Σημαντικές ελλείψεις καθιστούν αδύνατη την εφαρμογή των νέων διατάξεων, οι οποίες βάσει νόμου τίθενται σε ισχύ από 1 Φεβρουαρίου
Με τις νέες – καινοτόμες σε ευρωπαϊκό επίπεδο – διατάξεις, το ελληνικό κράτος επιχειρεί τη διαµόρφωση ενός κανονιστικού πλαισίου για την οικονοµία του διαµοιρασµού ακινήτων, με σκοπό την ενσωµάτωση, την παρακολούθηση και τον έλεγχο των περιπτώσεων ευκαιριακής και βραχυπρόθεσµης εκµίσθωσης ακινήτων, η οποία διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρµας στο διαδίκτυο.
Δείτε αναλυτικά τους νέους κανόνες για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτύου (τύπου Airbnb)
Αξίζει να σημειωθεί ότι προς το παρόν δεν υφίστανται σχετικές ρυθµίσεις κοινοτικού δικαίου, ωστόσο οι βασικές κατευθύνσεις που έχουν δοθεί από το Συµβούλιο Ανταγωνιστικότητας της ΕΕ, αφορούν την ενθάρρυνση της καινοτόµου και νεοφυούς επιχειρηµατικότητας που συνδέεται με την οικονοµία του διαµοιρασµού, την προαγωγή του υγιούς ανταγωνισµού και γενικότερα τη διασφάλιση του δηµοσίου συµφέροντος (σεβασµός των εύλογων δικαιωµάτων των συναλλασσόµενων, ορθή εφαρµογή του εργατικού δικαίου, προστασία του περιβάλλοντος).
Όπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση των νέων διατάξεων, ένας από τους βασικούς στόχους είναι η αντιµετώπιση διαπιστωµένων φαινοµένων παραοικονοµίας, ώστε «η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγµατική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογούµενων στα δηµόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα».
Οι νέοι κανόνες και τα ζητήματα εφαρμογής
Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, πρέπει να είναι εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών.
Μάλιστα ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
Επιπρόσθετα, προβλέπεται πως η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, ενώ για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων η μίσθωση κάθε ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας των 90 και 60 ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων αυτών, προβλέπεται η επιβολή αυτοτελούς διοικητικού προστίμου ύψους πέντε 5.000 ευρώ, ενώ η μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων αυτών, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
Το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 προβλέπει την έκδοση κοινής απόφασης των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού για τον καθορισμό των ειδικότερων όρων εφαρμογής των παραπάνω διατάξεων.
Ωστόσο, μέχρι και σήμερα η σχετική ΚΥΑ δεν έχει εκδοθεί, ενώ δεν έχει τεθεί σε λειτουργία το προβλεπόμενο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων».
Όπως έχει αποδείξει η εμπειρία από την εφαρμογή κανόνων για τη ρύθμιση δραστηριοτήτων μέσω διαδικτύου, η συνεργασία των μεσαζόντων, δηλαδή εν προκειμένω της εκάστοτε διαδικτυακής πλατφόρμας, είναι κομβικής σημασίας για την επίτευξη των επιδιωκόμενων στόχων.
Όπως άλλωστε ορίζεται στις νέες διατάξεις, το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.
Χωρίς την έκδοση της προβλεπόμενης ΚΥΑ, η οποία θα ορίζει τους όρους συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, η εφαρμογή των νέων διατάξεων εμφανίζει σημαντικές δυσκολίες.
Παράλληλα, οι νέες διατάξεις προβλέπουν την εφαρμογή της «κατά περίπτωση κείμενης νομοθεσίας», σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων που ορίζονται για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων μέσω διαδικτύου.
Μεταξύ των προϋποθέσεων αυτών είναι η κατάσταση του ακινήτου (εμβαδόν, φωτισμός κ.α.), η αδειοδότησή του και ο περιορισμός στον αριθμό ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
Σε κάποιες περιπτώσεις, όπως για παράδειγμα η τακτοποίηση αυθαιρέτων, πολλοί υποστηρίζουν πως η διάταξη αυτή για εφαρμογή της κείμενης νομοθεσίας είναι γενική και θα πρέπει να καταστεί πιο συγκεκριμένη, πιθανότατα με την προαναφερθείσα Υπουργική Απόφαση.
Όπως γίνεται αντιληπτό, τα εκκρεμή ζητήματα είναι αρκετά και καθιστούν αδύνατη την εφαρμογή των νέων διατάξεων πρακτικά αδύνατη.
Θα υπάρξει εκ νέου ενημέρωση μόλις υπάρξουν εξελίξεις σχετικά με την έκδοση της ΚΥΑ ή την παροχή περαιτέρω διευκρινίσεων από τους αρμόδιους φορείς.
Lawspot
