Οι αλλαγές που φέρνει η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές
Νέος γύρος ριζικών αλλαγών στους φόρους ακινήτων ανοίγει από το φθινόπωρο. Στο τραπέζι θα ξαναμπεί ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων, ενώ θα συζητηθούν από την αρχή και όλοι οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων: γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές,
αγοραπωλησίες. Μετά το «μπάλωμα» που έγινε τον Ιανουάριο με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών θα υποχρεωθεί το φθινόπωρο να προχωρήσει σε πραγματική εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρξει νέα μείωση των τιμών ζώνης, η οποία θα πρέπει να ξεπεράσει το 20% σε πολλές περιοχές της χώρας, ακόμα και στις πιο ακριβές. Αυτή η μείωση θα μειώσει τη φορολογητέα ύλη του ΕΝΦΙΑ (και του συμπληρωματικού φόρου) κατά τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ, ενώ πρακτικά θα μηδενίσει τα φορολογικά έσοδα από τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ετσι, προκειμένου να μη δημιουργηθεί «τρύπα» στα έσοδα (σ.σ.: υπό την απειλή του δημοσιονομικού «κόφτη», δεν υπάρχει κανένα απολύτως περιθώριο), η κυβέρνηση θα προχωρήσει σε νέα αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, ενώ θεωρείται πλέον πολύ πιθανό να «ψαλιδιστούν» και τα αφορολόγητα των γονικών παροχών, των δωρεών και των κληρονομιών.
Υπό την απειλή του… Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο απαιτούσε την άμεση μείωση των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα, το υπουργείο Οικονομικών προχώρησε τον Ιανουάριο σε μια… μπακαλίστικη διόρθωση, η οποία, όμως, απέχει από τη μνημονιακή απαίτηση για εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές. Η απαίτηση αυτή παίρνει πλέον τη μορφή «προαπαιτουμένου» για την ολοκλήρωση της β’ αξιολόγησης. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι το τέλος Οκτωβρίου θα πρέπει να έχει ετοιμαστεί ο κατάλογος με τις νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων, οι οποίες θα είναι αισθητά χαμηλότερες σε σχέση με τις υφιστάμενες σε αρκετές περιοχές. Θα υπάρξουν, βέβαια, και περιοχές όπου θα γίνουν αυξήσεις αντικειμενικών αξιών.
Να τι δείχνουν τα στοιχεία:
-Στις ακριβές περιοχές της χώρας (Σαντορίνη, Μύκονος, α’ διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων, Ψυχικό, Φιλοθέη) οι αντικειμενικές αξίες δεν μειώθηκαν κατά την τελευταία αναπροσαρμογή. Πρακτικά, δεν υπήρξε καμία αλλαγή σε όλες τις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ετσι, σε αυτές τις περιοχές η απόσταση των αντικειμενικών αξιών από τις πραγματικές παραμένει πολύ μεγάλη. Στην Γλυφάδα, ακόμα και νεόδμητο ακίνητο δεν πωλείται πλέον προς 4.600 ευρώ/τ.μ., ενώ και στην Εκάλη η τιμή των 4.550 ευρώ/τ.μ. φαντάζει ακραία με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς. Στη Φιλοθέη, το υπουργείο Οικονομικών επιμένει ότι ένα τετραγωνικό μέτρο έχει 5.250 ευρώ/τ.μ., όπως και ότι στο Ψυχικό υπάρχουν διαμερίσματα που πωλούνται προς 6.250 ευρώ/τ.μ. Για να υπάρξει εξίσωση με τις πραγματικές αξίες σε αυτές τις περιοχές, οι τιμές της Εφορίας θα πρέπει να περιοριστούν ακόμα και πάνω από 20%-25%.
-Μεσίτες και συμβολαιογράφοι εξακολουθούν να καταγράφουν εκατοντάδες αγοραπωλησίες ακινήτων στις οποίες το πραγματικό τίμημα είναι πολύ χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία. Για παράδειγμα, διαμερίσματα στο 6ο και στο 7ο διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, στα Σπάτα, στον Χολαργό, στη Γλυφάδα, στην Αίγινα ή στη Σαρωνίδα εξακολουθούν να πωλούνται σε τιμές 30%-50% χαμηλότερες σε σχέση με τις «ανανεωμένες» αντικειμενικές αξίες.
-Υπάρχουν αναβαθμισμένες περιοχές στο λεκανοπέδιο οι οποίες στα χαρτιά της Εφορίας εμφανίζονται να έχουν χαμηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο ακόμα και για τα σημερινά δεδομένα της αγοράς. Για παράδειγμα, μετά την πρόσφατη μείωση, ένα τετραγωνικό μέτρο στα Μελίσσια εμφανίζεται να αξίζει από 1.250 έως 1.650 ευρώ/τ.μ., ενώ και στην Πεύκη οι τιμές κυμαίνονται από 1.250 έως 1.600 ευρώ/τ.μ. Στη Νέα Πεντέλη το εύρος κυμαίνεται από τα 1.250 έως τα 1.900 ευρώ/τ.μ., ενώ στα Βριλήσσια οι τιμές «παίζουν» πλέον από τα 1.250 έως τα 1.700 ευρώ (σ.σ.: να σημειωθεί ότι οι τιμές ζώνης παραπέμπουν κατά βάση στην αξία των νεόδμητων ακινήτων). Από 1.200 έως 1.700 ευρώ/τ.μ. παίζουν οι τιμές και στην Αγία Παρασκευή. Είναι προφανές ότι σε πολλές από αυτές τις περιοχές το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να προχωρήσει και σε αυξήσεις αντικειμενικών αξιών.
Οι πονοκέφαλοι του υπουργείου Οικονομικών
Οι αρμόδιες επιτροπές του ΥΠΟΙΚ θα έχουν τις ακόλουθες υποχρεώσεις για το επόμενο διάστημα:
-Σε συνεργασία ακόμα και με την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία έχει καταρτίσει τον δείκτη τιμών ακινήτων, θα πρέπει να προετοιμαστούν οι καινούργιες τιμές ζώνης, αυξημένες ή μειωμένες.
-Μετά τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών, θα πρέπει να προσδιοριστεί η επίπτωση στα έσοδα του ΕΝΦΙΑ. Αν επιβεβαιωθεί η εκτίμηση ότι θα απαιτηθεί μεσοσταθμική μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 20%, θα «χαθεί» φορολογητέα ύλη τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ. Αυτό θα επηρεάσει τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ κατά τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ.
-Θα πρέπει να προγραμματιστούν νέες αυξήσεις των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, καθώς η υποχρέωση διατήρησης των εσόδων στα 2,65 δισ. ευρώ θα ισχύσει και για το 2017. Το πιθανότερο είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών θα επιχειρήσει να αντλήσει τα περισσότερα έσοδα και πάλι από τον συμπληρωματικό φόρο.
-Στο μικροσκόπιο θα μπουν τα αφορολόγητα των γονικών παροχών, καθώς θα θεωρηθούν πολύ υψηλά με δεδομένες τις νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι για κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές υπάρχει αφορολόγητο 150.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται ακόμα και στα 300.000 ευρώ, αν πρόκειται για κύρια κατοικία.
