Περισσότερα από 30.000 ακίνητα διατίθενται στη χώρα μας με βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μέσω του Διαδικτύου
«Σίγουρα, η τάση της αποκαλούμενης “sharing economy” δημιουργεί πρωτόγνωρες συνθήκες και επιχειρηματικές ευκαιρίες. Μένει να δημιουργηθεί και το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο, ώστε να λειτουργήσει με θετικό και θεμιτό τρόπο» παρατηρεί οΠαναγιώτης Μερεκούλιας, διευθυντής του τομέα μελετών και εκτιμήσεων της εταιρείας.
Μόνο μέσω της πιο γνωστής πλατφόρμας βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ακινήτων, της Airbnb, φιλοξενούνται εξάλλου περίπου 2.500 καταχωρίσεις στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Για κάθε κράτηση η Airbnb κρατά το 10% (το 3% από τον ιδιοκτήτη και το υπόλοιπο από τον ενοικιαστή). Σύμφωνα με στοιχεία της εν λόγω εταιρείας το μέσο εισόδημα για κάθε καταχώριση ανέρχεται σε 753 ευρώ ανά μήνα με περίπου 177 διαμονές ανά έτος. Η πληρότητα δηλαδή για κάθε καταχώριση υπολογίζεται σε 48,6%.
Περιζήτητο το Κουκάκι
Καθώς η αξία της Airbnb ξεπερνά τα 20 δισ. ευρώ, δείχνει να βρίσκεται πιο μπροστά από μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες όπως η Marriott και η Starwood, παρά το γεγονός ότι δεν έχει ούτε ένα ιδιόκτητο ακίνητο.
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είδαν επιχειρηματικά αυτή τη νέα τάση και έσπευσαν να την εκμεταλλευθούν. Υπάρχουν μάλιστα και ορισμένοι που αγόρασαν παλιά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, προχώρησαν σε κάποιες εργασίες ανακαίνισης και ξεκίνησαν να τα μισθώνουν μέσω της εν λόγω διαδικτυακής πλατφόρμας. Ελληνες, αλλά κυρίως ξένοι επενδυτές, αγόρασαν ακίνητα σε περιοχές όπως Κουκάκι, Πλάκα, Ψυρρή, Γκάζι κ.λπ. μεγάλης παλαιότητας και με κόστος ως και 100.000 ευρώ προκειμένου να επωφεληθούν από αυτήν τη νέα τάση.
Εταιρείες διαχείρισης
Ετσι κάποιοι ιδιώτες ιδιοκτήτες παραδίδουν τα κλειδιά των ακινήτων τους σε μια τέτοια εταιρεία και έναντι αντιτίμου λαμβάνουν κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσαν ως τώρα είτε το μίσθωναν πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο.
Προς το παρόν δεν υπάρχει περιορισμός για τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να μισθώνει βραχυπρόθεσμα ένας ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ιδιοκτήτες που μισθώνουν διαμερίσματα μιας ολόκληρης πολυκατοικίας.
Στην Αθήνα το ποσοστό των πολλαπλών καταχωρίσεων ανέρχεται σε 43%. Η περίπτωση των πολλαπλών καταχωρίσεων μαρτυρά ότι ο ιδιοκτήτης των εν λόγω καταχωρίσεων αντιμετωπίζει τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση των ακινήτων του καθαρά επιχειρηματικά.
Δεν είναι λίγοι μάλιστα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παρασύρονται από αυτή τη μόδα και πιστεύοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα μέσω Airbnb ζητούν από τους υπάρχοντες μισθωτές τους να τους δώσουν περισσότερα χρήματα για τον χώρο που νοικιάζουν ή προχωρούν ακόμη και σε εξώσεις, προκειμένου να μισθώνουν το ακίνητο βραχυπρόθεσμα.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου οι καταχωρίσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις.
Δεν θέλουν μόνιμους
Φυσικά, δεν είναι λίγες οι αντιδράσεις έναντι αυτής της νέας μορφής επιχειρηματικότητας. Σε αρκετά δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας οι μέσες τιμές δωματίων σε ξενοδοχεία σημείωσαν μείωση τον Ιούλιο του 2016 έναντι του Ιουλίου 2015, λόγω των μισθώσεων καταλυμάτων μέσω Airbnb. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Trivago στη Μύκονο η μέση ξενοδοχειακή τιμή για εφέτος τον Ιούλιο είναι στα 335 ευρώ ανά διανυκτέρευση, μειωμένη κατά 5,9% σε σχέση με τα 356 ευρώ του Ιουλίου του 2015, ενώ στη Σαντορίνη εφέτος το αντίστοιχο νούμερο είναι στα 259 ευρώ, έναντι των 263 ευρώ του Ιουλίου του 2015.
