτωση άσκησης ανακοπής ερημοδικίας από την εφεσίβλητη, σύμφωνα με τα άρθρα 501, 502 παρ. 1 και 505 παρ. 2 ΚΠολΔ, κατά τα ειδικότερα, επίσης οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση, ερήμην της εφεσίβλητης.
Ορίζει το παράβολο ερημοδικίας στο ποσό των διακοσίων (200) ευρώ.
Δέχεται την έφεση τυπικά και κατ΄ ουσίαν.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ΄αρ. 4673/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών.
Κρατεί την υπόθεση και δικάζει την από 18-9-2017 (με Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ. ………../2017) αγωγή, κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία.
Δέχεται αυτήν.
Υποχρεώνει την εναγόμενη να καταβάλει στον ενάγοντα το συνολικό ποσό των δώδεκα χιλιάδων επτακοσίων ογδόντα τριών ευρώ και σαράντα τεσσάρων λεπτών (12.783,44 ευρώ), με τον νόμιμο τόκο από την επομένη της ημερομηνίας που κάθε επιμέρους μίσθωμα όφειλε να καταβληθεί, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στο σκεπτικό, έως την πλήρη εξόφληση.
Επιβάλλει τα δικαστικά έξοδα του εκκαλούντος για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας εις βάρος της εφεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ.
Διατάσσει την απόδοση του παράβολου της έφεσης (e-παράβολο με αρ. …………/2020, ποσού 100 ευρώ) στον καταθέσαντα αυτό εκκαλούντα.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά, στο ακροατήριό του και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση στις 21 Ιουνίου 2024, απόντων των διαδίκων και της πληρεξούσιας δικηγόρου του εκκαλούντος.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ
