Στο μικροσκόπιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης βρίσκονται τους τελευταίους μήνες κυκλώματα που μέσω συντονισμένων και ψευδών δηλώσεων από πολίτες και συμβολαιογράφους επιχειρούσαν μέσω χρησικτησίας και τροποποιημένων Ε9 να καταχραστούν περιουσίες.
Η υπόθεση -που συνεχίζει να απασχολεί- ήρθε στο φως τον Νοέμβριο, όταν ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Κωνσταντίνος Κυρανάκης, μαζί με τον πρόεδρο της «Ελληνικό Κτηματολόγιο», Στυλιανό Σακαρέτσιο, κατέθεσε στον
Aρειο Πάγο μηνυτήρια αναφορά εναντίον κυκλώματος για υπόθεση απάτης.
Ειδικότερα, η μήνυση αφορούσε σε πολίτη από τη Βόρεια Ελλάδα, ο οποίος επιχείρησε να δηλώσει 45 ακίνητα-φιλέτα σε τρία νησιά του Αργοσαρωνικού και συγκεκριμένα σε Αγκίστρι, Υδρα και Σπέτσες, συνολικής έκτασης πάνω από 550.000 τετραγωνικά μέτρα.
Οπως εξήγησε στον «Ελεύθερο Τύπο», ο κ. Κυρανάκης υπάρχουν πολλές περιπτώσεις χρησικτησίας από κυκλώματα σε διάφορες περιοχές της χώρας, ενώ την τελευταία περίοδο «διερευνούμε περιπτώσεις σε Λευκάδα, Δωδεκάνησα, Χαλκιδική».
Η εν λόγω απάτη στα νησιά του Αργοσαρωνικού – όπως και οι υπόλοιπες- που διερευνώνται γίνονται με την επίκληση της χρησικτησίας. Ειδικά για την περίπτωση του Αργοσαρωνικού χρησιμοποιήθηκαν οι ίδιοι μάρτυρες, οι οποίοι ενόρκως δήλωσαν ενώπιον του ιδίου συμβολαιογράφου ότι και τα 45 ακίνητα ανήκουν στον συγκεκριμένο πολίτη. Στη συνέχεια, με τροποποιημένες δηλώσεις Ε9, δηλώθηκαν ως ιδιοκτησία του.
Διευκρινίζεται ότι η χρησικτησία είναι ένας νομικός όρος που χρησιμοποιείται για περιουσιακά στοιχεία. Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια τη λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που προκύπτει από τη χρήση του. Αρα, χρησικτησία για ένα ακίνητο είναι η απόκτησή του από αυτόν που το χρησιμοποιεί, αλλά δεν του ανήκει. Συγκεκριμένα υπάρχουν δύο είδη χρησικτησίας, η τακτική και η έκτακτη. Η πρώτη προκύπτει όταν κάποιος έχει στη νομή του (φυσική εξουσία) καλόπιστα, για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο, ένα ακίνητο. Η έτερη, δηλαδή η έκτακτη χρησικτησία (που είναι και ευρέως γνωστή), προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετία συνεχόμενα, ακόμη και εάν δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας.
ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ
Ολα όσα πρέπει να ξέρετε για τη χρησικτησία
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες για τη χρησικτησία εξηγεί στον «Ελεύθερο Τύπο» η αγρονόμος – τοπογράφος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, απαντώντας παράλληλα και σε σχετικά ερωτήματα ιδιοκτητών.
- Τι κάνω όταν ο γείτονας βάζει το αυτοκίνητο μέσα στο οικόπεδό μου;
Αν διαπιστώσετε ότι κάποιος καταπατά ή αμφισβητεί την κυριότητά σας σε ένα ακίνητο, π.χ. σας έριξε την περίφραξη ή βάζει το αυτοκίνητό του ή άλλα αντικείμενα μέσα σε αυτό, τότε θα πρέπει να κινηθείτε άμεσα. Πρώτα να κάνετε ένα τοπογραφικό διάγραμμα με τον ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου ή τμήματός του, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία για τη θέση και ταυτότητά του, το εμβαδόν, τα όρια και τον προσανατολισμό του, αλλά και το είδος αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο) ή αγροτεμάχιο, αν υπάρχει κτίσμα ή όχι κ.λπ. Το τοπογραφικό αυτό θα πρέπει να το καταθέσετε, αν είναι ακόμα σε ανάρτηση, στο Κτηματολόγιο. Επίσης, θα πρέπει να πάτε σε δικηγόρο, μέσω του οποίου θα προσφύγετε στη Δικαιοσύνη για την προάσπιση των δικαιωμάτων σας. Η ταχύτητα της αντίδρασή σας θα σας βοηθήσει ουσιαστικά στην έκβαση των ενεργειών σας.
- Εχω ένα οικόπεδο με τίτλο ιδιοκτησίας, όμως έλειπα για 30 χρόνια στο εξωτερικό και μόλις γύρισα διαπίστωσα ότι ένας γείτονάς μου έριξε την περίφραξη. Τι μπορώ να κάνω;
Δυστυχώς, η έλλειψη Κτηματολογίου στην Ελλάδα δημιούργησε πολλά τέτοια προβλήματα. Για πολλά χρόνια, πολλοί πολίτες, βλέποντας εγκαταλελειμμένα ακίνητα, άρχισαν να τα καθαρίζουν, να τα φυτεύουν, να τα περιφράζουν και γενικά να συμπεριφέρονται ως ιδιοκτήτες. Βλέποντας στην πορεία ότι κανένας δεν τους ενοχλεί, έγιναν κύριοι των ακινήτων με έκτακτη χρησικτησία και στην πορεία, βέβαια, με τον τίτλο ιδιοκτησίας, μπόρεσαν ακόμα και να χτίσουν νόμιμα.
Εσείς, όμως, έχετε το δικαίωμα, με βάση τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, να διεκδικήσετε το ακίνητο ή να λάβετε αποζημίωση για το ακίνητο που έχει καταπατηθεί, προσφεύγοντας στα αρμόδια δικαστήρια.
- Τι πρέπει να γίνει όταν το κτίσμα του γείτονα «μπει» στο οικόπεδό μου;
Η κατάληψη τμήματος γειτονικού ακινήτου μπορεί να γίνει και με την ανέγερση οικοδομής που εκ λάθους καταλαμβάνει τμήμα όμορου οικοπέδου. Αυτή η περίπτωση είναι αρκετά δύσκολη, γιατί η κατεδάφιση ενός κτίσματος αποτελεί μεγάλη ζημιά για τον ιδιοκτήτη του.
Για αυτόν τον λόγο, ο νόμος προβλέπει ότι, κατ’ εξαίρεση, αντί να επιστραφεί το τμήμα του καταπατημένου γηπέδου στον ιδιοκτήτη του, μπορεί να επιλεγεί από το δικαστήριο η λύση να καταβληθεί αποζημίωση για το εκ λάθους καταπατημένο τμήμα του ιδιοκτήτη του όμορου οικοπέδου, για την απώλεια της ιδιοκτησίας του.
- Πριν καταλήξουμε στα δικαστήρια, μπορώ να κάνω κάτι άλλο;
Καλό είναι στην αρχή να κάνετε, μέσω του δικηγόρου σας, μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε τη διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου, κι αν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας και ως προς το αν ο καταπατητής έχει εκπληρώσει τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την αξίωση της χρησικτησίας.
- Δεν έχω χρήματα και δεν έχω προβεί σε καμία ενέργεια όλα αυτά τα χρόνια για να αποδείξω ότι το χωράφι μου το έχω με άτυπη δωρεά από τον πατέρα μου και το κατέχω με χρησικτησία. Το χάνω τώρα στο Κτηματολόγιο;
Οχι. Εσείς μπορείτε τώρα να το δηλώσετε κανονικά στο Κτηματολόγιο κάνοντας τα εξής:
α) Να πάτε σε έναν συμβολαιογράφο με δύο μάρτυρες, που θα βεβαιώσουν με ένορκη βεβαίωση ότι το ακίνητο το κατέχεται πάνω από 20 χρόνια.
β) Θα καταθέσετε τα Ε9 των τελευταίων χρόνων. Τουλάχιστον από το 2010 μέχρι σήμερα, που είναι μηχανογραφημένα.
Επίσης, μπορείτε να προσκομίσετε και οποιοδήποτε άλλο έγγραφο – αποδεικτικό χρησικτησίας, ακόμη και εάν αυτό δεν καλύπτει την απαιτούμενη από το νόμο 20ετία. Σε μελλοντικό χρόνο μπορείτε να συμπληρώσετε την υποβληθείσα δήλωση με επιπλέον έγγραφα αποδεικτικά της 20ετούς νομής ή και να τη διορθώσετε υποβάλλοντας, χωρίς κόστος, αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων ή αίτηση διόρθωσης στοιχείων δήλωσης.