Αντίστοιχα μειωμένες, παρά τις αυξημένες αφίξεις στο «Ελ. Βενιζέλος», είναι και οι τιμές των ξενοδοχείων της Αθήνας, από τα 113 ευρώ του 2015, στα 101 ευρώ του 2016. Αυτές οι μειώσεις έχουν προκαλέσει την αντίδραση των ξενοδόχων που μιλούν για αθέμιτο ανταγωνισμό. Σύμφωνα με μελέτες στις ΗΠΑ, κάθε αύξηση 10% στην προσφορά της Airbnb οδηγεί σε 0,35% μείωση στα μηνιαία έσοδα ανά δωμάτιο ξενοδοχείου.
Σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Λειτουργία και επίδραση της οικονομίας διαμοιρασμού στον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα», μόνο το 2014 «χάθηκαν» φόροι ύψους 350 εκατ. ευρώ και 15.000 θέσεις εργασίας εξαιτίας της λειτουργίας των άτυπων τουριστικών καταλυμάτων.
Φορολογία
Κλειδί η ρύθμιση της αγοράς
Τη φορολογική ρύθμιση της αγοράς περιμένουν πάντως οι επενδυτές, καθώς σήμερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να καταχωρίζουν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των συμβολαίων στον δικτυακό τόπο www.gsis.gr για τη λήψη του μοναδικού αριθμού καταχώρισης της μίσθωσης.
Αντιμετωπίζεται δηλαδή φορολογικά, όπως κάθε αστική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, καταχωρίζονται στο σύστημα ο αριθμός διαβατηρίου, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας του και η χώρα προέλευσής του.
Προκειμένου να επιλυθούν κάποια προβλήματα, σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια, προωθείται νομοσχέδιο, που προβλέπει δημιουργία Μητρώου, όπου θα εγγράφονται υποχρεωτικά όσοι νοικιάζουν καταλύματα μέσω Διαδικτύου, ενώ τα στοιχεία τους θα διασταυρώνονται με εκείνα που διατηρούν οι διαδικτυακές πλατφόρμες. Θα επιβάλλεται 3% φόρος σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω γνωστών ιστοσελίδων, όπως και αυτή του Airbnb, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να δηλώνουν τα ποσά που λαμβάνουν στη φορολογική τους δήλωση, προκειμένου να φορολογούνται με τους συντελεστές που επιβαρύνονται τα εισοδήματα από τα ενοίκια (με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως €12.000, 35% για εισοδήματα έως €35.000 και 45% για εισοδήματα από €35.000 και άνω).
Επιπλέον, εξετάζεται το γεγονός να επιτρέπονται μόνο τέσσερα καταχωρισμένα ακίνητα ανά ιδιοκτήτη, ακολουθώντας το παράδειγμα του Βερολίνου, που από τον Μάιο του 2016 απαγορεύει την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών μέσω υπηρεσιών τύπου Airbnb, θεσπίζοντας μεγάλες χρηματικές ποινές για τους παραβάτες.
Καθώς η οικονομική κρίση συνεχίζει να ταλαιπωρεί τα νοικοκυριά και δεδομένου ότι από τα τέλη του περασμένου έτους απελευθερώθηκε η βραχυπρόθεσμη εκμίσθωση ακινήτων σε ιδιώτες χωρίς την έκδοση Ειδικού Σήματος ΕΟΤ, ήδη στη χώρα μας ενοικιάζονται γύρω στα 30.000 σπίτια μέσω του Διαδικτύου, όπως προκύπτει από τη «χαρτογράφηση» της νέας αυτής αγοράς από τη Δανός / An Alliance Member of BNP Paribas Real Estate.
«Σίγουρα, η τάση της αποκαλούμενης “sharing economy” δημιουργεί πρωτόγνωρες συνθήκες και επιχειρηματικές ευκαιρίες. Μένει να δημιουργηθεί και το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο, ώστε να λειτουργήσει με θετικό και θεμιτό τρόπο» παρατηρεί οΠαναγιώτης Μερεκούλιας, διευθυντής του τομέα μελετών και εκτιμήσεων της εταιρείας.
Μόνο μέσω της πιο γνωστής πλατφόρμας βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ακινήτων, της Airbnb, φιλοξενούνται εξάλλου περίπου 2.500 καταχωρίσεις στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Για κάθε κράτηση η Airbnb κρατά το 10% (το 3% από τον ιδιοκτήτη και το υπόλοιπο από τον ενοικιαστή). Σύμφωνα με στοιχεία της εν λόγω εταιρείας το μέσο εισόδημα για κάθε καταχώριση ανέρχεται σε 753 ευρώ ανά μήνα με περίπου 177 διαμονές ανά έτος. Η πληρότητα δηλαδή για κάθε καταχώριση υπολογίζεται σε 48,6%.
Περιζήτητο το Κουκάκι
Η πιο δημοφιλής περιοχή της Αθήνας είναι το Κουκάκι. Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση των καταχωρίσεων που έχουν μικρότερη πληρότητα, της τάξης του 29,6%, με μέσο ετήσιο εισόδημα 466 ευρώ/μήνα.
Καθώς η αξία της Airbnb ξεπερνά τα 20 δισ. ευρώ, δείχνει να βρίσκεται πιο μπροστά από μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες όπως η Marriott και η Starwood, παρά το γεγονός ότι δεν έχει ούτε ένα ιδιόκτητο ακίνητο.
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είδαν επιχειρηματικά αυτή τη νέα τάση και έσπευσαν να την εκμεταλλευθούν. Υπάρχουν μάλιστα και ορισμένοι που αγόρασαν παλιά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, προχώρησαν σε κάποιες εργασίες ανακαίνισης και ξεκίνησαν να τα μισθώνουν μέσω της εν λόγω διαδικτυακής πλατφόρμας. Ελληνες, αλλά κυρίως ξένοι επενδυτές, αγόρασαν ακίνητα σε περιοχές όπως Κουκάκι, Πλάκα, Ψυρρή, Γκάζι κ.λπ. μεγάλης παλαιότητας και με κόστος ως και 100.000 ευρώ προκειμένου να επωφεληθούν από αυτήν τη νέα τάση.
Εταιρείες διαχείρισης
Σε αυτό το πλαίσιο έχουν δημιουργηθεί ακόμη και εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό ενός ιδιοκτήτη τα ακίνητα που μισθώνει μέσω Airbnb, όπως η eazybnb, η guesteasy, η Airbnb management in Greece και πλήθος άλλες. Αναλαμβάνουν την πλήρη διαχείριση του ακινήτου στο Airbnb, από την επαγγελματική φωτογράφιση για την καταχώριση και τη διαχείριση των κρατήσεων ως τη συντήρηση και καθαριότητα του χώρου, έναντι ποσοστού της τάξης του 15%-20% επί του μισθώματος.
Ετσι κάποιοι ιδιώτες ιδιοκτήτες παραδίδουν τα κλειδιά των ακινήτων τους σε μια τέτοια εταιρεία και έναντι αντιτίμου λαμβάνουν κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσαν ως τώρα είτε το μίσθωναν πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο.
Προς το παρόν δεν υπάρχει περιορισμός για τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να μισθώνει βραχυπρόθεσμα ένας ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ιδιοκτήτες που μισθώνουν διαμερίσματα μιας ολόκληρης πολυκατοικίας.
Στην Αθήνα το ποσοστό των πολλαπλών καταχωρίσεων ανέρχεται σε 43%. Η περίπτωση των πολλαπλών καταχωρίσεων μαρτυρά ότι ο ιδιοκτήτης των εν λόγω καταχωρίσεων αντιμετωπίζει τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση των ακινήτων του καθαρά επιχειρηματικά.
Δεν είναι λίγοι μάλιστα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παρασύρονται από αυτή τη μόδα και πιστεύοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα μέσω Airbnb ζητούν από τους υπάρχοντες μισθωτές τους να τους δώσουν περισσότερα χρήματα για τον χώρο που νοικιάζουν ή προχωρούν ακόμη και σε εξώσεις, προκειμένου να μισθώνουν το ακίνητο βραχυπρόθεσμα.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου οι καταχωρίσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις.