- Η χρησικτησία αφορά μόνο χωράφια ή και σπίτια;
Η χρησικτησία μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητο, όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.λπ.
- Μπορεί ένας από τους κληρονόμους να αποκτήσει όλο το ακίνητο με χρησικτησία;
Μπορεί ένας συγκύριος, όταν νέμεται αποκλειστικά το ακίνητο, να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία, σε βάρος των συγκυρίων του, αλλά με μία βασική διαφορά. Θα πρέπει να γνωστοποιήσει εγγράφως (με εξώδικο) στους άλλους συγκύριους την απόφασή του αυτή, να νέμεται δηλαδή από ένα χρονικό σημείο και εφεξής το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του.
Το ίδιο συμβαίνει και με τον συγκληρονόμο που αξιώνει ποσοστό μεγαλύτερο από την κληρονομική του μερίδα. Αν δεν προβεί στη γνωστοποίηση, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα των συγκληρονόμων.
- Βάζω τη μηχανή μου πάνω από είκοσι χρόνια στην πιλοτή της πολυκατοικίας. Μπορώ να δηλώσω τον χώρο με χρησικτησία στο Κτηματολόγιο;
Οχι. Δεν επιδέχεται χρησικτησία στα κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας.
- Νοικιάζω ένα χωράφι εδώ και 25 χρόνια και το καλλιεργώ. Ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται για το ακίνητο. Μπορώ να το κάνω χρησικτησία;
Οχι, γιατί όταν νοικιάζεις ένα ακίνητο, αναγνωρίζεις ότι δεν σου ανήκει, αφού πληρώνεις ενοίκιο στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Η χρησικτησία απαιτεί νομή, που σημαίνει ότι έχεις την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου. Επομένως, δεν μπορείς να επικαλεστείς χρησικτησία, διότι ναι μεν έχεις τη νομή του ακινήτου, με βάση το μισθωτήριο, πλην όμως δεν έχεις τη διάνοια κυρίου.
- Δεν έμαθα ότι έγινε το Κτηματολόγιο στην περιοχή που έχω ένα χωράφι με χρησικτησία και στη συνέχεια, από την ανάρτηση των στοιχείων, είδα ότι είναι αγνώστου ιδιοκτήτη. Μπορώ να το δηλώσω τώρα;
Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης τη χρησικτησία για ακίνητο το οποίο έχει καταχωρισθεί στην ανάρτηση ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Μπορείτε, όμως, να υποβάλετε ένσταση με κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο, καταθέτοντας όσα περισσότερα δικαιολογητικά έχετε συγκεντρώσει.
- Εχω 2 στρέμματα βάσει συμβολαίου, ενώ το πραγματικό εμβαδόν είναι 4 στρέμματα. Μπορεί ο γείτονας να επικαλεστεί ότι τον καταπάτησα;
Στο Κτηματολόγιο δηλώνουμε το εμβαδόν του συμβολαίου, δηλαδή τα 2 στρέμματα, ακόμα και αν στο συμβόλαιο αναγράφεται η λέξη «περίπου δύο στρέμματα». Επίσης, στο έντυπο σημειώνετε και την ημερομηνία σύνταξης του νέου τοπογραφικού, με το νέο καταμετρηθέν εμβαδόν. Το τοπογραφικό το επισυνάπτετε στη δήλωση. Ο μελετητής, που έχει αναλάβει την κτηματογράφηση της περιοχής, θα εξετάσει όλα τα στοιχεία που θα καταθέσουν οι όμοροι ιδιοκτήτες και θα καταγράψει το τελικό εμβαδόν στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες. Εσείς, ως ιδιοκτήτης, θα λάβετε γνώση κατά τη διαδικασία της προανάρτησης και της ανάρτησης για το εμβαδόν που έχει καταχωρισθεί και μπορείτε να κάνετε ένσταση.
- Εβαλα τη μάντρα του σπιτιού μου έξω από τα όρια του οικοπέδου και τώρα θέλει ο δήμος να τη ρίξω, γιατί καταπατά τον δρόμο. Δεν δικαιούμαι την έκταση μετά από 20 χρόνια;
Οχι, γιατί δεν ισχύει χρησικτησία στα κοινόχρηστα πράγματα, όπως ρέματα, αιγιαλός, δρόμοι, πλατείες, λιμάνια και όρμοι.