Δεν θέλουν μόνιμους
Το φαινόμενο βέβαια αυτό έχει ήδη παρατηρηθεί σε μεγάλες πόλεις όπως το Βερολίνο, η Νέα Υόρκη, το Παρίσι ή η Βαρκελώνη, όπου πολλά σπίτια δεν διατίθενται πλέον για μόνιμους ενοικιαστές αλλά μόνο για ταξιδιώτες. Σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οργανισμό Τουρισμού, πλέον τα 2/3 των τουριστικών προσφορών προέρχονται από την οικονομία διαμοιρασμού, έναντι του 1/3 που προέρχεται από τους κλασικούς ταξιδιωτικούς παρόχους.
Φυσικά, δεν είναι λίγες οι αντιδράσεις έναντι αυτής της νέας μορφής επιχειρηματικότητας. Σε αρκετά δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας οι μέσες τιμές δωματίων σε ξενοδοχεία σημείωσαν μείωση τον Ιούλιο του 2016 έναντι του Ιουλίου 2015, λόγω των μισθώσεων καταλυμάτων μέσω Airbnb. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Trivago στη Μύκονο η μέση ξενοδοχειακή τιμή για εφέτος τον Ιούλιο είναι στα 335 ευρώ ανά διανυκτέρευση, μειωμένη κατά 5,9% σε σχέση με τα 356 ευρώ του Ιουλίου του 2015, ενώ στη Σαντορίνη εφέτος το αντίστοιχο νούμερο είναι στα 259 ευρώ, έναντι των 263 ευρώ του Ιουλίου του 2015.
Αντίστοιχα μειωμένες, παρά τις αυξημένες αφίξεις στο «Ελ. Βενιζέλος», είναι και οι τιμές των ξενοδοχείων της Αθήνας, από τα 113 ευρώ του 2015, στα 101 ευρώ του 2016. Αυτές οι μειώσεις έχουν προκαλέσει την αντίδραση των ξενοδόχων που μιλούν για αθέμιτο ανταγωνισμό. Σύμφωνα με μελέτες στις ΗΠΑ, κάθε αύξηση 10% στην προσφορά της Airbnb οδηγεί σε 0,35% μείωση στα μηνιαία έσοδα ανά δωμάτιο ξενοδοχείου.
Σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Λειτουργία και επίδραση της οικονομίας διαμοιρασμού στον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα», μόνο το 2014 «χάθηκαν» φόροι ύψους 350 εκατ. ευρώ και 15.000 θέσεις εργασίας εξαιτίας της λειτουργίας των άτυπων τουριστικών καταλυμάτων.
Φορολογία
Κλειδί η ρύθμιση της αγοράς
Τη φορολογική ρύθμιση της αγοράς περιμένουν πάντως οι επενδυτές, καθώς σήμερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να καταχωρίζουν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των συμβολαίων στον δικτυακό τόπο www.gsis.gr για τη λήψη του μοναδικού αριθμού καταχώρισης της μίσθωσης.
Αντιμετωπίζεται δηλαδή φορολογικά, όπως κάθε αστική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, καταχωρίζονται στο σύστημα ο αριθμός διαβατηρίου, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας του και η χώρα προέλευσής του.
Προκειμένου να επιλυθούν κάποια προβλήματα, σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια, προωθείται νομοσχέδιο, που προβλέπει δημιουργία Μητρώου, όπου θα εγγράφονται υποχρεωτικά όσοι νοικιάζουν καταλύματα μέσω Διαδικτύου, ενώ τα στοιχεία τους θα διασταυρώνονται με εκείνα που διατηρούν οι διαδικτυακές πλατφόρμες. Θα επιβάλλεται 3% φόρος σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω γνωστών ιστοσελίδων, όπως και αυτή του Airbnb, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να δηλώνουν τα ποσά που λαμβάνουν στη φορολογική τους δήλωση, προκειμένου να φορολογούνται με τους συντελεστές που επιβαρύνονται τα εισοδήματα από τα ενοίκια (με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως €12.000, 35% για εισοδήματα έως €35.000 και 45% για εισοδήματα από €35.000 και άνω).
Επιπλέον, εξετάζεται το γεγονός να επιτρέπονται μόνο τέσσερα καταχωρισμένα ακίνητα ανά ιδιοκτήτη, ακολουθώντας το παράδειγμα του Βερολίνου, που από τον Μάιο του 2016 απαγορεύει την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών μέσω υπηρεσιών τύπου Airbnb, θεσπίζοντας μεγάλες χρηματικές ποινές για τους παραβάτες.
ΒΗΜΑ
